2015年 バックナンバー

賃貸に住む単身者、8割が“身の丈にあった生活”志向

　東京ガス・都市生活研究所の「都市生活レポート」が、「賃貸住宅に住む単身者の暮らし」（住まいの現状とライフスタイル）ぶりをまとめています（6月）。これを見ると、単身入居者が住むのはワンルーム～1Kが多く、3点式ユニットバスは2割弱。住まい選びでは住居費、立地・環境、トイレ独立を重視し、入浴はシャワー中心だが、お湯につかりたいと思っている人が多い、といった暮らしぶりがうかがえます。

■東京ガス調査、家で毎日夕食を料理2～3割、入浴はシャワー中心
　単身世帯」は「夫婦と子世帯」数を超え、現在最も多くなっています。また、単身者数は今後も増加が予想されています。調査は、賃貸アパートや賃貸マンションなどに居住する単身者の住まいと暮らしの実態、その意識を探る狙いで実施。インターネットを利用して、首都圏の1都3県（神奈川、埼玉、千葉）の賃貸住宅に住むひとり暮らしの20～50代未婚男女を対象に行い、1,186名から回答を得たということです。

■内容の要旨
●現在の住まい
・間取りはワンルーム～1Kが過半数。3点式ユニットバスは2割弱。
・アパート（木造・鉄骨）とマンション（鉄筋コンクリート）がほぼ半々の割合。
・築20年以上のワンルーム～1Kでは1口コンロや3点式タイプのユニットバスが多いが、築10年未満では少なく、キッチンや浴室の設備は向上している。
●住まい選び
・住まい選びで重視するのは「住居費」「立地・環境」「トイレ独立」。女性を中心に、キッチン設備・収納が重視されている。
・「浴槽」「2口以上のコンロ」などの設備や、「耐震性」「セキュリティ」も上位に。
・ 女性は、住まい選びの際の重視ポイントが多い。特にキッチン設備、収納は重要。
●食生活
・毎日家で料理している割合は、朝食が3～4割、夕食が2～3割。
・夕食を家で「週3回以上」料理して食べる人は、半数を超える。
・お弁当を作っている人は20～30代女性に多く、週3回以上作る人が約4割。
●入浴
・シャワー中心だが、お湯にもつかっている。
・週1回以上お湯につかる割合は、夏季約4割、冬季約6割。
・「本当はお湯につかりたい」と思う人が、男性56.9％、女性が77.2％。
●意識
・「身の丈に合った生活」を約8割が望んでいる。
・女性は特に、「家のことを楽しむ暮らし」を希望。

賃貸経営ニュースダイジェスト　2015.07.01

納得できない請求の最多回答は鍵交換費用、家賃が上がっても欲しいエアコン

　賃貸情報サイトを利用している入居希望者会員を対象に行った「お部屋を借りるときの意識調査」の結果を、このサイトの運営会社が公表しました。それによれば、「納得できない請求」のトップは鍵交換費用。ほか、クリーニング費用、礼金、消毒費用などと続きました。一方、「家賃を上げても設置してほしい設備」の１位にはエアコンが上がりました。

■お部屋を借りるときの意識調査、仲介手数料無料サイトが実施
　この意識調査は、アルティメット総研（東京）が、同社の運営サイト「ウチコミ！」を利用している入居希望者会員（1,450名）を対象に、2015年5月に実施しました。「ウチコミ！」は全物件の仲介手数料が無料の賃貸情報サイト。物件は全て大家さんが直接掲載しています。
　こうしたことからか、同社では「多くの方が鍵は大家さんに交換してほしいと考えているようです」「入居者はいろんな特典の中でも、エアコンを最新にすることを一番喜ぶようです。エアコンは当然の設備と思っていたので、意外な結果でした」などとコメント。
　さらに、「更新料は皆さんが支払いたくないと考えています」「不動産屋さんや大家さんに交渉したことがあるのは40％で、敷居はまだまだ高いようです。交渉内容は圧倒的に家賃値下げ。この気持ちはよくわかります」といったコメントも添えています。

■調査結果の概要（アルティメット総研発表、一部省略）

●引っ越しのときに、今まで請求されたことがある納得できない費用がありますか？
　1位は「鍵交換費用」で13％。僅差の2位は「特になし」（12％）。以下「クリーニング費用」「礼金」「消毒費用」と続きます。



●家賃を少し上げてでも欲しい室内設備は何ですか？
　ダントツ1位が「エアコン」。エアコンは当然の設備と思っていたので意外な結果でした。以下、温水便座、お風呂の追炊き機能、独立洗面台、宅配ボックスと続きます。


●契約更新時の更新料について
　更新料は、80％以上が「今回は入居をするが、更新料がなければ良いと思っている」と「更新料がなければ引越しを考えなかった」と回答しています。


●不動産屋や大家さんに交渉したことがありますか？
　「ある」と回答した方が40％。まだまだ交渉の敷居は高いようです。 交渉内容は圧倒的に「家賃値下げ」です。この気持ちはよくわかります。以下「導入してほしい設備があった」「礼金減額」「仲介手数料を支払いたくない」と続きます。


●今まで住んでことがあるお部屋の大家さんをご存知ですか？
　「知っている」と回答した方は約40％。大家さんを知っていたからこそ、「困ったときに直接お願いができて良かった」「何かあったときに直接話ができること」「顔と名前がわかるので安心できた」というわけです。

首都圏の定期借家契約、2014年度は2.1％増、2011年度以降初の増加

　アットホームは6月16日、首都圏（1都3県）での居住用賃貸物件における2014年度の「定期借家物件の成約状況」を公表しました。それによれば、成約件数は6,631件となり、前年度より2.1％増えました。
　増加は調査を開始した2011年度以降初めて。ただ、登録件数は2年連続の減少となりました。また、定期借家契約と普通借家契約を合わせた賃貸総成約件数のうち、定期借家割合は前年度より0.1ポイント増え2.7％となりました。

■アットホーム発表概要は次の通り。
●「定期借家成約物件」（居住用賃貸）の主な傾向
○定期借家物件成約数は前年度比2.1％増えた。成約データの公表を開始（2011年度）
　以来、初の増加。登録物件数は2年連続で減少した。




○成約物件の種目別割合は、「マンション」が57.8％で最も多い。またエリア別割合は、東京23 区が
　47.7％でトップ、次いで神奈川県が28.9％。
○平均賃料は、マンション、アパート、一戸建のすべてで上昇。特にマンションでは20万円以上の物件
　の増加が顕著で、平均賃料は14.3％の上昇。また、定期借家と普通の平均賃料を比べる、マンション
　と一戸建は定期借家の方が高く、好立地・高グレードの物件が多いことがうかがえる。アパートの平
　均賃料は定期借家の方が低く、定借アパートの3割近くが賃料が5万円未満だった。
○「礼金0」の割合は、全種目で定期借家の方が普通借家より高い。敷金は、マンションは「1カ月」
　が最多。またアパートも「1カ月」が最も多かったものの、「0か月」との差は5.5ポイントにとど
　まった。一戸建は「2カ月」が最多となったが、「1カ月」との差は3.5ポイントだった。マンション
　の敷金は「0カ月」が大幅に減少しており、ユーザーが良質な物件を選択している様子がうかがえる結
　果となった。
○居住用賃貸物件に占める定借割合は2. 7％と微増。


■詳しくはこちら→ＰＤＦ「2014定期借家物件成約状況」

平成27年版「首都圏白書」、“高齢化社会を見据えて新たな視点が必要”と提言

　国土交通省は6月16日、平成27年版「首都圏白書」（平成26年度「首都圏整備に関する年次報告」）を発表しました。１都７県からなる首都圏が、今後も政治・経済・文化等の中心地として日本成長のエンジンの役割を果たすよう、視点と施策をとりまとめたものですが、その内容からアパート・マンションのオーナーに関連する事項をピックアップしてご紹介します。


■オーナー関連記載（抜粋）

●首都圏の活力維持に向けて
　首都圏においては、近年流入者数は減少傾向であるものの、求人倍率の格差など雇用環境による影響等により、流出者数が減少しているために、人口が首都圏に留まり転入超過となっていると考えられる。
　しかしながら、これまで社会増により人口が増加してきた首都圏においても今後は自然減の影響による人口減少は避けられない。一方で、高齢者人口については大幅な増加が見込まれている。
　そのような中で首都圏が今後も活力を維持していくためには、急増する高齢者を社会で支えるべき対象と見る視点から、経験・知識を持っている貴重な社会的資産、社会を支える人材と見るなど新たな視点が必要となってきている。

●住宅及び住環境の整備
①住宅のストックの動向（距離別の住宅供給状況）
　東京70km圏内における平成２年から平成26年までの累計着工戸数は約1,012万戸となっており、一戸建の持家（戸建持家）、一戸建の分譲住宅（戸建分譲）の戸建型が全体の約36％を占める一方、共同建の貸家（共同貸家）、共同建の分譲住宅（共同分譲）の共同型が約58％と、共同型の占める割合が大きい（図2-5-17）。


　また、距離圏別の住宅型ごとのシェアを見ると、東京都心から遠ざかるほど戸建持家のシェアが大きくなる一方、都心に近づくほど共同分譲のシェアが大きくなっており、平成26年では、10km圏における着工戸数の約39%が共同分譲となっている（図表2-5-18）。



○住宅の築年別分布状況）　住宅の築年別分布について、建て方別に全国と首都圏を比較すると、首都圏では共同住宅の割合が高く、全国では一戸建の割合が高くなっている。
　また、昭和55年以前に建築された築30年以上の住宅について見ると、昭和26～55年の間に建築された共同住宅の割合は全国29.6％に対し、首都圏は42.3％となっている。
　なお、東京都区部においては、その割合が68.8％と更に高くなっている。
○空き家の動向
　首都圏の空き家率をみると、平成25年は首都圏全体で3.5％、東京圏で3.0％、周辺４県で6.0％となっており、特に周辺４県において全国の5.3％を上回る数値となっている。平成15年からの推移でみると、東京圏ではおおむね横ばいであるものの、周辺４県では、平成15年の4.1％から1.9ポイントの増加となっている（図表2-5-23）。
　賃貸住宅の空き家率は、平成25年は首都圏全体で18.5％、東京圏で17.3％、周辺４県で27.2％、全国で18.8％となっている。平成15年時点では、首都圏全体で16.8％、東京圏で15.7％、周辺４県で24.1％、全国で17.6％であり、東京圏も含めて全体的に増加傾向となっている（図表2-5-24）。




②分譲マンションの供給動向
　今後、建築後相当の年数を経た分譲マンション等の急増が見込まれる中で「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」を活用した建替え事業は首都圏で平成26年４月までに63件の実績となっている。
　東京圏における分譲マンションの供給動向は、平成22年以降増加傾向にあったが、平成26年は前年比で減少し、約４万４千戸であった（図表2-5-25）。
　また平成26年の東京圏及び東京都区部の平均販売価格は前年を上回った。

③高齢者向け住宅の供給状況
　高齢化が急速に進む中で、高齢の単身者や夫婦のみの世帯の居住の安定を確保することが重要な課題となっている。
　このため、平成23年４月に「高齢者の居住の安定確保に関する法律」を改正し、厚生労働省との共同により、バリアフリー構造等を有し、介護・医療と連携して高齢者を支援するサービスを提供する「サービス付き高齢者向け住宅」の登録制度を創設し、同年10月に施行した。
　平成27年３月末時点において、全国で5,493棟177,722戸、首都圏で1,455棟48,712戸の登録がなされている。

平成27年版「土地白書」、地価好転中も土地取引件数は下落

　国土交通省は6月15日、平成26年版「土地白書」（平成26年度「土地に関する動向」、平成27年度「土地に関する基本的施策」）を公表しました。このうち、「土地に関する動向」では、平成27年地価公示の結果が、住宅地は下落率が縮小し、また商業地は下落から横ばい（0.0％）に転換した、と報告。一方で、平成26 年の全国の土地取引件数は125.7 万件（前年比1.9％減）となり、３年ぶりに減少に転じたと記載しています。

■空き家や空き地など増加が社会問題化
　また、空き家の数は820 万戸、全住宅に占める割合は13.5％となり、戸数・割合ともに調査開始以来最大となったこと、空き家や空き地といった低・未利用地の増加が国民にとって大きな問題として認識されるようになっていることを指摘する内容になっています。

