2019年バックナンバー

2019.12.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

2019年10月新設住宅着工、貸家は14カ月連続減少

国土交通省が11月29日に公表した2019年10月分の「新設住宅着工統計」によれば、貸家は29,417戸となって、前年同月比16.5％減しました。減少は14カ月連続です。新設住宅総数も7.4％の減少で、減少は４カ月連続。

利用関係別戸数…総戸数は４カ月連続減少

新設住宅着工戸数（総戸数）：77,123戸（7.4％減）。４カ月連続の減少。

①持家：24,495戸（5.6％減）。３カ月連続の減少。
②貸家：29,417戸（16.5％減）。14カ月連続の減少。
　＊民間資金による貸家：26,446戸（16.8％減）。29カ月連続の減少。
　＊公的資金による貸家：2,971戸（13.1％減）。５カ月連続の減少。
③給与住宅：315戸。
④分譲住宅：分譲住宅は22,896戸（7.0％増）。５カ月連続の増加。
　＊マンション：9,998戸（16.2％増）。３カ月連続の増加。
　＊一戸建住宅：12,726戸（1.4％増）。５カ月連続の増加。

 

TDB景気動向調査、悪化の続く製造業が国内景気を下押し

　帝国データバンクが2019年12月４日に公表した「TDB景気動向調査」（2019年11月調査結果）によれば、悪化の続く製造業が国内景気を下押しており、今後は個人消費の動向がカギになると見ています。

調査結果のポイント

●2019年11月の景気DIは前月比0.3ポイント減の43.6となり、２カ月連続で悪化した。製造業の悪化が関連業種に波及する中、消費税率引き上げの影響も続き、国内景気は後退局面入りした可能性がある。今後の国内景気は、個人消費の動向や世界経済の減速などの懸念材料も多く、不透明感が一層強まっている。

●10業界中、「製造」「卸売」「小売」「サービス」など５業界が悪化、５業界が改善した。自動車や機械関連の低迷で「製造」の悪化が継続したうえ、「小売」は消費税率引き上げが影響し２カ月連続で悪化した。

●「北海道」「北陸」「東海」など10地域中７地域が悪化、「東北」「九州」が改善、「南関東」が横ばいとなった。海外経済の停滞や設備投資意欲の減退などが域内部品メーカーに影響したほか、資材価格の上昇や低調な住宅関連が景況感を押し下げた。規模別では「大企業」「中小企業」「小規模企業」がともに悪化した。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「景気動向調査（2019年11月調査）」

 

事故物件調査、６割が「相場より安い」、「孤独死で大変」と４割が“特殊清掃”

賃貸物件における、いわゆる「事故物件」について、不動産会社従事者を対象にアンケート調査を行ったところ、買い手がつくのは「相場より安いから」との回答が６割あり、「孤独死では４割が「特殊清掃が大変」と回答したということです。調査は、ゴミ屋敷清掃・不用品回収・遺品整理を手がけるGoodServiceが2019年11月中旬、不動産会社従事者1,120人にインターネットを利用して実施しました。

調査結果のポイント

●事故物件は借り手や買い手がつく…その理由とは？
→「相場より安い」（64.6％）と回答した方が最も多く、次いで「リフォームや清掃が行き届いている」（23.2％）、「特別良いという理由はない」（11.8％）と続いた。

●自殺、火災、殺人事件など…事故物件と呼ばれる物件とは？
→「自殺や火災などの事故が起きた」（62.4％）、「殺人事件が起きた」（48.1％）、「孤独死」（33.4％）、「心霊現象の噂がある」（28.7％）、「物件の周囲に嫌悪される施設がある」（26.1％）などとなった。

●孤独死が事故物件として取り扱われないことを知っていたか？
→７割近くが「はい」と回答。

●孤独死が起きた物件で一番大変な部屋の状態は？
→「ニオイが取れない」（40.7％）と回答した方が最も多く、次いで「遺体の腐敗」（32.7％）、「シミが酷い」（15.0％）、「部屋がゴミで溢れゴミ屋敷状態」（10.6％）と続いた。

●孤独死が起きた物件でその後の処理で何が一番大変か？
→「特殊清掃（40.9％）」と回答した割合が最も多く、次いで「リフォーム」（27.5％）、「近隣への配慮」（17.2％）と続いた。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「事故物件調査」

 

中古住宅の購入、８割がリノベ前提。リノベ最多は「壁紙」

近年人気を集めている「中古住宅のリノベーション」。中古住宅のリノベーションを経験した人にアンケート調査を行ったところ、約８割が「リノベーション前提」に購入していました。また、リノベーションで最も多かったのは｢壁紙｣でした。調査はアットホームが2019年10月下旬、全国の20歳以上の男女309人を対象に実施しました。

調査結果の概要

●最初に検討したのは「中古」68.9％、「リノベーション前提で中古住宅を購入した」77.0％

●中古住宅のイメージは、「価格が手頃」83.8％、「見えない瑕疵がありそう」41.4％

●リノベーションに踏み切った理由は、「内装を自分好みに変えたかったから」 65.0％

●リノベーションした部分は、１位「壁紙を変えた」

●「リノベーションをして良かった」が95.5％

●リノベーションにかかった費用は、中古マンション購入者が平均456万円、中古戸建て購入者が同672万円

リノベーションをする際に新しくした部分（内装）は？　＊複数回答、上位５項目

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「中古住宅のリノベーション実態調査」

2019.12.01
賃貸経営ニュースダイジェスト

アットホーム、ＷＥＢ上で物件を疑似内見できる新機能を追加

アットホームは11月1日、ＷＥＢ上で物件の疑似内見ができる新機能「ＶＲ（ブラウザモード）」を追加した、と公表しました。

不動産会社にも、より確度の高い反響を期待できるメリット

これまでの「ＶＲ内見・パノラマＶＲ内見プラン」をよりさまざまなシーンで利用できるようリニューアルし、従来の店頭接客機能に加え、不動産情報サイト「アットホーム」上でリアルな内見を疑似体験できるようにしたもので、住まいを探す消費者は、ＶＲで閲覧するためのゴーグルがあれば、自宅でリアルに物件の状況を知り、絞込みがしやすくなります。

一方、不動産会社は物件の写真だけではなく、ＶＲを公開することで物件のより詳細な情報の提供が可能となるため、確度の高い反響が期待できます。

●ＶＲのメリット

①不動産情報サイト「アットホーム」で消費者が閲覧可能
同社調査では、ＶＲで見るためのゴーグルを持っている消費者は10％程度。「現地に行かずに、インターネット上で内見ができたら便利だと思う」と回答した18～29歳の男女は７割近くあり、疑似内見に好意的。

②「ＡＴＢＢ（不動産業務総合支援サイト）」で全国のアットホーム加盟店が閲覧可能

③自社ホームページや追客メールなど不動産会社の独自媒体にも展開可能

利用加盟店は、物件のＶＲを作成すると発行されるＵＲＬやＱＲコードを自社ホームページや物件図面などに掲載し集客を図る、お客様への返信・追客メールに記載し追客に利用するなど、独自の媒体でも活用できる。

自宅の満足度、80点台が最多、3人に1人が収納スペースに不満

自宅の満足度を聞くと、「80点台が最多で、次に70点台。一戸建てよりマンションの満足度が高い」「3人に1人は収納スペースに不満を感じている」などといった傾向にあることがわかったということです。。

「いい家の日」に合わせSUUMOで調査

調査は、リクルート住まいカンパニーが運営する不動産・住宅情報サイト「SUUMO」で、「いい家の日」（11月18日）に合わせて、ＷＥＢ上で７月中旬に実施しました。対象としたのは、北海道から鹿児島県まで12都道府県に住む持ち家マンションか一戸建ての20～69歳の男女、2,400人（各都道府県200人）。

●自宅満足度…80～89点がボリュームゾーン
現在の住まいに100点満点で点数をつけてもらったところ、一番多いのは80点台、次に70点台が多い結果に。住戸形態別に見ると、一戸建ての人より、マンションに住んでいる人のほうが満足度が高くなりました。

●不満のあるスペック…３割が収納スペース、次いで２割弱が防音
自宅で不満があるスペックを聞いたところ、３人に１人は「収納スペース」でした。理由としては、結婚、出産などによる家族構成の変化を考慮しきれず、建築・購入してしまったことが多いようです。

自宅で不満なスペック ランキング

 

●取り入れておけば良かった間取り…ウォークインクローゼットなど収納関連目立つ
取り入れておけば良かった間取りでは、１位：ウォークインクローゼット、３位：納戸スペース、４位：シューズインクローゼット、10位：パントリーと、収納関連が多くランクインしました。２位は室内干しスペースでした。
内部に人が入れるウォークインクローゼットは、衣服を一目で探しやすく、着替えるスペースがあるため人気が高く、通り抜けできるタイプのウォークスルークローゼットも便利。将来の家族構成がわからないうちは、場所だけ確保しておいて、中の棚などはつくりこまないほうが使い勝手が良いと言えます。

自宅に取り入れておけば良かった間取りランキング

 

住まい探し、４人に１人が「ポータルアプリ」で

アットホームは2013年から定期的に、一人暮らしをしている全国の18～29歳の学生・社会人男女を対象に、現在住んでいる部屋の設備・条件や探した時の方法、重視したことなどについてアンケート調査（トレンド調査）を実施していますが、2019年調査の主な結果を11月７日に公表しました。

調査結果のポイント

調査結果のポイントは次の通りとなりました。

●社会人の75％以上が、初期費用・家賃をカードで払いたい

●間取りは40％以上が「１Ｋ」。社会人では「１ＬＤＫ」が16.4％と、2017年より4.3ポイント増加した

●家賃平均は、学生男性4.5万円、学生女性5.1万円、社会人男性5.5万円、社会人女性6.0万円

●最寄り駅までの徒歩所要時間は、学生では「15分以内」、社会人では「10分以内」が最多

●築年数のトップは、「10年以内」

●最後まで重視したことは、「通勤・通学に便利」「間取り・広さ」が上位

●最後まで重視した設備は、学生・社会人ともに「独立したバス・トイレ」がトップ

●住まいを「スマートフォンで検索する」のは、学生・社会人79.3％

●利用するサイト・アプリは、不動産ポータルサイト」がトップ、「不動産ポータルアプリ」を利用する学生・社会人26.2％

●問合せをした、訪問した不動産会社数は「1 社」がトップ

●クレジットカードを持っているのは、学生50.5％、社会人82.1％

●初期費用・家賃を「クレジットカード」で支払いたいのは、学生50％以上、社会人75％以上

●初期費用・家賃を「クレジットカード」で支払いたい理由は、学生は「現金で支払うよりも手間が省けるから」、社会人は「ポイントが付くから」がトップ

 

●詳しくはこちら→ＰＤＦ「住まい探しトレンド調査」

 

住宅設備メーカーのブランドイメージ、「ＬＩＸＩＬ」が増加傾向

マイボイスコムはこのほど、10月初旬に実施した住宅設備メーカー「ブランドイメージに関するアンケート調査」（第4回）の結果を公表しました。それによれば、住宅設備メーカーの認知率上位５位は、「ＴＯＴＯ」「ＬＩＸＩＬ」「パナソニック」「リンナイ」「クリナップ」で、それぞれ７～９割。2013年調査より「ＬＩＸＩＬ」が増加傾向にありました。

上位５社は、「ＴＯＴＯ」「ＬＩＸＩＬ」「パナソニック」「リンナイ」「クリナップ」

調査は「MyVoice」のアンケートモニターを対象に実施し、回答者数は10,222人。
調査結果のポイントは次の通りです。

●住宅設備メーカーの認知率上位５位は、「ＴＯＴＯ」「ＬＩＸＩＬ」「パナソニック」「リンナイ」「クリナップ」で、各７～９割。2013年調査より「ＬＩＸＩＬ」が増加傾向。

●「信頼性・安心感がある」「品質・技術が優れている」「親近感がある」…住宅設備メーカーは、「ＴＯＴＯ」が各５～６割で１位、「パナソニック」「ＬＩＸＩＬ」「ＹＫＫ‐ＡＰ」「リンナイ」などが続く。2013年と比べ、いずれの項目でも、「ＬＩＸＩＬ」の比率が増加。

●「独自性がある」「革新的・先進的である」…住宅設備メーカーは「いずれもない」が各4～5割。「ＴＯＴＯ」が各3割で1位、「ＬＩＸＩＬ」「パナソニック」「タカラスタンダード」などが続く。信頼性・品質・親近感などのイメージ項目と比べ「ＬＩＸＩＬ」「タカラスタンダード」の順位が上位となっている。

住宅設備メーカーの認知

 

関東と関西では、住宅選びが異なる、重要なのは関東「周辺環境」、関西「価格」

「いい家の日」（11月18日）に合わせ、20歳以上の関東、関西に居住している男女129人を対象に「関東と関西では住宅選びは異なるのか」を調査したところ、家選びで重要なのは関東「周辺環境」、関西「価格」、また、妥協点にも違いがあり、関東は「学区」、関西は「築年数」になったということです。

妥協点にも違い、関東は「学区」、関西は「築年数」

調査は不動産関連の比較査定サイト「リビンマッチ」を運営するリビン・テクノロジーズが10月中旬から下旬にかけ、インターネットを利用して実施しました。それによれば、次の３ポイントが浮き彫りになりました。

●住宅購入時の最重視点…関東は「周辺環境」19.0％、関西は「価格」22.0％

●関東は「駅・バス停からの所要時間」、関西は「日照・風通し」も重視

●住宅購入時の妥協点は、関東と関西でバラつく傾向にあり、関東は「学区」、関西は「築年数

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「関東と関西での住宅選び」

全国賃料統計、共同住宅は約８割が横ばいで、全国平均では0.1％の上昇

（一財）日本不動産研究所は11月25日、2019年９月末現在における「全国賃料統計」の調査結果を公表しました。それによれば、共同住宅賃料は、調査地点の約８割が横ばいで、全国平均は0.1％の上昇でほぼ横ばいとなりました。

今後は全国平均で0.1％上昇の見込み

オフィス賃料は、調査地点の約半数が上昇し、全国平均は4.0％上昇（前年3.4％上昇）と上昇幅が拡大し、６年連続で上昇。昨年に続きすべての地方が上昇し、都市圏別、都市規模別でもすべての区分で上昇しました。

今後は、共同住宅賃料は全国平均で0.1％の上昇、オフィス賃料は三大都市圏などで上昇が継続し、2020年9月末時点では全国平均で3.0％の上昇となる見通しです。

共同住宅賃料のポイント

・共同住宅賃料は横ばいの地点が約８割と多く、全国平均は0.1%の上昇（前年0.1%上昇）と前年同様ほぼ横ばいの状況が継続。

・地方別では、関東地方、中国地方で1.0%以下の小幅な上昇が継続し、それ以外の地方では0.1%の下落、または横ばいで、全体的に見ればほぼ横ばいで推移。

・都市圏別では東京圈、東京都区部、三大都市圈以外で上昇したが上昇率は小さく、全体的に見ればほぼ横ばいで推移。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「全国賃料統計」

地場不動産仲介業の景況感調査、賃貸仲介は14エリア中12エリアで前期比マイナス

アットホームは11月14日、地場の不動産仲介業における景況感調査（2019年７～９月期）の結果を公表しました。それによれば、賃貸仲介は14エリア中12エリアで前期比マイナスになり、売買仲介は消費増税後の支援策や東京オリンピック後の市況に対する様子見から成約期間が長期化し、それにともない業況ＤＩも低下しました。空き家の増加傾向は都心部と郊外で格差があり、東京23区以外では「増えている」が大勢となりました。

賃貸仲介に関するアットホームのコメントは次の通り。

●首都圏の業況ＤＩは２期連続でマイナス。近畿圏はゆるやかな上昇基調から下落に反転
賃貸仲介における今期の業況ＤＩは、首都圏では前期比－2.3ポイントとなり２期連続で低下したものの、前年同期比は＋0.7ポイントとわずかながら上昇。７～９月期では調査開始以来最高値となった。
近畿圏では17年Ⅲ期（７～９月期）以降ゆるやかな上昇基調が続き、前期には調査開始以来最高値を更新したが、今期は前期比－4.8ポイントと下落に転じた。前年同期比でも－3.6ポイント低下している。
来期は両エリアともほぼ横ばいの見通しとなった。

●14エリア中12エリアで前期比低下。大阪府・広島県は昨年の反動減により大幅低下
調査対象14エリアにおける業況ＤＩは、各エリアとも前回調査の下落見通しと同じく、12エリアで前期比マイナスとなった。なかでも、愛知県（－7.6ポイント）・京都府（－6.9ポイント）・大阪府（－6.8ポイント）・広島県（－10.7ポイント）と、西日本エリアでの大幅低下が目立つ。一方、前期比上昇エリアは都下（＋5.7ポイント）・福岡県（＋2.8ポイント）だった。
大阪府と広島県は、前年同期比も大幅に低下している。両エリアの前年同期の業況ＤＩは、自然災害による応急避難的な賃貸需要によりいずれも一昨年よりも高かったため、今期はその反動減とも考えられる。

●前期比大幅に業況が改善した都下では、ファミリー層の需要が目立つ
前期から大幅に業況ＤＩが上昇した都下は、回答割合を見ると「良かった」が７ポイント増え、「悪かった」「やや悪かった」の合計が13ポイント減っている。各調査項目のDI 値では、依頼数を除く全項目で前期比上昇しており、特に問合せ数と成約数が大幅に上昇している。不動産店からは「単身者の方がかなり少なく、ファミリータイプのお部屋を探される方が多かった。（東京都日野市）」「ファミリータイプのお客さまが増加。賃料も高めで探されている。（東京都町田市）」といった声が多く寄せられた。「単身世帯、新婚世帯が多く見受けられた。（愛知県春日井市）」といった他エリアとは対照的に、高賃料物件の成約数上昇が業況改善をけん引したようだ。

賃貸住宅仲介業の店舗数、１位：アパマン、２位：センチュリー、３位：エイブル

矢野経済研究所は11月６日、賃貸住宅仲介業の主要９事業者の店舗数ランキング（10月１日時点）を公表しました。同社調査で把握したもので、第１位：アパマンショップ（1,093店）、第２位：センチュリー21・ジャパン（965店）、第３位：エイブル（818店）などの順となっています。

矢野経済研究所が自社調査結果を公表

賃貸住宅仲介事業者は、賃貸物件管理業務による管理収入と、入居斡旋仲介業務による手数料収入を収入源としています。

調査結果によれば、直営店を構える事業者は、主要なエリアにおける出店が進行している一方で、インターネットを活用した集客が主流になる中で、より効率的な営業展開を行う店舗網への再構築の動きも出てきています。

また、賃貸住宅仲介各事業者のブランド力を生かし、フランチャイズ（ＦＣ）加盟店舗数を年々拡大しています。地域で有力な事業者も、集客力でＦＣ加盟によるメリットを享受できることから、今後もＦＣ加盟店舗数は増加傾向にあるものとみられています。

調査概要

①アパマンショップ：APAMANの子会社が展開する直営店と海外店舗、ApamanNetworkが展開するＦＣ加盟店の店舗数の合計（10月１日時点）。

②センチュリー21・ジャパン：国内で展開するＦＣ加盟店店舗数の総数（９月末時点）。

③エイブル：直営店と海外店舗、及びネットワーク加盟店の店舗数の合計（２月時点）。

④スターツグループ：スターツピタットハウスが展開する直営店とピタットハウスネットワークが展開するＦＣ加盟店店舗数、海外ネットワークが展開する海外拠点数の合計（10月１日時点）。

⑤東建コーポレーション：支店とホームメイト店、ＦＣ加盟店の店舗数の合計（10月1日時点、ホームメイト提携店とリースル会員の各社を除く）。

⑥ＬＩＸＩＬイーアールエージャパン：国内で展開するＦＣ加盟店店舗数の総数（10月１日時点）。

⑦ミニミニグループ：グループ直営店とＦＣ加盟店の店舗数の合計（10月１日時点）。

⑧レオパレス21：レオパレスセンターとレオパレスパートナーズ店舗数、海外の合計（10月１日時点）。

⑨大東建託リーシング：本社と営業店舗数の合計（10月１日時点）。同社は2017年５月に大東建託の不動産仲介部門を分社化し設立。

土地取引動向調査、現在の判断は東京5.4Ｐ減、大阪3.5Ｐ増、その他の地域13.1Ｐ増

国土交通省（不動産市場整備課）は11月2 2日、2019年度「土地取引動向調査（第１回調査）」の結果を公表しました。

１年後の予想、東京13.5Ｐ減、大阪7.2Ｐ減、その他の地域6.1Ｐ増

この調査は、土地取引などに関する短期的な意向について、土地市場の動向に大きな影響を与えると考えられる主要な企業を対象に調査しています。調査頻度は毎年度２回です。

それによれば、「現在の土地取引状況の判断」については、「東京」は5.4ポイントの減少、「大阪」は3.5ポイントの増加、「その他の地域」は13.1ポイントの増加となりました。

また、「１年後の土地取引状況の予想」については、「東京」は13.5ポイントの減少、「大阪」は7.2ポイントの減少、「その他の地域」は6.1ポイント増加しました。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「土地取引動向調査」

2019.11.01
賃貸経営ニュースダイジェスト

キャッシュレス・ポイント還元事業、10月11日現在52万店

経済産業省の10月11日の発表によれば、キャッシュレス・ポイント還元事業の対象となる登録加盟店数は10月11日時点で約52万店になっており、21日には約61万店になる見込みです。最初の１週間のポイント還元の金額は、現時点の試算では1日当たり平均約8億円になったということです。

スタート時の不具合など、11月中旬までには解消へ

この事業は、10月1日の消費税率引上げにともない、需要を平準化する対策として、引上げ後の９カ月間に限り、中小・小規模事業者でのキャッシュレス手段によるポイント還元を支援する仕組みです。経産省としては、キャッシュレス対応による生産性向上や消費者の利便性向上も視野に、取り組みを進めています。

ただ、スタート当初からこれまでに確認できている店舗情報の入力ミスが約２万件あり、うち約９割について修正を反映、残り中旬までには終える予定です。また、10月中を目途に、現在ホームページ上にある絞込み検索機能をアプリにも導入する予定です。

さらに、名寄せができず、地図上で同一店舗であるのも複数のピンが表示される場合があり、店舗からの申請に基づき11月中旬を目途に修正を終えるということです。

ポイント還元金額、スタート当初の試算では１日平均８億円

ポイント還元事業の最初の１週間（10月１～７日）のポイント還元金額は、主要の決済事業者を対象にした試算値では、１日当たり平均約８億円、合計約60億円でした。また、10月11日時点の登録加盟店数は約52万店で、同21日には約61万店になる見込みとなっています。

国交省、11月から「空き家実態調査」を開始

国土交通省は、空き家の状況や管理実態などを把握するために、この11～12月に2019年「空き家所有者実態調査」を実施します（10月16日公表）。1979年から５年ごとに行っており、７回目にあたる今回は調査票を空き家の所有者に直接郵送します。

今回は空き家の所有者に直接郵送

この調査は、総務省が2018年10月に実施した2018年「住宅・土地統計調査」で「居住世帯のない住宅（空き家）を所有している」と回答した中から、無作為に抽出した全国約１万４千世帯を対象としています。

両調査のデータを結びつけて集計・分析することで、効率的に、住宅・世帯の実態と空き家の利用・管理などの実態との関係性などを明らかにすることになっています。

調査を実際に行うのは国土交通省が委託した民間調査期間・ランドブレインで、主な調査項目は①空き家の所在地・建築時期、②空き家の管理上の課題、③空き家の利用意向など。調査結果は2020年12月頃までに、国土交通省ホームページなどで公表する予定。

次世代住宅ポイント、９月発行は6,609戸、累計17,227戸

国土交通省は10月18日、消費税率10％への引き上げ後の住宅購入やリフォームを支援する狙いで設けた「次世代住宅ポイント制度」の９月末時点の実施状況を公表しました。これによれば、９月のポイント発行は新築5,946戸（構成比89.97％）、リフォーム663戸（10.03％）、合計6,609戸で、累計では、新築が14,815戸（86.00％）、リフォームが2,412戸（14.00％）、合計で17,227戸となっています。９月の発行ポイント数は21.1億ポイント、累計では52.7億ポイントとなっています。

累計数の内訳、新築86％、リフォーム14％

累計数の新築内訳は、一定の性能を有する住宅が14,801戸、耐震性を有しない住宅の建て替え69戸、家事負担軽減に資する設備の設置が1,717戸、リフォーム内訳（計172件）は開口部の断熱改修149件、外壁等の断熱改修71件、エコ住宅設備の設置114件、バリアフリー改修96件、耐震改修９件、家事負担軽減に資する設備の設置126件などとなっています。

