賃貸住宅オーナー様向け情報

2019.4.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

首都圏公取協が「おとり広告」を一斉調査

 (公社)首都圏不動産公正取引協議会は3月29日、インターネット賃貸広告の一斉調査(第4回)の結果を公表しました。同協議会が過去に措置を講じた事業者と、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県に所在し、「おとり広告」を行っている疑いがある計31社(49店舗)を任意に抽出して調査したところ、7社・7店舗に「おとり広告」が認められました。

■問題事業者の2割強で「おとり広告」判明
 この調査の対象媒体は、「ポータルサイト広告適正化部会」のメンバー5社が運営する不動産情報サイト、at home(アットホーム)、CHINTAI(CHINTAI)、マイナビ賃貸(マイナビ)、LIFULL HOME'S(LIFULL)、SUUMO(リクルート住まいカンパニー)で、調査対象は31社・49店舗、対象物件は賃貸住宅702物件。
 調査は2018年10月から同12月にかけて行い、うち7社(22.6%)・7店舗(14.3%)、12物件(1.7%)が「おとり広告」とされました。同協議会は、違反が認められた7社に対し、その内容に応じて一定の措置を講じることにしています。

高齢期向けの「住まいの改修ガイドライン」を策定

 国土交通省は3月28日、高齢期を健康で快適に暮らすための、「住まいの改修ガイドライン」を策定しました。改修を行う際に配慮すべきポイントを「温熱環境」など8項目に整理しており、今後ガイドラインに沿って“高齢期に備え早めに住まいを改修しましょう”と呼びかけていくことにしています。

■“可能な限り早め”の改修を呼びかけ
 高齢者の多くが自宅での生活を望み、退職後の期間も長期化しています。その一方で、住まいは断熱やバリアフリーが十分でない場合や、広くて維持管理が負担になる場合などがあります。このため、高齢期を迎える可能な限り早い段階で、高齢期の住まいや住まい方を選択することが重要であり、なかでも自宅の改修は有効な手段となっています。
 国土交通省ではこのため、2017年12月に「ガイドライン検討会」を設け、高齢期の生活に適した住まいの改修のあり方について検討を進めてきました。ガイドラインの取りまとめを受け、今後は地方公共団体や事業者団体とも連携しつつ、高齢期に備えた早めの改修を呼びかけていく考えです。

■配慮項目、温熱環境から余剰空間の活用まで8項目
 ガイドラインは、持家戸建ての改修を行う際に配慮すべきポイントを8項目に整理。そのうえで、主にプレシニアとアクティブシニアに早めの改修を推奨しています。さらに、プレシニア・アクティブシニア、専門家や事業者、地方公共団体の活用も想定しています。

●ガイドラインの配慮項目 ①温熱環境
②外出のしやすさ
③トイレ・浴室の利用しやすさ
④日常生活空間の合理化
⑤主要動線上のバリアフリー
⑥設備の導入・更新
⑦光・音・匂い・湿度など
⑧余剰空間の活用


■ガイドラインの内容例




アパートローン(各年集計)、2017年度は新規貸出3.9%増、貸出残高13.2%増

 国土交通省は3月20日、2018年度「民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果を公表しました。それによれば、2017年度の賃貸住宅の建設・購入に係る融資(アパートローン、各年集計)の新規貸出額は3兆8,282億円(前年度比3.9%増)、貸出残高は31兆1,492億円(同13.2%増)へと増えました。

■「民間住宅ローン実態調査、個人住宅向けは新築、既存とも増加
 この調査は、2018年10月から12月にかけ、住宅ローンを供給している民間金融機関を対象に2017年度の貸出状況等を実施。1,303機関から回答を得ました。
 2017年度の個人向け住宅ローンの新規貸出額(各年集計)は19兆2,875億円(同2.0%増)。同年度末の貸出残高は154兆342億円(同3.9%減)と減少しました。新規貸出額の使途別シェアは、新築住宅が69.0%(同11.0ポイント増)、既存住宅が18.4%(同1.7ポイント増)、借り換えが12.6%(同12.7ポイント減)となり、新築住宅・既存住宅向けが増え、借り換えは減少しました。
 新規貸出額を金利タイプ別に見ると、変動金利型が50.7%(同0.5ポイント増)と最も高く、次いで固定金利期間選択型31.2%、証券化ローン11.9%、全期間固定金利型6.2%となっています。