■「土地に関する動向」のあらましは次の通り。

●地価の動向
　平成27年地価公示の結果は、全国平均では、住宅地は下落したものの下落率は縮小し、商業地は下落から横ばい（0.0％）に転換した。

○三大都市圏・地方圏：平均で見ると、住宅地、商業地ともに上昇を継続し、住宅地の５割弱の地点、
　商業地の７割弱の地点でそれぞれ上昇している。一方、地方圏では、下落幅は縮小したものの、依然
　として下落傾向が続いており、住宅地、商業地ともに７割弱の地点で下落している。
○住宅地：穏やかな景気回復基調が続く中、低金利及び住宅ローン減税等の施策による住宅地需要の下
　支え、株価上昇による資産効果や相続対策による共同住宅等への需要等もあって、下落率縮小または
　上昇の継続が見られた。
○商業地：低金利等による資金調達環境が良好なことや穏やかな景気回復基調が続く中、下落率縮小や
　上昇の継続が見られる。また、堅調な住宅需要を背景に商業地をマンション用地として利用する動き
　が全国的に見られ、上昇または下落率縮小となった要因の一つとなっている。また、主要都市の中心
　部などで、店舗における消費動向が堅調であることや、オフィスについても概ね空室率の低下傾向が
　続き、一部地域では賃料の改善が見られ、投資用不動産への需要が強まっていることも、商業地地価
　の動向の背景として挙げられる。

●土地取引の動向
○土地取引件数等の推移：土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向を見ると
　、平成26 年の全国の土地取引件数は125.7 万件（前年比1.9％減）となり、３年ぶりに減少に転じ
　た。また、四半期ごとの推移を前年同期比で見ると、いずれの圏域でも平成26 年7-9 月期以降はマイ
　ナスとなっている。
○企業の意識：企業の土地取引に関する意識について、国土交通省が実施している「土地取引動向調
　査」によると、本社所在地における現在の土地取引の状況に関するＤＩ（「活発」と回答した企業の
　割合から「不活発」と回答した企業の割合を差し引いたもの）は、東京23 区内ではほぼ横ばいである
　が、大阪府、その他の地域では低下した。

●オフィス市場の動向
　賃貸オフィス市場の動向を見ると、平成26 年は前年に引き続き多くの地域でオフィス需要に改善の傾向が見られた。東京都心５区では、空室率の減少傾向が続いており、平成26 年10-12 月期には5.5％となった。平均募集賃料については、平成26 年1-3 月期に上昇に転じた後、上昇が続いている。

●住宅市場の動向
　平成26 年の新築住宅着工戸数は89万2,261 戸であり、５年ぶりに減少に転じることとなった。これは、消費税率引上げ前の駆け込み需要の影響が大きかった前年と比較すると9.0％減、また前々年と比較すると1.1％増であった。マンション市場の動向を見ると、平成26 年の新規発売戸数については、全国で8万3,205戸（前年比21.0％減）となっており、このうち首都圏が4万4,913 戸（前年比20.5％減）、近畿圏が1万8,814 戸（前年比23.8％減）となった。

●低・未利用地に関する状況と意識
　空き家の状況は「住宅・土地統計調査」によれば、平成25 年の総住宅数は6,063 万戸（平成20 年比5.3％増）であったが、このうち空き家の数は820 万戸、全住宅に占める割合は13.5％となり、戸数・割合ともに調査開始以来最大となった。
　日頃土地に関して身近に感じる問題として、「空き家・空き地や閉鎖された店舗が目立つこと」と回答した人の割合が平成24～26 年度の調査において年度を追うごとに増加し、平成26 年度には半数以上に達している。空き家や空き地といった低・未利用地の増加が国民にとって大きな問題として認識されるようになっていることがうかがえる。

＜身近に感じる土地問題＞

新設住宅着工数、2030年度には53万戸に。リフォーム市場は横ばい続くか

　「2030年度の新設住宅着工戸数は、現在の90万戸弱から53万戸に減少する」「リフォーム市場規模は、6兆円台で横ばいが続く」。こうした市場予測が6月15日、野村総合研究所から公表されました。

■野村総合研究所が予測
　新設住宅着工戸数、リフォーム市場規模の両予測とも、これまで民間調査機関から示されてきた内容を“下方修正”したかのような内容になっています。野村総合研究所ではその背景や要因について、①新設住宅着工戸数は人口や世帯数の減少、住宅の長寿命化などにより大きく減少する、②中古住宅・リフォーム市場は、今後の成長が期待されているものの、現状成り行きでの大きな拡大は難しいとしています。

■新設着工、消費増税（10%）前の駆け込み需要以降は減少へ
　予測によれば、新設住宅着工戸数は消費税率が再値上げ（10%）される直前の2016年度には、駆け込み需要の発生で約92万戸へ増加します。しかし、その後は2020年度で約76万戸、2025年度で約64万戸、2030年度には約53万戸と徐々に減少していくと見ています。
　2030年度の新設住宅着工戸数は、バブル崩壊後のピークであった1996年度の約163万戸と比較すると、ほぼ1/3の水準に縮小することになります。2014年度の88万戸と比較すると、40.0％減。ただし、実際の着工戸数は景気動向などによっては前倒しされたり、先送りされたりすることで、変動する可能性があるとしています。


●新設住宅着工戸数の実績と予測結果


■リフォーム、成り行きでの成長は望めず年6兆円台で推移
　一方、リフォーム市場は住宅の長寿命化にともなって拡大することが期待されています。しかし、現状の趨勢が続いた場合には、市場が大きく拡大することは難しく、広義のリフォーム市場規模（＊1）は2030年まで、年6兆円台の横ばいで推移すると予測しています。狭義の市場規模（＊２）は、それより1兆円前後少ない規模となる見込み。
　このため野村総合研究所では、リフォーム市場を活性化するには、リフォームローンを組み易い環境の整備などといった行政主導の政策的支援や、工事品質の向上や価格の透明性の確保などといった民間事業者の創意工夫、さらに一般生活者への啓発を積極的に進めていくことが求められるとしています。

●リフォーム市場規模（広義・狭義）の実績と予測結果

賃貸経営ニュースダイジェスト　2015.06.15

国交省、「リノベーション・エリアマネジメントのすすめ」（案）を公表

　国土交通省は6月9日、遊休不動産の再生を活用したエリア価値向上手法に関するガイドライン「リノベーション・エリアマネジメントのすすめ」（案）を公表しました。今後、地方公共団体等の意見を聞きながら、取りまとめていく予定です。

■エリア価値の向上手法を地方公共団体に提供へ
　国交省は、特定のエリアで公的あるいは民間の遊休不動産を再生することで、良好な環境やエリアの価値を維持・向上させるため、住民・事業者・地権者等による「リノベーション・エリアマネジメント」を後押しすることにしています。ガイドラインはこうした先進的な取り組み事例に関する情報や留意点等をまとめたもので、地方公共団体に提供していく予定です。
　ガイドライン案は、①ガイドラインの位置づけ、②リノベーション・エリアマネジメントの流れと地方公共団体の役割、③エリアの価値を向上させるために必要な要素、④エリアの価値向上につながる遊休不動産再生のポイント、⑤リノベーション・エリアマネジメントの先進事例（北九州市、名古屋市、長浜市、伊勢市、千代田区）、⑥リノベーション・エリアマネジメントの展開、の6部で構成。参考資料として、遊休不動産の利活用に関する地方公共団体の計画や支援策等が掲載されています。

賃貸オフィスビル市場における修繕費の将来予測

　リクルートのビル事業部が前身であるザイマックス不動産総合研究所が6月1日、東京23区の賃貸オフィスビル市場における修繕費の将来予測を公表しました。

■中小規模ビルの修繕費は2027年までにピーク
　スクラップ・アンド・ビルドからストック型社会へと移行している中で、数多くのビルが今後ともオフィスストックとして良好に機能するには、中長期的な視点に立って適正な維持管理を行うことが重要です。
　修繕費の将来予測ではこのため、維持管理に必要な共用部、専用部での性能維持・バリューアップ・原状回復工事を推計しました。費用負担はオーナーが中心となりますが、原状回復費用はテナント負担で、仕様・金額に個別性の高い入居工事は除いて行ったということです。
　その結果、今後20年の東京23区賃貸オフィスビルの修繕費は、2020年の東京オリンピックまで増加が続くと予測されます。また、大規模ビルは2054年まで修繕費は経年ともに今後徐々に増加。一方、中小規模ビルの修繕費は2027年までにピークを迎え、その後は増減を繰り返すことが分かったとしています。

■50年間にわたるオフィスビルの修繕イメージ
　ところで、この予測にあたって前提とした、向こう50年間にわたるオフィスビルの修繕イメージは下図の通りになっています。これは賃貸マンションについてもほぼ当てはまってくると思われますので、このような中長期的な見通しをもって賃貸経営に臨みたいものです。


＊ビルの竣工後、50年間に見込まれる修繕のイメージ。
　竣工後15年頃より、外壁改修や空調などの大型設備更新が発生し、約30年で概ね設備の更新が一巡する。

国民生活センター、商品先物取引で注意を喚起

　商品先物取引の勧誘ルールが変わり、こうした投資を考えていない消費者が契約締結の勧誘を受ける機会が増える可能性があることから、国民生活センターでは「勧誘を受けても、取引の仕組みやリスクの大きさを理解できなければ契約しないで！」と、広く注意を喚起しています（5月28日公表）。

■法令改正で勧誘対象が拡大
　突然の訪問や電話で消費者に契約締結を勧誘する行為（不招請勧誘）は、一定の例外を除いて禁止されていますが、商品先物取引法施行規則等の改正（平成27年6月施行）で、勧誘ルールが変わりました。例外となる類型が追加され、これまでより広く不招請勧誘ができるようになったのです。 　新しい勧誘ルールでは、消費者が現在ハイリスク取引（FX取引、有価証券の信用取引等）を行っている場合のほか、次の３条件を全て満たす消費者にも不招請勧誘ができるようになりました。
①65歳未満であること。
②年金等生活者でないこと（年金額がその他収入額を超えないこと）。
③次のいずれかの条件を満たしていること（「年収が800万円以上」か「金融資産を2,000万円以上有
　している」）。

■“ハイリスク・ハイリターン”の取引
　商品先物取引は、将来の一定時期に一定価格で商品売買を行うことを約束する取引ですが、仕組みが複雑で、投資額以上の損失が生じる可能性もあるハイリスク・ハイリターンな取引です（実際に支払った金額がなくなるだけでなく、さらに追加でお金を支払う必要が生じる場合も）。
　先物取引で資産拡大を考えている消費者には歓迎すべき改正ですが、そうした投資を考えていない消費者への勧誘も増えることが考えられます。国民生活センターではこのため、事業者からの勧誘があっても、「取引に関心がない」「取引の仕組みが理解できない」「リスクの大きさが理解できない」ときは、勧誘や契約を断るよう呼びかけています。

■詳細はこちら→ＰＤＦ「先物取引注意喚起」

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賃貸経営ニュースダイジェスト　2015.06.01

空き家対策特別措置法が5月26日から完全施行

　空き家対策特別措置法（平成26年11月27日公布）が5月26日から完全施行され、危険な空き家（特定空き家）の放置には市町村が罰則や行政代執行などの措置がとれるようになりました。空き家対策としてはほか、平成27年度税制改正で固定資産税の軽減措置（6分の1）の対象から外されたので、市町村が特定空き家と認定した場合には、税額がこれまでの6倍になります（平成28年度以降）。

■全国の空き家は820万戸、うち賃貸用52％、不明38％
　国土交通省の住宅土地統計調査によれば、平成25年の空き家は全国820万戸に増え、住宅総数の13.5％に達しています。内訳は賃貸用が52.4％を占めるほか、売却用が3.8％、別荘などが5％で、残りが所有者不明で放置されている個人住宅などの「その他」38.3％。
　こうした空き家は環境、景観、衛生面の悪化に加え、国民経済上や防災面から社会問題化しています。特措法の施行にともない、市町村はその空き家が危険を及ぼす可能性などのある「特定空き家」に当たるかどうかを判断。そのうえでまず、問題個所の改善を助言・指導し、改善が進まなければ改善勧告（固定資産税の軽減措置の対象外に）、改善命令（違反者に過料支払い）へと進み、それでも改善されなければ行政代執行がかけられる仕組みになっています。

●特定空き家とは（ガイドラインより抜粋）
　空き家等の物的状態の判断に際して参考となる基準を示すもの。
以下は例示であり、これによらない場合も適切に判断していくことが必要。

○そのまま放置すれば倒壊するなど、著しく保安上危険となるおそれのある状態
・建築物が著しく保安上危険となるおそれがある（建築物が倒壊等するおそれがある、屋根・外壁等が脱落・飛散等するおそれがある）。
・擁壁が老朽化し危険となるおそれがある。

○そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・建築物または設備等の破損等が原因で衛生上有害となる状態にある。
・ごみ等の放置、不法投棄が原因で臭気の発生があり、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている状態にあるなど、住民の日常生活に影響を及ぼしている。

○適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・適切な管理が行われていない結果、既存の景観ルールに著しく適合していない状態となっている。
・その他、周囲の景観と著しく不調和な状態である。

○その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
・立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げているなど。
・空き家等に住みついた動物等が原因で臭気が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている以下の状態にあるなど。
・建築物等の不適切な管理が原因で、不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されているなど。

時差家族には住みづらい既成住宅!?