新築における、家事負担軽減に資する設備の設置は、掃除しやすいレンジフード1,534件、ビルトイン食洗機1,419戸、浴室乾燥機1,405戸が目立ち、あとビルトイン自動調理コンロ762戸、掃除しやすいトイレ642戸、宅配ボックス81戸となっています。

首都圏の成約数、前年同月比10カ月連続でマイナス

アットホームは同社の全国不動産情報ネットワークに登録され成約した首都圏（１都３県）における2019年９月期の賃貸物件の物件成約数・成約賃料を公表しました。それによれば、全エリアでのマイナスが10カ月も連続。ただ、首都圏全体のマイナス幅は１ケタに減少しました。

新築マンションの１戸あたり賃料指数は調査開始以来最高に

９月の首都圏の居住用賃貸物件成約数は14,970件で、前年同月より7.0％減少し、10カ月連続でマイナスになりました。全エリアでのマイナスは５カ月連続ですが、首都圏全体のマイナス幅は５カ月ぶりに１ケタとなりました。

エリア別では、23区・神奈川県・千葉県のマンションで回復傾向が見られたこともあって、この３エリアのマイナス幅はいずれも２カ月連続で減少しました。23区と埼玉県の新築マンションは、８月に続いて９月もプラスとなりました。

賃料指数、マンション・アパート、新築・中古とも上昇

成約物件の１戸あたり賃料指数の首都圏平均は、新築マンションが124.8となり、2009年１月の調査開始以来最高となりました。前月比では、マンションが新築は２カ月連続で上昇し、中古は反転して上昇。また、アパートは新築が反転して上昇、中古は４カ月ぶり上昇と、いずれも上昇しました。平均賃料の前年同月比は、マンションは新築が３カ月連続、中古は９カ月ぶりにプラスとなり、アパートは新築が４カ月連続、中古は８カ月連続でマイナスとなりました。

賃貸情報店舗、賃貸情報サイトの顧客満足度ランキングを公表

「オリコン顧客満足度R」を展開するoriconMEは10月１日、「賃貸情報店舗／顧客満足度ランキング」と「賃貸情報サイト／ランキング」の調査結果を発表しました。

oriconME、賃貸情報サイトはSUUMOが４年連続１位

賃貸情報店舗は、北海道、東北、関東、甲信越・北陸、東海、近畿、中国・四国、九州・沖縄の各エリアと、広域企業についてランキング。
賃貸情報サイトでは、リクルート住まいカンパニー「SUUMO（」が４年連続１位。２位はLIFULL「LIFULL HOME'S」、３位はアットホーム「at home」となっています。

詳しくはこちら→

●賃貸情報店舗／顧客満足度ランキング　https://life.oricon.co.jp/rank-rental-housing/
●賃貸情報サイト／ランキング　https://life.oricon.co.jp/rank-rental-housing/website/

 

2019.10.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

ＴＤＢ景気動向、８月調査では９カ月ぶりに小幅改善も製造業の悪化続く

ＴＤＢ（帝国データバンク）が９月４日に公表した2019年８月の「景気動向調査」によれば、全体では小幅ながら９カ月ぶりに改善したものの、低調な輸出と設備投資で製造業の悪化が継続しています。

■建設は国土強靭化施策を受け２カ月連続で改善
●調査結果のポイント

・2019年８月の景気ＤＩは前月比0.1ポイント増の44.7となり、９カ月ぶりに改善した。国内景気は、輸出減速や設備投資意欲の低下が続き後退局面入りの可能性が高まっている中、公共工事の増加などが押し上げ要因となった。今後の国内景気は、消費税率引き上げ後の消費減退やコスト負担増に海外リスクも加わり、不透明感が一層強まっている。

・10業界中、「建設」「小売」など４業界が改善、「製造」「サービス」など６業界が悪化した。公共工事の発注が活発化し「建設」などにプラス材料となったものの、輸出減速や設備投資意欲の低下が響き「製造」は悪化傾向が続いた。

・「北海道」「北陸」など10地域中６地域が改善、「九州」など３地域が悪化、「東北」が横ばいとなった。公共工事の前倒し執行などが地場建設業の景況感を押し上げたほか、荷動きの活発化なども好材料となった。一方「九州」では大雨の影響が表れた。

●業界別　10業界中4業界が改善する一方、「製造」など6業界が悪化

10業界中４業界が改善、６業界が悪化した。公共工事の発注が活発化し「建設」などにプラス材料となったものの、輸出減速などが響き「製造」は悪化傾向が続いた。

・建設は２カ月連続で改善
国の国土強靭化の取り組みを受けて、耐震補強や砂防ダムなどの防災関連を中心に公共工事の発注が活発化したほか、学校向けの空調設備工事の増加もプラスに働いた。加えて、住宅などで消費税率引き上げの駆け込み需要がみられ、電気工事や管工事といった設備工事などの景況感が改善した。
五輪関連が一服する一方で、首都圏を中心とした再開発や新幹線に関連する工事は好調に推移しており、「建設」の景気ＤＩは１年２カ月連続して10業界中で最も高くなった。他方、深刻な人手不足が人件費の増加や受注機会の損失につながったほか、急な気温上昇やお盆休み、台風といった季節要因が一部で工事進捗へ悪影響を及ぼした。

一棟賃貸マンションの売買取引件数、地方へと拡大傾向

みずほ信託銀行の「不動産マーケットレポート」は、2019年10月号で、2019年上期の一棟賃貸マンションの売買取引件数は78件あったが、うち東京圏以外に立地する物件が43%を占め、地方政合指定都市やその他の都市にも拡大している傾向がうかがえると伝えています。

■「不動産マーケットレポート」の掲載ポイント

同レポートでは、次のように紹介・分析しています。

・2019年上期の一棟賃貸マンションの売買取引件数は78件で、2016年、2017年の上期の水準は上回ったものの、世界金融危機（2007年）以降では最大となった前年同期（137件）に比べると、43.1%減少した。

・立地別取引件数は、毎年東京23区が最多だが、その割合は低下傾向で推移しており、2018年は40.7%、2019年上期は41.6%にとどまった。

・一方、地方の主な政令指定都市に立地する物件の取引件数は2012年以降増加しており、総数に占める割合は30%前後で推移している。

・また、その他の都市の取引件数割合は2018年に2004年以降初めて10%を上回り、2019年上期は14.3%を占めた。

・両者（地方政令都市、その他都市）を合計した東京圈以外の件数割合は、2019年上期は 42.9%となり、2004年以降では2012年に次ぐ高水準となった。

一棟賃貸マンションの立地売買取引件数の推移

 

公取、大東建託等２社に、駐車場等賃料・借上げ賃料の消費税是正を勧告

公正取引委員会は9月24日、大東建託と大東建託パートナーズに、消費税転嫁対策特別措置法第３条第１号後段（買いたたき）の規定に違反する行為が認められたとして、同法第６条第１項の規定に基づき勧告を行いました。

大東建託には、消費税率引上げ分を上乗せせずに支払った平成26年４月分以後の駐車場等の賃料について、同月分にさかのぼって速やかに消費税率引上げ分を上乗せした額まで引き上げ、当該引上げ分相当額を本件賃貸人に支払うよう勧告。

また、大東建託パートナーズには、消費税率引上げ分を上乗せした額よりも低い額で支払った平成26年４月分以後の借上賃料について、同月分にさかのぼって速やかに消費税率引上げ分を上乗せした額まで引き上げ、当該額と実際に支払った額との差額を本件オーナーに支払うよう求めています。

●違反事実の概要
◆大東建託

・大東建託は、自社に継続して駐車場等（駐車場、事務所または倉庫）を貸し付ける賃貸人（個人である事業者、または資本金の額もしくは出資の総額が３億円以下である事業者）と賃貸借契約を締結し、賃貸人から継続して駐車場等を賃借している。大東建託が賃借する駐車場等の賃料は、消費税を含む額で定めている場合及び消費税を含まない額で定めている場合がある。

・大東建託は、賃貸人のうち、駐車場等の賃料を消費税を含む額で定めている本件賃貸人に対し、平成26年４月分以後の賃料について、消費税率引上げ分を上乗せせず、同年３月分の賃料と同額の賃料を支払った。

◆大東建託パートナーズ

・大東建託パートナーズは、転貸非居住用物件（自社の賃貸物件として利用者に転貸するための駐車場、事務所または倉庫）をオーナー（自社に継続して貸し付ける個人である事業者、または資本金の額もしくは出資の総額が３億円以下である事業者）と賃貸借契約を締結し、オーナーから継続して転貸非居住用物件を賃借し、当該賃借した転貸非居住用物件を利用者に貸し付けている。

・大東建託パートナーズは、転貸賃料（自社が転貸非居住用物件を貸し付ける利用者から収受する転貸非居住用物件の賃料）を消費税を含む額または消費税を含まない額で定めている。

・大東建託パートナーズがオーナーから賃借する転貸非居住用物件は、消費税法上の課税対象であるところ、大東建託パートナーズは、前記の賃貸借契約において、オーナーに対して支払う借上賃料（転貸非居住用物件の賃料）を消費税を含む額で定めている。

・大東建託パートナーズは、前記の賃貸借契約において、オーナーに対して支払う借上賃料を、転貸賃料から自社の運営管理費等を差し引いた額とする旨を定めている。

・大東建託パートナーズは、自社の運営管理費について、①転貸賃料を消費税を含む額で定めている場合：当該消費税を含む転貸賃料の額に一定率を乗じて算出した額に消費税相当分を加えた額、②転貸賃料を消費税を含まない額で定めている場合：当該消費税を含まない転貸賃料の額に一定率を乗じて算出した額に消費税相当分を加えた額としている。

・大東建託パートナーズは、転貸賃料のうち、消費税を含む額で転貸賃料を定めているものについて、平成26年４月分以後の転貸賃料を同年３月分までと同額で定めた。

・大東建託パートナーズは、本件オーナー（オーナーのうち一部のもの）に対し、平成26年４月分以後の借上賃料について、転貸賃料から消費税率引上げ分を上乗せした自社の運営管理費等を差し引くことにより、消費税率引上げ前の借上賃料の額に消費税率引上げ分を上乗せした額よりも低い額を借上賃料として支払った。

 

賃貸空き家3.5万戸増え432.7万戸に

■高齢単身世帯、３割超が借家住まい

総務省は９月30日、「2018年住宅・土地統計調査」のうち、住宅・世帯に関する基本集計の結果概要を公表しました。それによれば、全国の空き家は878.9万戸（空き家率13.6％）となり、５年前より0.1ポイント上昇。このうち、賃貸用住宅は432.7万戸で、3.5万戸（0.8％）増えました。貸家の家賃・間代は3.0％上がって55.675円に上昇。また高齢単身世帯のうち、33.5％にあたる213.7万世帯は借家住まいでした。

■公表概要のポイント（抜粋）
●総住宅数と総世帯数

…総住宅数は6240.7万戸と2.9％の増加、１世帯当たりの住宅数は1.16戸

2018年10月１日現在における我が国の総住宅数は6240.7万戸、総世帯数は5400.1万世帯となっており、2013年と比べ、総住宅数は177.9万戸（2.9％）増、総世帯数は154.9万世帯（3.0％）増となっている。

総住宅数と総世帯数の推移を比較してみると、1963年までは総世帯数が総住宅数を上回っていたが、1968年に逆転し、その後は総住宅数が総世帯数を上回っている。１世帯当たりの住宅数も上昇傾向にあるが、近年はその傾向が緩やかになってきており、2018年は1.16戸と、2013年と同水準となっている。

●居住世帯の有無

…空き家は848.9万戸と3.6％の増加、空き家率は13.6％と過去最高

総住宅数を居住世帯の有無別にみると、居住世帯のある住宅は5361.6万戸（総住宅数に占める割合85.9％）、居住世帯のない住宅は879.1万戸（同14.1％）となっている。

居住世帯のない住宅のうち、空き家は848.9万戸と、2013年と比べ、29.3万戸（3.6％）増となっている。また、総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.6％と、2013年から0.1ポイント上昇し、過去最高となっている。

空き家の内訳をみると、「賃貸用の住宅」が432.7万戸（総住宅数に占める割合6.9％）となっており、「売却用の住宅」が29.3万戸（同0.5％）、別荘などの「二次的住宅」が38.1万戸（同0.6％）、「その他の住宅」が348.7万戸（同5.6％）となっている。

空き家の内訳について、2013年と比べると、「賃貸用の住宅」が3.5万戸（0.8％）増、「売却用の住宅」が1.5万戸（4.9％）減、「二次的住宅」が3.1万戸（7.5％）減、「その他の住宅」が30.4万戸（9.5％）増となっている。
 

●住宅の所有の関係

…持ち家は3280.2万戸、持ち家住宅率は61.2%

居住世帯のある住宅（以下「住宅」）を所有の関係別にみると、持ち家が3280.2万戸で、住宅総数に占める割合（以下「持ち家住宅率」）は61.2%となっており、2013年と比べ、0.5ポイント低下している。持ち家住宅率の推移をみると、1973年以降では1983年の62.4%が最も高く、その後は60%前後で推移している。

また、借家は1906.5万戸で、住宅総数に占める割合は35.6%となっており、2013年と比べ、0.1ポイント上昇している。借家の内訳をみると、「民営借家」が1529.5万戸（住宅総数に占める割合28.5%）と最も多く、次いで「公営の借家」が192.2万戸（同3.6%）、「給与住宅が110.0万戸（同2.1％）、「都市再生機構 （UR）·公社の借家」が74.7万戸（同1.4%）となっている。

●借家の家賃·間代

…１カ月当たり家賃·間代は専用住宅で3.0%増加

借家の１カ月当たり家賃·間代は55,675円となっており、2013年と比べ、3.0%増となっている。これを住宅の種類別にみると、「専用住宅」が55,695円、「店舗その他の併用住宅」が51,247円となっており、2013年と比べ、「専用住宅」は3.0%増、「店舗その他の併用住宅」は1.3%減となっている。

●高齢者のいる世帯の状況

…高齢単身世帯のうち、借家は33.5%

65歳以上の世带員（以下「高齢者」）のいる主世帯（2253.4万世带）について、住宅の所有の関係別にみると、持ち家が1848.9万世帯（高齢者のいる世帯に占める割合82.1%）、借家が400.9万世帯（同17.8%）となっており、主世带総数に占める持ち家の割合（61.2%）に比べ、高齢者のいる世帯に占める持ち家の割合が20.9ポイント高くなっている。

高齢者のいる世带について「高齢単身世帯」（638.0万世帯）をみると、持ち家が422.5万世带（高齢単身世帯に占める割合66.2%）、借家が213.7万世带（同33.5%）となっており、2013年と比べ、持ち家が60.3万世帯（16.7%）増、借家が26.3万世带（14.0%）増となっている。また、「高齢単身世帯」の借家の割合について、1993年以降の推移をみると低下傾向となっており、2013年と比べ、0.5ポイントの低下となっている。

宅地建物取引業者数12.4万社に、５年連続で増加

国土交通省は９月30日、2018年度「宅地建物取引業法の施行状況調査」の結果を公表しました。それによれば、2018年度末の宅地建物取引業者数は124,451業者となり、５年連続で増加しました。一方、地建物取引業者に対する監督処分は計182件で、前年度より27件減りました。

■宅地建物取引業者の状況

2018年度末現在での宅地建物取引業者数は、大臣免許が2,569業者、知事免許が121,882業者で、全体では124,451業者となった。前年度に比べ、大臣免許は64業者（2.6％）、知事免許は605業者（0.5％）それぞれ増え、全体では669業者（0.5％）増加した。増加は5年連続。

●監督処分等の実施状況

2018年度中に、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣・都道府県知事が行った宅地建物取引業者に対する監督処分の件数は、計182件で、前年度に比べ27件、12.9％減った。処分の内訳は、①免許取消処分：125件（▲21件、▲14.4％）、②業務停止処分：31件（▲５件、▲13.9％）、③指示処分：26件（▲1件、▲3.7％減）。

 

2018年度実績は、宅配便43億個・メール便50億冊

国土交通省は10月１日、2018年度の宅配便等の取扱数は宅配便が43.1億個、メール便が50.2億冊に上ったと公表しました。

■ネット利用などで増加、伸び鈍化も削減成果いまひとつ

宅配便は昭和60年代、1985年ごろから始まり、平成元年度（1989年）には10億個、11年度には20億個、そして28年度には40億個を突破。平成30年度（2018年）は、前年度より1.3%増えて43.1億個になりました。

ただ、伸び率は2016年度の7.3％増をピークに鈍り始めています

メール便は2018年度の総数が50.2億冊と宅配便を７億件ほど上回ってはいるものの、前年度より4.8％減少しました。メール便も2016年度の0.5％増をピークに減少に転じています。

■トラック宅配便、なんと上位３社が93.7％占める

2018年度の宅配便のうち、98.8％にあたる42.6億個がトラック運送。航空利用は0.6億個で、ほぼ横ばいです。宅配便のトラック運送は、大和運輸が42.3％（21便の取扱総数に対し42.3％）、佐川急便が29.3％、日本郵便が22.1％を取り使い、この上位３社で全体の93.7％を占めています。

一方、メール便の取扱数は日本郵便が72.7％、ヤマト運輸が24.1％で、両社で全体の96.8％を占めています。

不動産仲介・売却、不動産仲介・購入各社の顧客満足度ランクを発表

oriconMEは９月２日、不動産仲介・売却（マンション／戸建て）と不動産仲介・購入（マンション／戸建て）の顧客満足度の調査結果を公表しました。売却でのマンション１位は前回の４位からランクアップした住友林業ホームサービス、戸建ては４年連続で野村不動産アーバンネット（野村の仲介＋）となりました。

●不動産仲介・売却／マンションランキング

昨年４位だった住友林業ホームサービスが２年ぶりに１位に。８評価項目のうち、「問い合わせ対応」「担当者の接客力」など５項目で１位を獲得した。２位は野村の仲介＋で、「担当者の提案力」の項目別評価では１位を獲得。地域別の東海は三井のリハウス住友不動産販売の２社だけが規定の回答者数を満たしランクインした。

１位：住友林業ホームサービス（78.05点）
２位：野村の仲介＋（77.66点）
２位：三井住友トラスト不動産（77.66点）
４位：大成有楽不動産販売（77.03点）
５位：大京穴吹不動産（76.90点）

●同／戸建てランキング

４年連続で野村の仲介＋が１位に。また、「問い合わせ対応」「担当者の接客力」「売却サポート」を含む、全評価項目で1位を獲得し、首都圏部門でも1位を獲得した。２位には、昨年４位からランクアップの近鉄の仲介。ほかにも近畿部門で1位を獲得。野村の仲介＋と近鉄の仲介が、地域別部門で１地域のみランクインとなっているのは、該当の地域での回答者数が、当社規定に達しなかったため。

１位：野村の仲介＋（76.50点）
２位：住友林業ホームサービス（74.56点）
３位：近鉄の仲介（75.04点）
４位：三井のリハウス（74.23点）
５位：三井住友トラスト不動産（74.12点）

●不動産仲介・購入／マンションランキング

４年連続で野村の仲介＋が１位に。６評価項目のうち、「担当者の提案力」「担当者の接客力」「購入サポート」など５項目で１位を獲得した。２位は三井のリハウス。地域別にみると野村の仲介＋が１位を獲得していないが、東海と近畿では有効な回答者数に達しなかったこと、首都圏では三菱地所ハウスネットの得点が高かったことが要因。

１位：野村の仲介＋（75.26点）
２位：三井のリハウス（74.32点）
３位：東急リバブル（74.31点）
４位：大成有楽不動産販売（73.05点）
５位：三井住友トラスト不動産（72.90点）

●同／戸建てランキング

３年連続で東急リバブルが１位に。「担当者の提案力」「購入サポート」「利用のしやすさ」を含む、全評価項目でも１位を獲得した。また、地域別の首都圏でも１位に。近畿では東急リバブルがランクインしていないが、回答者数が規定に達していないことで、２位の三井のリハウスが1位を獲得した。

１位：東急リバブル（73.77点）
２位：三井のリハウス（72.35点）
３位：住友不動産販売（71.03点）
４位：福屋不動産販売（70.92点）
５位：センチュリー21（70.68点）

 

2019.10.1
賃貸経営ニュースダイジェスト

都道府県地価調査、地方圏でも商業地が28年ぶり上昇

　国土交通省が９月19日に公表した2019年「都道府県地価調査」の結果によれば、三大都市圏以外の地方圏でも商業地が1991以来28年ぶりに上昇に転じるなど、全国的に地価の回復傾向が広がっています。

■全国的に地価の回復傾向が広がる
2019年都道府県地価調査は、全国約21,500地点を対象に実施されました。主な地価動向は次の通りとなりました。

●全国平均
全用途平均は２年連続で上昇し、上昇基調を強めている。用途別では、住宅地は下落幅の縮小傾向が継続。商業地は３年連続で上昇した。

●三大都市圏
全用途平均・住宅地・商業地のいずれも各圏域で上昇が継続している。

●地方圏
住宅地は下落幅の縮小傾向が継続しており、商業地は平成３年以来28年ぶりに上昇に転じた。

■背景に住宅需要の堅調と店舗・ホテル需要の高まり
国交省はこれらの背景として、景気回復、雇用・所得環境の改善、低金利環境の下で、①交通利便性等に優れた地域を中心に住宅需要が堅調であること、②オフィス市場の活況、外国人観光客等の増加による店舗・ホテル需要の高まりや再開発事業等の進展を背景に需要が拡大していること、を挙げています。

■詳しくはこちら→「2019年都道府県地価調査の概要 」

ＪＲ東日本グループ、中央線高架下に提案型賃貸住宅を新設

　　東日本旅客鉄道は９月11日、グループ会社のＪＲ中央ラインモールと連携し、中央線東小金井駅～武蔵小金井駅間の高架下に新設する提案型賃貸住宅、食事付き学生向け賃貸住宅「中央ラインハウス小金井／Ｃ・Ｌ・ＨＫＯＧＡＮＥＩ」の入居者募集を同日から開始し、2020年春に開業すると公表しました。学生同士のコミュニティ形成と地域との交流を通じ、中央線沿線での豊かなくらしを提供していく考えです。

■食事付き学生向け賃貸住宅「中央ラインハウス小金井／Ｃ・Ｌ・ＨＫＯＧＡＮＥＩ」
ＪＲ東日本グループは、「生活サービス事業成長ビジョン（ＮＥＸＴ１０）」を掲げて事業の変革と創造に取り組んでおり、「住んでよかった」沿線づくりを推進するため、さまざまなコンセプトで「提案型賃貸住宅」を展開しています。管理住戸の目標は2026年度までに3,000戸にすること。
今回の施設は、沿線に大学キャンパスが多い中央線の東小金井駅と武蔵小金井駅の駅間に位置し、延長が約400ｍ。住環境や食事の提供にとどまらず、敷地内に設置されたホールを通じて学生と地域交流の機会を創出し、中央線沿線の「豊かなくらし」の実現を目指していくことにしています。
また、「プライベートに配慮しつつも、交流を育み新しいライフスタイルを提案する」ことをデザインコンセプトに、北山恒氏など建築家３氏を起用しました。
居室内設備が充実しプライベート性の高いＳｔｕｄｉｏタイプの部屋（Ｃ棟）と、共用部を充実させプライベート空間を最小限にしたＳｈａｒｅタイプの部屋（Ｌ棟、Ｈ棟）で構成。ほか、入居者全員が利用できる食堂を完備しました。
これにより、安全性、バランスのとれた食事といった学生寮に必要な機能はもちろん、学生同士の交流のため、タイプごとに趣向の異なる共用部を設けるとともに、地域との交流のためのホールを設置しています。
ＪＲ中央ラインモールは発足以降９年間にわたって駅業務の受託、商業施設の運営、各種イベント等の実施を通して地域との連携関係を培ってきています。その関係を活かしながら、併設したホール等で入居学生と地域を結び付けるプログラムを通じ、学生のさらなる成長や地域のさらなる活性化に貢献していきたいとしています。

引っ越しのあいさつをしているのは約７割、ほぼ全員が手土産を持参

　ＳＵＵＭＯは９月20日、「引っ越しのあいさつ、みんなどうしてる？」アンケートの結果を公表しました。それによれば、引っ越しのあいさつをしているのは約７割で、手土産（粗品）はほぼ全員が持参。その4割がタオルやふきんでした。

■アンケートで見る「引っ越しのあいさつ」の実情
調査は７月下旬、20～40代の男女で、１年以内に引っ越しをした人を対象に、インターネットを利用して実施しました。有効回答数は517件。

