賃貸住宅オーナー様向け情報

2019.11.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

9月建築着工統計、貸家は13カ月連続で減少

国土交通省が10月31日に公表した9月分の「建築着工統計調査」によれば、分譲住宅は増加したものの,持家と貸家が減少したため、全体では前年同月に比べ4.9%の減少となりました。貸家は29,414戸(前年同月比16.8%減)で、13カ月連続の減少。

新設着工総数は7.8万戸で、3カ月連続減少

9月の全国の新設住宅着工戸数は77,915戸で、前年同月比4.9%の減少。減少は3カ月連続です。
利用関係別では、持家は24,008戸となり、前年同月比3.5%減で、2カ月連続の減少。貸家は29,414戸となり、同16.8%減で、13カ月連続の減少。民間資金による貸家は26,629戸(同16.6%減、28カ月連続の減少)、公的資金による貸家は2,785戸(同18.5%減、4カ月連続の減少)。

また、分譲住宅は24,029戸となり、前年同月比14.1%増で、4カ月連続の増加。うち、マンションは12,022戸(同34.6%増、2カ月連続の増加)、一戸建住宅は11,889戸(同0.1%増、4カ月連続の増加)。

太陽光発電、11月から“卒FIT”はじまる

オーナーの自宅やアパート・マンションにも「太陽光発電システム」を設置しているケースが少なくないはずですが、2019年以降、固定価格での買取期間が順次満了となります。以後は「自家消費する」か、「相対・自由契約を結ぶ」か、の2つの選択肢がありますが、契約価格は買電価格より大幅に安くなる見通しにあることから、大勢は自家消費に向かうと見られています。

卒FIT、2019年だけでも約53万件

太陽光で発電した余剰電力の固定価格買取制度(FIT)は、2009年11月にスタートしました。今年11月以降は、当初から予定されていた「10年間」の満了を順次迎えることになります。その数は、2019年だけで約53万件。累積では、2023年までに約165万件、670万kWの太陽光発電が対象となる見込みにあります。

卒FIT後は「自家消費」か「個別契約」

買取期間が満了すると、以後2つの選択肢があります。ひとつは、電気自動車や蓄電池等と組み合わせて、自宅などの電力として自家消費をすること。もうひとつは、小売電気事業者などと個別に相対・自由契約を結び、余った電力を売電すること。

引き続き売電するときは、事業者が発表している買取メニューを確認し、買取期間満了までに申し込みます。個別契約を結ばず、売電先が未定の場合、余った電力は各エリアの一般送配電事業者が無償で引き取ることになります

「太陽光+蓄電池」で地産地消進むか

現在の買電価格が1kWhあたり平均27円程度とされる中、売電価格は10円前後、あるいは2030年あたりをピークに5~6円になるとも予測されることから、過半が自家消費になると見られています。

その場合、効率的に利用するには、昼間に太陽光でつくった電気を蓄電池や電気自動車に蓄え、夕方から深夜、朝方に利用して、できるだけ電気を買わないよう自家消費して“地産地消”するのが得策。一方、電気を買うときは、深夜の安い電気を蓄電池などに蓄えることになります。

このため、国の補助・支援制度を利用して、現在数百万円かかる蓄電システムの導入を検討するケースが増えつつあります。

太陽光発電と蓄電池の併用で、電気を賢くつかう

 

全宅管理、新たなクラウド賃貸管理ソフトの提供を開始

(一社)全国賃貸不動産管理業協会(全宅管理)は、賃貸不動産の管理業務を効率化・平準化する狙いから、新たなクラウド賃貸管理ソフト「ReDocS」(リドックス)の提供を開始しました。

誰でも簡単に使えて便利「ReDocS」

全宅管理ではすでに、クラウド賃貸管理ソフトである「業務支援システム」を提供していますが、主に商業施設やビル管理を行うシステムをもとに構成されていることから、高機能である半面、使いこなすのに時間を要するといった課題がありました。ReDocSはこのため、賃貸管理の現場目線から“誰でも簡単に使えて便利”な「ReDocS」を全宅管理会員用にカスタマイズしてあるということです。

会員向けの特典として、①初期費用:49,800円→39,800 円に減額、②全宅管理が提供している契約書式から利用頻度が高い書式と連動(準備中)、③スタンダードプランの設定を用意しています。

主な特徴

①実際の賃貸管理業務の流れに沿ったサポートを実現
募集、入居者対応、家賃管理、更新、送金明細、月次報告、解約など、賃貸管理業務の流れに沿って必要な機能を全て網羅している。

②シンプルで使いやすく、誰でも利用しやすい操作性
特別な知識がなくても、フォームに沿って入力していくだけで使いこなせる。

③利用場所や利用端末にとらわれないクラウドの活用
インターネットブラウザさえあればどのPCからでも利用できる。複数名での同時操作・同時ログインも可能。

④低価格によるコストパフォーマンス
クラウド技術の活用により圧倒的な低価格で提供。

⑤手厚いサポート体制
導入時の操作に関する問い合わせや相談はもちろん、30日の無料お試し期間中も電話・メールによる手厚いサポートを無料で受けられる。

火災保険料、2021年にも4.9%引き上げ

自然災害の多発化・激甚化が、保険料の相次ぐ値上げを招いています。昨年も平均5.5%引き上げられた火災保険料が、2021年にもまた、平均4.9%引き上げられる見通しです。