　「夜勤あり」や「不定休」の家族がいるために家族全員の生活時間が揃わない“時差家族”。建売住宅やマンションに多いと思われがちですが、持ち家世帯のほうに多いものの、住まいに関する満足度はマンションより持ち家が高いとのこと。この調査を行った民間調査会社では、時差家族は時差なし家族に比べて“既成の住まいが適合しにくいのでは”と見ています。

■夜勤・交代制勤務は4人に1人、今後さらに増加へ
　この調査結果（5月20日）は、積水化学工業の調査研究会社である住環境研究所が、2011年1月～2013年12月に建築した「ＨＥＭＳ搭載セキスイハイム」の入居者を対象に、2014年12月～2015年1月、インターネットを利用して実施しました。
　厚生労働省の「労働者健康状況調査」（平成19年）によれば、夜勤・交代制勤務者は全労働者の約25％を占めていますが、24時間サービスへの社会的なニーズの高まりや夫婦共働き率の増加などを受け、時差家族は今後も増えていくと見られています。
　調査は、時差家族と時差なし家族の満足度を調べて暮らしに及ぼす影響を確認し、その負担を軽減するための住まい選びのポイントを探る狙いから行われたとのことです。
　調査結果から、気がかりになる項目をピックアップしてみましょう。

●持ち家世帯の44～45％が時差家族、マンションは低く38％
　注文住宅世帯のうち、「家族に夜勤あり」は10％、「家族で休日が揃わない」は34％あり、合わせて44％が家族間で生活時間が揃わない時差家族であることが分りました。また、建売住宅世帯では計45％でした。
　これに対し、マンション世帯の場合は、「家族に夜勤あり」は8％、「家族で休日が揃わない」は30％あり、合わせて38％で、持ち家世帯を6～7ポイント下回っていました。

●住まい総合満足度、注文住宅が高く、建売住宅・マンションが低い
　住まい総合満足度は、注文住宅に住む“夜勤あり時差家族”は「満足」+「まあ満足」が71％あり、建売住宅の58％、マンションの57％を大きく上回っています。また、“不定休時差家族”では、「満足」+「まあ満足」が64％あり、建売住宅の50％、マンションの57％を上回っています。
　一方、時差なし家族の場合は、注文住宅が67％、建売住宅が64％、マンションが63％で、その差が縮まる傾向にありました。 　この結果について、この民間調査機関では「時差家族は、時差なし家族に比べて既成の住まいが適合しにくいことが考えられる」と見ています。

●時差家族の課題は、就寝環境・家事分担・経済性の負担軽減 　時差なし家族と比べ、時差あり家族は「住まいの間取り」「住まいの広さ」以外のすべての項目で満足度が低くなっていました。 　なかでも、「就寝環境」「家事分担」「経済性（光熱費など）」は時差なし家族との差が大きく、また満足度自体も低くなっており、時差あり家族の住まいに対する満足度を向上させるには、これらの負担軽減が重要なポイントになってくることが浮き彫りになりました。

国交省、川崎簡易宿所火災を受け、各県に違法対策、防災査察を要請

　国土交通省（住宅局建築指導課）は5月18日、神奈川県川崎市で5月17日未明発生した簡易宿所火災を重視し、類似の災害の発生を防止するために、各都道府県に簡易宿所に対する違反対策など指導の徹底を図るよう要請しました。

■“違反建築物の新築・増築”を是正へ 　川崎簡易宿所火災では、火災のあった建築物の状況等が明らかではないものの、違反建築物であった疑いが指摘されています。また、死者5名、負傷者19名が出る大参事（＊）となりました。国交省はこのため、関係省庁と連携して、各都道府県（建築主務部長）に「簡易宿所に係る違反対策の徹底について」を通知し、「違法に建築されている物件への対応」と「防災査察の重点実施」を要請しました。
＊死者はその後10名となりました（5月26日現在）。

■要請内容
●違法に建築されている物件への対応
　消防部局、旅館業法の担当部局と必要に応じて連携し、違法に建築（新築、増築など）されている簡易宿所がないかどうか確認を行い、当該違反等があった場合には、適切に是正措置を講じること。
●防災査察の重点実施
　過去に行った防災査察、定期報告等で指導した事項が是正されていないもの、定期報告が未提出であるもの等に重点を置いて、簡易宿所を対象とした防災査察を実施すること。

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賃貸経営ニュースダイジェスト　2015.05.15

国民生活センター、敷金・原状回復トラブルで注意喚起、相談数は前年度並み

　独立行政法人国民生活センターは、5月1日にホームページ上の「賃貸住宅の敷金、ならびに原状回復トラブル」を更新し、最近の事例を紹介しつつ、注意を喚起しています。また、これによれば2014年度の相談件数は、2015年3月31日現在、前年度並みの12,647件となっています。

■国民生活センターホームページより
●賃貸住宅の敷金、ならびに原状回復トラブル
　賃貸住宅※に入居するためには、一般的に賃貸借契約書を家主と取り交わし、敷金、保証金などを支払って入居します。
　ところが、借り主が賃貸住宅を退去する際に、ハウスクリーニング、クロス張り替え、畳表替え、襖張替え等の原状回復費用として、高額な料金を請求され、その結果、敷金が返金されない、敷金を上回る金額を請求されたというトラブルが起こることがあります。
●PIO-NETに寄せられた相談件数の推移。

＊相談件数は2015年3月31日現在
＊ここでは「借家」「賃貸アパート」「賃貸マンション」「間借り」などを「賃貸住宅」としています。
●最近の事例（相談者の申し出内容をもとにまとめたもの）
・犬を飼って住んでいた、ペット可の賃貸アパートを退去したところ、敷金の2倍以上の高額な原状回復費用を請求された。納得できない。
・4年間住んだ賃貸マンションを退去し、大家の立ち会いに応じた。数個の傷を理由に部屋のクロスを全面交換する費用を全額請求された。支払うことに納得できない。
・1年間住んだ賃貸アパートを退去した。壁についた家具の設置跡の汚れを指摘されたが、「綺麗に使っている」と言われた。しかし、クロス張替代金を請求された。支払わなければならないのか。
・娘が賃貸マンションの退去に際し、「備え付けのストーブの分解整備料金を請求する」と管理会社から言われた。娘と同様に寒冷地に住んでいるが、そのような話は聞いたことがない。支払い義務はあるだろうか。
・先日、10年以上住んだ築30年の賃貸アパートを退去した。立ち会い時に家主から、「支払い済みの敷金3カ月分を超える部分の修繕費を請求する」と言われた。納得がいかない。
・入居した賃貸アパートは、大雨の際に雨が排気口から吹き込むようで、その下に置いた荷物が濡れてしまう。にもかかわらず、大家がなかなか対応しない。
・1年7カ月住んだ賃貸マンションを退去した。大家から修繕費の請求書が届いたが、契約書の記載と異なるので、払いたくない。
・賃貸アパートを管理業者立ち合いで退去し、「補修費5万円」と言われたが、後日倍額の請求書が家主から届いた。当初の金額で支払いたい。
・5年間住んだ賃貸アパートを退去することになった。立ち会い時に不動産業者から、「43万円の修理費を用意できなければ退去できない」と言われた。どうしたらよいか。
・賃貸マンションの契約をした。契約後に、前借主の残置物のエアコンと照明器具の撤去をしたが、撤去後の補修費用まで負担する義務があるだろうか。

経営者の住宅景況感（2015年4月度）、低層賃貸住宅のプラス基調続く

　一般社団法人住宅生産団体連合会は4月30日、低層住宅に関する2015年４月度の「経営者の住宅景況感調査」結果を公表しました。これによれば、2014年度第４四半期（2015年1～3月）実績の景況判断指数は、前年同期比で総受注戸数が+43ポイント、総受注金額が+46ポイントとなり、戸数、金額ともに前四半期に続いてプラスとなりました。

■「相続税改正」と「低金利」が下支え
　このうち、低層賃貸住宅は受注戸数が+50ポイント、受注金額が+58ポイントと、戸数、受注金額ともにプラスが継続するという結果になりました。コメントとしては「相続税法改正による底堅い需要」と「低金利が後押し」「見込み顧客の動きが活発化」などと、プラス基調が目立っています。
　一方、2015年度第１四半期（2015年4～6月）見通しは、受注戸数が+50ポイント、受注金額が+54ポイントと、戸数、金額ともに好調にプラスが継続するとの見方になりました。コメントでは「引き続き需要は堅調と見るが、前年受注が高水準のため、前年並みと予想」「引き続き需要は堅調と見るが、前年受注が高水準のため前年並みと予想」という声があるものの、「引き続き堅調。相続対策・低金利が後押し」「相続税改正を受けて市場は良く、前年度の経過措置後の反動減も大きいため、前年比は大きくプラスとなる見込み」など、相続税対策、低金利などの下支え効果を受け、全体としては堅調に推移するとの見通しになっています。
　【注】景況判断指数とは、「良い」の割合から「悪い」の割合を差し引いた値を指数化したもので、次の数式により算出されます。
｛（「10％程度以上良い」の回答数×2＋「5％程度良い」の回答数）－（「10％程度以上悪い」の回答数×2＋「5％程度悪い」の回答数）｝÷2÷全回答数×100
①「10％程度以上良い」または「悪い」を2倍しているのは、「5％程度良い」または「悪い」との差を明確に表現するため。
②指数は最大「100」、最小「-100」で表示されます。例えば、全回答が｢10％程度以上良いまたは悪い｣の場合、指数は100または-100となります。

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賃貸経営ニュースダイジェスト　2015.5.1

ウォーターサーバーに乳幼児を近づけないで!!

　独立行政法人製品評価技術基盤機構（NITE）は4月23日、ウォーターサーバーの普及にともなって乳幼児のやけど事故が増加していることから、事故の未然防止を図るために、それらの調査結果を踏まえて使用者や店舗・公共施設などでの設置管理者に向け、やけどなどのおそれがあるので乳幼児を近づけないようにするなど、広く注意を喚起しました。

■やけど事故が増加中、最近5年間で40件発生
　ウォーターサーバーは、いつでも熱湯、冷水を利用でき、重たい水を配達してくれる利便性から平成23年度頃から急速に普及し、平成26年末には普及台数が約340万台となっています。しかし、ウォーターサーバーは内部に70～90度Cの熱湯を蓄えているものが多く、乳幼児が蛇口を触っているときにチャイルドロックを解除するなどして出湯し、やけど事故になる事例が増えています。
　経済産業省が製品事故情報データベース等を活用し、平成19年5月から平成25年にかけて発生した事故を調べると、97件が発生。そのうち18件が温水用蛇口による火傷事故でした。また、kids事故情報では7件、CAA事故情報では15件の火傷事故が報告されており、3機関の合計では40件も発生。ウォーターサーバーの普及拡大にともない、平成24年度以降は二桁になっています。
　NITEではこのため、平成26年度にチャイルドロックに関する調査（経済産業省受託事業）を実施。その結果を踏まえて、メーカー側に改善提案を行うとともに、消費者や設置管理者に向け広く注意を喚起しました。

■主な事故事例
○乳幼児が、ウォーターサーバーの温水用蛇口を触っているときにチャイルドロックが解除され、熱湯が出てやけどを負った。
○ウォーターサーバー設置時に蛇口が十分に締められておらず、乳幼児が蛇口を触った際に蛇口全体が回り、本体から外れたため、熱湯が出てやけどを負った。
○ウォーターサーバーの蛇口には、レバー全体を上に引いても熱湯が出るものがあり、乳幼児が蛇口全体を上に上げたため、熱湯が出てやけどを負った。
○ウォーターサーバーのチャイルドロックを解除して使用した後に、チャイルドロックボタンが元に戻らず、乳幼児が触った際に熱湯が出てやけどを負った。