●引っ越しのあいさつを「している」のは約70％
引っ越しのあいさつをしたのは全体の71.8％で、うち、「新居のみ」あいさつをした人は40.4%、「旧居のみ」あいさつをしたのは15.7%、「新居・旧居の両方」であいさつをしたのは15.7%でした。このことから、あいさつをした人のうち、新居であいさつをしたのは半数以上、旧居であいさつをしたのは約30％であることが分かります。
さらに細かく見ると、「１人暮らしの人のうち、あいさつをした」のは64.6％、「家族など複数人で暮らす人のうち、あいさつをした」のは75.5％。若干ですが、１人暮らしがあいさつ率は下がります。



●「手土産（粗品）を持参」した人は97.8％
引っ越しのあいさつのときにお渡しする手土産（粗品）、持参した人はなんと97.8％。ほとんどの人が用意していることが分かりました。
手土産は、さまざまな手土産が選ばれていますが、「タオルやふきん」「ティッシュペーパー・キッチンペーパー」「洗濯用洗剤」「地域指定のゴミ袋」などの消耗品類が人気です。次点は食べ物・飲料で、スイーツが２位に入っています。
昔から言われる「そば」は、１割未満。そばアレルギーへの認知が高まったのも理由のひとつかもしれません。「そのほか」では、ラップ、調理用ダシ、食器洗剤など、こちらも消耗品が占めています



●引っ越しあいさつの相場は、約40％が「500円以上、1,000円未満」
「ひとつあたりいくらの予算を組みましたか」で最も多かった回答が「500円以上、1,000円未満」（39.1%）、次が「1,000円以上～1,500円未満」（27.5%）で、500円から1,500円の間で用意する方が全体の約70％でした。

●引っ越しあいさつの手土産、約半数が「百貨店・デパート」で購入
引っ越しの手土産を購入した場所について聞いてみたところ、「百貨店・デパート」が48.8%で約半数。次に「スーパー」（33.9%）、「インターネット・通販」（26.2%）、「薬局・ドラッグストア」「コンビニエンスストア」…と続きます（複数回答）。
先の手土産の品物ランキングで出てきた品は、おおむねこれらから購入することができます。

学校空調、普通教室８割弱、特別教室５割

　文部科学省は９月19日、「公立学校施設における空調（冷房）の設置状況」（９月１日現在）を公表しました。それによれば、「ブロック塀・冷房設備対応臨時特例交付金」（平成30年度補正予算）の対象となった公立の小中学校等のうち、空調（冷房）設備を設置している室数は、①普通教室：全保有室数427,187室のうち334,936室（設置率78.4％）、②特別教室等：413,843室のうち209,055室（50.5％）、③体育館：34,429室のうち1,095室（3.2％）となりました。

■避難所となる!?体育館は進まず3.2％
これは前年同期より、普通教室は18.2ポイント、特別教室は6.5ポイント増えましたが、災害発生時に避難所となることが多い体育館は1.2ポイント増。普通教室の設置率は令和元年度末（2020年３月末）には９割に達する見込みです。





■詳しくはこちら→ＰＤＦ「学校空調201909」

「街の住みここちランキング2019」東海版・名古屋都市圏版を発表

　大東建託は９月12日、「街の住みここちランキング＜2019東海版＞」と「住みたい街ランキング＜2019名古屋都市圏版＞」を公表しました。

■街の住みここちランキング「2019東海編」
●総評
星ヶ丘・川名・神沢・八事・徳重・新瑞橋など住みここち上位の駅は、名古屋市中心から見て東側に多く立地しています。また、上位駅のほとんどは繁華街やターミナル駅ではなく、住宅地です。住宅地として評価の高い地域が上位に来るのは全国的に同じ傾向となっています。また、3位から5位の数値は非常に近接しています。
住みたい街（駅）ランキングと住みここち（駅）ランキング上位10位で重なっているのは、星ヶ丘・八事の2駅のみでした。住みたい街（駅）と住みここち（駅）のランキングが、あまり一致しない傾向は、全国的な傾向です。

●各ランキング

• 「街の住みここち（駅）」総合トップ５：星ヶ丘・川名・神沢・八事・上小田井・徳重・新瑞橋
• 「街の住みここち（自治体）」総合トップ３：昭和区・長久手市・名東区
• 「非居住者の自治体評価」総合トップ３：長久手市・昭和区・名東区

■街の住みここちランキング「2019名古屋都市圏版
●総評
古屋駅が、得票率5.38％で住みたい街トップとなっていますが、２位以下を大きく引き離しているにもかかわらず、得票率が５％程度と低いことが特徴的です。名古屋駅は、交通利便性の良さと商業施設の集積が評価されています。
また、「今住んでいる街（駅）」が住みたい街という回答は15.2％（「住みたい街（駅）は特にない」は25.5％）、「今住んでいる街（自治体）」が住みたい街という回答は20.9％（「住みたい自治体は特にない」は43.8％）を占め、今住んでいる街への満足度も高いことがうかがえます。

住みたい街ランキング

順位	駅名	市区町村	得票率
1位	名古屋(ＪＲ東海道本線)	名古屋市中村区	5.38%
2位	栄(名古屋市営地下鉄東山線)	名古屋市中区	1.16%
3位	覚王山(名古屋市営地下鉄東山線)	名古屋市千種区	1.11%
4位	星ヶ丘(名古屋市営地下鉄東山線)	名古屋市千種区	0.92%
5位	金山(ＪＲ東海道本線)	名古屋市中区	0.80%
6位	刈谷(ＪＲ東海道本線)	刈谷市	0.78%
7位	春日井(名鉄小牧線)	春日井市	0.77%
8位	八事(名古屋市営地下鉄名城線)	名古屋市昭和区	0.67%
9位	藤が丘(名古屋市営地下鉄東山線)	名古屋市名東区	0.60%
10位	本山(名古屋市営地下鉄東山線)	名古屋市千種区	0.56%

●各ランキング

• 「住みたい街（駅）」総合トップ５：名古屋・栄・覚王山・星ヶ丘・金山
• 「住みたい街（自治体）」総合トップ３：千種区・中区・名東区
• 「よく遊びに行く街（駅）」総合トップ２：名古屋・栄

「水害リスクライン」により身近な場所の危険度が明らかに

　国土交通省は９月11日、災害の切迫感を分かりやすく伝える取り組みの一つとして、上流から下流まで連続的に洪水の危険度が分かる「水害リスクライン」による水位情報の提供を開始すると公表しました。

■2019年度中には国が管理する全109水系で運用へ
この「水害リスクライン」システムでは、おおむね200ｍごとの水位の計算結果と堤防高との比較により、左右岸別に上流から下流まで連続的に洪水の危険度を表示することができます。６月中旬から10水系について市町村等向けに提供を開始．９月11日からは一般向けの提供サイトの運用を開始するとともに、対象水系を50水系に拡大しました。
今後、対象水系を順次拡大し、2019年度中を目途に、国が管理する全109水系で運用を開始する予定。
また、河川水位の状況をＳＮＳで共有し、家族、知人などに危険を知らせることができる「シェアボタン」を９月３日）、河川情報サイト「川の水位情報」に追加しました。

「水害リスクライン」https://frl.river.go.jp/
「川の水位情報」https://k.river.go.jp/

不動産事業者のイメージ、２年連続「口が達者」が１位

　不動産関連の比較査定サイト「リビンマッチ」を運営するリビン・テクノロジーズ）は、サイト利用者を対象に「不動産事業者のイメージ」について調査を行いました。その結果、不動産事業者のイメージＴＯＰ３は前年同様に「口が達者」「しつこい」「強引」でした。ただ、回答者の４割は担当者の対応の良さに好印象を持っていました。その一方で、２年連続１位の「対応が悪かった」を上回るイヤな行為は、「悪いことを事前に教えてくれなかった」でした。

■イヤだなと思う行為…半数以上が「悪いことを事前に教えてくれなかった」
調査は８月に実施し、30歳以上の男女全国126人から回答を得ました（WEB調査）。
同社では、調査結果について、不動産事業者のイメージは前年とほとんど変わらないものの、今年は「イヤだなと思う行為」に関して「悪いことを事前に教えてくれなかった」が、前年半数以上を占めた「対応が悪かった」より上回りました、と指摘。アパート建設会社の施工不良や不動産投資会社のデータ改ざんなどの問題が、不動産事業者への信頼を失わせる可能性があるのかもしれません、と見ています。

■不動産事業者のイメージ…ワーストＴＯＰ３が定着!?
１位「口が達者」（50.0％）、２位「しつこい （34.1％）、３位「強引」（29.4％）、４位「地域に詳しい」（26.2％）、５位「コミュニケーション能力が高い」「知識が豊富」（ともに24.6％）でした。以下、「気配り上手」「多忙」（ともに16.7％）、「高収入」（11.9％）、「怖い」 （11.1％）という結果になりました。
過去２年間の同調査と比較すると、２年連続１位の「口が達者」は2017年の28.1％から50.0％、同じく７位の「気配り上手」も2017年の3.8％から16.7％と大幅に増えましたが、２位の「しつこい」、３位「強引」、４位「地域に詳しい」はどれも前年と同位でほぼ同じ割合でした。




■不動産事業者とのやり取りで良かったことはあるか…「ある」が５割弱
「ある」（47.6％）、「ない」（52.4％）でした。
「ある」と回答した人はどのようなことが良かったのでしょうか？　１位は「対応が良かった 」（80.0％）となり、ほとんどの人が担当者の対応の良さを求めていました。２位は「優良物件を紹介してくれた」（23.3％）、３位「お金のことなど色々とアドバイスしてくれた」（18.3％）でした。 また、４位「契約後も気遣ってくれる（アフターフォローがある）」（15.0％）となり、担当者のちょっとした気遣いにより、さらなる好印象を持ってもらえることもわかりました。




■不動産事業者とのやり取りでイヤだなと思った行為はあるか…５割強が「ある」
「ある」（52.4％）、「ない」（47.6％）となり、半数以上の人が不快な思いをしていました。 「ある」と回答した人に、どのような行為かたずねたところ、１位は「悪いことを事前に教えてくれなかった」（34.8％）。これは、トラブルに発展しやすく、不動産事業者への信頼をも失ってしまう可能性があるため、早急に改善が必要ではないでしょうか。
２位は「対応が悪かった」（33.3％）、３位は「所有不動産の売却価格が予想以上に低かった」 で、４位の「契約内容が違った」や「その他」 では「騙された」「言っていることが嘘」などの回答があり、担当者が正確な情報を適切に伝えていないことで、このような結果を生んでいるようです。

新耐震基準を満たす建物が調査開始以降、初めて７割を超える

　国土交通省は９月24日、全国の法人が所有する土地・建物の実態を明らかにする平成30年「法人土地・建物基本調査」の速報集計結果を公表しました。５年周期で実施しており、今回の速報では調査対象法人のうち、一定期日までに調査票の提出があった法人、約38万６千法人分を集計しています。新耐震基準を満たす建物が、調査開始以降初めて７割を超えました。

■調査結果の概要（速報集計結果）
●法人の土地・建物の所有状況

• 土地を所有している法人は法人全体のおよそ４割、建物を所有している法人も法人で、全体のおよそ４割。

●法人の土地所有と所有土地の状況

• 「宗教」「製造業」「建設業」「不動産業、物品賃貸業」で土地所有法人が多い。
• 会社法人における土地の所有割合を資本金別にみると、資本金１億円以上の階級では総じて低下傾向。
• 法人が所有する土地のうち、件数ベースで１割強が貸付地として利用。
• 法人が所有する土地は「建物敷地」が約138.0万件、「建物敷地以外」が約66.2万件。
• 低・未利用地のおよそ７割は５年前から低・未利用状態。

●法人の建物所有と所有建物の状況

• 建物を所有している法人数は、「製造業」等の上位４業種で全体の半数以上。
• 法人の所有する建物の利用現況のうち、多いものは「工場」「事務所」「店舗」。
• 法人の所有する建物のおよそ３割は、他者に貸し付け。
• 新耐震基準を満たす建物が調査開始以降、初めて７割を超える。

●資本金１億円以上の会社法人の土地所有及び購入・売却状況（土地動態編）

• 資本金１億円以上の会社法人のうち、「事業用資産」の土地を所有している法人はおよそ５割。
• 資本金１億円以上の会社法人のうち、過去１年間に土地の購入・売却を行った法人はおよそ１割。

2019.9.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

アットホーム、７月の首都圏居住用賃貸の成約数は８カ月連続マイナス

　アットホームが８月27日に公表した７月の同社「不動産情報ネットワークにおける首都圏の居住用賃貸物件動向」は、成約数が前年同月比で８カ月連続のマイナスとなりました。一方、賃貸指数の前月比は中古マンションが３カ月連続で上昇しました。

■首都圏（１都３県）における７月期の概況
●新築物件のマイナス目立つ、埼玉県のアパートは３カ月ぶりにプラス
　７月の首都圏の居住用賃貸物件成約数は14,433件で、前年同月比12.9%減少し、８カ月連続のマイナスとなった。全エリアでのマイナスは３カ月連続となり、減少幅も前月より拡大した。なかでも新築物件のマイナスが目立ち、マンション·アパートともに４割を超えるマイナスとなっている。
　一方、減少幅が前月より縮小した埼玉県では、マンションは引き続きマイナスとなったものの、アパートは中古物件の回復等により３カ月ぶりにプラスとなった。

●賃料指数、中古マンションと新築アパートが上昇
　成約物件の１戸あたり賃料指数の首都圏平均は、マンションは新築が前月比２カ月連続低下し、中古は同３カ月連続上昇した。アパートは新築が反転上昇し、中古は同２カ月連続低下した。
　また、平均賃料の前年同月比は、マンションは新築が反転上昇、中古は７カ月連続マイナス、アパートは新築が２カ月連続、中古は６カ月連続でマイナスとなった。

マンション・戸建ての売却・購入でのオリコン顧客満足度

　「2019年オリコン顧客満足度調査」で９月２日、不動産仲介における「売却／マンション」「売却／戸建て」と、「購入／マンション」「購入／戸建て」のランキングが公表されました。実際にサービスを利用した13,301人に、売却は８項目、購入は６項目について聞いたということです（Ｗｅｂ調査）。

■トップ会社の調査結果
●「売却／マンション」では住友林業ホームサービスが２年ぶり３度目の１位獲得

「売却／マンション」で１位となったのは、「住友林業ホームサービス 。前回の４位からランクアップとなり、２年ぶり３度目の１位獲得となりました。また、８つの評価項目のうち、「問い合わせ対応」、「担当者の接客力」、「媒介手続き」、「売却サポート」、「契約手続き」の５項目でも１位に。なかでも、「担当者の接客力」は81.24点と高得点となっています。 　実際の利用者からのコメントは、「担当者の熱意がよく伝わり、任せてもいいと思った。売却価格も希望を聞いてくれ、実際に良い相手を探してくれた（60代・男性）」「最初から最後まで誠実に対応してもらった（60代・女性）」など。特に担当者の接客力への評価の高さがうかがえる結果となりました。

●「売却／戸建て」では野村の仲介＋が４年連続で１位獲得
　「売却／戸建て」は2016年から４年連続で「野村の仲介＋（野村不動産アーバンネット）」が１位に。また評価項目では、「問い合わせ対応」、「担当者の提案力」、「担当者の接客力」、「媒介手続き」、「売却サポート」、「売却価格」「契約手続き」、「利用のしやすさ」の全８項目、部門別では地域別の「首都圏」においても１位となっています。
　実際の利用者からのコメントは、「最初から最後までじっくり話を聞いてくれた。できないこと、できることをはっきりしてくれて新しい提案などしてくれた（60代・女性）」「初めての売却だったので事細かに説明をしてくれた（60代・男性）」など。

●「購入／マンション では野村の仲介＋が4年連続で1位獲得
「野村の仲介＋（野村不動産アーバンネット） が、「売却／戸建て」に続き、「購入／マンション」でも４年連続で１位を獲得しました。また、６つの評価項目のうち、「問い合わせ対応」、「担当者の提案力」、「担当者の接客力」、「購入サポート」、「契約手続き」の５つの項目でも１位となりました。
　実際の利用者からのコメントは、「担当の方が非常に慎重にすすめてくださったので、信頼できた（60代・女性）」「各件問い合わせに対するレスポンスが早くてやりやすかった（30代・男性）」など。

●「購入／戸建て」、東急リバブルが3年連続で1位獲得
　３年連続で「東急リバブル が1位を獲得しました。また、「問い合わせの対応」、「担当者の提案力」、「担当者の接客力」、「購入サポート」、「契約手続き」、「利用のしやすさ」の６つの全評価項目と、部門別では地域別の「首都圏」においても1位となりました。
　実際の利用者からのコメントは、「当初マンションの購入希望だったが、戸建の購入まで最後までサポートして頂けた（30代・男性）」「こちらの希望の地域から、より良い物件を探してくれる努力をしてくれました（40代・女性）」など。

「まるっとＩｏＴマンション」の導入が累計1,500棟突破

　家電などモノに通信機能を持たせ、ネットに接続することで自動認識や自動制御、遠隔計測などを可能にするＩｏＴ（モノのインターネット）で、住む人にかしこく・やさしいスマート化が、賃貸住宅でも進んでいます。ラストワンマイルは９月５日、「まるっとＩｏＴマンション」の導入物件が累計1,500棟を突破したと発表しました。

■差別化、空室対策に向け８アイテムを提供
　　「まるっとＩｏＴマンション」は、人気のＩｏＴ機器をはじめとしたさまざまな設備を提供するサービスを供えた物件で、同社は「低コストで物件価値を高め、近隣物件との差別化、空室対策に効果的」とアピールしています。
　提供しているのは、次の８アイテムです。現有物件のあり方を見直す際、参考になります。

①ネットワーク防犯カメラ
　女性・高齢者・子どもをはじめ多くの入居者に人気の設備。

②地上波デジタルアンテナ（CS/BS対応）
　入居者が加入する有料放送を視聴できる。オーナーに月額料金の発生なし。

③ＩｏＴオートロック
　セキュリティ向上で入居率アップ。

④電子ロック
　セキュリティ向上、鍵交換不要で物件オーナーの経費を削減。

⑤宅配ボックス
　単独世帯や共働き世帯では必需品に。

⑥スマートロック
　ハンズフリー解錠、オートロック機能付き。

⑦ブルックリンランドリール（室内物干設備）
　梅雨時や花粉だけでなく、忙しい現代人をサポート。

⑧集合ポスト
　建物入り口に設置することで、物件の印象の向上・若返りに期待。

住民間トラブルを避けるためマナーとは？

　後悔しないマンション選びの参考になるよう、直近３年以内にマンションを購入か賃貸契約をし、現在マンションに住んでいる20～69歳の男女600名に、「マンション生活に関する実態調査」を実施したところ、こんな傾向がわかったということです。カシワバラ・コーポレーションが７月下旬にWeb上で調査しました。

■３大クレームはタバコ、騒音、ゴミ出し
●引っ越した際、住民にあいさつをする人は８割弱
…20代はあいさつをしない人が４割強と、他の年代平均と比較して２倍以上も。

●同じマンション住民と交流のある人はわずか３割弱
…60代を除く全年代で３割を下回り、ご近所付き合いが希薄に。

●マンション住民に対して迷惑と感じたことがある人は７割弱
…他の住民が原因で引っ越したい人は４割上も。20代は他の年代に比べて寛容。

●６割が仕事より住民ストレスの方が強いと回答
…住民ストレスの増大が顕在化してきている。

●近隣住民へのクレーム、特に「ベランダマナー」目立つ
…“３大クレーム”は、タバコ、騒音、ゴミ出し。

●マンションマナーの境界線とは
…２割弱は「話しかけてくる」ことも許せないと回答。

同じマンション住民の許せない行動

住みここちランキング、宮城は勾当台Ｇ、太子堂、榴ヶ岡の順

　大東建託が公表した「街の住みここちランキング：宮城版」によれば、上位５位は勾当台Ｇ、太子堂、榴ヶ岡、薬師堂、長町の順となりました。現在住んでいる街（駅）について、宮城県在住の3,494人から、56項目にわたって満足度を「大変満足：２、満足：１、どちらでもない：０、不満：－１、大変不満：ー２」で評価してもらい、回答者数が20名以上の駅を対象に平均点を集計したもの。

■上位10位と評点

①勾当台Ｇ＊：1.21点
②太子堂：1.18点
③榴ヶ岡：1.04点
④薬師堂：1.03点
⑤長町：0.95点
⑥東仙台：0.94点
⑦富沢：0.92点
⑧長町南：0.89点
⑨名取：0.85点
⑩黒松：0.85点
＊Ｇ：近接駅を含む。

＊同率の場合回答者数が多い方が
　上位

■総評
　１位の勾当台公園Ｇは仙台市の西側、２位の太子堂と長町は南側、３位の榴ヶ岡と薬師堂は東側と、住みここち上位の街が比較的分散しています。これは特定地域の評価が高いわけではなく、比較的広域に評価の高いエリアが広がっていることを示しています。
　繁華街やターミナル駅ではなく、住宅地として評価の高い地域が上位に来るのは全国的に同じ傾向となっているといえます。

■各駅の概況
●勾当台Ｇ
　仙台市青葉区にある仙台市地下鉄南北線の勾当台公園駅は、仙台駅や繁華街の近くにあります。駅前には勾当台公園が広がり、県庁・市役所等の公共機関と企業が集積していてタワーマンションも供給されています。勾当台公園では多くのイベントが開催されており、2018-2019年には「LIVE+RALLY PARK」が開設され賑わいのある街となっています。

●太子堂
　仙台市太白区にあるJR東北本線の太子堂駅は、副都心として開発が進む長町駅の隣駅で、2007年に開設された新しい駅です。長町周辺の商業施設も徒歩圏にあり、駅周辺の商業施設を抜けると住宅地となっています。

●榴ヶ岡
　仙台市宮城野区にあるJR仙石線の榴ヶ岡駅は、仙台駅徒歩圏で駅近くには榴岡公園があります。古くからの寺社町で緑も多く、近年はマンションも多く供給されています。宮城野原公園総合運動場も近くにあります。

●薬師堂
　仙台市若林区にある仙台市地下鉄東西線の薬師堂駅は、仙台駅まで3駅と近く、駅前には陸奥国分寺がある古くからの住宅街です。

●長町
　仙台市太白区にあるJR東北本線の長町駅は、長町駅貨物ヤード跡地が副都心として開発が進み、IKEA仙台やザ・モール仙台長町などの商業施設があり、マンションも多く建設されています。

７月新設住宅着工、貸家は13カ月連続で減少

　国土交通省が8月30日に公表した７月の新設住宅着工戸数は、持家と分譲住宅は増加しましたが、貸家が減少したため、全体で前年同月比4.1％減少の79,232戸となりました。貸家の減少は11カ月連続です。

■着工総数も4.1％減少
・新設住宅着工戸数：79,232戸（前年同月比4.1％減）。先月の増加から再びの減少。
・持家：26,282戸（同3.3％増）、10カ月連続の増加。
・貸家：30,383戸（同15.2％減）、11カ月連続の減少｡
・分譲住宅：21,942戸（同5.1％増）２カ月連続の増加｡
＊マンションは8,600戸（同1.1％減）、先月の増加から再びの減少。
＊一戸建住宅は13,074戸（同8.9％増）、２カ月連続の増加。

新設住宅・利用関係別

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成年被後見人・被保佐人への不当差別を排除

　「成年被後見人等の権利の制限に係る措置の適正化等を図るための関係法律の整備に関する法律」（整備法）が６月７日、第198回国会で成立し、同14日に公布されました。これを受け、政府は関係法の政令を９月３日に閣議決定しました。

■欠格条項、“個別的・実質的”に判断へ
　整備法の成立で、認知症が進むなど精神上の障害により判断能力を欠くとして、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた成年被後見人などに対する欠格事由が、これまでの「自動的・一律的」から、「個別的・実質的」に判断されるよう見直されました。
　成年被後見人、被保佐人の欠格条項は200近くの法律で規定されています。今回の見直しで、成年被後見人等を資格・職種・業務等から一律に排除する規定（欠格条項）を、欠格条項自体の削除や、心身の故障などの状況の個別的・実質的な審査により必要な能力の有無を判断する規定（個別審査規定）の整備が行われます。
　不動産関連でも、建築基準法、建設業法、宅地建物取引業法にあった欠格条項の削除、個別審査規定の整備が進められます。

避難所となる学校の防災機能、備蓄78％、飲料水74％、発電61％、トイレ58％

　文部科学省は８月28日、「避難所となる公立学校施設の防災機能に関する調査」（４月１日現在）の結果を公表しました。それによれば、全国の公立の小学校、中学校、高等学校、特別支援学校など33,285校のうち91.2％にあたる30,349校が避難所に指定されていますが、学校施設の利用計画を策定しているのはうち51.3％の15,571校（避難所校）でした。

