賃貸住宅オーナー様向け情報

2019.2.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

レオパレス21、新たに不備1,324棟、補修費用・空室賃料は同社負担・補償

 建築基準法違反の疑いがある自社施工共同住宅の「界壁」について調査・補修を進めていたレオパレス21は、その後の全棟調査で、界壁や外壁、天井が法定仕様(国土交通省告示または国土交通大臣認定仕様)に適合しない1,324棟が新たに確認されたと、2月7日に公表しました。同社では入居者に住み替え(費用は同社負担)を案内するとともに、物件所有者に同社負担による「補修工事」と「空室賃料の補償」を提示して補修を急ぐ考えです。

■レオパレス21の発表(2月7日)
●新たに確認された不備物件の最大軒数



●入居中のお客様について

  • 当社管理物件=物件所有者、特定行政庁と補修工事方法等を協議のうえ、住み替えを案内する。住み替え費用はすべて当社で負担する。
  • 当社管理以外の物件=物件所有者、管理会社へ告知し、特定行政庁と補修工事方法等を協議のうえ、住み替えを案内する。住み替え費用はすべて当社で負担する。


●当社施工物件の所有者について
 当社担当者より連絡する。補修工事費用はすべて当社で負担するともに、募集保留期間の空室賃料は補償する。

■国交省の対応(2月7日)
●レオパレス21への要請事項

  • 所有者等関係者への丁寧な説明
  • 特定行政庁への報告
  • 改修等の迅速な実施
  • 原因究明及び再発防止策の報告等
  • 相談窓口の設置


●相談窓口
◆レオパレス21内窓口
【物件所有者】TEL=0120-082-991/受付時間=10:00~19:00(水曜日10:00~18:00)
【入居者】TEL=0120-590-080/受付時間=10:00~19:00
【株主】TEL=050-2016-2907/受付時間 =9:00~18:00(定休日 土日祝)

◆公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター(愛称:住まいるダイヤル)
【窓口】TEL=0570-016-100/PHSや一部のIP電話からは03-3556-5147/
     受付時間=10:00~17:00(土日、祝休日、年末年始を除く)

■詳しくはこちら→PDF「レオパレス21発表」、同「国土交通省発表」


消費者庁、太陽光発電の火災事故で注意を喚起

 消費者庁は1月28日、住宅用太陽光発電に起因した火災事故に注意するよう喚起しました。太陽電池モジュールの設置形態によって火災リスクが異なるとの消費者安全調査委員会の原因調査報告を受け、「鋼板等なし型」は他の設置形態に、「鋼板等付帯型」はケーブルの挟み込みを防ぎルーフィング上にケーブルを可能な限り敷かない構造にそれぞれ変更する、「地絡検知機能なし」はある製品に変更することで火災発生のリスクを低減できると呼びかけています。

■火災事故は2008年10年ほどの間に127件発生
 住宅用太陽光発電の累積設置棟数は、2018年10月時点で2,374,700棟となっています。 調査委員会の報告書によると、事故情報データバンクに登録された火災事故は2008年3月から2017年11月までの間に127件発生。うち、他機関が調査していない72件を調べたところ、モジュールまたはケーブルから火災が発生したものが13件ありました。

■「鋼板等付帯型」「鋼板等なし型」は設置形態や構造の変更を!
 累計設置棟数で見ると、設置形態は「屋根置き型」と「鋼板等敷設型」が計94.8%、「鋼板等付帯型」が0.7%、「鋼板等なし型」が4.5%となっていますが、調査した「屋根置き型」と「鋼板等敷設型」では野地板への延焼事例は発生していませんでした。
 一方、「鋼板等付帯型」はモジュール下へのケーブルの挟み込みにより、ケーブルが発火した場合にはルーフィングと野地板への延焼の可能性がありました。また、「鋼板等なし型」はモジュール、ケーブルとルーフィングの間に遮るものがないため、モジュールまたはケーブルが発火した場合、野地板へ延焼する可能性があると判明。設置形態や構造を変更するよう求めています。

■売電する場合には「事業者」として点検義務を負う
 今回の注意喚起にあたっては、住宅用太陽光発電でも、売電する場合には「事業者」として点検義務も負う必要があるとも指摘しています。