■注意喚起内容
●消費者に対する注意喚起等
①ウォーターサーバーにはやけどのリスクが存在することを理解してください。
　ウォーターサーバー本体内部には、常時約70～90度Ｃの熱湯が蓄えられており、本体の転倒や不意に熱湯が流れ出るなどしてやけど事故が発生するおそれがあります。
②取扱説明書を十分に読み、正しい操作手順で使用してください。
　ウォーターサーバーは取扱説明書に従って正しく使うことで、事故を減らすことができますので、十分に読んで正しく使用してください。
③乳幼児をウォーターサーバーに近づけないように注意してください。
　多くのウォーターサーバーは熱湯が利用できることから、乳幼児が不用意に熱湯の出る蛇口に触ったりすると、やけどを負うおそれがあります。特に3歳以下の乳幼児がいる場合は、柵などを設けて近寄れないように注意してください。
④チャイルドロックを解除している様子を乳幼児に見せないように注意してください。
　子どもは観察力が鋭く、大人や兄弟のまねをしたがります。
⑤定期的に熱湯が出る蛇口の安全確認をしてください。
　チャイルドロックが正常に動作するか、蛇口などに緩みやガタつきがないかなど、定期的に確認し、異常がある場合はコンセントを抜き、取扱説明書に記載されている問い合わせ先へ連絡してください。
⑥ヒヤリ・ハット情報を提供してください。
　ウォーターサーバーの更なる安全性向上に繋げるため、事故に至らなくてもヒヤリとした経験、ハットした経験がある方は、取扱説明書に記載されているお問い合わせ先、日本宅配水＆サーバー協会、または近くの消費生活センターへ情報の提供をお願いします。
●設置管理者に対する注意喚起
①ウォーターサーバーを設置する場合は、常時監視でき、とっさの場合にすぐに対応できる場所を選んでください。
②ウォーターサーバーの前に柵などを設け、乳幼児だけでウォーターサーバーに近寄れないような対策を講じてください。
③お客様が正しい操作手順や注意事項が分かるよう、本体に操作手順が分かる図記号などを貼付してください。また、やけど注意を呼びかけるポップやリーフレットを本体や近傍に貼付・設置してください。

■メーカーへの改善提案事項（主なもの）
○機械式温水用蛇口の注水に要する力
○機械式温水蛇口のチャイルドロック解除に要する力と注水までの操作手順数
○電気式注水ボタンとチャイルドロック解除ボタンの位置・機能
○温水用蛇口、注水レバーとチャイルドロックの誘目性（目立ち）

マンションでのクリーニング取り次ぎ、無届けは“脱法行為”

　マンションなどの集合住宅では、入居者の利便性を高めるさまざまな“サービスの拡充”が進みつつありますが、4月下旬、東京都内の大手マンション管理会社がクリーニング業法に定められた届け出をしないまま、洗濯物のクリーニング取り次ぎをしていたことが明らかになりました。

■大手マンション管理会社の管理人｢コンシェルジュ｣で発覚
　この管理会社のクリーニング取り次ぎは、｢コンシェルジュ｣とされるマンション管理人が入居者からクリーニングの依頼を受け、クリーニング会社にクリーニングを発注。クリーニング会社から戻ってきた衣類を依頼者に引き渡す仕組みであったということです。
　しかし、クリーニング取り次ぎサービスは、洗濯物をクリーニング店まで持ち運びしなくてすむメリットがある一方で、料金や処理ミスをめぐるトラブルも少なくありません。また、衛生管理上の問題もあります。

■改正クリーニング業法で“無店舗”取り次ぎ業を規制
　このため、平成16年10月にクリーニング業法が改正され、クリーニング業の無店舗取り次ぎ業を行う場合は、「あらかじめ保健所に届け出ること」と「洗濯物を取り次ぐ際には、苦情の申し出先を明示した書面を配布しなければならないこと」が義務づけられました。
　クリーニング所が届け出る内容は、①クリーニング所は、その位置、構造設備及び従事者数並びにクリーニング師の氏名その他必要な事項、②クリーニング所を開設しないで洗濯物の受取り及び引渡しを営業とてしようとする者は、その営業方法、従事者数その他必要な事項となっており、届け出た事項に変更を生じたときや廃止したときには、速やかに届け出ることになっています。

■家庭用需要、増加が見込まれつつも施設数は伸び悩み
　厚生労働省（健康局生活衛生課）によれば、平成26年3月末現在におけるクリーニング業の営業許可施設数は11万3,567施設で、前年度より4,621施設減少しています。また、クリーニング業は「リネンサプライ等産業用」と「一般家庭用」に分類されますが、一般家庭用は家庭用クリーニング用品の発達などにより需要が伸び悩んでいます。その一方で、単身世帯や女性の社会進出などにより、需要は増加する見通しにあります。
　今後はこのため、単なる「洗濯業」から「衣類の総合サービス業」へと高めることや、各店が独自の付加価値を高めることが、利用者単価の上昇や固定客化につながると考えられています。「衣料保管サービス」や「24時間受付ロッカー設置」といった利便性主体のサービスも、そうした取り組みの一つとして増えつつあるわけですが、くれぐれも取り次ぎの脱法行為にならないよう留意したいものです。

東日本レインズまとめ、2014年1～3月「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」

　公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は4月16日、今年1～3月の「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」を公表しました。それによれば、首都圏での取引件数はマンションが4万1,000件弱、アパートが2万3,000件弱となっています。

■取引件数、マンションが4,0908件、アパートが2万2,817件
　マンションの取引件数は東京23区の2万3,402件を中心に4万908件、アパートも東京23区の8,250件を中心に2万2,817件。1㎡あたり賃料はマンションが東京23区で2,936円～神奈川県他が1,727円、アパートが東京23区で2,772円～千葉県が1,603円となっています。
　地域別の内訳と賃料は次の通りです。

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賃貸経営ニュースダイジェスト　2015.4.15

渋谷区、パートナーシップ条例を制定、賃貸住宅は“夫婦”として受け入れ

　東京都の渋谷区で3月31日、「男女平等及び多様性を尊重する社会を推進する条例」、いわゆるパートナーシップ条例が成立し、同性カップルを“結婚相当”と認める全国初の動きとして話題になっています。今後、例えば賃貸住宅への入居や病院での緊急時の面会などの際、区民や事業者に“夫婦”として配慮するよう求めていくことになるようです。

■性的少数者、20人に1人も!?
　新聞・テレビなどの報道によると、性的少数者は20人に1人、5％ほど存在するとされます。しかし、いったんカミングアウトすると、多くの場合、職場や社会、さらに家族の差別や偏見に苦しむことになるようです。
　その一つが、賃貸住宅への入居で、同性カップルが申し込むと、他の入居者が嫌がったり、退去者が出たりしかねないとして、断られることが少なくないとされます。 　条例ではこのため、同性カップルの求めに応じて「パートナーシップ証明」を発行。入居申し込みの際、この証明書の取得者を「結婚に相当する関係」として認め、差別することのないよう区民や事業者、オーナーに求めるとしています。

■証明対象は、20歳以上の同性カップル
　このパートナーシップ証明の対象となるのは、20歳以上の同性カップル。取得にあたっては、パートナー双方が、相互に相手方当事者を任意後見受任者の一人とする「任意後見契約に係る公正証書」を作成し、登記していることが条件となります。
　同時に、共同生活を営むにあたり、パートナー間で「区規則で定める合意契約」が公正証書により交わされていることも条件となります。

■国際化の加速にともない、全国へと波及するか!?
　我が国の憲法は、個人の尊重と法の下の平等を定めており、パートナーシップ条例はこの原則を前提に、「性別、人種、年齢や障害の有無などにより差別されることなく、人が人として尊重され、誰もが自分の能力を活かしていきいきと生きることができる差別のない社会を実現する」としています。
　2020年東京オリンピックに向け、東京を中心にした国際化・グローバル化が加速し、地方都市まで波及していくのは必至。不動産業界では、このパートナーシップ条例に戸惑いもあるようですが、こうした中で全国へと広がっていくと見られています。

土地取引動向調査（平成27年2月）、企業の判断・予想のＤＩは全地域で低下

　国土交通省が4月10日に公表した平成26年度「土地取引動向調査」（平成27年2月調査）によれば、土地取引状況に関する企業の判断・予想のＤＩ（「活発である」－「不活発である」）は、全ての地域で低下しました。

■調査結果の概要
●土地取引状況についての判断
　各地域に本社を持つ企業に対して、一般論として土地取引の状況に対する判断をきいた。
①現在の土地取引状況の判断（ＤＩ）
　「東京」は、ほぼ横ばいのプラス23.7 ポイント、「大阪」は3.9 ポイントの低下でプラス7.1 ポイント、「その他の地域」はマイナス14.3 ポイントとなった。
②１年後の土地取引状況の予想（ＤＩ）
　現在の状況と同様、「東京」は3.8 ポイントの低下でプラス28.0 ポイント、「大阪」は4.6 ポイントの低下でプラス8.2 ポイント、「その他の地域」は3.1 ポイントの低下でマイナス7.9 ポイントとなった。
③現在の土地取引状況の判断（回答）
　「東京」では「活発である」、「不活発である」ともにやや減少している。「大阪」では「活発である」はあまり変動ないが、「不活発である」が増加している。「その他の地域」では「活発である」が減少し、「不活発である」が増加した。
④１年後の土地取引状況の予想（回答）
　「東京」は「活発」が減少し、「不活発」がやや増加した。「大阪」は「活発」は変動ないが、「不活発」は増加した。「その他の地域」では「活発」が減少したが、「不活発」は変動ない。

■地価水準についての判断
　各地域に本社を持つ企業に対して、本社所在地における地価水準に対する判断をきいた。
①現在の地価水準の判断（ＤＩ）
　「東京」は2.4 ポイント上昇し、プラス39.0 ポイント、「大阪」は13.5 ポイント低下し、マイナス9.2 ポイント、「その他の地域」は1.3 ポイント低下し、マイナス16.8ポイントとなった。
②１年後の地価水準の予想（ＤＩ）
　「東京」は3.0ポイント低下し、プラス50.3ポイント、「大阪」は5.6ポイント上昇し、プラス30.6ポイント、「その他の地域」は4.4ポイント低下し、マイナス2.6ポイントとなった。
③現在の地価水準の判断（回答）
　「東京」は「高い」「低い」ともに増加したが、「大阪」は「高い」が減少し、「低い」は増加している。「その他の地域」では、「高い」「低い」ともに大きな変動はない。
④１年後の地価水準の予想（回答）
　「上昇が見込まれる」について「東京」では減少したが、「大阪」では増加している。また、「その他の地域」では「上昇が見込まれる」が若干減少した一方で、「下落が見込まれる」が増加した。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「土地取引動向調査」

平成25年住生活総合調査、空き家専門業者委託の空き家は売却・賃貸目立つ

　国土交通省は4月9日、平成25年「住生活総合調査」（速報集計）の結果を公表しました。住宅と居住環境の評価、最近５年間の居住状況の変化を調査しているもので、今回は12回目。対象世帯数8万5,302件、うち回収世帯数7万6,096件（回収率：89.2%）で、データは平成25年12月１日現在。今回は初めて、「住宅に対して不満と考える割合」が「居住環境に対して不満と考える割合」を下回りました。
　一方、社会問題化している空き家については、専門業者に管理を委託している場合の活用意向は、「住宅を売却する」「借家として賃貸する」の割合が比較的大きく、「空き家のままにしておく」割合は小さいこと、また管理をほとんど何もしていない空き家は、「空き家のままにしておく」（61.5％）の割合が大きくなっていることがわかったとしています。