■ＬＰガス等による炊き出し体制は57％が整備
　また、各防災機能を保有する学校数は、次のようになっていました。
①備蓄倉庫：23,693校（78.1％）
②飲料水：22,377校（73.7％）
③非常用発電機等：18,468校（60.9％）
④ＬＰガス等：17,341校（57.1％）
⑤災害時利用通信：24,529校（80.8％）
⑥断水時のトイレ：17,707（58.3％）
　利用計画の策定、防災機能の保有は、いずれも前回調査（2017年４月１日）より向上していました。

■ガス設備…保有10千校、協定3千校、カセットコンロなど4千校
　災害時に炊き出しなどを行うための「ＬＰガス等」は、今回初めて調査しました。
　災害時に利用可能な調理設備、炊き出し設備、空調設備、暖房器具等で、「災害時に利用可能なＬＰガス設備が設置されている学校」や、「中圧ガス配管を敷地の中まで引き込み、災害時に利用可能なガス設備が設置されている学校」のほか、「民間事業者等との協定等によりＬＰガス設備を確保している学校」「カセットコンロ・カセットボンベ、薪やペレット等を燃料とした設備を確保しているなどの学校」を含んでいるということです（ガスを燃料とした自家発電設備の場合は「非常用発電機等」に含む）。
　これらのうち、ガス設備を保有しているのは10,402校、協定等によりＬＰガス設備等を優先して利用可能なのは3,009校、カセットコンロや薪、ペレット等を燃料とした設備を確保しているのは3,930校でした。

■詳しくはこちらから→ＰＤＦ「避難所となる公立学校施設の防災機能」

2019.9.1
賃貸経営ニュースダイジェスト

賃貸仲介、４～６月期は首都圏・近畿圏とも最高値更新

　アットホームが８月５日公表した４～６月期の「地場の不動産仲介業における景況感調査」によれば、業況判断指数（業況DI）は、①首都圏の賃貸仲介は前期比低下したものの４～６月期では調査開始以来最高になった、②近畿圏の賃貸仲介は調査開始以来最高値を更新した、③首都圏・近畿圏いずれも長期的に見れば上昇基調だが見通しは下向き、④埼玉県の賃貸業況は23区からのファミリー層の人口流入も反映してか上昇傾向にある、としています。



■長期的に見れば上昇基調だが見通しは下向き
　賃貸仲介の発表概要は次の通りです。

●業況DIは首都圏が前期比マイナス、近畿圏は調査開始以来最高値を更新

• 当期期業況はDI＝47.6で前期比－2.1ポイントの低下となったが、前年同期比は＋0.2ポイントとわずかながら上昇。４～６月期では調査開始以来最高値となり、長期的に見れば上昇基調が続いている。

　近畿圏はDI＝48.7で前期比＋1.1ポイント、前年同期比＋2.0ポイントとなり、調査開始以来最高値を更新した。来期の見通しは両エリアとも下向きとなった。

●首都圏では埼玉県が調査開始以来最高、愛知県・広島県が2期連続でDI＝50超
　調査対象14エリアにおける業況DIは、前期比上昇エリアが14エリア中６エリア、前年同期比上昇エリアが７エリアとなった。来期の上昇を見込んでいるエリアはゼロだった。
　首都圏の５エリアでは埼玉県がDI＝50.0で調査開始以来最高。千葉県がDI＝47.2で２期連続上昇となる一方、東京都は都下、23区ともに前期比低下。特に都下はDI＝38.8で前期比－7.4ポイントと低下幅が大きい。
　近畿圏の３エリアでは大阪府・京都府が前期比上昇。特に京都府はDI＝53.1で前期比＋10.0ポイント、前年同期比＋6.7ポイントの大幅上昇となった。前期好調だった兵庫県は、今期がDI＝45.5と前期比－5.6ポイントの低下となったが、前年同期比では＋4.5ポイント上昇している。その他のエリアでは愛知県、広島県が２期連続でDI＝50を超えた。

●埼玉県の業況は長期的な推移を見ても上昇基調
　当期、埼玉県は調査開始以来の最高値を更新し、業界DI＝50.0となった。前期比では＋1.0ポイントとわずかな上昇だが、前年同期比では＋5.1ポイントと大幅上昇している。回答割合を見ても、「良かった」「やや良かった」の割合がこの１年で大幅に増加し、「悪かった」の割合が大幅減少している。
　2015年Ⅰ期から当期にいたる業況DIの長期的な推移は、上昇下落を繰り返しながらも着実に上昇を続けている。

2019年上期の首都圏投資用マンション市場動向

　不動産経済研究所は８月６日、「2019年上期（半年）と「2018年」（年間）の首都圏投資用マンションの市場動向を公表しました。

■2018年通期は供給が３割増も、2019年上期は３割減少
　それによれば、2019年上期は供給3,196戸で、前年同期比1,427戸、30.9%も減りました。平均価格は3,047万円。供給も30エリアから24エリアに減少し、トップは品川区の330戸でした。
　一方、2018年は供給7,816戸で、同28.7%増え、平均価格も3,088万円にアップしました。エリア別のトップは江東区でした。

●2019年上期の概況…大幅減も、軸足を移し安定的に推移か

• 供給された投資用マンションは71物件・3,196戸。前年同期の93物件・4,623戸に比べて、物件数は22件（23.7%）、戸数も1,427戸（30.9%）減少した。
• 平均価格は3,047万円（前年同期3,088万円）、１㎡単価は115.4万円（同116.2万円）で、１戸当たり価格は41万円（1.3%）、１㎡単価も0.8万円（0.7%）下落した。
• 今後の市場は、都心エリアの用地取得競争が激しく、厳しい状態が続くものの、当面の供給は城東や城北、神奈川県などに軸足を移し安定的に推移する見込み。
• しかし、さらに地価が高騰し、低価格帯の供給が落ち込めば、人気が首都圏以外のエリアや中古市場に流れてしまう可能性もある。

●2018年の概況…供給は再び増勢、8,000戸台に迫る

　発売された投資用マンションは161物件・7,816戸で、2017年の122物件・6,074戸に比べて、物件数は39物件（32.0%）、戸数は1,742戸（28.7%）増加した。

• １物件当たりの平均戸数は48.5戸で、2017年の49.8戸と比べて1.3戸縮小した。
• 平均価格は3,088万円、１㎡単価は115.0万円で、前年の2,829万円、111.1万円に比べ、１戸当たり259万円（9.2%）、１㎡単価も3.9万円（3.5%）上昇した。
• 首都圏における投資用マンションは、超低金利や賃料収入（資産運用）期待の購入を背景に1990年代後半から2000年代半ばにかけて順調に供給戸数を伸ばし、2007年には供給エリアを拡大して9,210戸と初の9,000戸突破を果たした。しかし、2008年に地価の高騰やリーマンショック等により事業者の倒産・撤退が相次ぎ、7,006戸に減少。2010年には4,583戸まで落ち込んだ。
• 2011年から2015年まで5,000戸台から6,000戸台で推移した後、2016年に7,028戸と8年ぶりに7,000戸台に乗った。2017年は再び6,074戸に落ち込んだものの、2018年は8,000戸に迫る7,816戸にまで戸数を伸ばした。

住宅購入予定者、増税後支援策を知ると「増税後購入」が増加

　不動産情報サイト事業者連絡協議会は８月19日、今年３月下旬から６月下旬までの約90日間にわたり不動産情報サイト利用者意識アンケートを実施しましたが、うち「最新の消費税増税後の検討意向の理解度の調査結果を公表しました。それによれば、10％への増税前後の住宅購入意向については、「（国の）支援策と比較して検討したい」が、「増税前に購入したい」を上回りました。そして、増税後の支援策を知ると「増税後に買いたい」が増加したということです。

■不動産情報サイト事業者連絡協議会が意識調査を実施
　この調査は加盟９社の不動産情報サイト上で行いました。有効回答は1,560件となりましたが、公表分は居住用売買物件の購入を検討している566件について集計・分析しました。
　同協議会は調査結果を受け、「ユーザーには、増税に関する情報やその後の支援策について、もっと理解を深めてもらいたい。不動産会社は、そうしたユーザーに適切なアドバイスを行っていくことで、購入判断のサポートを行うことが望まれている」とアドバイスをしています。


■主な調査結果は次の通りとなりました。

（１）消費税に関する理解状況

●今年の10月に消費税が10％に引き上げられることが、住まいの購入計画に影響を与えるか?（対象：住宅の「購入検討者」全体）

• 今年10月に消費税が10％に引き上げられることが住まいの購入計画に「影響を与える」と答えたのは47.7％で、「影響を与えない」の28.1％を大きく上回った。
• 購入計画に「影響を与える」と答えた割合が最も高いのは30代(50.4％)であった。

●住まいの購入計画について、あなたの考え方に最も近いものは？（対象：「増税が住まいの購入計画に影響を与える と答えた人）

• 「増税前に購入したい」は36.7％で、「増税後の支援策と比較して検討したい」が50.4％となり、慎重派が上回った。
• 若い年代ほど増税前の購入意欲が高い一方で、29歳以下は「購入自体を見送りたい」も11.1％と全年代で最も高くなった。

●消費税増税や支援策への理解度など（対象：住宅の購入検討者が全体対象）

• 10月に消費税が引き上げられることについて
  　94.7％が理解している一方で、「課税対象は建物のみである」との正しい理解は47.5％と半数に満たず、38.3％が「知らない」と回答した。
• 税率の適用タイミング
  　「契約時ではなく引き渡し時である」との正しい理解は61.2％だったが、男性の理解度（72.3％）と女性の理解度（54.7％）では17.6ポイントの開きがあった。
• 増税後の支援策
  　「住宅ローン控除の減税期間延長や還付について」への理解度は43.4％、認知度は65.8％であるのに対し、「次世代住宅ポイント制度」は理解度25.3％、認知度52.2％にとどまり、浸透に差が見られた。
• ほか
  　すべての設問で男性の理解度が女性を上回った。

（２）増税後の支援策に関する理解度

●増税後の手厚い購入支援策を知ったうえで、購入タイミングをどう考えるか？（対象：「増税前に購入したい」「増税後の支援策と比較して購入したい」と答えた人）

• 購入支援策の内容を知って「増税後に購入したい」と考えが変化した人は11.5％。
• 40歳未満と60歳以上は「増税後に購入したい」に変化した割合が高い。

●支援策認知前と認知後の購入計画の比較

• (支援策を知った後)の購入計画を支援策を知る前と比較すると、「増税後に購入」の割合が4.1ポイント上昇。「どちらで購入するか迷う」の割合も6.2ポイント上昇した。

支援策認知前と認知後の購入計画の比較


■詳しくはこちら→ＰＤＦ「消費税増税と住宅購入」

大東建託、「住みここち＜北海道版＞」と「住みたい街2019＜札幌都市圏版＞」公表

　大東建託は、北海道在住の8,566名・520駅を対象に行った「住みここちランキング2019＜北海道版＞」と、札幌都市圏在住の5,041名に行った「住みたい街ランキング2019＜札幌都市圏版＞」を８月７日に公表しました。同社としては過去最大規模。

北海道版「住みここち（駅）」総合ランキング



●住みここちランキング「北海道版」の主なポイント

• 「駅」総合トップは３は、西28丁目・新札幌Ｇ・大麻
• 「自治体」総合トップ３は、中央区・西区・厚別区
• 「非居住者の自治体評価」総合トップ３は、中央区・西区・厚別区

札幌都市圏版「住みたい街（駅）」総合ランキング

2019.8.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

国交省・経産省、注文戸建と賃貸アパートのトップランナー基準案示す

　国土交通省と経済産業省は、住宅・建築物の省エネ基準の改正に関する合同会議を８月８日に開き、新たに「住宅トップランナー制度」の対象に追加された「注文戸建住宅」と「賃貸アパート」の基準案を示すとともに、「戸建建売住宅」については目標年度、水準とも据え置く考えを明らかにしました。また、戸建住宅・小規模建築物の省エネ性能の評価方法については、手計算で対応できる計算シートを作成するなど簡素化を進める方針です。
　賃貸アパートについては、対象を年間1,000戸以上供給する住宅事業者とし、目標年度を「2024年度以降」、目指すべき水準を①外皮基準：各年度に供給する全ての住宅が省エネ基準に適合、②一次エネ基準：各年度に供給する全ての住宅の平均で省エネ基準に比べて10%削減、とする予定です。

■戸建住宅・小規模建築物の省エネ性能評価、手計算シート追加などで簡素化
　オフィスビル、マンション、戸建住宅等に対する規制強化を盛り込んだ「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」の一部改正は2019年５月に公布されました。
　これを受け、戸建住宅については公布後２年以内に「省エネ性能に関する説明の義務付け」、大手住宅供給事業者には公布後６カ月以内に戸建住宅へのトップランナー制度が、これまでの建売戸建に注文戸建、賃貸アパートを加えて全面展開されます。
　合同会議では、９月２日開催の第12回会合で省令・告示案をまとめ、同初旬にパブリックコメントに付し、10月24日の第13回会合で取りまとめる予定です。

■トップランナー制度の見直し案
　トップランナー制度の全面展開の関するポイントは次の通り（対応案から概要抜粋）。

●注文戸建住宅（対象：年間300戸以上供給する住宅事業者）
　目指す水準として、次の通り設定する。
①目標年度：2024年度以降
②水準：
【外皮基準】各年度に供給する全ての住宅が省エネ基準に適合
【一次エネ基準】各年度に供給する全ての住宅の平均で省エネ基準（その他一次エネルギー消費量を除く）に比べて25%削減
　ただし、当面の一次エネ基準としては、各年度に供給する全ての住宅の平均で省エネ基準に比べて20%削減とする。

• 床暖房を採用した住宅の普及状況を踏まえ、床暖房に関する設計一次エネルギー消費量の取扱等の見直しを行った上で、住宅事業者の供給する注文戸建住宅の省エネ性能の実態を踏まえて、当面の水準から目指す水準への移行について判断を行うものとする。
• 注文戸建住宅の省エネ性能については、建築主の意向が大きくはたらくことから、住宅トップランナー制度に基づく勧告・命令に当たっては、これらの事情を踏まえて判断することとする。

●賃貸アパート（対象：年間1,000戸以上供給する住宅事業者）
　目指す水準として、次の通り設定する。
①目標年度：2024年度以降
②水準：
【外皮基準】各年度に供給する全ての住宅が省エネ基準に適合
【一次エネ基準】各年度に供給する全ての住宅の平均で省エネ基準（その他一次エネルギー消費量を除く）に比べて10%削減

• 賃貸アパートの省エネ性能については、建築主の意向が大きくはたらくことから、住宅トップランナー制度に基づく勧告・命令にあたっては、これらの事情を踏まえて判断することとする。

●建売戸建住宅（対象：年間150戸以上供給する住宅事業者）
　現行の目標年度・水準のまま据え置くこととする。
①目標年度：2020年度以降
②水準：
【外皮基準】各年度に供給する全ての住宅が省エネ基準に適合
【一次エネ基準】各年度に供給する全ての住宅の平均で省エネ基準（その他一次エネルギー消費量を除く）に比べて15%削減

●戸建住宅・小規模建築物の省エネ性能評価方法の簡素化
　現行の評価方法に加えて以下の評価方法を追加する。
①外皮性能
　一定のモデルに基づき部位別の外皮面積の割合を固定値とするとともに、断熱材以外の断面構成要素（内装下地材等の面材、空気層等）の熱抵抗値等について固定値とすることで、断熱材や窓の仕様のみの情報で外皮性能を算出できる評価方法を構築。

②一次エネルギー消費性能
　空調設備の効率等の詳細な仕様を固定値とすることで、空調設備の種類など簡易な情報のみで一次エネルギー消費性能を算出できる評価方法を構築。
※固定値については、現行の評価方法と比較して安全側となるよう（性能が低く出るよう）に設定。

• 戸建住宅の評価については、これらをWEBプログラムに入力するのではなく、手計算で対応できるよう計算シートを作成する。
• また、これをもとに、具体的な建材の組合せについて例示を可能とする仕組みについて検討する。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「建築物エネルギー消費性能基準等に係る概要案」

マンション管理業者への立入検査、2018年度は指導率43.2％に悪化

　国土交通省は７月31日、マンション管理業者への2018年度「全国一斉立入検査の結果を公表しました。それによれば、昨年10月以降の３カ月間に、全国146社（前年度145社）に対して実施したところ、うち63社（55社）で違反が見つかり是正指導を行いました。指導率は43.2％（37.9％）。

■依然「制度改正への理解不足」目立つ
　マンション管理業者は登録数が1,989社（2018年度末）、またマンションのストック戸数は約655万戸（2018年末）に達しています。
　今回の検査では、前年度に続き、５つの重要項目（管理業務主任者の設置、重要事項の説明等、契約の成立時の書面の交付、財産の分別管理及び管理事務の報告）を中心に実施しました。その結果、今年度の指導率は43.2％となり、前年度より5.3ポイント悪化し、過去５年間の平均（40.1％）をも3.1ポイント上回りました。
　2009年５月の省令改正で行われた管理組合財産の分別管理方法等の見直しなど、制度改正への理解不足が依然として見られており、この制度改正に係る違反を除くと是正指導社数は58社、指導率は39.7％となります。
　国交省では、違反業者には立入検査時に是正を指導したが、引き続き立入検査などを通じて法令遵守を指導するとともに、悪質な違反には適正化法に基づいて厳正かつ適正に対処していく考え。

●適正化法の条項ごとの是正指導社数（重複該当あり、カッコ内は制度改正に係る違反を除いたもの）
①管理業務主任者の設置（第56条関係：８社（８社）
②重要事項の説明等（第72条関係）：48社（45社）
③契約の成立時の書面の交付（第73条関係）：38社（35社）
④財産の分別管理（第条関係）：22社（２社）
⑤管理事務の報告（第77条関係）：32社（30社）

●是正指導事項別の傾向

• 是正指導事項別の指導業者件数は、「重要事項の説明等」が最も多く、次いで「契約の成立時の書面の交付」、「管理事務の報告」、「財産の分別管理」、「管理業務主任者の設置」の順となっている。
• 是正指導事項別の指導率を前年度の結果と比較すると、「重要事項の説明等」（32.9％、前年度23.4％）、「契約の成立時の書面の交付」（26.0％、同18.6％））などと、他の項目についても増加傾向となった。

国交省・検討会、再発防止で６対策を提言

■賃貸共同住宅不適合事案、２社に厳正対応
　有力業者であるレオパレス21と大和ハウス工業で、相次いで賃貸共同住宅の不適合事案が発覚したことを受け、国土交通省の検討会は８月２日、違反情報の共有体制の構築や、工事監理ガイドラインの策定など６つの再発防止策を提言しました。また、両社に今後、再発防止策の実施状況の定期的公表、調査・改修状況の継続的公表、さらに建築士法上の処分など厳正な対応を求める内容になっています。

■レオパレス21、大和ハウス工業での事案発生要因
　検討会（共同住宅の建築時の品質管理のあり方に関する検討会）は２月20日に発足。専門的見地から検討を進め、提言内容を８月２日に報告書としてとりまとめました。
　検討会ではまず、両社が依頼した外部調査委員会の報告内容を検証するとともに、国土交通省による調査を踏まえ、不正事案の発生原因と課題を整理。
　レオパレス21では、「本部が虚偽の建築確認申請をさせるなど、設計図書と異なる施工が組織的に行われていた」「工事監理の人員・体制の確保、確認申請図書と施工関係図書の整合確認、工事組立て済みパネルの照合確認が不十分であった」と分析。
　また、大和ハウス工業では、「型式適合認定に関する事業所への周知が不十分で、設計における型式適合の確認を事業所任せにしていた」と判断しました。

■まず「違反情報の共有体制」構築、「工事監理ガイド」策定
　そのうえで、今後の再発防止策として、「制度的な対応」面から次の５施策を提言しました。

• 国土交通省と特定行政庁や特定行政庁間における違反情報等の共有体制を構築する。
• 「賃貸共同住宅に係る工事監理ガイドライン」を策定し、実施状況を中間・完了検査で確認する。また、特定行政庁に中間検査の工程指定を要請する。
• 大手賃貸共同住宅供給事業者で対応が望まれる「品質管理の高度化指針」を策定する。
• 工事監理者のための通報窓口を設置する。
• 型式部材等製造者認証において、監査の仕組みの実施状況等を審査する。
  　また、不適合事案に係る「各事業者への対応」面では、
• 国土交通省が各事業者における再発防止策の実施と改修等の確実な実施を指導する。
  としています。

　すでに発表されているように、レオパレス21では対応が遅れがちになっているだけでなく、オーナーを巻き込んだ経営不安説まで広がっています。マイナスイメージが業界全体に広がらないよう、こうした再発防止策を早期・確実に徹底するよう求められています

住宅ローンの顧客満足度ランキング、９連続でソニー銀行がトップ

　「住宅ローン」の顧客満足度ランキング（オリコン）で、2019年も１位はソニー銀行となりました。同社のトップは９年連続で、８つの評価項目のうち「商品内容」「手続き」などを含む５項目で１位を獲得したということです。

■８つの評価項目で判断、２位イオン銀行、３位新生銀行
　評価項目は、商品内容、担当者、付帯サービス、手続き、金利・手数料、保証料、繰り上げ返済、サイトのわかりやすさ、です。
　２位はイオン銀行。団体信用生命保険や提携サービスへの優遇などの「付帯サービス」で、３位の新生銀行は「手数料・保証料」で１位を獲得しました。
　オリコンでは「金利の安さだけではなく、各社がサービスの特徴としている付加価値を理解して選択することも大切です」とアドバイスをしています。

住宅ローン・ランキング
1位：ソニー銀行（72.61点）
2位：イオン銀行（70.99点）
3位：新生銀行（70.84点）
4位：青森銀行（69.93点）
5位：じぶん銀行（69.71点）
6位：住信SBIネット銀行（69.69点）
7位：みちのく銀行（69.56点）
8位：楽天銀行（69.20点）
9位：みずほ銀行（68.72点）
10位：肥後銀行（68.48点）

平成生まれのライフスタイル

■「知らない電話には出ない」８割、「プライベートではLINE」９割
　全国の平成生まれの男女（18～30歳）に、連絡手段について聞いたところ、「知らない番号から電話がかかってきても、すぐには出ない」（81.7％）、「プライベートでよく使う連絡手段はLINE」（89.8％）、「不動産会社からの連絡手段はGmailなどのWebメールを希望」（50.5％）などといったライフスタイルがみられました。

■不動産屋からの連絡…Webメール希望が５割
　それほど接する機会は多くないものの、オーナーとして、若い居住者のライフスタイルを知っておくに越したことはありません。この調査はアットホームが質問事項を連絡手段に絞り、全国412名の平成生まれを対象に実施し、7月31日に公表しました。
　結果はこうなりました。
●知らない番号から電話がかかってきたら、どう対応しているか
　「すぐに出る」は17.7％にとどまり、約８割がすぐには出ないことがわかりました。最も多かったのは、「すぐには出ずに、番号を調べてからかけ直す」。男女別でみると、女性が55.3％と男性より20.3ポイント高くなりました。


●プライベートでよく使う連絡手段は
　約９割（89.8％）が「LINE」、次いで「電話」が56.1％でした。一方、お部屋探しの際、不動産会社からの連絡手段では「GmailなどのWebメール」を希望する人が50.5％と約半数となり、同じメールでも「携帯キャリアメール」とは19.2ポイントの差がありました。
　連絡を取る相手や内容によって、ツールを使い分けているようです。

2019.8.1
賃貸経営ニュースダイジェスト

ｌｏＴ活用の「スマートライフ賃貸住宅」が今秋登場

　家電などモノに通信機能を持たせ、インターネットに接続することにより、自動認識や自動制御、遠隔計測などを可能にするｌｏＴ（モノのインターネット）。賃貸物件でも、こうしたｌｏＴを活用することで新たな付加価値をサービスする「スマートライフ賃貸住宅」が今秋に誕生しそうです。

■７つのスマート機器で“便利で豊かな暮らし”をサポート
　この賃借住宅は、大東建託が7月17日から入居者募集を開始した「スマートライフ賃貸住宅」（１号棟、東京都世田谷区）。９月末に完成し、10月から入居できる予定です。
　この賃貸住宅には、同社がこれまで実証実験を行ってきたホームオートメーション・スマート電気を含む、７つのスマート機器が導入されており、これらによって「スマートホーム化することで得られる生活上のあらゆる情報を連携させ、これまでにない利便性や安全性を実現します（同社）とＰＲしています。
　この物件は、東急大井町線「等々力」駅、「上野毛」駅より徒歩11分で、２階建て１棟（木造２×４、８戸）。間取り・広さは、１Ｋ／１Ｆ：33.88㎡・２Ｆ：42.39㎡で、賃料は103,000～115,000円、共益費は3,000円に設定されています。
特設サイトはこちら→ＵＲＬ：https://mirai-ken.com/tech/smartlife/