太陽光発電の屋根断面イメージ



2013年→2018年、首都圏全エリアで空室数、空室率ともに増加

 TAS(タス)は、2018年10月時点における首都圏の賃貸住宅ストックを推計し、1月31日に公表しました。これによれば、2013年時点と比較すると、首都圏の全5エリアとも空室数、空室率が増加し、特に多い千葉県の空室率は2013年の20.0%から21.4%へと1.4ポイント悪化していると見られます。「経営難等物件データ」は、最も低い東京23区で19%、最も多い千葉県で29%に達している模様。

■TAS推計、最悪の千葉は経営難等物件29%、空室率21.4%か
 この推計は、①2013年住宅・土地統計調査後(2013年11月)から2018年住宅・土地統計調査(2018年10月)までの変化量を推計、次に②2013年住宅・土地統計調査から2013年10月時点の賃貸住宅のストック数と空室戸数を求め、③以上から、2018年10月時点の賃貸住宅ストックと空室数を推計したものです。

■推計結果
●首都圏各エリアの賃貸住宅ストック数・空室数・空室率(2018年10月<2013年比>)



●首都圏のデッドストック率の推計(ストック数に占める経営難等物件データの割合)



●首都圏の空室率の推移推計



●首都圏の賃貸住宅ストック推計(2018年10月時点)


■詳しくはこちら→PDF「TASレポート」


タタミ「なし」が年々増加、一方で「採用」は若い世代ほど積極的

 セキスイハイムの新築注文住宅を建てた施主年齢20~40代の単世帯家族(建売・賃貸併用住宅を除く)に「間取りに関する実態調査」を行ったところ、世帯構成や家族の価値観・ライフスタイルが大きく変化する中、住宅購入者の若年化が進み、間取りへの要望も変化しつつありました。タタミルーム「なし」が年々増加する一方で、若い世代ほどタタミルームの採用に積極的であるなど、階段の位置、LDKの配置などに大きな変化が見られたということです。

■セキスイハイムが間取り調査を実施
 この調査は、積水化学工業・住宅カンパニーの調査研究機関である住環境研究所がデータベース化しているセキスイハイムの間取り図面データ(76,405件、2019年1月現在)を活用。2010~2016年度までに入居した沖縄県を除く全国の「20~40代の単世帯家族」を対象に今年1月に実施しました。サンプル数は17,064件。

■調査結果のポイント
●タタミルームの採用率は若い世代ほど高い
 タタミルーム(タタミスペース含む)の有無は、2016年度全体で「なし」が25.3%(2010年度18.8%)に増加していた。一方で2016年度では、20代で「あり」が76.0%、30代で75.2%、40代で70.6%となっており、若い世代ほど採用していることがわかった。
 また、タタミルーム(同)の広さは、年々縮小していた。2017年度全体では6畳以上のタタミルームは16.4%と少数派だった。

●家族構成は3人以下の世帯が増加、延床面積120㎡未満が増加
 家族構成は、2016年度全体で3人以下が63.8%(10年度57.4%)となり、いずれの年代においても増加していた。特に20代では16年度に2人世帯の割合が41.5%(10年度34.0%)になり、増加していた。
 2016年度の延床面積(20~40代の全体)は120㎡未満が64.3%となり、2010年度に比べると増加しており、延床面積は縮小傾向となっていた。特に40代では120㎡未満の割合が18.1ポイント増えていた。

●LDK全てが南に面する間取りが増加
 LDKの配置は「南3室I型横」が、いずれの年代でも増加しており、生活スペースが全て明るい間取りのニーズが高まっていた。


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引っ越しの理由は「契約更新」最多、希望する物件は「現状より高い」傾向

 賃貸住宅の入退去シーズンを迎えていますが、入居希望者に調査したところ、引っ越しの理由は「物件の契約更新」が最多で、現状家賃よりも高い家賃の物件を求めている人が増加傾向にあったということです。

■「お部屋リクエスト」利用者から無作為で選んで集計・分析
 この調査は、アルティメット総研が、同社の運営サイト「ウチコミ!」で昨年10月から12月にかけ、「お部屋リクエスト」をした入居希望利用会員から400件を無作為抽出して集計・分析しました。「お部屋リクエスト」とは、「ウチコミ!」で希望物件のエリアや条件を登録しておくと、その条件に近い物件を所有している大家さんから直接提案を受けることができる機能です。