2018年度の保険料支払い額、1.6兆円にも

損害保険料は、損害保険会社が会員となり、法令に基づいてつくられている損害保険率算出機構が示す「参考純率」をもとに設定されます。同機構は10月7日に金融庁に値上げ改定を届け出て、同30日に受領されました。

それによれば、2016年度までの保険統計データに基づいて行った2018年改定(参考純率の5.5%値上げ)のあと、2018年度は西日本豪雨、台風21号・24号の来襲により、保険金支払い額が1兆5,695億円に達するなど大きく増加。このため、値上げ改定を行うことにしたと説明しています。

水濡れ災害リスクが低い築浅物件は割引

今回の改定は、平均で4.9%の引き上げとなります。一方で、築浅物件は水濡れ災害のリスクが低い傾向にあるため、築5年未満は平均28%の割引、築5年以上10年未満は平均20%の割引を設定します。

保険金額を建物2,000万円、家財1,000万円とした場合の改定率は表の通りとなります。表中、M構造は鉄筋コンクリート造りの共同住宅、T構造はM構造以外の耐火・凖耐火構造の建物、H構造はそれら以外(木造等)の建物を指しています。

改定率の目安(築年数は平均値を算入)

 

住宅トップランナー制度に注文戸建・賃貸アパート大手を追加

住宅トップランナー制度の対象に注文戸建住宅・賃貸アパートを供給する大手住宅事業者を追加するなどした改正建築物省エネ法(建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の一部を改正する法律、2019年5月17日公布)の関係政令が11月1日に閣議決定され、同16日から施行されました。

改正建築物省エネ法が11月16日から施行

改正建築物省エネ法で今回施行されたのは、次の3点です。

●届出制度における所管行政庁による計画審査の合理化
計画の届出に併せて民間審査機関の評価書を提出した場合、所管行政庁の省エネ基準の適合審査を合理化し、省エネ基準に適合していない新築等の計画に対する監督体制を強化した。

●住宅トップランナー制度の対象への追加
大手住宅事業者の適用対象を、注文戸建住宅は年間300戸以上供給する事業者、賃貸アパートは年間1,000戸供給する事業者とし、住宅トップランナー基準を目標年度までに達成するよう努力義務を課した。

●省エネ性能向上計画の認定対象への複数の建築物の連携による取り組みを追加
複数の建築物に係る省エネ性能向上計画の認定を受けた場合、省エネ性能向上のための設備に係る容積率特例の上限を「複数の建築物の床面積の合計の1/10」とした。

不動産の終活、50歳以上で「すでにやっている」は1割

不動産関連の比較査定サイトの運営会社が、「予防争族(相続)を考える日」(11月15日)に合わせて、「不動産の終活」についてインターネット調査を実施したところ、50歳以上で「すでにやっている」は1割だけでしたが、回答者全体の3人に1人は「相続せず、生前に売りたい」と考えていました。また、資産が少ないなどの理由から、9割近い回答者が「うちの家族は“争族”しない(はず)」と思っていました。

所有不動産は相続せず、生前に「売りたい」3割超!

「予防争族(相続)を考える日」は、七五三であるこの日に、将来にわたって仲のよい子どもたちであってほしいとの願いを込め、税理士法人アプト会計事務所小諸事務所(佐久市)が提唱しています。調査はリビン・テクノロジーズが、不動産を所有し「リビンマッチ」を利用した50歳以上の男女全国175人を対象に、9月下旬から10月中旬にかけて行いました。

それによれば、次のような結果となったということです。

●所有不動産の種類・終活をどう思うか
所有不動産の種類で最も多かったのは「自宅(戸建て)」65.7%で、以下「土地」27.4%、「自宅(マンション)」24.0%、「農地」7.4%、「区分マンション」5.7%、「山林」5.1%、「駐車場」4.6%、「1棟アパート」4.0%などと続きました。
「終活をどう思っているか」を問うと、「いずれしなければならないと思っている」が71.4%を占めました。ほか、「するつもりはない」11.4%、「わからない」6.9%で、「すでにしている」人は10.3%でした。

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●どう終活するか・しているか
どう“終活”するかについては、「特にまだ考えていない」が40.0%、「検討中」が22.9%で、全体の6割超を占めました。ほか、「売却する」が33.7%あり、他界する前に処分したいと考えている人が全体の3分の1に上りました。
また、「法定相続する」(8.6%)、「生前相続する」(4.6%)、「遺言書を書いた」(1.7%)、「共有名義を解消する」(0.6%)といった回答もありました。

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●家族は争族すると思うか
「遺言書を残さなかったら、あなたの死後に家族は争族すると思うか」と問うと、「すると思う」は13.1%だけ。「しないと思う」が86.9%となり、ほとんどの回答者が穏やかに相続できると思っていました。
その理由は、「そこまでの資産がない」が50.7%で最多。ほか、「争う人がいない」35.5%、「家族仲が良いので、うちに限ってない」15.1%、「遺言書は書いてないが、遺志は伝えてある」10.5%など。「1億円を超える資産があるので、対策済み」0.7%という回答もありました。

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