■７つのスマートライフサービス
　では、どのような機器を設置し、どう「便利で豊かな暮らしを提供する」（同）のでしょうか。
①ホームオートメーション
　専用アプリ（リブスマート提供の「LiveSmartアプリ」）で、赤外線家電（エアコン、照明、テレビなど）の電源のオン・オフが可能。また、消し忘れ家電の電源オフも遠隔操作で可能。

②スマート電気
　専用アプリ（大東建託提供の「スマートライフ賃貸住宅専用アプリ」）で、家電ごとの電気使用量が確認できる。電力使用状況を数字で“見える化”するので、省エネ効果も期待できる。

③スマートスピーカー
　音声認識により、赤外線家電の操作や情報の検索がより簡単にできる。住まいの困りごとの解決をサポートするＡｌアシスタント機能付き。

④スマート給湯器
　専用アプリ（リンナイ提供の「どこでもリンナイアプリ」）で、外出先からもお風呂の準備が可能。スマートスピーカーを利用し、音声で操作をすることも可能。

⑤スマートロック
　オートロック機能によって自動施錠され、暗証番号で解錠ができるため、鍵が不要となる。ワンタイムパスコードも発行でき、不在時に友達などを招き入れることも可能。

⑥スマートミラー
　ミラーにAndroid OSを搭載。身支度を整えながら天気予報などの情報を確認できる。インターネットで情報検索も可能。

⑦スマートインターホン
　スマートフォンと連動したビデオ通話ができるので、不在時の応答や不審者の来訪チェックなど、防犯対策に役立つ。室内モニターとスマートフォンで、室内外の人同士の通話も可能。

ハトマーク支援機構、ウォーターサーバー・宅配水斡旋サービスを提供開始

　宅地建物取引業協会の会員にお役立ち情報やサービスを紹介する（一財）ハトマーク支援機構は７月16日、プレミアムウォーターと業務提携し、ウォーターサーバーと宅配水を顧客に斡旋するサービスの提供を開始したと公表しました。

■おいしさ、ミネラル分そのままの非加熱処理にて提供
　富士吉田など、良質な水を育む日本有数の水源地から採取した天然水を、おいしさやミネラル分をそのまま保つ非加熱処理を施して提供。会員がお客様に紹介し成約すれば、会員へ紹介手数料が支払われる仕組みです。
　夏季はウォーターサーバー需要が最も高まる時期。買主・入居者との契約時や、管理物件の入居者・テナントなどに積極的に紹介し、収益拡大に役立てるよう呼びかけています。
会員店舗や自宅への導入もお得な条件で利用できます。

■特徴
●おいしさにこだわった非加熱処理の天然水
　富士吉田、北アルプス、朝来、金城、南阿蘇の５つの水源地から採水した天然水を、おいしさ、ミネラル分をそのままに保つ非加熱処理にて届ける。ウォーターサーバーはおしゃれなデザインから高機能なタイプまで、ライフスタイルに合わせて選べる。

●世界から認められた天然水
　プレミアムウォーターは、iTQi国際味覚審査機構2018で優秀味覚賞３つ星、モンドセレクション2018で優秀品質金賞を受賞するなど、世界から認められた天然水。

●定期配送で水を受け取れる
　サーバーのレンタル料は一部を除いて無料。水は必要量、周期を選び、定期配送で受け取れる

レオパレス21、建築基準法のほか、消防法関係の不備267棟

　レオパレス21は７月12日、延べ４回にわたって公表してきた同社施工物件の不備について、これまでの建築基準法関係のほか、消防法または火災予防条例の基準に適合しないおそれのある物件が267棟確認されたと公表しました。

■ほか、消防法令等への適合性確認対象があと3,964棟
　同社は施工不備問題について、2018年４月、同５月、2019年２月、同５月の延べ４回も公表してきました。今回新たに確認された消防法または火災予防条例の基準への不適合は、いずれも屋内消火栓設備または自動火災報知設備の義務違反のおそれ。
　対象物件は①小屋裏等界壁の施工不備関係＝254棟、②外壁構成における大臣認定との不適合関係＝66棟、③天井部の施工不備関係＝76棟、④耐火構造の界壁における大臣認定との不適合関係＝33棟で、重複を除いた総数は267棟。都道府県別では、東京都、神奈川県が各56棟で最多。これに、千葉県の38棟が続いています。
　同社によれば、これらのほか、消防法令等への適合性を確認する必要がある物件が3,964 棟あるということです。
　同社は消防本部と協議のうえ、引き続き調査·補修工事を実施していく方針ですが、今回の不適合問題で「入居者に新たに住み替えをお願いすることはないし、施工不備の疑いのある物件の数が増加したものでもない」と説明しています。
　なお、同社が6月30日現在でまとめた小屋裏等界壁の不備・改修状況は下記表の通り。


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全宅連・不動産総合研究所、「高齢者の賃貸入居支援ガイド」など公表

　全宅連・不動産総合研究所は７月18日、平成30年度研究事業の成果物として、宅建業者・管理業者向け「高齢者の賃貸住宅への入居支援ガイドブック（仲介・契約編）」を公表しました。ほか、「RENOVATION2018　新しい不動産業を目指して「空き家相談対応マニュアル」なども公表。活用を呼びかけています。いずれも、同研究所サイトからダウンロードできます。

■会員事業者の知見や事例盛り込み実用的
　「高齢者の賃貸住宅への入居支援ガイドブック（仲介・契約編）」は、「住宅確保要配慮者等のための居住支援に関する研究会」でとりまとめたもので、高齢者の民間賃貸住宅への入居を円滑に行うための方法や、入居中に起こり得る問題に関する回避策、その対処法を紹介しています。すでに高齢者の入居受け入れを行っている会員事業者の知見や事例を参考にしているため、実用的でわかりやすい内容になっています。


報告書 ダウンロード


■その他の成果物
●「RENOVATION2018　新しい不動産業を目指して
　住宅確保要配慮者への居住支援、空き家等の地域資源を活用した地域価値の向上、顧客志向の経営など、宅建業者の地域での取組に関する調査研究報告書。


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●「空き家相談対応マニュアル
　宅建業者が消費者から空き家の相談を受けるうえでの留意点や基礎知識等を網羅した相談対応マニュアル（制作協力：一般財団法人大阪府不動産コンサルティング協会）。
　掲載内容は、空き家相談の必要性／相談業務の概要／空き家相談の基礎知識／空き家の活用について／空き家の予防について／空き家管理／空き家の活用相談Ｑ＆Ａ／調査企画提案の基礎／相談体制の消費者保護とコンプライアンス


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●「住宅確保要配慮者等のための居住支援に関する調査研究報告書
　高齢社会が進展する中、住宅確保要配慮者の居住の確保については不動産業者が果たすべき役割が大きい。不動産業者が今後この問題に積極的に取り組めるよう、現状の課題や必要な情報を明らかにし、その解決方法を研究した。


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●「空き家の利活用のためのファイナンスに関する調査研究報告書
　2017年11月の不動産特定共同事業法の一部改正で「小規模不動産特定共同事業」が創設された。この事業が空き家の再生に係る改修等の事業資金の新たな調達手法としてどう活用できるか、また課題点、活用が期待できる案件など、同制度の普及に向けた方向性をまとめた。


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2019年管理戸数ランキング、大東建託５万戸増、レオパレス21は400戸強

　全国賃貸住宅新聞は７月15日号で「2019年管理戸数ランキング995社」を掲載しました。それによれば、上位10社に変動はありませんでしたが、１年間の増加数は１位：大東建託グループが5.0万戸、４位：大和リビングが2.9万戸、５位：スターツグループが1.7万戸だったのに対し、３位：レオパレス21は5,000戸に、８位：ミニテックは500戸に及びませんでした。

■上位10社に変動なし、大和リビング2.9万戸増
　この管理戸数ランキングは、全国3,700社に対し、アンケート方式で2019年３月末時点の管理戸数を調べたもので、1,114社が回答（回答率30.1％）。うち、管理戸数が300戸以上の995社についてランキングが公表されています。
　大東建託グループの首位は、23年連続です。

寮や社宅を人材確保や囲い込みの一手段に

　みずほ信託銀行が発行する「不動産トピックス」は、７月号で「最近の民間企業における寮・社宅新設の動き」を掲載し、「人材の確保が重要な経営上の課題となる中、寮や社宅を人材確保や囲い込みの一手段として位置づけ、新設する動きが見られ始めている」とレポートしています。

■民間企業で、寮・社宅のあり方を見直す動き
　民間企業における寮・社宅の導入率は、バブル経済の崩壊以降、低下傾向が続いています。「しかし、最近になって、民間企業の寮・社宅のあり方を見直す動きが見られると紹介。
　その背景として、国内の生産年齢人口が減少を続ける中、幅広い業種で人手不足が顕在化しており、企業における人材確保が経営上の重要な課題と位置づけられていこと。また、雇用後の離職率が高止まる中、離職抑制や社員の早期育成も課題となっていることを指摘。
　これらに対応する人材の確保や囲い込みの一手段として、寮・社宅を新設する事例が見られるようになってきているとしています。

■賃貸住宅の借上げ、専業者施設の利用進む
　そうした寮・社宅の主な整備、運営形態を整理すると、「借上げでは賃貸住宅を賃借したり、寮・社宅専用施設を運営する専業者の施設を利用するのが主だった形態となっている」と紹介。
　賃貸住宅の新しい流れとして、「近年、人的交流・コミュニケーション機能を共用部に配置した賃貸マンションや、共同キッチンやラウンジなど交流機能を充実させたシェアハウス型のものが出てきている。寮・社宅専用施設でもシェアハウス型の施設が投入され始めている」など、施設形態に広がりが見られるようになってきているとしています。

寮・社宅の主な整備、運営形態


■詳しくはこちら→「最近の民間企業における寮・社宅新設の動き

2019.7.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

５月分新設住宅着工、持家８カ月連続増加、貸家９カ月連続減少

　国土交通省が６月28日に公表した2019年５月分の「新設住宅着工統計」によれば、持家は24,826戸となり、前年同月に比べて８カ月連続で増加する一方、貸家は26,164戸となって９カ月連続で減少しました。分譲住宅（21,217戸、２カ月連続減少）と給与住宅（374戸、前月比減少）を加えた新設住宅総数は7 2,581戸で、２カ月連続の減少。


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2019年路線価、4年連続の上昇、上昇幅も拡大

　国税庁は７月１日、相続税や贈与税の算定基準となる2019年分の路線価（１月１日時点）を発表しました。標準宅地の評価基準額の全国平均は1.3％と４年連続で上昇し、上昇幅（前年0.7％）も拡大しました。

■26県が前年に続き下落も、下落幅は22県で縮小
●都道府県別上昇率は、沖縄県が8.3％（前年5.0％）でトップ。ほか東京都4.9％、宮城県4.4％、福岡県3.6％、京都府3.1％など。また、石川県と大分県は下落から上昇に、兵庫県は下落から横ばいに転じました。これにより、上昇率５％未満の都道府県は18都道府県（前年17都道府県）に増えました。
　一方、26県が前年に続き下落したものの、下落幅は22県で縮小しました。上昇から下落に転じたのは滋賀県のみでした。

●都道府県庁所在都市の最高路線価は、東京都中央区銀座５丁目・銀座中央通りが34年連続でトップ（１㎡当たり4,560万円＜前年比2.9％上昇＞）。２位は大阪市北区角田町・御堂筋で1,600万円（27.4％上昇）、３位は横浜市西区南幸1丁目・横浜駅西口バスターミナル前通りで1,160万円（13.3％上昇）。
　上昇率が最も大きかったのは那覇市久茂地3丁目・国際通りで、39.2％（前年10.4％上昇）。次いで、大阪市北区角田町・御堂筋の27.4％（6.8％上昇）、神戸市中央区三宮町1丁目・三宮センター街の25.0％（22.5％上昇）など。 　全体では上昇が33カ所（33カ所）、横ばいが13カ所（13カ所）、下落が１カ所（同1カ所）で、下落は鳥取市で下落率は4.5％。

●（公社）全日本不動産協会理事長・原嶋和利氏のコメント

• 全国平均が４年連続で上昇しており、住宅地が２年連続、商業地に至っては４年連続で上昇という結果であり、緩やかながらも地価の回復基調を裏付ける結果となっている。三大都市圏以外の地方圏でも徐々に回復傾向にあると評価されている。
• とは言うものの、現実的には地価上昇の地方圏への波及は限定的と思われる。大都市圏の地価は右肩上がりが続く一方で、地方圏の一部では下落もあり、下落率の改善により両者の差は埋まってきてはいるが、それでもなお二極化の解消には至っていない。
• 他方、今回の路線価の背景は、特にインフラ整備やインバウンドの増加等によって大都市圏を中心として商業施設等の需要が喚起されたことが地価の価格上昇を先導したと考えられること、また、不動産市場への資金がより多く流れ出したことによって長きにわたるデフレが終焉を迎えようとしていることを顕著に示しているとも考えられる。

企業のBCP意識、策定意向は半数に届かず、理由は「スキル・ノウハウない」最多

　帝国データバンクは６月13日、企業の「事業継続計画 （BCP）に対する意識調査の結果を公表しました。それによれば、大地震が想定される地域で策定意向が高い傾向にあるものの、全体では策定意向のある企業は半数に届きませんでした。

■「策定している企業」は15％どまり
　調査は2019年５月下旬に、全国23,169社を対象に実施し、有効回答企業数は9,555社（回答率41.2％）。
　調査結果の概要は次の通り。

• BCPを「策定している」企業は、15.0％（前年比0.3ポイント増）にとどまった。また、これに「現在、策定中」「策定を検討している」の合計でも45.5％と半数に満たず、策定が進んでいない実態が浮き彫りとなった。
• 「策定意向あり」（上記３回答）とした企業において、事業継続が困難になると想定しているリスクは、地震、風水害、噴火などの「自然災害」（72.5％）が最も高く、「設備の故障」（40.9％）、「火災・爆発事故」、「自社業務管理システムの不具合・故障」（いずれも34.5％）が続いた。
  　事業中断リスクに備えて実施・検討していることでは、「従業員の安否確認手段の整備」（72.2％）、「情報システムのバックアップ」（61.5％）、「緊急時の指揮・命令系統の構築」（47.2％）が上位となった。
• 策定の効果について、策定済みの企業では、「従業員のリスクに対する意識が向上した」が59.3％でトップ。これに「業務の定型化・マニュアル化が進んだ」（35.4％）、「事業の優先順位が明確になった」（32.9％）が続いた。
• 策定していない理由は、「策定に必要なスキル・ノウハウがない」（43.9％）が最も高い。次いで「策定する人材を確保できない」（33.7％）、「書類作りでおわってしまい、実践的に使える計画にすることが難しい」（27.9％）が続いた。
  　また約4社に1社はBCP策定の「必要性を感じない」（24.0％）という結果となった。

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電力・ガス自由化、事業撤退や契約切り替えの問い合わせ増加

　（独）国民生活センターと経済産業省電力・ガス取引監視等委員会は６月20日、「電力・ガス自由化をめぐるトラブル速報」（No．13）で、契約先の事業撤退や契約切り替えに関する問い合わせが増えているとして、「検針票の記載情報は慎重に取り扱う」「契約先を切り替える際、契約条件をしっかり確認する」「契約を変更してしまってもクーリング・オフなどができる場合がある」などと、あわてずに対応するよう呼びかけています。

■国セン・監視等委員会、「あわてず対応を」と呼びかけ
　小売の全面自由化が始まって電気は３年、ガスは２年が経過しました。こうした中で今年に入って、国民生活センターや消費生活センターには、「電気料金が安くなるという電話があり、検針票の番号や住所等を伝えたら、契約変更がされていた」「電気メーターの交換と思い署名したが、直後に別事業者との電力契約と気づいて解約を申し出た」「アパート全体で電力会社が変わると説明され電気供給契約をしたが、説明はうそで、ガス契約も変更になっていた」などの相談がありました。
　また、電力・ガス取引監視等委員会には「電力事業を撤退する事業者から契約解除の通知が届いた」「現在契約中の電力会社から、電力事業を撤退するので電力会社を切り替えるようにとの案内を受け取ったが、どうすればよいか。何もしなかった場合には、電気が止められたりするのか」「一般送配電事業者（送電担当部門）から、供給停止の通知が届いた」「ガスと電気、セットで安くなるという勧誘があった事などといった相談がありました。
　これを受け、国民生活センターと監視等委員会では、次のようにアドバイスをしています。

●検針票の記載情報は慎重に取り扱いましょう

●契約先を切り替える際、契約条件をしっかり確認しましょう

●契約を変更してしまってもクーリング・オフ等ができる場合があります。あわてずに対応しましょう

• 法定の契約書面（クーリング・オフに関する事項など、法律で定められた事項を記載した書面）を受け取った日から８日以内であれば、原則としてクーリング・オフができます。
• 法定の契約書面を受け取っていない場合でもクーリング・オフは可能です。

●契約している会社が事業撤退する場合でもすぐには電気・ガスは止まりませんが、お早めに電力会社・ガス会社の切り替え手続きを行ってください。

●電力会社・ガス会社の切り替えは、新たに契約する電力会社・ガス会社に電話等で申し込みをすることで手続きが完了します。

●困った場合にはすぐに相談しましょう

• 経済産業省電力・ガス取引監視等委員会の相談窓口（03‐3501‐5725）、または最寄りの消費生活センター等に相談してください（※）。
  （※）消費者ホットライン「１８８（いやや！）」番

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宅配便の再配達率、平成31年４月分は16.0％に増加

　国土交通が６月26日に公表した平成31年４月の「宅配便の再配達率は16.0％となりました。都市部や都市部近郊での再配達率の増加を反映し、１年前に比べると、全体平均で1.0ポイント悪化しました。

■都市部や都市部近郊での増加
　近年、電子商取引（ＥＣ）が急速に拡大し、宅配便の取扱個数が増加しています。一方で、宅配便の再配達はＣＯ２排出量の増加やドライバー不足を深刻化させるなど、重大な社会問題となってきています。
　国土交通省ではこのため、「総合物流施策推進プログラム」をつくり、宅配便の再配達率の削減に取り組んでいます。目標は2017年度＝16％程度に対し、2020年度＝13％程度への削減。
　進捗状況は、大手宅配事業者３社を対象としたサンプル調査を年２回実施して把握しています。

平成31年4月調査結果（単位：個）

	平成31年4月			平成30年4月（前年同月調査）
	総　数	再配達数	再配達率	総　数	再配達数	再配達率
都　市　部	844,396	151,603	18.0%	812,984	132,979	16.4%
都市部近郊	1,378,262	209,590	15.2%	1,346,069	192,796	14.3%
総　　計	2,352,389	377,270	16.0%	2,275,619	340,496	15.0%

女性社長比率が7.9％に上昇（ＴＤＢ調べ）

　帝国データバンク（ＴＤＢ）は６月24日、自社データベースをもとに、個人事業主・非営利・公益法人などを除いた全国約116万社のうち、女性が社長を務める企業についてまとめた結果を公表しました。今回の調査は2018年５月に続き、通算では６回目。それによれば、女性社長の比率は7.9％に上昇。また、出身大学は慶應義塾大学が２年連続で最多、業種では不動産が最多となりました。

■調査結果のポイント　業種別では不動産業が最多
　調査結果のポイントは次の通り。
●女性社長の割合
　2019年４月末における女性社長の割合は7.9％。1989年（平成元年）からは3.6ポイント、2018年（平成30年）からも0.1ポイント上昇した。2018～2019年に女性社長が就任した企業は、グループ初の女性社長となる井村屋グループ（三重県津市、東証・名証1部）など。


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●年代分布
　最も割合が高い年代は「60代」、過去１年間（2018年５月～2019年４月）で就任した新任社長では「50代」。就任経緯では、女性社長全体では「同族承継」が突出して高いが、新任女性社長では「同族承継」に加えて「創業者」も高い。

●年商規模別
　年商「5000万円未満」が11.0％で最高。以下、年商規模が大きくなるにつれて比率は低下し、「100億円以上」では1.4％にとどまった。

●業種別
　「不動産業」（16.7％）が最高となり、30年前（1989年）から7.5ポイント上昇。全７業種とも30年前から女性社長比率は上昇したものの、前年（2018年）比では「建設業」だけが横ばいとなった。業種細分類別では「保育所」（42.3％）が全業種で最高。

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●都道府県別
　「青森県」（10.7％）が最高。最も低かったのは「岐阜県」（5.2％）。

●出身大学
　最多は「慶應義塾大学」（230人）となり、2018年以降２年連続でトップ。女性社長の増加率が最も高い出身大学は「東京大学」（29.3％増、53人）。

民間賃貸住宅の供給実態調査、サブリース更新時の家賃減額割合47.5％

　公益財団法人日本住宅総合センター、供給主体やサブリース事業者の関与などを中心とした「民間賃貸住宅の供給実態調査」を実施し、結果の概要を６月17日に公表しました。それによれば、サブリースの契約期間は平均22.97年で、一括借り上げ期間中は98%が家賃保証契約を締結していました。所有者が受け取る家賃額は、管理者が受け取る家賃額の平均80%。契約の更新時に「家賃を減額した」割合は47.5%で、概ね築10年以上経過すると、７割以上が家賃の減額を経験していました。

■築年新しいほどサブリース、2011年以降では38%
　この調査は、三大都市圏でアパート・賃貸マンション（一棟全体）を経営しているオーナーを対象に、楽天インサイト社の調査モニターを用いたインターネットアンケート方式で、今年３月下旬に実施しました。調査項目は民間賃貸住宅の供給主体から供給目的、施工・管理、経営などまでの実態で、300サンプルの回答（三大都市圏計）を分析しました。

■調査結果の概要
●供給主体
　個人が８割、法人が２割であった。

●管理方法
　管理委託（一部委託を含む）が55%、自主管理が25%、一括借り上げにより管理（サブリース等）が20%であった。建築時期が新しいほど「一括借り上げにより管理（サブリース等）」の割合が多く、2011年以降では38%となっている。

●取得方法

• 「以前からの所有地に新築した」（38%）、「賃貸住宅を相続した・譲り受けた」（25%）、「賃貸住宅を購入した」（20%）、「新たに土地を取得して新築した」（15%）の順。
• 関東圏では、「賃貸住宅を購入した」「新たに土地を取得して新築した」割合が多い。
• 建築時期が2011 年以降のものでは、「新たに土地を取得して新築した」割合が多い。
• サブリース等により以前からの所有地に新築する場合、「以前あった賃貸住宅ではない建物を取り壊して新築」「農地に新築」の割合が多くなっている。

●サブリースの一括借り上げ期間

• 契約期間は、平均22.97年。一括借り上げ期間中は、98%が家賃保証契約を締結している（注）。
• 所有者が受け取る家賃額は、管理者が受け取る家賃額の80%（平均値）となっている。
• 契約の更新時に、「家賃を減額して更新した」割合は47.5%で、概ね築10年以上経過すると、７割以上が家賃の減額を経験している。
  （注）一括借り上げ期間内に保証内容を見直す契約条項があるケースが多いとされる（契約当初から一定期間＜例：10年＞は当初家賃が保証され、それ以降は２年ごとに賃料を見直すなど）。

サブリースにおける契約更新


■詳しくはこちら→ＰＤＦ「民間賃貸住宅の供給実態」

宿泊・民泊予約サイト「Vacation STAY、登録1.2万施設を突破

　楽天LIFULL STAYは６月19日、同社が運営する宿泊・民泊予約サイト「Vacation STAY」が民泊新法（住宅宿泊事業法）の2018年６月施行に合わせて開設して以来１年で、登録施設数が12,000件を超えていると公表しました。「国内外からの利用者が堅調に拡大しており、民泊が我が国でも徐々に浸透している」としています。

■楽天LIFULL STAY、「民泊が国内にも徐々に浸透
　同社によれば、登録にあたっては厳正な許認可審査を実施。合法と認められた施設のみをサイト上に公開して予約を受け付けています。
　民泊新法の施行や外国人旅行者の増加などを背景に、民泊運営に関心をもつ事業者は増加。登録施設数は2019年５月末で12,000件を突破し、毎月10％を超える高い伸び率で増えています。公開施設数も8,000件を突破しました。

登録施設数と公開施設数の推移


■利用者…35～44歳層が最多、国内が６割、海外が４割
　民泊利用は当初、若年層が主要ユーザーと想定されていましたが、同サイトの宿泊予約データでは、35～44歳層が最多。同社では「部屋単位の料金設定や調理設備付きといった民泊ならではの特徴が、子連れの旅行などにも支持されている」と見ています。
　また、提携する海外予約サイト経由の販売を含めた国内外の宿泊予約数は、直近５カ月間で国内が６割、海外が４割となり、「海外ではすでに一般的な民泊が国内でも着実に浸透しつつある」としています。