■速報集計についての国交省コメント
○住宅及び居住環境の評価
・「住宅及び居住環境に対する総合的な評価」において不満と考える割合は、継続して減少。
　（S58:38.4%→H25:22.1%）
・今回、初めて「住宅に対して不満と考える割合」（24.9％）が「居住環境に対して不満と考える割
　合」（27.1％）を下回った。
○最近5年間の居住状況の変化
・最近5年間の住み替え・改善（建て替え、リフォーム）の実施状況は、平成20年調査時と比べ「住み
　替え」（-1.9ポイント）と「建て替え」（-0.5ポイント）は微減しており、「リフォーム」（+2.4
　ポイント）は微増している。
・最近5年間に実施した住み替えの主な目的は、「就職、転職、転勤などに対応」（21.7％）、「親、
　配偶者などの世帯からの独立」（21.2％）、「子育て・教育の環境を整える」（17.7％）、「住宅を
　広くする、部屋を増やす」（17.7％）の順になっている。「親、子などとの同居・隣居・近居」
　（10.5％）が増加傾向にある。 ○今後の住まい方の意向
・今後5年間の住み替え・改善（建て替え、リフォーム）意向は、平成10 年調査時以降、「住み替え」
　（11.3％）と「リフォーム」（6.8％）は横ばい、「建て替え」（0.8％）は徐々に減少しており、今
　後5 年間の住み替え・改善意向のない割合が全体の約80％を占める。
・今後5年間の住み替えの主な目的は、「住宅を広くする、部屋を増やす」（21.5％）、「子育て・教
　育の環境を整える」（19.2％）、「就職、転職、転勤などに対応」（18.6％）の順になっている。
○家族構成別の住宅及び居住環境の評価と住み替え・改善意向
【子育て】
・住宅及び居住環境に関して子育てのために最も重要な項目は、「住宅の広さ」（14.0％）、「家族の
　集いや交流を促す間取り」（13.9％）、「住宅と住宅まわりの防犯性」（11.9％）の順になってい
　る。
・長子の年齢が低い世帯ほど、住み替え意向を持つ割合が大きい（長子5 歳以下:32.8％）。
【高齢者】
・住宅及び居住環境に関して重要な項目（高齢者世帯の回答を抽出して集計）は、「日常の買い物、医
　療・福祉・文化施設などの利便」（35.9％）、「地震時の住宅の安全性」（32.6％）、「災害時の避
　難のしやすさ」（28.2％）の順になっている。
・家計主の年齢が高い世帯ほど、住み替え意向を持つ割合が小さい（家計主75 歳以上:2.9％）。また、
　家計主の年齢が55～59 歳、60～64 歳の世帯において、リフォーム意向を持つ割合が大きい（55～
　59歳:10.5％、60～64 歳:10.8％）。
○現住居以外に所有している・借りている住宅
・現住居以外に所有している・借りている住宅がある世帯の割合は増加。（H20:6.6%→H25:9.2%）
・現住居以外に所有している・借りている住宅の利用状況は、「子、親族などが住んでいる」
　（36.1％）、「空き家（物置などを含む）になっている」（22.9％）、「借家として賃貸している」
　（17.3％）の順になっている。
・空き家の建築時期は、昭和55年以前の割合が全体の約2/3（68.9％）を占める。
・腐朽・破損していないと回答した空き家の割合（44.4％）を管理状況別に集計すると大きい順に、
　「専門業者に管理を委託」（73.6％）、「自分や親族が定期的に管理」（50.1％）、「自分や親族が
　不定期に管理」（46.5％）、「ほとんど何もしていない」（30.5％）となっている。
・専門業者に管理を委託している空き家の活用意向は、「住宅を売却する」（25.4％）及び「借家とし
　て賃貸する」（24.8％）の割合が比較的大きく、「空き家のままにしておく」（25.4％）の割合は小
　さい。
　一方、管理をほとんど何もしていない空き家は、「空き家のままにしておく」（61.5％）の割合が大
　きくなっている。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「平成25年住生活総合調査」

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賃貸経営ニュースダイジェスト　2015.4.1

“引っ越したい！”と思った瞬間、最多は「隣人が苦手な人だったとき」

　「思わず“引っ越したい！”と思った瞬間」ランキングを、リクルート住まいカンパニーが2015年3月、ネット上で紹介しています。最も多かった回答は、2割以下ながら「隣人が苦手な人だったとき」（19.0％）。これに、１割強で「入学・入社・転職などライフイベントの節目」（11.3％）、1割弱で「自分よりいい家に数でいる友人の家に遊びに行った後」（9.8％）となったということです。

■リクルート住まいカンパニーがＷＥＢ調査
　この調査（引っ越しに関する実態把握調査）を実施したのは、リクルート住まいカンパニー。１都3県在住で1年以内に引っ越しをした20～49歳の男女各200名、計400名を対象に、インターネットを利用して2014年12月中旬に行われました。
　この結果、最も多かった「隣人が苦手な人だったとき」という回答（単一回答）は、隣や階上の騒音をうるさいと感じた人と、そうした人から苦情を言われて嫌になったという、両タイプがあったといいます。

■2位：ライフイベント、3位：友人宅を訪問
　次いで多かった「入学・入社・転職などのライフイベントの節目」は、通勤が便利なところへ引っ越したいという願望や、子どもの入学時に合わせて住む場所を決めたい、というもの。場所選びでは、電車に乗っている時間とともに、駅までの距離も重視されていました。
　3位の「自分よりいい家に住んでいる友人の家に遊びに行った後」は、高層マンションや戸建てなどに暮らしている友人がうらやましくなってしまったケース。薄れつつあるとは言え、背景には家がステータスの一つのとなっていることがあります。

■思わず“引っ越したい”と思った瞬間」ランキング（単一回答）

国交省、個人住宅の賃貸流通に向けた３調査結果を公表

　国土交通省は3月17日、借主の意向を反映して改修を行うDIY型賃貸借の活用に向けて実施した「個人住宅の賃貸流通の促進に関する調査」結果を公表しました。「先進事例調査」と「個人住宅の賃貸流通促進に向けたDIY型賃貸借の実務の考え方」、それに「スキームに対する意向の把握」の３つがあり、平成27年度以降はこれらを受け、今回の取りまとめ内容の普及や、DIY型賃貸借の活用を促進する方策等について検討を進めていくことにしています。

■「DIY型賃貸借」の有用性と当面の課題
　国交省では、個人住宅を賃貸住宅としての流通促進させていく狙いから、平成25年度に「個人住宅の賃貸流通を促進するための指針（ガイドライン）」をまとめ、借主が自費で修繕やDIYを行う借主負担型の賃貸借契約に関する指針を整備しました。
　一方、借主の意向を反映した改修を行う賃貸借契約（DIY型賃貸借）については、自分好みの設備設置や模様替えができることが、借主にとっては居住の快適性の確保、貸主にとっては長期契約への契機となり、既存ストックの有効活用につながります。
　しかし、大規模な改修の場合は、借主個人での工事資金調達は困難な場合があります。また、DIY型賃貸借は賃貸の新しい契約類型であるため、普及を図るには考え方や方法を整理する必要があります。

■資金調達の方法や協議・合意すべき内容を整理
　今回の調査ではこのため、実際の事業を調査するとともに、DIY型賃貸借の活用にあたり、資金調達の方法や協議・合意すべき内容の考え方を整理し、報告書としてまとめています。行った調査は次の3つです。
○「先進事例調査」　空き家となっている個人所有の戸建住宅を中心に、共同住宅の賃貸住宅等も含
　め、借主、貸主、転貸人等の関係者のいずれかが改修の費用を負担し賃貸物件として活用している事
　例を調査。
○「個人住宅の賃貸流通促進に向けたDIY型賃貸借の実務の考え方」　資金調達と改修の実施、DIY型賃
　貸借契約で必要となる協議・合意内容、留意すべき事項、DIY型賃貸借を推進するうえで有効と考えら
　れる取り組み例について、その考え方を整理。
○「スキームに対する意向の把握」　DIY型賃貸借に関し、実務で活用されている様々なスキームについ
　て、空き家所有者や空き室のある民間賃貸住宅所有者に対して、関心の有無を確認。

■民賃オーナーが多様なスキームに関心
　国交省が今回、空き家所有者700人と空き室のある民間賃貸住宅オーナー643人に行った「DIY型賃貸借のスキームに対するアンケート調査」（WEB調査）によれば、費用負担の方法として想定される４スキームを示したところ、①空き家所有者に比べ、民賃オーナーの方が多様なスキームに関心がある、②空き家所有者がより高い興味を示したのは、「貸主が借主の意向を反映して費用を負担するスキーム」、次いで「事業者が費用負担するスキーム」となった、③民賃オーナー・空き家所有者ともに、空き家・空き室の改修、賃貸流通における事業者の参加関心を示している、などが確認できたとしています。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「個人住宅の賃借流通促進調査報告」

アパートローンの新規貸出推移、2013年度は15.2％増加

　国土交通省（住宅局）はこのほど、2014年度「民間住宅ローンの実態に関する調査結果」を明らかにしました。これによれば、2013年度の個人向け住宅ローン全体の実績は、新規貸出額推移（1,168機関）は16兆1,018億円となり前年度比0.8％増え、個人向け住宅ローン以外の、賃貸住宅の建設・購入に係る融資（いわゆるアパートローン）の新規貸出推移（601機関）は1兆9,182億円となり15.2％増えました。

■個人向け住宅ローンの新規貸出推移、2013年度は0.8％増加
　この調査は、計画的な住宅取得を円滑に実現していく狙いから、毎年実施しており、今回調査は民間の1,428金融機関を対象に2014年10～12月に実施し、1,407機関から得られた回答を分析しました。
　こうした新規貸出の増加傾向は、消費税の増税（2014年4月から）、相続税の増税（2015年1月から）を反映したものと見られています。

■賃貸住宅の建設・購入に係る融資（いわゆるアパートローン）の概況
○2013年度融資額
・新規貸出額の推移（601機関）では1兆9,182億円となり、15.2％増加。
・単年度集計（前年度・今年度とも805機関）では、3兆251億円となり、35.8％の増加。
・単年度集計分（805機関）を業態別にすると、新規貸出額は地銀1兆2,635億円（回答53機関）、信
　金5,941億円（166機関）、都銀・信託銀行等4,271億円（11機関）、農協2,734億円（422機関）
　など。
○2013年度末貸出残高
・貸出残高の推移（641機関）では、2013年度末時点で17兆8,299円となり、2.4％増加。
・単年度集計（前年度834機関、今年度836機関）では26兆1,364億円で、19.1％の増加。
・この単年度集計分（836機関）を業態別にすると、貸出残高は地銀8兆5,081億円（回答54機関）、
　都銀・信託銀行等7兆387億円（12機関）信金3兆9,404億円（171機関）、農協3兆2,765億円
　（450機関）など。

詳しくはこちら→ＰＤＦ「2014年度民間住宅ローン実態」

太陽光発電の2015年度買取価格、住宅用は出力制御なし33円、あり35円

　経済産業省は3月19日、太陽光発電など再生可能エネルギーの2015年度の新規参入者向け買取価格と、買い取りの原資にする賦課金を決定しました。それによれば、太陽光発電の電力会社買取価格は仕組みが変更となり、前年度に1kWhあたり37円だった住宅用（10kW未満）は、出力制御対応機器の設置義務なしが33円、義務ありが35円、また32円だった非住宅用（10kW以上）は6月30日までが29円、7月1日以降が27円となり、いずれも減額されました。買取期間は前年度と同じ（住宅用：10年、非住宅用：20年）。

■賦課金単価は2.1倍に上昇、標準世帯で付き474円に
　こうした買取価格を踏まえて算定された、すべての電気利用者が負担する賦課金単価は１kWhあたり1.58円となり、前年度（0.75円）の2.1倍に増えました。１カ月あたり300kWhを使用する標準家庭の場合で、月額は474円となり、5月検針分から向こう1年間適用されます。

■太陽光発電の2015年度買取価格

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「2015年度再生エネ買取価格」

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賃貸経営ニュースダイジェスト　2015.3.16

大震災から4年、節電の狙いは“省エネ・省コスト、温暖化防止”に

　東日本大震災と東電原発事故から4年が経ちましたが、「節電」に関する人々の意識や行動には、次第に希薄化が進んでいるようです。主眼を「電力危機の回避」から「省エネ・省コストの徹底」、そして「地球温暖化の防止」に戻し、取り組みを継続強化していくことが求められていると言えます。

■みずほ情報総研が「節電行動・意識調査」結果を公表
　みずほ情報総研は3月9日、東京電力管内の20歳以上の男女（約1,000名）を対象に、2014年10月20日～23日行った「節電に対する生活者の行動・意識に関する調査」の結果を公表しました。これによれば、次のような実態・実情が明らかになりました。

■4人に3人が「世間の節電ムードの希薄化」を実感
○77%の人が「世間の節電意識は薄れつつある」と実感。
○「電力不足は深刻な状況」であると考えている人は、震災直後の91%（2011年6月実施調査）から、
　69%まで減少。

■節電行動は全体的に減少傾向にある
○生活者の節電行動について、エアコンと照明は震災前よりも高い水準を維持しているものの減少
　傾向。
○さらに、冷蔵庫とテレビに対する節電行動は、震災前水準まで下落。

■電気代を把握している人の節電行動率が高い
○電気代を知っている人は、知らない人と比較し、約10%～25%程度、節電行動率が高い。

■「生活者自身のための節電」へとステップアップすべき
　これらの調査結果を踏まえて、みずほ情報総研では「電力のための節電」から先に進むには「生活者
　自身のための節電」が必要ではないか、と次のように提言しています。
○今回の調査から、「電力のための節電」という社会的意義による行動の動機づけは弱くなってきてい
　る。このため今後は、生活者自身の日々の暮らし方や価値観に沿った形で、節電行動を促す必要があ
　るのではないか。
○例えば、電気代を知っているか否かで行動率に違いがあったが、電気代を知らない人は経済性を重視
　しない人であるとも考えられる。そのため、電気代を知らせるという経済性の観点からだけではな
　く、それ以外の観点からも促す方策が必要なのではないか。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「みずほ情報総研調査」