■アパートローン、経年集計では新規貸出10.0%減
 2017年度賃貸住宅向け新規貸出額は、2014~2017年度までの全年度について回答のあった機関分をまとめた経年集計で見ると2兆9,230億円となり、前年度より10.0%減少しました。







家賃債務保証業者への「登録の取消し等の措置基準」施行

 改正住宅セーフティネット制度の趣旨に反して不適切な行為をする悪質な家賃債務保証業者が現れた場合に向け、国土交通省から「家賃債務保証業者に対する登録の取消し等の措置基準」が示され、4月1日から施行されました。措置として、「口頭指導」「厳重注意」「業務改善勧告」「登録の取消し」の4種を定め、登録を行った地方整備局長等が措置を行うことができることとしています。

■違反行為と悪質性により4種措置を規定
 平成29年10月の改正住宅セーフティネット法の施行から1年余が経過し、家賃債務保証業者は平成31年1月31日時点で59者が登録を受けています。措置基準は今後、悪質な家賃債務保証業者が現れた際の統一的な基準として策定したものです。

●措置基準の概要
1 措置の種類と軽減
 措置として、軽微な順に、口頭指導、厳重注意、業務改善勧告、登録の取消しの4種を定め、登録を行った地方整備局長等が措置を行うことができる。

2 各行為の定義

(1)違反行為:
登録規程第27条第1項各号の虚偽告知や誇大広告などいずれかに該当するもの
(2)重大な違反行為:
違反行為のうち、①賃貸住宅の賃借人等に著しい損害を与えるもの、または②家賃債務保証の健全な発達を阻害するおそれがあるもの
(3)組織的な悪質性:
事業者の責任者等が違反行為を意図的に行っていた場合、違反行為やその証拠を隠蔽していた場合、若しくは必要十分な調査を行わなかった場合、または事業者において同一の違反行為が繰り返し行われていた場合
(4)個人的な悪質性:
組織的な悪質性は認められないものの、違反行為の当事者が違反行為を意図的に行っていた場合、違反行為やその証拠を隠蔽していた場合、または同一の違反行為を繰り返し行っていた場合



3 措置の基準
 下表の通り、違反行為と悪質性の程度により定める。
(1)口頭指導
(2)「厳重注意」
(3)業務改善勧告
(4)登録の取消し



5 措置の基準の特例
(1)措置の加重:略
(2)措置の軽減:略

●措置の公表
厳重注意及び業務改善勧告については原則公表することとし、登録の取消しについては必ず公表しなければならないこととする。


国セン、投資用マンションの強引な勧誘で注意喚起

 「マンションへの投資にはリスクがあり、必ず儲かるわけではありません」…国民生活センターは、“20歳代の相談が増えている”として、投資用マンションの強引な勧誘に注意するよう呼びかけています(2019年3月28日公表)。

■相談総数は減少傾向も、20歳代が増加傾向
 国民生活センターによれば、「マンションの住戸を購入すれば家賃収入や売却益を得られる」と勧誘する投資用マンションに関する相談は、その総数自体は減少傾向にあるものの、20歳代については増加しています。2013年度の160件から年々増え、2018年度(2019年2月28日時点)は405件と2.5倍に増加。また、実際に契約してしまってからの相談が多く、平均契約購入金額は2,000万円を超えています。

投資用マンションに関する20歳代の相談件数と平均契約購入金額



■「契約の意思がなければきっぱり断る」ようアドバイス
 寄せられている主な相談事例は、「投資用マンションをしつこく勧誘され、事業者がこわくて契約をしてしまった」「街頭アンケートに記入したら投資用マンションを勧誘されて契約してしまった」「家賃保証があると勧誘され投資用マンションを購入したが、赤字になっている」「事業者に指示されて虚偽申告をしてローン等を組んだが支払えない」などといった内容。
 これに対し国民生活センターでは、問題点として「強引な勧誘や説明不足が見られる」「収入に合わない高額なローンなどを組み返済が困難になっている」「金融機関のローンなどの申告で虚偽申告を指示されるケースも見られる」「事業者がクーリング・オフさせないようにする」などを指摘しています。
 そのうえで、次のようにアドバイスをしています。
●投資にはリスクがあり、必ず儲かるわけではありません。
●契約の意思がなければ会わずに、きっぱり断りましょう。
●金融機関から融資を受ける際に虚偽申告をしてはいけません。
●不安に思った場合やトラブルになった場合は消費生活センター等に相談してください。

*消費者ホットライン「188(いやや!)」番:最寄りの市町村や都道府県の消費生活センター等を案内する全国共通の3桁の電話番号です。

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