年代別予約数比率

（日本国内・海外の宿泊予約数比率＜海外の提携先OTA経由を含む＞）


年齢別予約数比率

2018/6/15-2019/5/31の期間中に、「Vacation STAY」から宿泊予約したユーザーデータをもとに算出。提携先サイト経由の宿泊予約は除く

新設住宅着工、2030年度は63万戸に減少か、リフォーム市場は横ばい続く

　野村総合研究所が６月20日に明らかにした市場予測レポートによれば、現在90万戸台にある新設住宅着工戸数は2030年度には63万戸へと減少します。相続税制改正による貸家の供給増加が定着したと仮定すれば、年５万戸程度増えます。また、年６兆円台にあるリフォーム市場は今後も６～７兆円規模で推移する見通しです。
　主な予測結果は以下のとおりです。

■野村総合研究所が予測、新設着工は消費税増税を加味
　この予測は、新設住宅着工戸数については2019年10月に予定されている消費増税の影響（増税前の駆け込み需要増・反動減）を加味していますが、リフォーム市場規模については加味していません。また、景気動向などにともなって、実際の着工戸数やリフォーム市場規模は変動する可能性があります。

■2019～2030年度の新設住宅着工戸数

• 新設住宅着工戸数は、2018年度の95万戸から、2025年度には73万戸、2030年度には63万戸と減少していく見込み。相続税制改正による貸家の供給増加が定着したと仮定した場合、年間５万戸程度の供給増加が見込まれる。
• 利用関係別に見ると、2030年度には持家20万戸、分譲住宅16万戸、貸家（給与住宅を含む）27万戸となる見込み。うち貸家は、相続税制改正による貸家の供給増加が定着したと仮定した場合、５万戸程度増える見込み。

■2019～2030年のリフォーム市場規模

• エアコンや家具、インテリア商品などを含めた「広義のリフォーム市場は、2030年まで年間６～７兆円台の規模で横ばいに推移すると予測される。
• 「狭義のリフォーム市場 は、それより１兆円前後少ない規模と見込まれる。

新設住宅着工戸数の実績と予測結果（全体）

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出所）実績値は国土交通省「住宅着工統計」より。予測値はNRI。



新設住宅着工戸数の実績と予測結果（利用関係別）

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出所）実績値は国土交通省「住宅着工統計」より。予測値はNRI。



リフォーム市場規模（広義・狭義）の実績と予測結果

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出所）実績は住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅リフォームの市場規模（2017年版）」より。予測値はNRI。

2019.7.1
賃貸経営ニュースダイジェスト

レオパレス21の不備物件、他社施工分でも766棟

　自社施工物件の小屋裏などに界壁に不備が見つかり、その後その対象物件を追加したレオパレス21は６月21日、自社が設計・工事監理を行い、自社以外の工務店などが施工した「他社施工物件」でも、530棟に同様の不備があったと公表しました。

■自社施工物件、対象16,766棟、うち改修着工済み4,680棟
　ほか236棟でも「軽微な不備」が見つかっていることから、総数は766棟となります。主に1983～1990年頃まで土地付きアパートとして販売した物件であるとしています。
　一方、レオパレス21の発表によれば、自社設計・施工物件の不備対象数（軽微な不備を含む）は2019年５月末現在で16,766棟あり、うち改修着工済み4,680棟、改修済み826棟となっているとしています。

大和ハウスの基準不適合物件、1,885棟追加し計3,763棟に

　大和ハウス工業は６月18日、同社が建設した戸建住宅・賃貸共同住宅の建築基準不適合問題で、対象物件数を1,885棟追加し、計3,763棟に及ぶことを明らかにしました。

■新たに戸建住宅1,265棟、賃貸共同住宅620棟発覚
　2001年１月から2019年３月中旬までに引き渡した戸建住宅・賃貸共同住宅（約25万棟）を再調査した結果、2001年３月から2015年９月までに引き渡した1,885棟（うち戸建住宅1,265棟、賃貸共同住宅620棟）に設置した独立基礎の仕様が、国土交通大臣の型式適合認定を受けた仕様に適合しないことが新たに判明したと説明。うち、戸建住宅の212棟、賃貸共同住宅の209棟は住宅性能表示制度を利用した物件ということです。
　これにより、基準不適合の対象棟数は戸建住宅2,153棟、賃貸共同住宅1,610棟、計3,763棟に増えました。

■「オーナー・入居者に個別説明し、オーナー意向を踏まえて対応
　新たに判明した物件は、第三者機関に全物件の構造安全性を検証してもらい、建築基準法が求める必要な構造安全性能が確保されていることを至急確認する考え。当該物件を所有しているオーナーと入居者には個別に説明し、オーナーの意向を踏まえて必要な対応を行っていくとしています。

■問い合わせ窓口：大和ハウス工業（不適合対策室）
電話番号：フリーダイヤル 0120‐032‐661
受付時間：A.M9:00～P.M6:00無休）
※受付時間外（P.M6:00～A.M9:00）は「休日・夜間受付対応」が受付し、翌日に不適合対策室より連絡。

民泊意識調査、認知度は９割、賛成は「空き家活用」、反対は「犯罪が不安」

　民泊新法（住宅宿泊事業法）の2018年6月施行から１年。現在の「民泊」について意識調査を行ったところ、民泊の認知度は９割もありましたが、利用経験者はわずか３％。また、「民泊を利用したくない」が６割弱もありました。一方で、「空き家の活用ができると民泊制度に賛成」という回答が６割以上見られました。

■「国内で利用してみたい」３～４割、半数は「利用したくない」
　この調査は不動産関連の比較査定サイト「リビンマッチ」を運営するリビン・テクノロジーズが、同サイトを利用した40歳以上の男女全国469人を対象に、４月26日～５月15日に調査しました。

●民泊の認知度90.0％、知っている民泊サイト「ない」80.8％
　「民泊を利用したことがある」は40代2.4％、50代1.1％、60代以上2.4％でした。
　「民泊を知っている」は40代39.3％、50代44.4％、60代以上40.6％、「なんとなく知っている」は40代25.0％、50代21.3％、60代以上18.8％、「聞いたことがある」は40代25.0％、50代21.3％、60代以上29.0％。「知らない」 が40代8.3％、50代11.8％、60代以上9.2％。
　50代では「知らない」が１割強いるものの、40代・60代以上では９割強の認知度がありました。
　「知っている民泊サイト」については、すべての年代で「ない」が最も多く、40代79.8％、50代77.0％、60代以上84.5％となりました。昨年の民泊新法施行時に話題になった「Airbnb」 も40代16.7％、50代16.9％、60代以上9.2％と１割程度の認知度でした。



●「空き家の活用ができる」と民泊制度に６強が賛成
　民泊制度については「賛成」が40代17.8％、50代14.6％、60代以上18.4％、「どちらかと言うと賛成」が40代52.4％、50代45.5％、60代以上45.9％。
　一方、「どちらかと言うと反対」は40代23.8％、50代31.5％、60代以上28.5％、「反対 は40代6.0％、50代8.4％、60代以上7.2％となりました。

◆「賛成」「どちらかと言うと賛成」の理由…「空き家が利用できる」が最多
　「空き家（空室）の活用ができる」が40代67.8％、50代74.8％、60代以上69.9％と最も多く、「宿泊施設不足の解消になる」が40代40.7％、50代45.8％、60代以上41.4％、「地域が活性化する」が0代25.4％、50代26.2％、60代以上42.9％と続きました。
　60代以上は「ゲスト（宿泊者）が各土地の文化や生活を体験できる」「出会うことのない人々との出会いができる」「ゲストと地域住民との交流が楽しめる」「ゲストの出身地に興味を持つことができる」など、ゲストとの交流に関する理由が、どの年代よりも上位を占めていました。

◆「反対」「どちらかと言うと反対」の理由…まず「犯罪」
　40代・50代で最も多かった回答は「犯罪に利用されたら困る」で、40代72.0％、50代54.9％、60代以上51.4％。「ゲスト（宿泊者）がマナーを守らない」は40代48.0％、50代38.0％、60代以上52.7％となり、60代以上では最も多くなりました。





■今後民泊を利用したいか…国内利用は３～４割も
　「国内で利用したい」は40代34.5％、50代20.8％、60代以上22.7％、「海外で利用したい は40代3.6％、50代11.8％、60代以上10.2％、「国内外で利用したい」は40代9.5％、50代10.7％、60代以上7.7％。
　一方、「利用したくない」は40代52.4％、50代56.7％、60代以上59.4％。国内での利用を、40代は44.0％、50代は31.5％、60代以上は30.4％が考えていました。



●機会があれば民泊を経営したいか…50代で２割
　「経営したい」は40代17.9％、50代20.2％、60代以上13.0％、「経営したくない」は40代82.1％、50代79.8％、60代以上87.0％で、「すでに経営しているはありませんでした。
　「経営したい」の回答で最も回答が多かったのは、どの年代も「空き家（空室）を活用できる」で、40代46.7％、50代44.4％、60代以上70.4％となりました。以下、「ゲスト（宿泊者）との交流が楽しめる」が40代26.7％、50代41.7％、60代以上37.0％、「未経験でも経営できる」が40代40.0％、50代27.8％、60代以上33.3％と続きました。
　また、40代では6.7％、50代ではわずか2.8％だった「スクールに通わず外国語が上達できる」は60代以上では11.1％ありました。

民泊新法１年、届出件数は施行時の８倍、1.8万件に

　民泊新法（住宅宿泊事業法）が施行されて１年経った今年６月時点の届出・登録状況が、厚生労働省など３省庁でつくっている民泊制度ポータルサイト上で公表されました。それによれば、住宅宿泊事業の届出数は施行時点（2018年６月15日）では2,210件（受理済み）でしたが、2019年６月14日時点では17,551件となり、約８倍へと増えました。ただし、事業廃止が1,023件あったので、実際数は16,528件となっています。

■管理業、仲介業の登録数も２倍に
　届出住宅数は都道府県（総数5,088件）では福岡県891件、沖縄県810件、北海道462件、保健所設置市では京都市2,443件、札幌市1,855件が多く、特別区（東京）は5,409件となっています。
　一方、住宅宿泊管理業の登録数は673件から1,719件へと2.5倍強に、住宅宿泊仲介業の登録件数は23件から64件へと2.8倍に増えました。

■2019年２月～３月の２カ月間の宿泊実績（12,519件）
●宿泊日数
　宿泊日数は243,402日で、１届出住宅あたり19.4日でした。宿泊者数は282,250人で、１届出住宅あたり22.5人でした。
　宿泊日数を都道府県別にすると、東京都が10 6,850日で最も多く、次いで大阪府（35,146日）、北海道（34,949日）でした。１届出住宅あたりでは福岡県が24.7日で最も多く、次いで東京都（24.1日）、兵庫県（23.1日）となっています。

●宿泊者
　宿泊者のうち、国内に住所を有する者は74,271人（26.3％）、海外からの宿泊者が207,979人（73.7％）で、海外からの宿泊者が７割強を占めていました。
　なお、全国における延べ宿泊者数の合計は747,656人泊で、１届出住宅あたりでみると、59.7人泊でした。

■2018年度累計（施行日以降）
　宿泊実績が874,136日、宿泊者数が989,235人、延べ宿泊者数の累計は2734,073人泊となりました。

海外からの宿泊者の国籍

2019.6.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

新・セーフティネット住宅、募集がスタート

　国土交通省は、空き家などを改修してセーフティネット住宅にする事業者を支援する「住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業の募集を５月22日から開始しました。事務局はスマートウェルネス住宅等事業推進室。

■既存住宅を改修し、子育て世帯や高齢者世帯などに提供
　この新・セーフティネット住宅事業は、住宅に困窮する子育て世帯や高齢者世帯などの住宅確保要配慮者の増加に対応するのが目的。“新たな枠組み”のもとで、既存住宅などを改修して住宅確保要配慮者専用に住宅する民間事業者などを支援する仕組みです。国が直接補助しますが、地方公共団体を通じるときは、地方公共団体へ問い合わせるよう求めています。

■支援概要
●主な要件

• 住宅確保要配慮者専用の住宅として登録すること
• 公営住宅に準じた家賃の額以下であること
• 住宅確保要配慮者専用住宅としての管理期間が10年以上であること、など

●補助の内容（下線部分は2019年度「拡充」部分）
◇補助対象工事

• 共同居住用の住居とするための改修・間取り変更
• バリアフリー改修（外構部分のバリアフリー化含む）
• 防火・消火対策工事
• 子育て世帯対応改修工事
• 耐震改修
• 居住のために最低限必要と認められた工事など

◇補助率・限度額

• 改修工事：１／３（上限50万円／戸）
• ただし、上記①～⑤のいずれかを実施する場合、上限100万円／戸

■応募方法

• 2020年２月28日（金）までに事務局に申請書を郵送で提出を。
• 交付申請要領・様式などは、次のURLから入手するか電話で問い合わせを。

【事務局】
スマートウェルネス住宅等事業推進室
〒101-0051　東京都千代田区神田神保町３－25　精和ビル５階
TEL：03-6265–4905　FAX：03-6268-9029　
URL：http://snj-sw.jp

次世代住宅ポイント制度、申請受け付けがスタート

　今年10月の消費税率引き上げにともなう住宅投資・需要の変動を平準化する狙いから、税率10%で住宅を新築やリフォームしたとき、さまざまな商品と交換できる「次世代住宅ポイント制度」の申請受け付けが６月３日からスタートしました。リフォームについては貸家も対象になっています。１ポイントは１円相当です。

■リフォームは貸家も対象、上限30万ポイント
●対象とする住宅（契約等の期間）
◇分譲住宅（貸家を除く）：略
◇注文住宅（持家）・リフォーム
→契約：2019年４月～2020年３月に請負契約・着工をしたもの
→引き渡し：2019年10月以降に引き渡しをしたもの

●発行ポイントなど
◇住宅の新築：略
◇住宅のリフォーム（貸家を含む）
→１戸あたり上限30万ポイント
※ただし、若者・子育て世帯によるリフォームや一定の既存

住宅の購入に伴うリフォームの場合は上限を引き上げ
→対象工事

• 窓・ドアの断熱改修
• 外壁、屋根・天井または床の断熱改修
• エコ住宅設備の設置
• 耐震改修
• バリアフリー改修
• 家事負担軽減に資する設備の設置
• 若者・子育て世帯による既存住宅の購入に伴う一定規模以上のリフォーム工事等

※このほか、既存住宅の購入に伴うリフォームの場合はポイントを加算

●改修対象別ポイント数

地震保険、2021年に5.1％引き上げへ

　損保各社でつくる損害保険料率算出機構は、地震保険の３回目の引き上げとなる基準料率の変更を、５月28日付けで金融庁に届け出ました。引き上げ率は全国平均で5.1％。今回の届け出を受けた保険料の引き上げは2021年早々にも実施される見込みです。

■３回引き上げで通算14.7％も引き上げ
　地震による住宅や家財の損害を補償する地震保険は、国と損保各社が共同で運営しています。地震保険の基礎となる「震源モデルを最新データに更新した結果、段階的な引き上げを行うことになり、これまでに１回目として2015年９月の届け出を受けて2017年１月に5.1％（全国平均）、２回目として2017年６月の届け出を受けて2019年１月に3.8％引き上げられています。
　３回目である今回の届け出を受け、2021年１月に5.1％引き上げられると、２回目でやや引き上げ見込みが縮小したものの、３回通算では14.7％ものアップになります。
　改定率は、地震リスクを反映した「都道府県」別と、建物の構造区分（イ構造：＊１、ロ構造：＊２）の組み合わせで異なります。今回の最大引き上げ率は＋14.7％（福島県のロ構造）、最大の引き下げ率は▲18.1％（愛知県、三重県、和歌山県のイ構造）となっています。
　なお、改定にともない、基本料率に講じられている経過措置（ロ構造の一部契約）と、保険期間が２～５年の長期契約の割引も見直されます（長期係数の見直し）。
＊１：イ構造＝耐火性の高い耐火建築物、準耐火建築物、省令凖耐火建築物など。
＊２：ロ構造＝「イ構造」以外の建築物。

基本料率の増減率（今回届け出分）



基本料率の増減率（３段階通算）

不動産適正取引推進機構への不動産相談件数、2018年度は２割増える

　（一財）不動産適正取引推進機構が６月７日に公開した2018年度「不動産相談の概要」によれば、寄せられた相談件数は前年度より19.2％（1,517件）多い9,402件、重複回答含めると21.8％（1,805件）多い10,290件に増えました。重複回答を含めた相談総数のうち、賃貸関係は54％（前年度56％）と過半を占め、ほかは売買関係32％（32％）、法令解釈などその他13％（11％）となっています。

■過半が賃貸関係、うち３割が依然「原状回復」
　相談件数（9,402件）の54％（51％）が一般消費者から寄せられ、ほか宅建業者・業界団体は20％（21％）、消費生活センターは17％（21％）などと、過半が一般消費者である傾向はあまり変わっていません。
　また、賃貸関係の相談件数（重複回答含む）を内容別にすると、原状回復が31％（32％）と最も多く、次いで瑕疵・欠陥問題が16％（14％）、契約の解除が11％（12％）。相談内容も前年度と同じような傾向が続き、３割が原状回復関係となっています。

賃貸関係の相談内容（割合）

2019.6.1
賃貸経営ニュースダイジェスト

自宅所有者、住み替えでの賃貸派は３割、理由は「家のメンテナンスが不要」など

　自宅所有者の７割が住み替えるなら「次も購入がいい」と考えており、賃借派は３割。賃借派の６割はメリットとして「家のメンテナンスが不要」を挙げています。

■「家の概念」変化中、コンパクト空間・シンプル生活を選ぶ人も
　この調査は、不動産関連の比較査定サイト「リビンマッチ」を運営するリビン・テクノロジーズが３月下旬から４月上旬にかけて実施。サイトを利用して自宅を所有している20歳以上の男女全国358人に、「住み替えるなら購入か賃貸か」を聞きました。
　同社では調査結果を受け、「近年、断捨離などで不要なものを排除し、本当に必要なものしか持たないミニマムな暮らし方、子どもの独立や老後を見据えての住み替えが注目されている。それにより、ものがたくさん収納できる広さよりもコンパクトな空間でのシンプルな生活を選ぶ人も増えており、家に対する概念も変化している」とコメントしています。

■主な結果は次の通り
●住み替えるなら「次も購入がいい」68.7％
　「自宅の種別」を聞いたところ、「戸建て」（80.2％）、「集合住宅」（19.8％）であった。続いて、「もし住み替えるなら、また購入？　それとも賃貸？」を聞いたところ、「購入」（68.7％）、「賃貸」（31.3％）となった。




●“自宅＝資産”と考えている人が63.4％
　「購入」と回答した人の理由は、「自分の資産になる」（44.7％）が最も多く、次いで「家賃を払うのがもったいない」「子どもに残せる」（各37.4％）、「満足感や安心感が得られる」（27.2％）、「ペットを飼える」（19.9％）、「社会的信用を得られる」（8.5％）などとなった。「自分の資産になる」と「子どもに残せる」と回答した人は計63.4％もあり、“自宅＝資産”と考えている人が多かった。




●賃貸派の理由は「家のメンテが不要」「固定資産税の支払いがない」が各50％台
　次も「賃貸」と回答した人の理由は、「家のメンテナンスが不要」（57.1％）、「固定資産税の支払いがない」（50.9％）が半数以上を占めた。
　これに、「ライフスタイルに合わせた住み替えが可能」（38.4％）、「ローンがないので破綻リスクがない」（33.0％）、「収入がダウンしても住み替えで対応可能」（28.6％）、「コンパクトな家に住める」（25.9％）、「近所トラブルがあっても引っ越しで解決」（17.9％）、「地価の変動や災害による不動産価値への不安がない」（12.5％）などが続いた。

住宅景況感調査、消費税引き上げの顕著な駆け込みは賃貸住宅にとどまる

　（一社）住宅生産団体連合会は４月26日、2019年度第１回「経営者の住宅景況感調査」の結果を公表しました。それによれば、2018年度第４四半期（2019年１～３月）の総受注実績に基づく景況判断指数は、前１月度予測を戸数、金額ともに上回りました。一方、2019年度第１四半期（同４～６月）の総受注見通しに基づく景況判断指数は、戸数、金額ともややマイナスになったものの、半数以上の企業は「プラス・マイナス変わらず」と回答しています。

■賃貸住宅、今後は反動減始まる見通し
　レポートは、2018年度第４四半期実績値について、「消費税率８％への引き上げ直前の調査（2013年10月報告）では、戸数が+93、金額が+97であったので、10％への引き上げ予定の今回は、顕著な駆け込みが賃貸住宅にとどまっている」と見ています。
　こうした中、低層賃貸住宅の2018年度第４四半期景況判断指数は戸数、金額ともに見通しを大きく上回り、戸数は10四半期ぶりにプラスに転じました。ただ、2019年度第１四半期景況判断指数は反動減が見込まれる見通しになっています。
　2019年度の新設住宅着工戸数の予測は、こうした状況を受けて、前回（１月）調査時の92.7万戸から0.2万戸少ない92.5万戸に下方修正となりました。うち、賃貸住宅は0.4万戸少ない39.2万戸。

■総数ベースの景況判断指数
●2018年度第４四半期実績
　前年同期比で、前１月度予測（総受注戸数+46ポイント、総受注金額+54ポイント）に対し、受注戸数は+54ポイント、総受注金額は+63ポイントとなり、戸数、金額ともに見通しを上回る結果となった。前10～12月度実績は総受注戸数+19、総受注金額+33であった。
　コメントでは、分譲以外のセグメントは好調に推移し、総数の押し上げにつながったとする企業が多かった。

●2019年度第１四半期見通し
　総受注戸数は△８ポイント、総受注金額は△４ポイントとなり、若干マイナスに振れたが、半数以上の企業は「プラス・マイナス変わらず」と回答している。
　コメントでは、総じて賃貸住宅の反動減を戸建てとリフォーム受注で相殺するとの見通しが多いが、落込みを懸念しマイナスと予測する企業も３社ある。

■低層賃貸住宅の景況判断指数
●2018年度第４四半期実績
　前年同期比で、前１月度予測（受注戸数+27ポイント、受注金額+18ポイント）に対し、受注戸数+90ポイント、受注金額+90ポイントと見通しを大きく上回り、戸数は10四半期ぶりにプラスに転じた。前10～12月度実績は受注戸数△５ポイント、受注金額+５であった。
　コメントでは、回答10社のうち、「変わらず」と答えた１社を除く全企業が戸数、金額ともに「10％以上良かった と回答し、賃貸住宅受注に駆け込みがあったとコメントした。消費税率８％直前の調査では、戸数が+85、金額も+85であった。

●2019年度第１四半期見通し
　受注戸数△45ポイント、受注金額△40ポイントとなっている。
　コメントでは、戸数、金額ともに、全社が「変わらず」~「悪くなる」としている。資産活用や建て替え、都市部の相続税対策などなどから受注を下支えしてきた底堅いニーズは継続するとしても、反動減にともなう受注減の大きさを予測している。

賃貸仲介、近畿圏は横ばい、首都圏は年を追うごとに上昇中

　アットホ－ムは５月14日、2019年１～３月期の「地場の不動産仲介業における景況感調査」の結果を公表しました。それによれば、当期の業況判断指数（業況DI）は、「近畿圏は売買が２期連続で50を超えて好調が目立つ。賃貸仲介はここ１年横ばい」「首都圏では賃貸の繁忙期である１～３月期が2017年以降、年を追うごとに上昇する一方、売買は2017年10～12月期以降ゆるやかに低下を続けている」「エリアを細分化すると、賃料・価格水準、通勤距離、沿線や地域の人気などを背景に、中心的な地域とその周辺地域間でも景況感に差が見られた」としています。

■賃貸仲介の概況
●首都圏は過去最高だが、前年同期と同水準　近畿圏もここ1年は横ばい
◇首都圏における今期賃貸仲介の業況は前期比＋4.3ポイント上昇しDIは49.7。調査開始以来最高となったが、前年同月比を見ると＋0.6ポイントとほぼ横ばい。見通しは今期より－9.1ポイントと大幅に下落している。

◇近畿圏はDIが47.6となり、前期比－0.3ポイント、前年同月比＋0.8ポイントと、ここ１年間はほぼ横ばいが続いている。

首都圏・近畿圏における直近１年間の業況の推移（賃貸）

●14エリア中11エリアで前期比上昇、愛知県は３期連続上昇しDI55.8と過去最高
◇首都圏５エリアの業況DIは、いずれも前期比プラスとなった。なかでも東京都下（DI=46.2）は３期連続で上昇し、前年同月比も＋5.8ポイントと大幅に上昇。埼玉県（49.0）は前期比＋7.0ポイントと大幅に上昇し、調査開始以来最高となった。