東京都、「サ高住における医療・介護連携のガイドライン」を策定

　東京都（福祉保健局）は３月９日、高齢者が医療や介護が必要になっても安心して住み続けることができる住まいを充実させる狙いで策定した「サービス付き高齢者向け住宅における医療・介護連携のガイドライン」を公表しました。

■「守らなくてはいけないこと」と「守ることが望ましいこと」を提示
　都内のサ高住は2015年3月1日現在で257件、9,623戸にのぼり、多くが医療機関や介護事業所と連携して高齢者の生活をサポートしています。一方で、こうした医療・介護との連携の方法や内容は住宅によって異なっており、連携の質の確保や向上が課題となっています。
　ガイドラインではこのため、サ高住を運営する事業者等のうち、医療・介護連携を行っている者を対象に、「守らなくてはいけない必須のポイント」と「守ることが望ましいポイント」を提示しています。

■ガイドラインが提示している連携ポイントとその視点
①医療・介護連携の前提条件
・入居者による医療・介護サービス選択の自由が確保され、その提供内容が入居者の状態や意向を反映
　したものか。
・住宅が地域のニーズを把握しているか。
・連携先事業所が地域の医療・介護資源として機能しているか。
・住宅・連携先事業所間で共有される入居者の個人情報の保護は、担保されているか。
②立地・建物の構造
・住宅と連携先事業所との日常のコミュニケーションや情報共有が図りやすい立地や建物の構造になっ
　ているか。
・居室が生活支援サービスのみならず、医療・介護サービスが提供しやすいつくりとなっているか。
③人員の配置
・入居者が必要とするサービスに関わる専門的知識を有する職員が住宅や連携先事業所に配置されてい
　るか。
・連携を調整する職員が定められているか。
④連携の手段（情報共有）
・情報共有の手段を定めているか。
・情報共有の手段は、わかりやすく、活用しやすいか。
・個人情報が適切に管理されているか。
⑤医療・介護連携の質の向上のための取り組み
・入居者に対するサービス提供の方針を確認する場があるか。
・連携に関わる職員のスキルアップの取り組みはあるか。
・地域連携の取り組みを行っているか。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「東京都サ高住ガイドラインの概要」

下宿生の住居費は平均5万2,630円、減少傾向続く

　全国の国公立・私立の大学生を対象に実施された「学生生活実態調査」によれば、2014年における下宿生の住居費は月5万2,630円となり、前年より420円減少しました。減少は2010年以降、2012年を除いて続いています。なお、住居費は支出合計11万6,960円の45.0％を占めています。

■全国大学生活協同組合連合会が、2014年実態を調査
　この調査は全国大学生活協同組合連合会が、自宅生、下宿生双方を対象に毎年実施しており、今回が50回目。それによれば、下宿生の生活費は収入合計が12万2,170円、支出合計が11万6,960円。収入では仕送りは減少していますが、アルバイト収入が増え、リーマンショック以降の最高額になりました。
　一方、支出では食費、貯金・繰越は3年連続で増えたものの、住居費はゆるやかな減少傾向が続いており、5万2,630円になりました。2007年以降では通算で3,290円下降したことになります。

■住まい探しに平均19万8,900円、前年より6,800円増加
　同連合会では新入生の保護者を対象にした「新入生調査」も実施していますが、これによれば下宿生の「住まい探しのための費用」（2014年）は、平均19万8,900円でした。前年から6,800円増加しており、その内訳をみると「礼金/入館金、敷金合計」（4,800円増）や「前家賃や日割り分・その他」(2,300円増)といった部屋代に関する費用が増加しています。
　下宿生の住まいの中で、ずっと減少が続いていたアパートやマンションの部屋代は、ここにきて微増傾向となっています。
　一方、下宿生の寝具から家具、家電、衣類などまでの生活用品購入費用は29万3,900円（4,200円増）で、この3年間は増加傾向にあります。

2014年第4四半期「地価LOOKレポート」、札幌は「0～3％上昇」続く

　国土交通省がまとめている「主要都市の高度利用地地価動向報告」（地価LOOKレポート）によれば、道内の平成26年第4四半期(10/1～1/1)の地価動向は、札幌市・宮の森（住宅）、同・駅前通（商業）、同・大通公園（商業）とも0～3％上昇（前期0～3％上昇）。また、函館市・函館本町（商業）は0％横ばい（同0％横ばい）で、前期同様の動きになっています。

■今後「上昇幅は縮小しつつも、やや上昇傾向が続く」か
　宮の森についての鑑定評価員コメントは、「住宅地としての人気が高く、供給物件数が少ないことから、不動産市況は総じて堅調である」「分譲マンションの販売価格は上昇した建築費の価格転嫁により引き続き上昇する可能性が高い」と分析。
　このため、「将来の地価動向は、上昇幅は縮小しつつも、やや上昇傾向が続く」と予想しています。

■全国150 地区は、上昇125地区(前回124)、横ばい25地区(前回26)
　一方、全国の主要都市・高度利用地150地区における地価動向は、上昇が125地区(前回124)、横ばいが25地区(前回26)、下落が0地区(前回0)となり、上昇地区が全体の8割を超えました。上昇125地区のうち、123地区が0～3％の上昇。住宅系1地区(大濠)と商業系1地区（虎ノ門）は、3～6％の上昇となりました。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「2014年第4四半期「地価LOOKレポート」

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賃貸経営ニュースダイジェスト　2015.3.2

空き家等対策特措法、2月26日から施行

　空き家が6戸強に1戸、全国817万戸にまで増え、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることから、2014年11月に「空き家等対策特措法」が公布されましたが、2月26日から施行されました。同日、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための「基本的な指針」も示されました。

■空き家等への立入調査や指導などは5月26日施行へ
　まず国の基本方針づくり、市町村での対策計画づくりを進め、3カ月後の5月26日からは、市町村による立入調査、それを踏まえた特定空き家等に対する助言、指導、除去・修繕等、強制執行についても施行され、動き出します。
　空き家対策では平成27年度税制改正大綱でも、空き家等対策特措法で勧告対象となった特定空き家等に係る土地は、住宅用地に係る固定資産税と都市計画税の課税標準の特例措置の対象から除外する措置を講じることが盛り込まれました。これにより、税制優遇措置がなくなるので、空き家の除去や更地化が進展するものと期待されています。

「空き家は不安～迷惑」46％、長期留守のとき「空き家のまま」31％

　人口が減少し始め、世帯数も今後減少に向かおうとしている中、空き家が年々増えて社会問題化しています。空き家が増える背景を掘り下げていくと、それぞれの家庭でのミスマッチも重なっていますが、空き家の流通、住み続けられる住宅づくりなど、行政、業界、所有者の３者連携による住宅・土地政策がカギになるようです。

■ＡＬＳＯＫが「空き家に関する意識調査」を実施
　空き家や別荘など、人が住んでいない住宅の見回りサービスを行っているＡＬＳＯＫ（本社・東京）が2015年1月中旬、インターネットを活用した「空き家に関する意識調査」を実施したところ、「近所の空き家」に回答者の45.8％はネガティブイメージを持っています。しかし、自宅を長期間留守にしなければならなくなったら、3人に1人は「空き家のまま」にしておき、また親の死後に親の家を「売る」つもりでも、現実は「相続しなかった」人が多数存在する、といった実態が分かったということです。

■不安の理由は「老朽化による倒壊」66.1％、「庭木や落ち葉の放置」53.6％
　この調査は、親と別居している30歳以上の男女500人を対象に実施されました。調査結果によれば、家のまわりにある空き家を、回答者の3割程度が「もったいない」と感じています。その一方で、「不安だ」「危険だ」「汚い」と不快に感じている人は合計45.8％と、半数近くの回答者がネガティブイメージを持っていました。
　その理由を聞くと、「物件が老朽化して倒壊する恐れがあるから」（66.1％）、「伸びた庭木や落ち葉を放置しているから」（53.6％）、「不審者が住み着くかもしれないから」（44.6％）、「放火されるかもしれないから」（同率）となりました。つまり、近所に空き家があると、自分や家族にも危害が及びかねないと懸念していました。

■「賃貸物件にして、誰かに住んでほしい」が29.5％
　では、空き家をどう管理してほしいか聞いたところ、「家の保全や清掃などの管理をきちんとしてほしい」（31.3％）などと、近所に迷惑がかからないようにしてほしいという意見が最も多くなりました。また、「賃貸物件にして、誰かに住んでほしい」（29.5％）、「取り壊して更地にして、土地を活用してほしい」（27.1％）と、空き家の解消を求める声も多く寄せられました。

■長期間留守にするとき、「貸す」38.5％、「そのまま」31.4％
　持ち家を持っている回答者に、転勤や親の介護などで、住んでいる家を長期間留守にする必要がある場合はどうするか聞いたところ、「貸す」（38.5％）が最も多かったものの、3人に1は「そのまま空き家にしておく」（31.4％）と回答。その理由を聞いたところ、「いつかまた住む予定だから」（61.4％）、「手続きが面倒だから」（33.7％）、「今後どうするか決めていないから」（30.7％）となりました。

■親が存命の人は「売る」29.8％、死亡している人は「相続しなかった」36.4％
　「親が亡くなった後、親の持ち家をどう活用するか・したか」という質問には、親が存命中の回答者は「売る」（29.8％）、「相続しない」（22.5％）、「引っ越して自分が住む」（21.7％）となりましたが、すでに親が亡くなっている回答者は、「相続しなかった」（36.4％）、「売った」（22.7％）、「引っ越して自分が住んでいる」（12.1％）、「取り壊した」（同率）と、実際には相続しないケースが多いことが分りました。また、親が存命中の回答者の多くは、自分が住んだり売ったり、自分で管理できると考えているのに対し、親が亡くなっている回答者は現実には相続しないということが多いことも分かりました。

■積極的に住みたい人は少ないが、「条件が合えば…」53.4％
　空き家に住みたいと思うか聞いたところ、積極的に「住みたい」はわずか2.2％。しかし、リノベーションなどで新築以上にスペックの高い中古住宅もあるためか、53.4％は「条件が合えば住みたい」と回答しました。その条件としては、物件や環境、インフラなど生活に必要不可欠な条件が多数挙がり、「税金が優遇されれば」（25.8％）、「改修等のための補助金が出るなら」（18.2％）といった回答もあったということです。
　空き家対策措置法の施行、固定資産税等の特例措置対象からの除外などにより、空き家は次第に減少していくことが期待されていますが、このような調査結果からは、一気に解消とはいかない事情が見えてきます。

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賃貸経営ニュースダイジェスト　2015.2.16

「敷金」定義などの民法改正案、3月に通常国会に提出へ

　民法の債権に関する規定を約200項目も見直す改正案が、3月をめどに通常国会に提出される見通しとなりました。改正案の検討は法相の諮問機関である法制審議会の民法（債権関係）部会で2009年（平成21年）から始まり、2月10日に開催された第99回会合で決定。これを受け、この24日に開催される法制審議会総会で法相に答申されます。

■借主の原状回復義務からの経年変化除外、貸主の敷金返還など明記
　民法（債権関係）改正は、1896年（明治29年）の制定以来初めてで、この間の社会・経済の変化への対応と、分かりやすい内容とすることを狙いに進められてきました。
　部会がまとめた改正案は、消費者の利益を一方的に害する内容の約款は認めないなど、全体として消費者保護が大きく進展。賃貸関係でも、これまで必ずしも明確でなかった「敷金」を定義したうえで、借主が物件の経年変化による原状回復義務を負わないことを明記するとともに、貸主の借主に対する敷金返還規定を設ける内容となっています。

悪質リフォーム訪販が再び増加、リフォーム・紛争処理支援センターも注意呼びかけ

　悪質な手口が社会問題化し、いったんは少なくなったリフォーム訪問販売に関する相談が、このところ年々増え続けており、（独）国民生活センターに続き、公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センターも昨年12月、注意を呼びかけました。

■この4年間で、再び５～６倍にも増える
　（独）国民生活センターの全国消費生活情報ネットワーク・システム（PIO-NET）に寄せられたリフォーム訪問販売工事のトラブル件数は、2009年度には5,777件でしたが、2013年度は7,282件へと増加。2014年度も2014年末現在で4,801件に達しています。
　一方、住宅リフォーム・紛争処理支援センターが設けている「住まいるダイヤル」で受け付けたリフォームに関する相談件数は、2013年度は全体で9,013件ありましたが、うち訪問販売に関する相談は764件ありました。2009年度は136件であったので、５～６倍にも増えたことになります。