■引っ越しの理由
 「住んでいる物件の契約更新」(38%)が一番多い結果となっています。更新というシステムが引っ越しを検討するきっかけを生み出しています。以下、「転勤・転職」(33%)、「結婚・出産」(17%)、「進学・就職」(10%)の順。

引っ越しの理由




■登録者が現在住んでいる物件の家賃
 家賃が60,000円以下の物件に住んでいる人が38%と一番多く、次いで60,001円以上80,000円以下が33%、80,001円以上が29%という結果となりました。

■希望の家賃上限
 「60,000円以下」(35%)、「60,001円以上80,000円以下」(28%)、「80,001円以上」(37%)となりました。現在の家賃と比較すると、「60,000円以下」が-3ポイント「60,001円以上80,000円」が-5ポイント、「80,001円以上」が+8ポイントで、現在の住んでいる物件の家賃より高い家賃の物件を求めている人が8ポイント増えていました。

■「お部屋リクエスト」利用者の年収
 「300万円台」が29%と一番多く、次いで「200万円台」が21%、「400万円台」が19%となっています。

「入居付けが弱い」「対応が遅い・悪い」など、36%のオーナーが管理会社に不満

 空き家が増え続けている中、賃貸オーナーにとって管理会社は重要なパートナー。「ウチコミ!」の登録大家会員の声を調査したところ、36%ものオーナーが不満を持っていたということです。サイト運営会社のアルティメット総研が2018年11月下旬から12月上旬にかけて、登録大家会員(7,803名)のうち、304名から回答を得ました。



■調査結果の概要

  • 物件の管理を管理会社に依頼していますか?
     利用者であるオーナーの半数以上が管理会社を利用していました。
    →「はい」63%、「いいえ」37%
  • (依頼している方)今の管理会社に満足していますか?
     満足しているオーナーが35.8%いる一方で、ほぼ同率のオーナーが不満を感じていました。
    →「満足」31.1%、「どちらともいえない」28.3%、「不満」20.8%、「やや不満」15.1%、「とても満足」4.7%
  • (今の管理会社に満足していない、「どちらとも言えない」「やや不満」「不満」の方)不満の理由として当てはまるものは?
     「入居付けが弱い」「対応が遅い・悪い」「入居者募集に対して積極的ではない」「AD(広告費)が高い」という回答が多く、7割のオーナーが管理会社の入居者募集に対して不満を持っていました。
    →「入居付けが弱い」25.2%、「対応が遅い・悪い」16.5%、「入居者募集に対して積極的ではない」15.1%、「ADが高い」12.2%など
  • 現状の管理費は何%ですか?
     管理費は5%支払っているという回答が一番多く、なかには11%支払っているという回答もありました。
    →「5%」38.4%、「3%」18.8%、「1%」17.4%など
  • ADは何カ月分支払っていますか?
    →「1カ月」58.5%、「2カ月」34.8%など
  • 原状回復にかける費用はどのくらいですか?
     原状回復をする際、自身で業者に発注するオーナーが半数以上を占めました。費用は10万円以内が6割を占めました。
    ・発注
    →「自身で直接業者に発注」59.3%、「管理会社に発注」40.7%
    ・金額
    →「~5万円」20.7%、「5~10万円」30.4%、「10~15万円」14.8%、「15~20万円」12.6%、「20~25万円」7.4%、「25~30万円」3.0%、「30万円以上」11.1%
  • 管理会社を変えたことがありますか?
     管理会社を変えたことがないとの回答が過半数でした。
    →「ない」 65.9%、「ある」34.1%
  • 今後、よい管理会社があれば変えることを検討しますか?
     管理会社を変えたことがないオーナーが多い中、「近い将来検討したい」「いま検討している」という回答が70%を超えました。
    →「近い将来検討したい」57.0%、「検討しない」28.9%、「いま検討している」14.1%
  • 管理会社に求めることは?
     管理会社に求めることは、「入居付けに力を入れてほしい」との回答が3割と多く、次いで「素早い対応」が2割強ありました。
    →「入居付けに力を入れてほしい」31.1%、「素早い対応」22.8%、「物件の維持・管理に積極的になってほしい」15.1%、「管理費を安くしてほしい」13.5%、「ADを安くしてほしい」13.1%など。