◇近畿圏では京都府（43.1）が前期比－9.7ポイント、前年同月比－5.5ポイントと大幅に低下。大阪府（46.6）も前期比－1.7ポイント、前年同月比－0.9ポイント低下している。一方、兵庫県（51.1）は前期比＋6.2ポイント、前年同月比＋6.4ポイントと大幅に上昇。上昇傾向は３期続いており好調。

◇その他エリアでは愛知県（55.8）が３期連続上昇し、調査開始以来最高。DI値が50を超えたのは今期が初。全体では14エリア中11エリアが前期比上昇したが、見通しは京都府を除く13エリアで下向きとなった。

●福岡県の各調査項目DIはいずれも前期比プラスで好調
　今期の業況は前期比上昇エリアが多く見られたが、福岡県（48.9）も前期比＋7.8ポイントと大幅に上昇している。回答割合も「やや良かった」の回答が前期７％から今期21%にまで増加しているほか、調査項目DIもすべての項目で前期よりプラスとなった。
　「物件の数より入居希望者が多いので、家賃は上げても決まった」（福岡市）、「去年まで決まらなかったエリアに申し込みが多数入った」（北九州市）など、不動産店のコメントからも好調な様子がうかがえた。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「地場不動産仲介業景況感調査」

日管協、重説の「ひな形・記入例」と「解説」作成

　（公財）日本賃貸住宅管理協会は４月24日、国土交通省告示の家賃債務保証業者登録制度に準拠した保証委託契約に関する重要事項説明書の「ひな形・記入例と「解説を作成したと公表しました。

■トラブル防止に向け「連帯保証人の有無」「設明者」「説明を受けた者」付加
　保証委託契約の締結にあたって、契約内容の説明不足や借主の理解不足に起因するトラブルの未然防止を図り、家賃債務保証事業の健全な発展を推進するのが狙い。
　登録制度の登録規程第17条の内容を完全に網羅するとともに、トラブル防止のために「保証委託契約における連帯保証人の有無」「重要事項説明者（記名のみ）」「説明を受けた者（記名押印）」の項目を加えていることがポイントです。

●ひな型・記入例

• 保証業者が、入居予定者に保証契約内容の重要事項説明をするときに使用する。
• 管理会社や仲介会社が、入居予定者と保証委託契約を締結する際、保証契約内容の重要事項説明をするときに使用する。
• 登録制度の登録業者は、登録制度で定められる重要事項説明を本書式を使って行うことができる。
• すでに既存の書式を使って重要事項説明を行っている場合は、内容の見直しができる。

●解説

• 重要事項説明書の各項目の考え方を解説。

国交省、四半世紀ぶりに「不動産業ビジョン2030」を策定

　国土交通省は4月24日、令和時代の「不動産最適活用」に向けて、これからの不動産業のあり方を提言した「不動産業ビジョン2030」を公表しました。今後重点的に検討すべき政策課題としては、「賃貸住宅管理業者登録制度の法制化」をはじめとした13項目を例示しています。

■賃貸住宅管理業者登録制度の法制化など12政策課題を例示
　およそ四半世紀ぶりに策定したもので、2030年頃までに想定される社会経済情勢の変化として、「少子高齢化・人口減少の進展」「空き家・空き地等の遊休不動産の増加・既存ストックの老朽化」「新技術の活用・浸透」など９項目を提示。
　そのうえで、不動産業の将来像を「豊かな住生活を支える産業」「我が国の持続的成長を支える産業」「人々の交流の『場』を支える産業」と位置付け、その実現に向け官民が共通で認識すべき目標として「『ストック型社会』の実現」「安全・安心な不動産取引の実現」「多様なライフスタイル・地方創生の実現」など７項目を掲げています。
　今後重点的に検討すべき政策課題としては、次の13項目を例示しています。

• 賃貸住宅管理業者登録制度の法制化
• 不動産の「たたみ方」などの出口戦略のあり方
• マンション管理の適正化、老朽ストックの再生
• 心理的瑕疵を巡る課題の解決
• 不動産関連情報基盤の充実
• 不動産業分野における新技術の活用方策
• 不動産情報オープン化と個人情報保護の関係整理
• 高齢者、外国人等による円滑な不動産取引の実現方策
• 国民向け不動産教育の推進
• 産・学・官連携による不動産政策研究の推進
• 円滑な事業承継のあり方
• ＥＳＧに即した不動産投資の推進方策
  ＊Environment（環境）、Social（社会）、Governance（企業統治）の３要素
• 宅地建物取引士、インスペクションなど現行制度の検証

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「不動産業ビジョン2030」

2019.5.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

賃貸入居世帯の選択、「価格／家賃が適切」５割、設備では「間取り・部屋数」６割

　国土交通省「平成30年度住宅市場動向調査」（平成31年３月末）がまとまりました。平成29年度中に住み替え・建て替え・リフォームを行った世帯を対象とし、注文住宅、既存（中古）住宅については全国、分譲住宅、民間賃貸住宅、リフォーム住宅については三大都市圏を対象に行われています。住み替えでの民間賃貸住宅入居者の選択理由（複数回答）は「価格／家賃が適切だったから」が５割、「住宅の立地環境が良かったから」が４割あり、設備等に関する選択理由（同）では、「間取り・部屋数が適当だから」が６割、「住宅の広さが十分だから」が６割弱を占めました。

■「平成30年度住宅市場動向調査」結果のポイント
　調査結果から、民間賃貸住宅入居世帯をピックアップし、多かった答を紹介すると次のようになります。

●住み替え
◆住宅の選択理由（複数回答）

• 価格／家賃が適切だったから：50.3％
• 住宅の立地環境が良かったから：42.8％
• 住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから：32.9％

◆設備等に関する選択理由（同）

• 間取り・部屋数が適当だから：60.4％
• 住宅の広さが十分だから：56.4％
• 住宅のデザインが気に入ったから：36.1％
• 浴室の設備・広さが十分だから：31.7％
• 台所の設備・広さが十分だから28.7％

●リフォーム
◆施工者・物件に関する情報収集方法

• 不動産業者で：49.7％
• インターネットで：39.4％
• 知人等の紹介で：13.0％

●定期借家制度（対象＝民間賃貸住宅に住み替えた世帯）

• 定期借家制度の認知度は、「知っている」と「名前だけは知っている」の合計で38.3%。「知らない」は61.1%。
• 賃貸契約の種類は、定期借家制度利用の借家は1.5%。

●高齢者対応設備（複数回答）

• 手すり、段差なし、車いす通行可、浴室・トイレ暖房の４設備を全てを設置したのは、リフォーム前2.3％、リフォーム後1.5％。
• ４設備全て設置は高齢者ありで0.0％、なしで1.7％。

●世帯主の年齢
　注文住宅（新築）、分譲戸建住宅、分譲マンション、中古戸建住宅では 30歳代が最も多く、注文住宅（建て替え）とリフォーム住宅では「60歳以上」が５割以上で最も多い。中古マンションでは「40歳代」が３割程度、民間賃貸住宅では「30歳未満」が３割程度。

●居住人数
　１世帯あたりの平均居住人数は、注文住宅、分譲戸建住宅では「４人」、分譲マンションでは、「３人」、中古戸建住宅では「３人」または「４人」、中古マンションとリフォーム住宅では「２人」が最も多い。民間賃貸住宅で最も多いのは「１人」。

●高齢者がいる世帯の内訳
　高齢者がいる世帯における「高齢者のみの世帯」の割合は、分譲マンションと民間賃貸住宅において高く、分譲マンションでは５割を超える。

●世帯年収（税込み）
　世帯年収は分譲マンションが最も高く、平均で840万円。次いで注文住宅（三大都市圏）が平均779万円。民間賃貸住宅が最も低く、平均508万円。

空き家は846万戸に、431万戸が賃貸用住宅

　総務省は４月26日、５年ごとに行っている「住宅・土地統計調査」の平成30年分の概数集計を公表しました。総住宅数は関東地区１都３県を中心に前回（平成25年）より3.0％増えて6,242万戸となりました。一方、うち13.6％にあたる846万戸が空き家で、前回より26万戸（3.2％）増え、空き家率も0.1ポイント上昇しました。このうち、賃貸用住宅の空き家は半数の431万戸となり、２万戸増えました。

■平成30年「住宅・土地統計調査」の発表ポイント
●総住宅数

• 6,242万戸となり、前回より179万戸（3.0％）の増加。
• 増加数は東京都が31万戸と最も多く、次いで神奈川県が15万戸、千葉県が14万戸、埼玉県が12万戸。この１都３県で全国の増加数の４割を占めます。

●空き家
◆全体傾向

• 846万戸となり、前回より26万戸（3.2％）の増加。
• 空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）は、13.6％となり、前回より0.1ポイント上昇し、過去最高。
• 空き家の内訳は、最も多く空き家全体の50.９％を占める賃貸用が431万戸（前回比２万戸増）となっているほか、個人住宅など（その他の住宅）が347万戸（29万戸増）へ増えた。
• ほかは、別荘など（二次的住宅）が38万戸（３万戸減）、売却用が29万戸（１万戸減）。

◆都道府県別

• 空き家率が最も高いのは山梨県の21.3％。次いで、和歌山県が20.3％、長野県が19.5％、徳島県が19.4％、高知県と鹿児島県が18.9％と、甲信、四国地方が目立っている。
• 空き家率が最も低いのは、埼玉県と沖縄県の10.2％。次いで、東京都が 10.6％、神奈川県が10.7％、愛知県が11.2％。
• 別荘などを除いた空き家率が最も高いのは、和歌山県の18.8％。次いで徳島県が18.6％、鹿児島県が18.4％、高知県が18.3％、愛媛県が17.5％。

●共同住宅

• 居住あり住宅（5,366万戸）の建て方をみると、戸建が2,876万戸（53.6％）、共同住宅が2334万戸（43.5％）、長屋建が141万戸（2.6％）。共同住宅はこの30年間で２倍以上に増えた。
• 共同住宅の割合が最も高いのは、東京都の71.0％。次いで沖縄県が59.0％、神奈川県が55.9％、大阪府が55.2％、福岡県が52.6％。

■詳しくはこちら→「平成30年住宅・土地統計調査（概数集計の結果要約）」

我が国の世帯数、2035年までに46都道府県で減少を開始

　世帯数は2035年までに46都道府県で減少を開始し、平均世帯人員も2015年から2040年には、全都道府県で減少する…。国立社会保障･人口問題研究所人口構造研究部は４月19日、５年ごとに行っている「日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）」を公表しました。

■社人研推計結果のポイント
●世帯数は2035年までに46都道府県で減少を開始

• 世帯数が減少する都道府県数は今後次第に増え、2035年までには沖縄県を除く46都道府県で世帯数が減少する。
• 2040年の世帯数は、42道府県で2015年よりも少なくなる。

●平均世帯人員はすべての都道府県で減少

• 平均世帯人員は2015年から2040年には、すべての都道府県で減少する。
• 2015年に平均世帯人員が1.99人となった東京都に続き、2040年までに北海道や高知県で平均世帯人員が２人を下回る。

●2025年にはすべての都道府県で単独世帯が最多に

• 2015年に41都道府県で最大の割合を占めていた単独世帯は、2025年にはすべての都道府県で最大の割合を占めるようになる。

●65歳以上の世帯主の割合は、2040年には45道府県で40％以上に

• 65歳以上の世帯主が全世帯主に占める割合は、2030年にはすべての都道府県で30％以上となり、2040年には45道府県で40％を超える。
• 75歳以上の世帯主が全世帯主に占める割合は、2040年には東京都を除く46道府県で20％以上となる。

●世帯主65歳以上の世帯における単独世帯の割合は、2040年には全都道府県で30％以上に

• 世帯主65歳以上の世帯に占める単独世帯の割合は、2040年にはすべての都道府県で30％以上となり、15都道府県では40％を超える。
• 65歳以上人口に占める単独世帯主の割合は、すべての都道府県で上昇し、特に東京都では2040年に29.2％に達する。

2019.5.1
賃貸経営ニュースダイジェスト

外国人にトラブルなく暮らしてもらえるノウハウ共有を

　国土交通省は、今後さらに増えてくる外国人が、近隣に居住する日本人とトラブルなく共生できるよう、民間賃貸住宅の所有者や管理会社などにも広く共有してもらうと、“国籍等を問わず様々な世帯を公平に受け入れる公的な賃貸住宅”であるUR賃貸住宅団地における「外国人居住者との共生の取り組み」（2019年４月版）を公表しました。

■「外国人居住者との共生の取り組み」（2019年４月版）公表
　わが国では新たな在留資格が創設されたことも踏まえ、外国人の受け入れ・共生のための取り組みを包括的に進めています。国交省が公開した「外国人居住者との共生の取り組み」もその一環です。いろいろな課題と、それらに対するURの取り組みを具体的に紹介しているのが特徴。
　団地内では、外国人居住者と生活する中で、ゴミ問題、騒音問題、言語・生活文化の違いによる問題などが発生しています。たとえば、ゴミ問題では「ゴミの分別ができていない」「ゴミの収集日以外の日にゴミを出している」「粗大ゴミの不法投棄」「資源ゴミの持ち帰り」が課題として浮上。これに対しURでは次のような取り組みを実施しています。

• 入居時に、団地ごとのゴミ出しルールなどの案内の外国語版を配布
• 不法投棄の多いゴミ集積場に防犯用暗視カメラを設置
• 車両ナンバーなどが判別可能な映像を所管交番に届け出て相談。
• 市が作成するゴミ出しカレンダーや分別チラシの外国語版を、隔月で全戸に投函
• リサイクルステーションを設置し、資源ゴミの持ち去りができないよう対策

URにおける共生の取り組み（時系列）


■くわしくはこちら→ＰＤＦ「URの取り組み」

所有から使用（シェア）へ、「レンタル・シェアを利用してみたい」過半数

　近年、若者を中心に“所有から使用（シェア）へ”の志向が高まっていますが、ワンルームにひとり暮らしの人に意識調査を実施したところ、過半数が物品のレンタル・シェアサービスを「利用してみたい」と答えたということです。また、“持ち家志向”は約７割あり、車は「持ちたい」「持ちたくない」が拮抗しました。

■持ち家（集合・戸建）志向は７割
　この調査「ひとり暮らしの“モノ持ちと節約”意識」は、独身のひとり暮らしの人が「モノ持ち」や「節約・倹約」についてどう考え、実践しているのか、首都圏在住でワンルームに住む独身・ひとり暮らしの20～30歳代の男女計400名を対象に、エフ・ジェー・ネクストが２月に行いました。インターネットを利用したアンケート方式で実施し、結果は４月11日に公表しました。


■調査結果のポイント

【モノ持ち編】

• モノを持つ生活、持たない生活のどちらを志向していますか？
  　“モノを持つ”派と“持たない”派は、ほぼ半々。
• 持ち物を個別で見た場合、「量が多い」と感じるものはありますか？
  　多いのは「衣服」「履き物」「書籍」。 男性は趣味に関するモノ、女性は身に着けるモノ。
• 「モノ持ちがよい」（モノを大切に扱って長持ちさせる）方ですか？
  　独身のひとり暮らしの８割以上が“モノ持ちがよい”と回答。
• 持ち物の中で、大切に使っているものは何ですか？
  　大切に使っているものは、カバン、衣類など身の回り品。
• 物品のレンタル・シェアサービスを利用してみたいと思いますか？
  　「機会があれば利用したい」が半数。一方「したいとは思わない」も４割超。
• レンタル･シェアサービスを利用してみたい物品は下記のどれですか？
  　利用してみたいのは「車」、「家電」、「自転車」。
• 将来、自分の家（集合住宅、一戸建て）、自分の車を持ちたいですか？
  　“持ち家志向”は約７割。車は「持ちたい」「持ちたくない」が拮抗。車離れを裏付けか。

【節約編】

• 普段から節約・倹約を意識していますか？
  　約８割が節約・倹約を“意識している”。
• いま、実際に節約を心掛けているものは何ですか？
  　「食費」、「外食代」、「飲み代」など飲食関連費が上位に。
• 節約のためにあなたが実践している行動は何ですか？
  　節約行動トップ３は「自炊する」「クーポン・割引券を使用」「衝動買いをしない」。意外だったのは、ひとり暮らしの約４割が「家計簿をつける」を実践。
• あなたがイメージする「節約上手な有名人」は誰ですか？
  　断トツでお笑いタレントの「春日俊彰（オードリー）」。

将来、自分の家（集合住宅、一戸建て）、自分の車を持ちたいか

全棟調査、住み替え・問い合わせ対応に追われるレオパレス21

　施工不備により４万戸もの全棟調査を実施中のレオパレス21が、全棟調査、施工不備にともなう入居者の住み替え、問い合わせなどへの対応に追われています。

■全４万棟調査の進捗、３月末でようやく55.8％に
　同社の発表によれば、全棟調査の進捗は、対象3万9,085棟に対し、2019年３月31日現在で調査着手が2万1,811棟で、ようやく55.8％にまで進展。うち判定済みが2万285棟（判定率51.9％、別途7,514棟で「軽微な不備」あり）。その結果、不備なし5,686棟・不備あり7,085棟になっています。
　一方、調査過程で新たに「天井部の施工不備」が見つかった管理物件400棟の住み替え状況は、管理戸数7,003戸（２月８日時点）のうち、空室の2,485戸（35.5％）を除く、入居中の4,518戸（64.5％）の住み替え（３月31日時点）は、完了が1,843戸（40.8％）、予定日決定が1,276戸（28.32％）。調整中が1,339戸（31.0％）と３割残されています。
　これらにともなう同社の施工不備に関する問い合わせは、2018年５月下旬から2019年３月までの累計で4万3,418件に及んでいます。内訳は入居者からが3万6,459件（84.0％）と８割を占め、ほか自主管理オーナーが5,932件（13.7％）、他社管理所有者・管理会社が1,027件（2.4％）となっています。

■施工不備での住み替え、「他社物件へ」が54％
　なお、施工不備を理由とする退室予約は2018年６月から2019年６月までの累計で、優先調査対象（23万5,423戸）が6万4,339戸（2017年は7万5,925戸）、施工不備を理由とする退室予約が5,615件あり、うち施工不備ではレオパレス物件への住み替えが2,585件（46.0％）、他社物件への住み替えが3,030件（54.0％）となっています。

国交省、賃貸経営での計画修繕の有利性をアピール

　国土交通省（住宅局）はこのほど、賃貸住宅の経営における計画修繕などへの投資判断の重要性をアピールする「賃貸住宅の計画的な維持管理と性能向上の推進について」（2019年３月）を公表しました。現状と今後の変化を見たうえで、計画修繕が経営に与えるシミュレーション、それを踏まえたガイドライン（提案）、計画修繕に向けた支援策を紹介。長期的に見て計画修繕がどう有利であるかを訴えています。

■「賃貸住宅の計画的な維持管理と性能向上の推進について」（ポイント）
●賃貸住宅の現状と賃貸住宅経営を巡る社会経済情勢の変化

• 現在、合計1,800万戸を超える民間賃貸住宅については、今後築後数十年を迎えるストックの大幅な増加が見込まれる。居住者側のニーズの多様化も進んでおり、賃貸住宅経営を巡る社会情勢はさまざまに変化していく。今後多様化する居住ニーズに合わない賃貸住宅は陳腐化し、空室率の上昇や家賃水準の引き下げを強いられるおそれがある。
• 賃貸住宅のオーナーには、自らの賃貸住宅を効率的・効果的に維持管理していく意識がこれまで以上に求められ、オーナー自身が現時点の賃貸住宅経営の事情や物件状況を的確に把握し、適時適切な修繕の実施（計画修繕）を含め、今後の賃貸住宅経営をどう行っていくか主体的に検討していく必要がある。

●計面修繕の実施が賃貸住宅経営に与える影響に関するシミュレーション
◆構造別・修繕有無別シミュレーション

• 計画修繕の実施が賃貸住宅経営の中長期的な利回りや内部収益率にどのような影響を及ぼすのか、１都３県（東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県の県庁所在地主要区）と、それを除く全国それぞれで、木造とRC造別に計画修繕の有無による収益評価のシミュレーションを行った。
• シミュレーション結果
  　長期的に計画修繕を実施したケースがいずれも有利。表面利回りが５～６%程度となる家賃収入を確保できれば実質利回りはプラスが維持され、一定の家賃水準と入居率を確保しつつ、計画修繕を実施し、賃貸住宅としての質や価値を長持ちさせることは、安定した賃貸住宅経営の選択肢の一つであると確認できた。

◆建て替え有無別シミュレーション（木造）

• 木造について、法定耐用年数を経過した時点で建て替える場合（計画修繕なし＜22年建替え＞）と、建て替えずに計画的に修繕を行うことにより長期間運用する場合（計画修繕あり）の利回り等を比較した。
• シミュレーション結果
  　表面利回りは、相対的に高い賃料水準を維持することができる「計画修繕なし＜22年建て替え＞」が有利だが、実質利回りは建て替えにともなうさまざまなコストを考慮すると、「計画修繕あり」が有利であった。
• 投下資本未回収残高は、「計画修繕あり」では長期間の運用によりプラスに転じるのに対し、「計画修繕なし＜22年建て替え＞」では借入金返済や減価償却期聞が終了する時期に建て替えによる新たな借り入れを行うため、恒常的にマイナスの状況が続く。

■シミュレーション結果の考察

• 安定的な賃貸住宅経営にあたっては、入居率（稼働率）水準、建物建設費（借入額＜自己資金比率＞、金利）と、修繕費などの費用の最適化を図り、入居率の向上や入居期間の長期化につなげることが重要である。
• 「計画修繕による長期運用」と「建て替え」の投資判断にあたっては、建て替えの際のさまざまなコストに加え、人口減少や高齢化、空き家増加等による需要減など、社会情勢の変化によるリスクがあることに留意が必要である。

■くわしくはこちら→ＰＤＦ「計画修繕」

大和ハウス、内部通報で「不適合転貸・戸建住宅」が判明

　大和ハウス工業は４月12日、「戸建住宅・賃貸共同住宅における建築基準への不適合」について公表しました。内部通報をもとに調査した結果が判明したことから、国土交通省に同日行った報告を明らかにしたもので、見つかったのは「防火安全性が不十分な恐れ・柱の仕様の不適合」が200棟（賃貸共同住宅）、「独立基礎の仕様の不適合」が1,878棟（戸建住宅888棟、賃貸共同住宅990棟）です。

■防火安全性が不十分な恐れ・柱の仕様の不適合
　2001年１月から2010年６月まで東京都（145棟）、神奈川県（15棟）、千葉県（31棟）、埼玉県（７棟）、茨城県（１棟）、群馬県（１棟）の６都県で引き渡しし、２階外部片廊下を支えるＬ字型の受柱を採用した賃貸共同住宅200棟は、同社標準仕様と異なる施工でした。
　うち、主要構造部である柱を準耐火構造とする必要がある73棟は、設計者が「防火安全性が不十分な恐れのある、標準仕様とは異なる仕様で設計し、そのまま施工してしまった」と説明。また、188棟は「設計者が、型式適合認定を受けた仕様を十分確認せず設計し、型式適合認定と異なる仕様で施工してしまった」としています。
　73棟は４月中に改修工事を完了（発表時の「見込み」）。また188棟については、うち３棟を第三者機関に検証してもらったところ、建築基準法が求める構造安全性能が確保されていることが確認されたが、引き続き残りの物件についても確認していく予定。

■独立基礎の仕様の不適合
　2000年10月から2013年２月まで、29都府県で引き渡した戸建住宅・賃貸共同住宅の一部の建物（1,878棟、うち住宅性能表示制度を利用した物件533棟）に設置した独立基礎の仕様が、型式適合認定を受けた仕様に適合しておらず、その施工方法に３パターンがありました。
　まず、表層改良地盤での独立基礎の仕様の不適合が戸建住宅731棟・賃貸共同住宅845棟、凍結深度が設定された地域での独立基礎の仕様の不適合が戸建住宅13棟・賃貸共同住宅33棟、さらに敷地内に高低差がある敷地での独立基礎の仕様の不適合が戸建住宅144棟・賃貸共同住宅112棟発覚。
　1,878棟のうち、９棟の構造安全性を第三者機関に検証してもらったところ、建築基準法が求める構造安全性能が確保されていることが確認されたが、引き続き残りの物件についても調査していく予定。