■「言われるままに契約」をせず、慎重に見極めを
　このため、住宅リフォーム・紛争処理支援センターでは、事業者から言われるままに契約をせず、工事内容、工事費用の積算根拠や事業者の実績など慎重に検討してから契約するよう、注意を呼びかけています。そのうえで、トラブルを防ぐには、家族や親族などの信頼できる人や「住まいるダイヤル（0570-016-100）」などの公的な相談窓口へ相談するようアドバイスをしています。
　訪問販売によるリフォーム工事の全てに問題があるわけではないのですが、相談事例の中には、事業者が突然やってきて契約を迫ったものや、不安をあおって不必要な工事を次々に契約させたものがあります。

■「住まいるダイヤル」や「見積書チェックサービス」も
　また、設計図書や契約書等の書面の不備や、発注者と受注者の合意不足が原因と考えられるトラブルも少なくありません。「住まいるダイヤル」の相談事例には「見積書や設計図書がないのに契約をしてしまった」「勧められるままに契約をしてしまった」「工事変更や追加工事などが合意のないまま実施されてしまった」等のトラブルが多く見られると言います。 　「住まいるダイヤル」では、契約前の工事見積書をチェックして、電話で助言を行う消費者サービスを行っているので、このサービスを利用するようにも勧めています。
⇒HP「住まいるダイヤル」

■リフォームトラブルを予防するための注意事項
１　事前の準備をする。
…要望事項や完成後のイメージを具体化する。
…住宅の現在の状態を把握し、図面や資料等を用意する。
２　事業者を慎重に選ぶ。
…複数の事業者から見積もりをとって比較検討する。
…事業者の概要や施工体制、保証内容を確認する。
３　契約内容を書面にする。
…契約書や図面等の添付書類は書面にする。
…追加工事や変更工事が発生した場合の対応や追加費用を書面にする。
４　工事前の準備や進捗状況を確認する。
…着工前の事前準備や近隣へのあいさつなどを確認する。
…工事の施工状況や現場の進捗を確認する。
…追加工事や変更工事の内容や費用を確認する。
５　工事の完了を確認する。
…事業者立ち会いのもとで工事の完了を確認し、引き渡しの手続きを行う。
…契約書や図面、設備機器の取扱説明書、保証書等は保管する。

重説のＩＴ化、社会実験で検証のうえ本格運用へ

　宅建業法に基づく「重要事項説明」（第35条）のＩＴ化を検討していた国土交通省は、1月30日、有識者や実務者による検討会でまとまった報告書（最終取りまとめ）を公表しました。報告書は、今後2年間ほど「社会実験」を行って検証のうえ、本格的な運用へと進むよう提言しています。

■電話やメールでの実施、現状では課題あり
　国交省では、国の「世界最先端ＩＴ国家創造宣言」（平成25年6月14日閣議決定）を受けて策定された「規制制度改革集中アクションプラン」（同12月20日）に、不動産取引における「重要事項説明の対面原則」の見直しが盛り込まれたため、昨年4月に検討会を立ち上げて審議を開始。多様な意見を交わしつつ、12月15日の第6回会合で報告書案の取りまとめにいたりました。
　重要事項説明をＩＴ化すると、消費者、事業者双方に時間的、金銭的コストの縮減が期待できるものの、宅建取引士証の提示とその確認や、説明を受ける者が契約者本人であることをどう確認するかなどが課題となることから、重要事項説明に求められる５つ要件を中心に論議。この結果、テレビ会議ならともかく、電話やメールでの実施は、現状では課題が少なくないことが浮上しました。

■2年間にわたって、取引のあり方の変化など社会実験へ
　こうしたことから報告書は、今後６カ月間の準備期間を含め、最大2年間にわたって社会実験を実施。や消費者の理解、トラブルの発生・抑制・解決などを十分に検証のうえ、本格的なＩＴ化へと進むよう求めています。

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賃貸経営ニュースダイジェスト　2015.2.2

母娘のお部屋探し、「セキュリティ面もしっかり配慮を」

　間もなく、新生活に向けた“お部屋探しのシーズン”が始まりますが、一人暮らしを始める若い女性なら、「住んでみて初めて分かった」といった後悔をしないために、セキュリティ面にもしっかり配慮したいもの。ワイヤレスドアモニターを販売しているパナソニックが、20代前半の女性とそうした娘を持つ母親を対象にした調査結果をもとに、こう呼びかけています。

■お部屋探しの決定権者は娘70％、母娘一緒が8割
　調査を行ったのは昨年12月中旬で、インターネットを利用して、20代前半の女性250人と、そうした娘を持つ母親250人に聞きました。
　すると、お部屋探しで最終的に部屋を決める決定権を持っているのは、娘が70％。母親は16％、父親は7％と少ないことが分かりました（ほか、「選べない」が7％）。また、部屋探しは母親と一緒がいいと思うか聞いたところ、83％が「そう思う」と答え、実際のお部屋探しでも69％ありました。

■最優先するのは、娘「費用」、母親「安全・安心」
　では、お部屋探しにあたってはどのような点を重視しているのでしょうか。5項目をあげ、その優先順位を聞いたところ、娘は「費用」を最も重視し、以下「間取り・設備」「ロケーション」「安全・安心」「周辺環境」の順。これに対し、母親は「安全・安心」を最優先し、「費用」「間取り・設備」「ロケーション」「周辺環境」と、あとは娘と同じ順。 　娘が「費用」を優先するのは、自由回答から見ると“親に負担をかけたくない”という配慮からで、こうしたすれ違いから「母娘ケンカ」をしてしまったケース（13％）もありました。

■娘「セパレートバス・トイレ」、母親「オートロック」にこだわり
　一方、「部屋の仕様・設備」へのこだわりを聞くと、娘の上位4項目は「セパレートタイプのバス・トイレ」（66％）が最も多く、以下「広さ」（55％）、「間取り」（53％）、「収納」（39％）の順。一方、母親の場合、最も多かったのは「オートロック」（38％）。これに「セパレートタイプのバス・トイレ」（35％）、「住戸の向き」「間取り」（各33％）が続きました。

■住んでみて…少なくない「不満の声」
　こうしたお部屋探しをして、実際に入居し住んでみて、娘はどのような感想をもったでしょうか。自由回答方式で記入してもらったところ、娘からは、「お風呂とトイレが別で、キッチンが広かったから選んだが、断熱が甘い物件だったため、冬が寒くて困った」（22歳・宮城県）というように、住んでみて初めて気づいたポイントに不満を抱く人が多数見受けられました。

■防犯、インターフォンの重要性をあげる回答も
　「無理な勧誘も近づかせずに済むから、オートロックは必要だと分かった」（20歳・兵庫県）、「実際に足を運んで、治安が良さそうな地域か、夜は静かかなど、しっかり調べるべきだった」（22歳・京都府）など、実際に入居した後にセキュリティ・防犯設備の重要性に気づいたという人も少ない回答も少なくなかったようです。
　さらに、「人通りが少ないので、モニター付きのインターフォンは欲しかった」（22歳・東京都）という、誰がきたのか部屋の中から確認できるモニター付きインターフォンの重要性をあげる人も多数見受けられたといいます。

新耐震基準（1981年改正）住宅でも、85％は耐震性が不足

　昭和53年（1978）の宮城県沖地震の教訓を生かして、壁の量を増やすなどして住宅の耐震性が高められた昭和56年（1981年）以降に建てられた住宅でも、85％もの住宅の耐震性に問題があり、「倒壊する可能性がある」「倒壊する可能性が高い」との診断結果が公表され、既存住宅の耐震性アップが改めて急がれています。

■木耐協、2万件強の耐震診断結果から分析
　診断結果を公表したのは、11年（1999年）3月の設立いらい、約16万件の耐震診断と約5万件の耐震補強を行ってきた木耐協（日本木材住宅耐震補強事業者協同組合）。
　木耐協が18年（2006年）4月から26年（2014年）10月までの8年7カ月間に行った耐震診断のうち、診断結果の詳細を把握している20,676件について分析を行ったところ、「倒壊しない」は265件（1.3％）、「一応倒壊しない」は1,451件（7.0％）。残り15,504件（75.0％）は「倒壊する可能性が高い」、3,456件（16.7％）は「倒壊する可能性がある」との結果になり、実に９割以上の住宅に“倒壊する可能性”がありました。

■旧耐震基準住宅は、98％が耐震性不足
　この耐震診断で対象とした住宅は、昭和25年（1950年）から平成12年（2000年）5月までに着工された木造在来工法2階建て以下の住宅。
　これを耐震基準が強化される昭和55年以前の旧基準住宅（10,340件）と、強化後の56年以降の新基準住宅（10,336件）に分けると、旧基準住宅は98.1％にあたる10,147件が「倒壊する可能性がある」「倒壊の可能性がある」となったほか、新基準住宅も85.3％（8,813件）が「倒壊する可能性がある」「倒壊の可能性がある」となりました。

■新耐震基準住宅は11,000件、急がれる耐震強化
　新設住宅着工統計（国土交通省）によれば、56年から平成12年までに全国で建てられた住宅は1,100万件。木耐協データから見れば、その85％、9,350件は耐震性が不足していることになるうえ、多くの旧基準住宅も残されており、ますます耐震強化が急がれることになります。

■現在の耐震基準は、ねじれ対策等を加えた新々基準（2000年改正）に移行
　耐震基準は、昭和56年6月に新基準に移行したあと、さらに平成12年（2000年）6月に再改正されています。2000年改正では、建設前の地盤調査を事実上義務化したうえで、地耐力に合わせた基礎構造を規定。また、筋交いを土台や梁・柱に固定する金物や壁の配置バランスなどを規定し、より耐震性能の高い設計を義務づけています。

省エネ住宅ポイント制度が復活

　平成26年度補正予算で、一定の省エネ性能を持つ住宅の新築やエコリフォームに対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行する「省エネ住宅ポイント制度」が復活します（補正予算の成立と同時にスタート）。

■対象となるエコ住宅設備は、高効率給湯、太陽熱など5設備
　対象となるのは、新築エコ住宅（賃貸住宅を除く）では①トップランナー基準等を満たす住宅、②断熱等性能等級４等を満たす木造住宅など、エコリフォーム（賃貸住宅を含む）では①窓の断熱改修、②外壁、屋根・天井または床の断熱改修、③設備エコ改修、④上記①～③と併せて行う工事（バリアフリー改修、エコ住宅設備の設置、リフォーム瑕疵保険への加入、耐震改修）。ほか、完成済購入タイプも対象となります。
　エコ住宅設備となるのは、太陽熱利用システム、節水型トイレ、高断熱浴槽、高効率給湯機、節湯水栓の5設備。また、中古住宅の取得と併せてリフォームを行う場合には、ポイントが加算されます。

■ポイント交換、商品券などのほか、追加工事での即時交換も可
　ポイントの交換対象は、省エネ・環境配慮商品、地域産品、商品券・プリペイドカードなどで、ほかエコ住宅の新築またはエコリフォームを行う工事施工者が追加的に実施する工事では即時交換ができます。
【対象期間】
①エコ住宅の新築とエコリフォーム
○工事請負契約
　26年12月27日（閣議決定日）以降の工事請負契約が対象。工事請負契約には既存の契約の変更を含まれる（ただし、建築着工または工事着手前のもの）。予算の執行状況に応じ締め切られる。
○建築着工・工事着手
　工事請負契約から28年3月31日までの間に、エコ住宅の新築に建築着工、またはエコリフォームに工事着手し、予算成立日以降に工事完了するもの。
②完成済購入タイプ
　対象となるのは、26年12月26日までに建築基準法に基づく完了検査済証が発行され、予算成立日以降に売買契約を締結した新築住宅。
【発行ポイント（Ｐ）数】
①エコ住宅の新築、完成済購入タイプ
・1戸あたり300,000Ｐ。
②エコリフォームの発行ポイント数
○発行ポイント数の上限
・１戸あたりの発行ポイント数は、対象工事内容ごとの合計ポイント数となり、300,000Ｐが上限。
・ただし、耐震改修を行う場合は、１戸当たり450,000Ｐが上限。
○対象工事内容ごとのポイント数
◇窓の断熱改修
・窓の大きさの区分と改修方法に応じて定めるポイント数に窓の枚数またはガラスの枚数を乗じて算出したポイント数を発行。
・内窓設置・外窓交換：窓1枚あたり8,000～20,000Ｐ。
・ガラス交換：ガラス1枚あたり3,000～8,000Ｐ。
◇外壁、屋根・天井または床の断熱改修
・改修後の外壁、屋根・天井または床の部位ごとにポイント数を発行。
・外壁120,000Ｐ、屋根・天井36,000Ｐ、床60,000Ｐ
・部分断熱はポイント数が半分となる。
◇設備エコ改修
・設置台数にかかわらず、改修を行った各設備の種類に応じたポイント数の合計を発行。
・太陽熱利用システム、節水型トイレ、高断熱浴槽、高効率給湯機は各24,000Ｐ、節湯水栓は3,000Ｐ
＊その他工事などは省略。