2018年の新設住宅着工は942,370戸で2年連続減少、貸家7年ぶり減少

 国土交通省が1月31日に公表した建築着工統計によれば、2018年の新設住宅着工戸数は942,370戸となって、前年より2.3%減少しました。減少は2年連続。貸家が396,404戸(前年比5.5%減)と7年ぶりに減少するとともに、持家も283,235戸(0.4%減)へと2年連続で減少したためです。

■概要は次の通り
●利用関係別戸数
①持家:283,235戸(0.4%減、2年連続の減少)
②貸家:396,404戸(5.5%減、7年ぶりの減少)
③分譲住宅:255,263戸(0.0%増、4年連続の増加)
・マンション:110,510戸(3.8%減、昨年の増加から再びの減少)
・一戸建住宅:142,393戸(3.0%増、3年連続の増加)

●地域別戸数

  • 首都圏:総戸数=4.9%減。持家(0.9%減)、貸家(4.9%減)、分譲住宅(7.4%減)…うちマンション(14.8%減)、一戸建住宅(0.1%増)
  • 中部圏:総戸数3.2%増。持家(0.1%増)、貸家(1.0%増)、分譲住宅(9.9%増)…うちマンション(27.5%増)、一戸建住宅(3.3%増)
  • 近畿圏:総戸数=前年比2.6%増、持家(1.3%増)、貸家(3.2%減)、分譲住宅(10.9%増)…うちマンション(21.3%増)、一戸建住宅(0.3%増)
  • その他地域:総戸数=前年比3.4%減、持家(0.7%減)、貸家(8.4%減)、分譲住宅(4.0%増)…うちマンション(5.1%減)、一戸建住宅(9.7%増)




断熱改修後に居住者の起床時の最高血圧が有意に低下

 国土交通省は1月24日、住宅内の室温変化が居住者の健康に与える影響について、「新たな知見」(中間報告<第3回>)を公表しました。それによれば、断熱改修後に居住者の起床時の最高血圧が有意に低下することなどが確認できました。

■新たな知見として7事項を公表
 この調査は、断熱改修などによる温熱環境の改善が、健康にどう影響するか、改修前後を医学・建築環境工学の観点から検証するのが目的。断熱改修を予定する住宅4,131人(2,307軒)について改修前の健康調査を行うとともに、うちすでに断熱改修を実施した1,194人(679軒)について改修後の健康調査を行いました(事業期間:平成26~30年度)。

■第3回中間報告の概要(以下の「得られつつある知見」が確認された)

  • 室温が年間を通じて安定している住宅では、居住者の血圧の季節差が顕著に小さい。
  • 居住者の血圧は、部屋間の温度差が大きく、床近傍の室温が低い住宅で有意に高い。
  • 断熱改修後に、居住者の起床時の最高血圧が有意に低下。
  • 室温が低い家では、コレステロール値が基準範囲を超える人、心電図の異常所見がある人が有意に多い。
  • 就寝前の室温が低い住宅ほど、過活動膀胱症状を有する人が有意に多い。断熱改修後に就寝前居間室温が上昇した住宅では、過活動膀胱症状が有意に緩和。
  • 床近傍の室温が低い住宅では、様々な疾病・症状を有する人が有意に多い。
  • 断熱改修に伴う室温上昇によって暖房習慣が変化した住宅では、住宅内身体活動時間が有意に増加。


断熱改修による起床時の血圧の低下量(試算)


第1回不動産王ランキング、1位住友不動産、2位JR東海、3位三菱地所

 不動産関連有力企業の土地保有額を決算書に基づいてランキングしたところ、1位は住友不動産(土地保有額2兆4,642億円)となりました。次いで、2位が東海旅客鉄道(JR東海、2兆3,546億円)、3位が三菱地所(2兆632億円)となり、以下三井不動産(2兆0,382億円)、東日本旅客鉄道(JR東日本、2兆207億円)、日本郵政(1兆5,440億円)、トヨタ自動車(1兆4,046億円)、日本電信電話(NTT、1兆3,080億円)と続きました。

