賃貸住宅オーナー様向け情報

2018.4.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

国交省、「賃貸住宅標準管理委託契約書」を策定

■「標準賃貸借代理及び管理委託契約書」から代理除く
 国土交通省は、賃貸住宅管理業者登録制度を踏まえた「賃貸住宅標準管理委託契約書」を策定し、3月30日に公表しました。平成23年に施行した同登録制度との整合を図るとともに、賃貸住宅の代理と併せて管理を行う実態が少なく、また代理には別途に平成6年策定の「住宅の標準賃貸借代理契約書」があるため、見直しでは「住宅の標準賃貸借代理及び管理委託契約書」から代理の業務を除いたうえで、新たに賃貸住宅管理業の標準契約書を策定しました。

■代理と併せて管理を行う実態が少ないことに対応
●賃貸住宅管理業者登録制度を踏まえた主な見直し事項
◆賃貸人に対して

  • 財産の分別管理(受領した家賃等は他の財産と分別して管理)
  • 管理事務の定期報告
  • 基幹事務(※1)の一括再委託の禁止
  • 実務経験者等(※2)の記名押印欄の追加
  • ※1:「家賃、敷金等の受領に係る事務」「賃貸借契約の更新に係る事務」「賃貸借契約の終了に係る事務」
    ※2:「管理事務に関し6年以上の実務経験者」または「賃貸不動産経営管理士」

◆賃借人に対して

  • 管理受託契約に関する書面の交付
  • 賃貸借契約の更新時における書面の交付
  • 賃貸借契約の終了時における書面の交付

●賃貸住宅管理業を取り巻く環境の変化等を踏まえた主な見直し事項

  • 個人情報保護法及びマイナンバーの提供に関する条項の追加
  • 反社会的勢力排除条項の追加
  • 建物所有者から管理業者への管理状況に関する情報提供(委託時)

■詳しくはこちら→PDF「賃貸管理委託契約書」

民法改正等を踏まえた改訂「賃貸住宅標準契約書」作成

■新たに「家賃債務保証業者型」を作成、参考資料も提示
 国土交通省は3月30日、2020(平成32)年4月に予定されている民法改正や、近年家賃債務保証業者を利用した契約が増加していることを受け、「家賃債務保証業者型」や「極度額の記載欄」を設けた「賃貸住宅標準契約書」を作成するとともに、「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」を改定しました。

■「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」を改訂
●賃貸住宅標準契約書
 近年、住宅の賃貸借では、新規契約の約6割が機関保証を利用しています。このため、これまで連帯保証人による借主の債務保証のみを規定していた標準契約書に、新たに「家賃債務保証業者型」を作成しました。
 また、民法改正で個人根保証契約に極度額の設定が要件化されたことを受け、従来の標準契約書を「連帯保証人型」とし、極度額の記載欄等を設けました。
 これにともない、具体的な極度額の設定に役立つよう、家賃債務保証業者の損害額や明渡しに係る期間等をまとめた参考資料も作成しました。
 ほか、「家賃債務保証業者型」と「連帯保証人型」の両標準契約書に、原状回復や敷金返還の基本的ルールを明記するなど、民法改正の内容を反映させてあります。

●サブリース住宅原賃貸借標準契約書
 賃料の改定時期の明確化、サブリース業者から契約を解約できない期間の設定、賃貸不動産経営管理士の記名押印欄の追加、転貸の条件項目への民泊の可否に関する事項の追加など、賃貸住宅管理業者登録制度をはじめとした環境の変化等を受けて改訂しました。
 また、原状回復や敷金返還の基本的ルールを明記するなど、民法改正の内容を反映させてあります。

■民法改正の2020年施行に向け、「ひな形として活用を」(国交省)
 2020年4月施行の改正民法では、連帯保証人については極度額を設定する必要があります。また、改正民法では賃借物が一部滅失などで使用できない場合、その割合に応じて賃料は、当然減額されることが規定されました。
 標準契約書は、使用が法令で義務づけられているわけではありませんが、国ではこの契約書をひな形として利用し、合理的な賃貸借契約を締結することで貸主と借主の信頼関係を確立するよう活用を呼びかけています。
 各標準契約書などは国交省のホームページからもダウンロードできます。

■詳しくはこちら→PDF「家賃債務保証業者型」
         PDF「連帯保証人型」
         PDF「極度額に関する参考資料」
         PDF「相談対応事例集」


東京都、「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を改訂

■紛争防止条例、宅建業法、民法改正を受け「第3版」に
 全国の賃貸業界の指標の一つにもなってきた東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」が、賃貸住宅紛争防止条例の改正(平成29年10月公布・施行)や宅地建物取引業法、さらに民法の改正を踏まえて見直され、「第3版」に移行しました。

■相談事例、退去時の敷金精算が4割
 東京都のガイドラインは、退去時の敷金精算や入居期間中の修繕などの紛争を防止する狙いで、平成16年10月の賃貸住宅紛争防止条例の施行に合わせて作成され、全国業界のオーナー、管理会社、そして入居者の指標となってきました。
 都内には650万世帯が居住し、うち4割にあたる270万世帯が民間賃貸住宅を利用。平成28年度の場合、1万6,926件の相談が寄せられ、特に退去時の敷金精算(38%)や契約(18%)、管理(修繕を含む、12%)が目立っています。

■主な変更点と収録情報
 ガイドラインの主な変更点は、①宅地建物取引業法の改正の反映(宅地建物取引士への変更、重要事項説明書に建物状況調査結果の概要欄を追加)、②賃貸住宅紛争防止条例・施行規則の改正の反映、③「参考」への追加(民法の改正、DIY型賃貸借、IT重説の本格運用)。ほか、賃貸住宅標準契約書(平成30年3月版)も掲載しています。

■詳しくはこちら→PDF「東京都トラブル防止ガイドライン」
         PDF「民法の改正について」


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