■詳しくはこちら→国土交通省ＨＰ

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賃貸経営ニュースダイジェスト　2015.1.15

2015年度税制改正大綱、空き家対策で固定資産税の特例措置から外す

　2014年12月30日に決まった「平成27年度税制改正大綱」（自由民主党・公明党）に、空き家対策に向けた特例措置の除外が盛り込まれ、空き家対策特別措置法に規定されている「特定空家等」に指定された場合は、その土地に関する軽減措置がなくなります。

■除外対象は、自治体が認定した空き家（特定空家等）
　税制改正大綱には、固定資産税・都市計画税（地方税）の見直しの一つとして、「空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に係る土地について、住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置の対象から除外する措置を講ずる」ことが盛り込まれました。
　これにより、老朽化して倒壊などの危険があると自治体が認定した空き家（特定空家等）については、住宅向けに導入されている固定資産税の軽減措置（200㎡以下の土地、6分の1に減免）の対象から外されます。更地にすると、この特例措置が受けられないため、これまで空き家が放置される大きな要因の一つになっていました。

■全国の空き家数、年々増え総住宅数の13.5％、820万戸
　「2013年住宅・土地統計調査」によれば、昨年10月時点の全国の空き家数は過去最多の820万戸で、住宅総数に占める割合は13.5％。都市部などでは、治安や防災、景観面などから社会問題となっています。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「平成27年度税制改正大綱」（自由民主党・公明党）

国交省、耐震性不足マンションの「敷地売却ガイドライン」公表

　国土交通省は、改正マンション建替円滑化法でマンション敷地売却制度が創設されたことを受け、耐震性が不足しているマンション向けの指針「敷地売却ガイドライン」をまとめ、2014年12月24日に公表しました。また、これに関するマンション敷地売却関連書式・支援制度集を同26日、ホームページ上で公表しました。

■旧耐震基準マンション約106万戸、建替えも加速へ
　マンションのストックは、2013年末現在で約601万戸、このうち旧耐震基準に基づき建設されたものは約106万戸となっています。南海トラフ巨大地震や首都直下地震などが切迫している中、こうした旧基準マンションの耐震改修や建替えが急がれていますが、耐震改修については耐震改修促進法の2013年改正で耐震改修に係る決議要件の緩和が行われ、次の課題として建替えの促進が求められていました。
　これまでの建替えは累計で196件、約15,500戸（2014年４月時点）。そこで、耐震改修の促進に向け、マンション敷地売却制度と容積率の緩和特例を創設する改正マンション建替円滑化法が2014年に成立し、12月24日に施行されました。

■売却推進決議で、“買受けデベロッパー等”も議決事項に
　マンション敷地売却の基本プロセスとしては、合意形成（準備→検討→計画）と、事業実施（売却→建替）の５段階が考えられ、それらが詳細には22段階に分けられますが、ガイドラインには各22段階における説明（コメント）とともに、参照すべき法令・マニュアル等の条文・箇所を記載されています。
　うち合意形成の各段階については、「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」に準拠しています。ただし、マンション敷地売却制度では、マンション敷地売却決議に先立ち、除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）と買受計画の認定の手続が必要となるため、これらの前段階である売却推進決議で、買受人となるべきデベロッパー等も議決事項にして、合意形成を着実に進めていくよう求めています。

■売却推進会議までの基本プロセスに“２ルート”提示
　また、売却推進決議に至るまでには、新たな選択肢としてマンション敷地売却が加わったことから、「デベロッパー等の選定と建替え等手法の総合的な比較検討を行ったうえで売却推進決議に至るルート」（ルート１）と、これよりも早い段階から「マンション敷地売却を目指して買受人となるべきデベロッパー等を選定するルート」（ルート２）との２ルートを基本プロセスとして示しています。
　なお、このイドラインには法的拘束力はありませんが、国交省では準用を促しています。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「耐震性不足マンション敷地売却ガイドライン」

賃貸住宅管理業者登録、平成26年末で3,554事業者に

　国土交通省が平成23年12月1日に創設した「賃貸住宅管理業者登録制度」に基づく全国登録事業者数は、まる3年を経過した平成26年12月末現在で、3,554事業者になりました。登録は23年12月15日から始まり、翌24年12月28日には2,600事業者、25年12月27日には3,207事業者へと増加（前年末比607事業者）。平成26年は、さらに347事業者増え、3,500事業者台に乗りました。

■平成26年は、前年末より347事業者増加
　この登録制度は、賃貸住宅管理業務に一定のルール（登録規程、業務処理準則）を設けて、借主と貸主、双方の利益を保護することを目的につくられました。消費者はＮＥＴ上で賃貸住宅管理業者の登録状況をチェックできるので、管理業務や物件選択の際に判断材料として活かせます。登録する・しないは、現在は事業者の任意。
　賃貸住宅管理事業者の全国団体である一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会（全宅管理）の会員数は5,700事業者（既存会員、平成26年3月末）、公益財団法人賃貸住宅管理協会（日管協）の会員数は1,190事業者（同）となっています。

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賃貸経営ニュースダイジェスト　2015.01.06

深刻化する空き家対策、国－市町村一体の対策がようやくスタート

　世界に類を見ない“超高速”で進んでいる少子高齢化と人口の減少。今はまだ増えている世帯数も、ほどなく減少しはじめると予測されています。これにともない、地方の過疎化、限界集落の増加・拡大が懸念されていますが、これとともに空き家も急増中です。このため2014年11月、空き家対策特措法が成立。国、市町村が一体になった取り組みがようやくスタートすることになりました。

■参議院、「空き家対策特措法」を全会一致で可決
　参議院では2014年11月19日、国土交通省から提出されていた「空き家等対策の推進に関する特別措置法」を全会一致で可決・成立させました。公布の日から３カ月以内に施行されます。
　適切な管理が行われていない空き家が全国820万戸（平成25年）に上るなど、防災、衛生、景観、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしています。
　特措法ではこのため、①国による基本指針の策定・市町村による計画の策定、②空き家等についての情報収集、③空き家用及びその跡地の利用、④保安上危険な特定空き家等に対する措置、⑤財政上の措置・税制上の措置などについて定め、空き家対策の推進、空き家の解消を目指すことにしています。

■空き家820万戸、うち賃貸用429万戸、個人住宅318万戸
　2014年7月に公表された「2013年住宅土地調査」（国土交通省、速報版）によれば、2013年10月現在の我が国の総住宅数は6,063万戸、総世帯数は5,246世帯。5年前に比べて305万戸（5.3％）、248万世帯（5.0％）増え、この結果住宅数が世帯数を15.6％、817万世帯上回っています。また総住宅数のうち、居住世帯があるのは5,210万戸（構成比85.9％）で、残り853万世帯（14.1％）は居住世帯がありませんでした。
　こうした居住世帯のない住宅のうち、空き家は年々増え続け、今回調査では820万戸（13.5％）へと上昇。そして、これらの空き家は、うち429万戸（構成比52.4％）が賃貸用、318万戸（38.8％）が「その他」（つまり個人住宅）と、供給可能な住宅の空き家が過半数を占めていました。

■進む制度見直し、国は“DIY賃貸”を提唱
　そこで、国交省が動き出して2014年3月、専門家たちの検討会を経て決めたガイドライン「個人住宅の賃貸流通を促進するための指針」を打ち出しました。ここで国が提唱した新しい仕組みの一つが、“DIY賃貸”です。これまでの賃借では、貸主が壁や床、設備機器などを修繕・改修し、原状回復をしたうえで借主に提供していましたが、DIY賃貸は、貸主にとっては「現状のままで貸すことを可能にする」、借主にとっては「自分好みに修繕・改修できる」賃貸方式です。
　ほか、「道路に接していない住宅」「完成検査済証のない住宅」、また空き家を残すことで更地の６分の１に減免できる「優遇税制」の見直しなど次々と進められています。こうした地方再生と合わせた空き家対策の推進で、活力のある国土づくりがどう進むか。我が国の近未来の有り様がかかっています。

資源エネルギー庁、「再生可能エネ固定価格買取制度の運用見直し」を発表

　資源エネルギー庁は、再生可能エネルギーの新たな受け入れを北海道電力、九州電力などの電力５社が中断している事態を受け、2014年12月18日、「再生可能エネルギーの最大限導入に向けた固定価格買取制度の運用見直し」を発表しました。

■太陽光発電、出力制御対象を住宅用（10kW未満）まで拡大
　この中で、太陽光発電に関する主な見直し内容は、①出力制御の対象範囲を現在の「500kW以上」から「500kW未満」へと拡大する、②住宅用（10kW未満）より非住宅用（10kW以上）の出力制御を先に行う、③無補償の出力制御を現在の「年30日」から「時間単位」に見直し、「年360時間まで」とする、④買取価格の決定時期を現在の「接続申込み日」から「接続契約時」に変更する、など。
　この1月中旬に予定している改正省令の交付日から施行されます。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「再生エネ買取制度運用見直し」

消費者庁委員会、エコキュート低周波音・振動で「健康へ影響の可能性」注意

　消費者庁の消費者安全調査委員会は2014年12月19日、家庭用ヒートポンプ給湯機（エコキュート）から出る運転音・振動による不眠症状について行った調査結果に基づき、発生リスクをできるだけ低減するとともに、より根本的な再発防止策の検討と発症時の対応の改善を進めるよう、消費者庁、公害等調整委員会、経済産業省、環境省に「意見」（消費者安全法第33条）を述べ、据え付けガイドブックの徹底や製品カタログへの注記などの取り組みを要請しました。

■解明に向け発症者への聞取り等調査やネット利用調査など実施
　調査は、平成24年10月、群馬県に在住する男性（50歳代）から、①平成21年２月頃、不眠、頭痛、めまい、吐き気等を発症した。その後同年５月頃、配偶者（50歳代）も同じような症状を訴えた、②これらの症状は、隣家の敷地内（自宅から約２ｍ）に設置されているエコキュートから生じる低周波音と思われる運転音・振動によるものである、として、原因調査の申し出があったことを受けて行われました。
　委員会では、発症者への聞取り等調査や音特性等実測調査、聴感調査、ネット利用のアンケート調査を実施。
　これらの結果、「運転音が申し出者の健康症状の発生に関与していると考えられる」（運転音に含まれる低周波音は、申し出者の健康症状の発生に関与している可能性があると考えられる）と判断。また、健康症状の発生に影響する可能性がある因子としては、「運転音のほか、設置状況、住宅固有の音の伝搬特性、個人因子があり、これらが健康症状の発生に複合的、に関与している可能性が考えられる」としました。

■現状では「発生を根本的に防ぐ対策を示すことは困難」
　これを受け、各省庁・委員会への「意見」では、「低周波音固有の人体への影響の有無と、そのメカニズムには不明な点もあるため、現時点では、運転音による不眠等の健康症状の発生を根本的に防ぐ対策を示すことは困難である」と断定を避けつつも、「健康症状発生のリスクをできるだけ低減するとともに、より根本的な再発防止策の検討と発症時の対応の改善を進めるべきである」と要請しています。

■「据え付けガイドブック」の徹底、製品カタログへの注記など９項目を要請
　委員会が求めたリスク軽減対策と発生時の対応は次の通り（カッコ内は所管省庁等）。

●リスク低減のための対策
①（経済産業省）「据え付けガイドブック」の活用を促すため、住宅事業者や設置事業者にガイド
　ブックの説明と普及を促進するとともに、適切な時期に効果の確認を行うよう、日本冷凍空調工業会
　を指導する。
②（同）設置状況によっては運転音に起因した健康症状を訴える者が生じる可能性があることを、製品
　カタログに記載するよう、製造事業者を指導する。
③（同）運転音に含まれる低周波音の低減等に向けて、製品開発を行う際に配慮するとともに、低周波
　音の表示のあり方を検討するよう、製造事業者を促す。
④（環境省）低周波音の人体への影響について、解明に向けた研究を促進する。

●健康症状の発生時の対応
①（経済産業省）製造事業者に対して、運転音・振動によって健康症状が生じたとする個々の事案に対
　応して、その軽減に向けた具体的な対策を検討して提案するとともに、それが履行されるように
　取り計らうなど指導する。
②（消費者庁）運転音・振動によって健康症状が生じたときの苦情相談への対応方法を、地方公共団体
　に周知する。
③（環境省）現場での音の測定値が参照値以下であっても慎重な判断を要する場合があることを、一層
　明確に周知する。
④（公害等調整委員会）紛争となった場合の地方公共団体における適切な公害苦情対応について検討を
　行い、地方公共団体に対して指導、助言を行う。

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