■上位20社、うち鉄道7社、不動産6社
 この「不動産王ランキング調査」は1月28日、法人会員向けASPクラウドサービスを提供するリスクモンスターが公表しました。今回が初めて。上位20社のうち13社を鉄道業と不動産業の2業種が占めており、他業種と比べて鉄道業と不動産業の土地保有額が高い結果となりました。
 上位20社にランクインしている鉄道業7社は、東海旅客鉄道(JR東海)、東日本旅客鉄道(JR東日本)、阪急阪神ホールディングス、西日本旅客鉄道(JR西日本)、西武ホールディングス、近鉄グループホールディングス、東京急行電鉄です。
 また、不動産業6社は、住友不動産、三菱地所、三井不動産、東急不動産ホールディングス、ヒューリック、大和ハウス工業です。

■ROA上位20社、情報サービス業など3業種が14社、
 不動産王ランキング上位企業が保有資産をいかに収益に結びつけているのかをROA(当期利益/総資産)を見ると、0.3~5.9%で、上位20社の平均値は2.6%と、調査対象企業の平均値3.1%を0.5ポイント下回っていました。
 ROAランキングの上位20社では、情報サービス業と専門サービス業、ゲームソフトウェア業の3業種が14社を占め、20社中15社は土地を保有していませんでした。不動産を保有しない企業の方が、ROAが高くなりやすい傾向が顕著になっていました。
 ランキングは上位100社まで公開しています。

第1回不動産ランキング王/上位20社


■詳しくはこちら→PDF「第1回不動産王ランキング」

「賃貸派」は19.5%、理由は「住宅ローンに縛られたくない」が4割

 (公社)全国宅地建物取引業協会連合会と(公社)全国宅地建物取引業保証協会は1月29日、「不動産の日」(9月23日)にちなんで毎年実施している「不動産の日アンケート」(住居の居住志向及び購買等に関する意識調査)の結果を公表しました。現在の住居に関係なく持家派か賃貸派か聞いたところ、賃貸派は19.5%。その理由としては「住宅ローンに縛られたくない」が41.8%と最も高く、次いで「天災時に家を所有していることがリスクになる」「税金が大変だから」が続きました。

■全宅連と全宅保証が「不動産の日」にちなんで調査
 調査はホームページを活用して、昨年9月下旬から11月末に実施しました。全20質問の中から、気になる3質問の結果を紹介すると…。


●不動産の買い時

  • 2018年度調査では、「買い時だと思う」16.3%、「買い時だと思わない」22.6%、「わからない」61.0%で、「わからない」が最も高くなっている。2017年度と比較すると、「買い時だと思う」が3.6ポイント、「買い時だと思わない」が2.1ポイントそれぞれ下降し、「わからない」が5.6ポイント上昇した。20代以外の年代層で「買い時だと思う」が下降していることから、全体的に「買い時感」が減退している。
  • 不動産が買い時だと思う理由では、「消費税率が上がる前だから」が45.0%と最も多く、「住宅ローン減税など税制優遇が実施されているから」が25.3%と続く。不動産が買い時だと思わない理由では、「不動産価値が下落しそうだから」が29.8%と最も多い。




●持家派or賃貸派(現住居を問わず)

  • 現在の居住形態にかかわらず、持家派は80.5%と全体の約8割を占めている。持家派の理由では、「家賃を支払い続けることが無駄に思える」が52.9%と最も多い。
  • 賃貸派の理由としては、「住宅ローンに縛られたくない」が41.8%と最も高く、次いで「天災時に家を所有していることがリスクになる」、「税金が大変だから」が続いている。




●住宅購入重視…・賃貸重視…

  • 住宅購入時に重視する点は、「購入金額」が60.0%、「周辺・生活環境がよい」が48.1%。賃貸時に重視する点は、「家賃」が71.8%と最も多い。「購入」「賃貸」ともに、経済面が重視されている。また、「賃貸」の方が交通の利便性をより重視する傾向にある。




■詳しくはこちら→PDF「不動産の日アンケート」

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