防火安全性が不十分な恐れ・柱の仕様の不適合（例）

日銀、不動産市場は「過熱感ないが、脆弱性を注視すべき」と警戒感

　日本銀行が4月17日に公表した「金融システムレポート」（2019年4月号）は、今月号の特徴と問題意識を述べる冒頭で、「（金融活動の過熱・停滞を色で表現した）ヒートマップで、不動産業向け貸出の対GDP比率が過熱方向にあり、トレンドからの乖離が大きい状態（赤）に転じたことを踏まえ、不動産市場をバブル期との比較を念頭に置きつつ幅広い視点から金融安定上のリスクを分析・評価した」と指摘しました。

■対GDP比率、トレンドからの乖離幅が「バブル期以来の水準」
　この中で、「銀行の不動産業向け貸出はなお高めの伸びを示しており、その対GDP比率はトレンドからの乖離幅がバブル期以来の水準」となっており、「過熱感は窺われない」が、「不動産市場を巡る脆弱性を注視していく必要がある」としています。

■「４月号の特徴と問題意識」（ピックアップ）

• 企業・家計の資金調達環境はきわめて緩和した状態にある。こうしたもとで、総与信の対GDP比率がトレンドから上方に乖離して推移するなど、金融循環の拡張的な動きが継続しているが、全体としてみると1980年代後半のバブル期のような過熱感は窺われていない。
• ただし、銀行の不動産業向け貸出はなお高めの伸びを示しており、その対GDP比率は、トレンドからの乖離幅がバブル期以来の水準となっている。
• 地価動向など幅広い情報を総合すると不動産市場に過熱感は窺われないが、
  ①貸出の伸びの中心が中小企業・個人による不動産賃貸業向けである。
  ②そうした貸出に積極的な金融機関に自己資本比率が低めの先が多い。
  ③貸出とは別に、金融機関のREIT・不動産ファンド向け出資も増加している。
  …ことから、不動産市場を巡る脆弱性を注視していく必要がある。

不動産業向け貸出の対GDP比率　　　　　　　　　　金融機関の不動産業向け貸出

2019.4.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

首都圏公取協が「おとり広告」を一斉調査

　（公社）首都圏不動産公正取引協議会は３月29日、インターネット賃貸広告の一斉調査（第４回）の結果を公表しました。同協議会が過去に措置を講じた事業者と、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県に所在し、「おとり広告」を行っている疑いがある計31社（49店舗）を任意に抽出して調査したところ、７社・７店舗に「おとり広告」が認められました。

■問題事業者の２割強で「おとり広告」判明
　この調査の対象媒体は、「ポータルサイト広告適正化部会」のメンバー５社が運営する不動産情報サイト、at home（アットホーム）、CHINTAI（CHINTAI）、マイナビ賃貸（マイナビ）、LIFULL HOME'S（LIFULL）、SUUMO（リクルート住まいカンパニー）で、調査対象は31社・49店舗、対象物件は賃貸住宅702物件。
　調査は2018年10月から同12月にかけて行い、うち７社（22.6％）・７店舗（14.3％）、12物件（1.7％）が「おとり広告」とされました。同協議会は、違反が認められた7社に対し、その内容に応じて一定の措置を講じることにしています。

高齢期向けの「住まいの改修ガイドライン」を策定

　国土交通省は３月28日、高齢期を健康で快適に暮らすための、「住まいの改修ガイドライン」を策定しました。改修を行う際に配慮すべきポイントを「温熱環境」など８項目に整理しており、今後ガイドラインに沿って“高齢期に備え早めに住まいを改修しましょう”と呼びかけていくことにしています。

■“可能な限り早め”の改修を呼びかけ
　高齢者の多くが自宅での生活を望み、退職後の期間も長期化しています。その一方で、住まいは断熱やバリアフリーが十分でない場合や、広くて維持管理が負担になる場合などがあります。このため、高齢期を迎える可能な限り早い段階で、高齢期の住まいや住まい方を選択することが重要であり、なかでも自宅の改修は有効な手段となっています。
　国土交通省ではこのため、2017年12月に「ガイドライン検討会」を設け、高齢期の生活に適した住まいの改修のあり方について検討を進めてきました。ガイドラインの取りまとめを受け、今後は地方公共団体や事業者団体とも連携しつつ、高齢期に備えた早めの改修を呼びかけていく考えです。

■配慮項目、温熱環境から余剰空間の活用まで８項目
　ガイドラインは、持家戸建ての改修を行う際に配慮すべきポイントを８項目に整理。そのうえで、主にプレシニアとアクティブシニアに早めの改修を推奨しています。さらに、プレシニア・アクティブシニア、専門家や事業者、地方公共団体の活用も想定しています。

●ガイドラインの配慮項目 ①温熱環境
②外出のしやすさ
③トイレ・浴室の利用しやすさ
④日常生活空間の合理化
⑤主要動線上のバリアフリー
⑥設備の導入・更新
⑦光・音・匂い・湿度など
⑧余剰空間の活用


■ガイドラインの内容例

アパートローン（各年集計）、2017年度は新規貸出3.9％増、貸出残高13.2％増

　国土交通省は３月20日、2018年度「民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果を公表しました。それによれば、2017年度の賃貸住宅の建設・購入に係る融資（アパートローン、各年集計）の新規貸出額は3兆8,282億円（前年度比3.9％増）、貸出残高は31兆1,492億円（同13.2％増）へと増えました。

■「民間住宅ローン実態調査、個人住宅向けは新築、既存とも増加
　この調査は、2018年10月から12月にかけ、住宅ローンを供給している民間金融機関を対象に2017年度の貸出状況等を実施。1,303機関から回答を得ました。
　2017年度の個人向け住宅ローンの新規貸出額（各年集計）は19兆2,875億円（同2.0％増）。同年度末の貸出残高は154兆342億円（同3.9％減）と減少しました。新規貸出額の使途別シェアは、新築住宅が69.0％（同11.0ポイント増）、既存住宅が18.4％（同1.7ポイント増）、借り換えが12.6％（同12.7ポイント減）となり、新築住宅・既存住宅向けが増え、借り換えは減少しました。
　新規貸出額を金利タイプ別に見ると、変動金利型が50.7％（同0.5ポイント増）と最も高く、次いで固定金利期間選択型31.2％、証券化ローン11.9％、全期間固定金利型6.2％となっています。

■アパートローン、経年集計では新規貸出10.0％減
　2017年度賃貸住宅向け新規貸出額は、2014～2017年度までの全年度について回答のあった機関分をまとめた経年集計で見ると2兆9,230億円となり、前年度より10.0％減少しました。

家賃債務保証業者への「登録の取消し等の措置基準」施行

　改正住宅セーフティネット制度の趣旨に反して不適切な行為をする悪質な家賃債務保証業者が現れた場合に向け、国土交通省から「家賃債務保証業者に対する登録の取消し等の措置基準」が示され、４月1日から施行されました。措置として、「口頭指導」「厳重注意」「業務改善勧告」「登録の取消し」の４種を定め、登録を行った地方整備局長等が措置を行うことができることとしています。

■違反行為と悪質性により４種措置を規定
　平成29年10月の改正住宅セーフティネット法の施行から１年余が経過し、家賃債務保証業者は平成31年１月31日時点で59者が登録を受けています。措置基準は今後、悪質な家賃債務保証業者が現れた際の統一的な基準として策定したものです。

●措置基準の概要
１　措置の種類と軽減
　措置として、軽微な順に、口頭指導、厳重注意、業務改善勧告、登録の取消しの４種を定め、登録を行った地方整備局長等が措置を行うことができる。

２　各行為の定義

（１）違反行為：

登録規程第27条第１項各号の虚偽告知や誇大広告などいずれかに該当するもの

（２）重大な違反行為：

違反行為のうち、①賃貸住宅の賃借人等に著しい損害を与えるもの、または②家賃債務保証の健全な発達を阻害するおそれがあるもの

（３）組織的な悪質性：

事業者の責任者等が違反行為を意図的に行っていた場合、違反行為やその証拠を隠蔽していた場合、若しくは必要十分な調査を行わなかった場合、または事業者において同一の違反行為が繰り返し行われていた場合

（４）個人的な悪質性：

組織的な悪質性は認められないものの、違反行為の当事者が違反行為を意図的に行っていた場合、違反行為やその証拠を隠蔽していた場合、または同一の違反行為を繰り返し行っていた場合

３　措置の基準
　下表の通り、違反行為と悪質性の程度により定める。
（１）口頭指導
（２）「厳重注意」
（３）業務改善勧告
（４）登録の取消し



５　措置の基準の特例
（１）措置の加重：略
（２）措置の軽減：略

●措置の公表
厳重注意及び業務改善勧告については原則公表することとし、登録の取消しについては必ず公表しなければならないこととする。

国セン、投資用マンションの強引な勧誘で注意喚起

　「マンションへの投資にはリスクがあり、必ず儲かるわけではありません」…国民生活センターは、“20歳代の相談が増えている”として、投資用マンションの強引な勧誘に注意するよう呼びかけています（2019年3月28日公表）。

■相談総数は減少傾向も、20歳代が増加傾向
　国民生活センターによれば、「マンションの住戸を購入すれば家賃収入や売却益を得られる」と勧誘する投資用マンションに関する相談は、その総数自体は減少傾向にあるものの、20歳代については増加しています。2013年度の160件から年々増え、2018年度（2019年2月28日時点）は405件と2.5倍に増加。また、実際に契約してしまってからの相談が多く、平均契約購入金額は2,000万円を超えています。

投資用マンションに関する20歳代の相談件数と平均契約購入金額



■「契約の意思がなければきっぱり断る」ようアドバイス
　寄せられている主な相談事例は、「投資用マンションをしつこく勧誘され、事業者がこわくて契約をしてしまった」「街頭アンケートに記入したら投資用マンションを勧誘されて契約してしまった」「家賃保証があると勧誘され投資用マンションを購入したが、赤字になっている」「事業者に指示されて虚偽申告をしてローン等を組んだが支払えない」などといった内容。
　これに対し国民生活センターでは、問題点として「強引な勧誘や説明不足が見られる」「収入に合わない高額なローンなどを組み返済が困難になっている」「金融機関のローンなどの申告で虚偽申告を指示されるケースも見られる」「事業者がクーリング・オフさせないようにする」などを指摘しています。
　そのうえで、次のようにアドバイスをしています。
●投資にはリスクがあり、必ず儲かるわけではありません。
●契約の意思がなければ会わずに、きっぱり断りましょう。
●金融機関から融資を受ける際に虚偽申告をしてはいけません。
●不安に思った場合やトラブルになった場合は消費生活センター等に相談してください。

＊消費者ホットライン「188（いやや！）」番：最寄りの市町村や都道府県の消費生活センター等を案内する全国共通の３桁の電話番号です。

2019.4.1
賃貸経営ニュースダイジェスト

デュアラーへの意識・実態調査、「生活満足度が上がった」約８割

　自身の意思と目的で継続的にデュアルライフ（２拠点生活）を実践しているデュアラー（デュアルライフ実施者）に対する意識・実態調査の結果を２月20日、リクルート住まいカンパニーが公表しました。それによれば、実施者は20～30代、世帯年収は800 円未満が５割を超え、生活満足度が上がった人が約８割…という結果になったということです。

■調査トピックス

• デュアルライフ実施率は、全国で1.3％。また、意向率は全国で14.0％。
• デュアルライフ実施者の属性は20~30代、世帯年収800万未満が５割を超える。家族構成では「既婚子ありが４割と一番高い。
• １都３県居住者の２拠点目の所在地は、１都３県のほか、「静岡県」「長野県が多く選ばれている。
• 移動時間は「１時間以上～１時間30分未満」と「１時間30分以上～２時間未満」で約４割を占め、移動手段としては「電車」が７割弱、「自家用車」が6割弱で特に高い。
• 本人不在時の２拠点目を何かしら運用している人が46.1%。
• ２拠点目への移住意向として「移住したいと思う」「やや移住したいと思う」人は6割弱。年代別でみると、20～30代で移住意向度が高い。
• ２拠点生活開始前後の生活満足度の変化について、「満足度が上がった」「やや満足度が上がった」人は８割弱と、満足度が向上した人が圧倒的に多い。

東京2020オリンピック聖火リレートーチはＬＰガス

　東京2020オリンピックの聖火リレートーチの概要が３月20日に明らかにされました。利用エネルギーは当初、「水素やバイオ燃料を！」との要望もありましたが、ＬＰガスが採用されました。

■火力の強い青い炎と、火のない燃焼で「赤い炎」灯す
　トーチは２回の審査会を経て、デザイン、技術それぞれの分野の有識者によって、東京2020オリンピックに最もふさわしいものとして選定されました。
　トーチのデザインは日本人に最もなじみの深い花・桜をモチーフとしています。色彩は、エネルギッシュ、情熱的、愛情深い、行動力があるといったイメージをもつ、日本の伝統色「朱（しゅ）」に、大地を連想させる「黄土（おうど）」を組み合わせ、日本らしい祝祭感を醸し出すようつくられています。
　主な素材はアルミニウムで、仮設住宅由来の再生アルミニウムを30％ほど含んでいます。制作者は企画・デザインが吉岡徳仁デザイン事務所で、トーチ筐体はＵＡＣＪ押出加工、素材はＬＩＸＩＬ、燃焼機構は新富士バーナーが手がけました。燃料と燃料ボンベはＥＮＥＯＳグローブが担います。
　聖火リレーは「Ｈｏｐｅ Ｌｉｇｈｔｓ Ｏｕｒ Ｗａｙ／希望の道を、つなごう」というコンセプトのもと、121日間という長期間にわたって全国各地を巡ります。このため、いろんな気象条件にさらされても聖火が保ち続けられるよう、燃焼部は「火力の強い青い炎」と「火のない燃焼（触媒燃焼）」との２つの燃焼方式で“赤い炎”を支える仕組みになっています。
　聖火リレーは2020年３月26日に東日本大震災の被災地、福島県を出発し、開会式会場の東京・新国立競技場に７月24日に着きます。

経済産業省、「置き配検討会」をスタート

　経済産業省は3月25日、玄関先など利用者が予め指定する場所に非対面で配達する、いわゆる「置き配」を実施していくうえでの課題を整理し、関係省庁や関係業界それぞれで取り得る対応策を検討するため、「置き配検討会」を設けて検討を開始しました。

■企業などの取り組み事例も紹介しつつ広く周知へ
　置き配は、国土交通省の「宅配事業とEC（電子商取引）事業の生産性向上連絡会」で議論され、「多様な受け取り方法の推進」の一つとして広がりつつあります。検討会では、置き配実施企業などの取り組み事例もとりまとめて、検討結果などと合わせて広く周知することで、関係業界や消費者の意識醸成につなげていきたい考えです。

賃貸マンションの耐震化、同時にガス配管もポリエチレン管に

　日管協（公益財団法人日本賃貸住宅管理協会）は、経済産業省の要請を受けて、賃貸マンションを持つ会員各社に、埋没ガス管などの耐震化（ポリエチレン管への変更）を推進するよう呼びかけています（３月８日公表）。例示されているのは都市ガス配管ですが、ＬＰガス配管について同様の対応が求められています。

■亜鉛メッキ鋼管（白ガス管）は古くなると腐食が進みガス漏れも
　賃貸マンションは、建物規模が大きく、地震などにより倒壊などが起きた場合、周辺の地域にも影響を及ぼす恐れがあります。このため、都道府県や市区町村などが耐震診断や耐震改修の補助事業を実施するなど、国・自治体・民間機関の協働による耐震化が進められています。
　経産省ではこれにともない、建物などの耐震化をする際には、これまでの亜鉛メッキ鋼管（通称・白ガス管）を、耐食性・耐震性に優れたポリエチレン管に更新するよう求めています。
　土の中に埋まっている鋼製ガス管は、古くなって腐食が進むとガスが漏れる恐れがあり、新規埋設はすでに禁止されています。一方、ポリエチレン管は東北地方太平洋沖地震、熊本地震、大阪北部地震においてもガス漏れは発生しませんでした。

■敷設状況は必ずガス事業者にお問い合わせを
　ガス管の敷設状況の詳細を確認する場合は、現在ガスを供給しているガス事業者にお問い合わせください。また、工事費、工事期間はガス管の敷設状況により異なってきますので、まずはご利用のガス事業者にお問い合わせください。

白ガス管は早めにポリエチレン管などに交換を！

2019年地価公示、宅地は２年連続の上昇、地方圏でも27年ぶりに上昇

　2019年の地価（１月１日時点）が３月20日に公示されました。それによれば、全国平均では、全用途平均・商業地は４年連続、住宅地は２年連続の上昇となり、いずれも上昇基調を強めています。東京・大阪・名古屋の三大都市圏において上昇基調を強めるとともに、地方圏においても住宅地が平成４年以来27年ぶりに上昇に転じるなど、地価の回復傾向が全国的に広がっています。

■2019年地価公示で特徴的な動きを示した地点
〇大阪中央5
24（1,200,000 円/㎡で、前年比44.4％の上昇）
　大阪市中央区の黒門市場内に置かれている地点。難波や道頓堀に近接する黒門市場では、外国人観光客の増加による店舗需要の高まりを受けて、商業地として全国２位の上昇率となりました。

〇那覇－19（351,000円/㎡で、前年比30.0％の上昇）
　沖縄県那覇市の新都心地区のおもろまちに置かれている地点。那覇新都心の再開発地区は、高い利便性と良好な居住環境により人気の高い地域であり、マンション適地の需要が強く、住宅地として全国3位の上昇率となりました。

■住宅地の概要
◆雇用・所得環境の改善が続く中、低金利環境の継続や住宅取得支援施策等による需要の下支え効果もあって、交通利便性や住環境の優れた地域を中心に需要が堅調である。全国的に住宅地の地価の回復が進展し、全国の平均変動率は0.6％と２年連続の上昇となり、上昇幅も昨年より拡大している。

◆圏域別にみると、

• 東京圏の平均変動率は1.3％と６年連続の上昇となり、上昇幅も４年連続で拡大している。
• 大阪圏の平均変動率は0.3％と２年連続の上昇となり、上昇幅も昨年より拡大している。
• 名古屋圏の平均変動率は1.2％と６年連続の上昇となり、上昇幅も２年連続で拡大している。
• 地方圏の平均変動率は0.2％と平成４年以来２７年ぶりに下落から上昇に転じた。地方圏のうち、地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）の平均変動率は4.4％と６年連続の上昇となり、上昇幅も５年連続で拡大し、三大都市圏平均を大きく上回っている。地方四市を除くその他の地域の平均変動率は▲0.2％と下落幅の縮小傾向が継続している。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「2019年地価公示の概要」

2019.3.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

マンション発売戸数、2018年は２年連続増となり、2014年以来の8万戸台

　不動産経済研究所は2018年の「全国マンション市場動向」をまとめ、２月20日に公表しました。全国発売戸数は前年より3.7％多い80,256戸となり、２年連続で増加し、2014年以来の８万戸台に乗りました。

■平均価格は4,759万円、前年より20万円アップし再び最高値
　増加は首都圈3.4％増、近畿圈7.1％増、東海・中京圏7.6％増など、大都市圈で目立ちました。平均価格は4,759万円で、前年より20万円、0.4％アップし、再び最高値を更新しました。

■発表概要

• 2018年の１～12月に全国主要都市で発売された民間マンションは、総数80,256戸であった（過去最多は1994年の188,343戸）。2017年（77,363戸）に比べて2,893戸（3.7％）の増加。
• エリア別では、首都圏37,132戸（前年比3.4％増）、近畿圈20,958戸（同7.1％増）、東海・中京圏5,115戸（同7.6％増）、北海道1,205戸（同1.9％減）、東北1,773戸（同46,2％増）、関東1,403戸（同4.0％減）、北陸・山陰450戸（同45.2％）、中国2,667戸（同6.2％減）、四国887戸（同40.6％減）、九州8,666戸（同7.1％増）。
  　首都圏と近畿圏以外で実数の変動が最も大きかったのは、四国の607戸減。
• １戸当りの価格は4,759万円で、前年（4,739万円）比20万円、0.4％のアップ。１㎡当たり単価は71.3万円で、前年比1.7万円、2.4％のアップ。平均価格は２年連続、㎡単価は６年連続の上昇。
• 2019年の発売戸数は8.0万戸（0.3％減）と、ほぼ横ばいになる見込み。

外国人客との取引件数、「変わらない」32％だが「増えた」26％、「減った」10％

　アットホームは、２月７日に公表した「地場不動産仲介業における景況感調査」（2018年10～12月期）に合わせ、「外国人客との不動産取引に関するアンケート調査」の結果も公表しました。それによれば、全エリアの構成比で見ると、「変わらない」が32％で最も多く、次いで「増えた」26％に対し「減った」は10％にとどまり、取引件数は増加傾向にありました。

■アットホームがアンケート調査
　国土交通省が2015年に実施した、不動産市場における「外国人との売買・賃貸取引に関するアンケート調査」では、10年前と比較して取引が増加傾向にあることが指摘されました。またニッセイ基礎研究所によると、2017年度は日本人が前年から約40万人減少したのに対し、外国人は約20万人増加。外国人の増加傾向は首都圏だけでなく地方の市区町村にも広がっているとされています。
　さらに本年4月には、外国人労働者の受け入れ拡大に向けた改正出入国管理法が施行され、今後も外国人の増加が続く状況にあります。これを受け、不動産取引でも外国人客による影響が拡大していくことが予想されています。
　アットホームのレポートでは、国土交通省の調査から３年が経過した今期、外国人客との不動産取引の現状について変化は見られたのかどうかを調査しました。

■発表概要（同社コメント）
●「増えた」と「減った」の差、埼玉・千葉・東京23区・大阪・広島が顕著
　「増えた」と「減った」の差を見ると、全エリア（＋16ポイント＜以下「Ｐ」と表記）を上回っているエリアは、首都圏では埼玉県・千葉県・東京23区で、いずれもその差は＋20Ｐ以上ある。その他のエリアでは、大阪府（＋25Ｐ）・広島県（＋17Ｐ）・福岡県（＋20Ｐ）となった。
　京都府では＋4Ｐとその差はわずかだが、「取引実績がない」の構成比は17％と少ない。また、「変わらない」が45％を占めることからも、本エリアでは従前から外国人客との取引が活発に行われていた様子がうかがえる。
　また、北海道・宮城県ではいずれも「取引実績がない」の構成比が半数以上を占めるなど、外国人客との取引件数は、エリアによって顕著な差が見られる結果となった。

●多い取引内容は居住用賃借で首都圏顕著、近畿圏、静岡・愛知では居住用購入も
　外国人客はどのような目的で不動産店を訪れるのか。外国人客と取引実績のある不動産店を対象に、取引内容を６つに大別し、複数選択可能な形式で調査した。
　全体的には居住用賃借の取引が最も多く、特に首都圏における居住用賃借の選択率は圧倒的で、他の５つの選択肢と大きな差が見られる。
　一方、首都圏以西のエリアでは、居住用賃借だけでなく、居住用購入の取引も多い。静岡県の不動産店からは「浜松市は自動車メーカーの工場が多く、そこで働く外国籍の方で融資を受けられる人が住宅用地を購入するケースが多い」というコメントが寄せられており、居住用購入の背景がうかがえる。
　京都府では投資用購入をする外国人客が選択率36％と多いものの、投資用売却の選択率も23％あることから、売りどきだと考える外国人客も表れはじめているようだ。

●全不動産取引のうち外国人客との取引が占める割合、「５％以下」の不動産店が大半
　調査を実施した全エリアにおいて、2018年に行われた全不動産取引のうち外国人客との取引が占める割合は「５％以下」と回答した不動産店が過半数を占め、「10％以下」も含めると８割を超える。外国人客の取引件数は増加傾向にあることが明らかになったものの、不動産取引全体に与える影響度合いとしてはまだ大きくないようである。

●取引実績のある国籍はアジア圏に集中、契約時には商慣習の違いに戸惑う声も
　不動産店からのコメントを見ると、取引実績のある国籍はアジア圏に集中し、法人契約の就労者や留学生が主流のようだ。契約時に関しては、異なる言語によるコミュニケーションに苦労しているほか、外国人客による値引き交渉の多さや保証会社に馴染みがないというコメントが散見され、日本の商慣習との差に戸惑っている不動産店が多いようだ。また契約時だけでなく、入居後において苦労しているコメントも多数見られた。


2018年の取引に占める外国人客との割合（ｎ＝869・単一回答）

業況DI、2018年10～12月期は近畿圏好調・首都圏堅調・その他エリア大半上昇

　アットホームは、2月7日、2018年10～12月期の「景況感調査―地場の不動産仲介業における景況感調査」結果を公表しました。それによれば、当期の業況判断指数（業況DI）は、近畿圏が好調で、雇用所得や個人消費の増加などを背景に賃貸・売買ともに調査開始以来最高となりました。首都圏は賃貸・売買とも堅調に推移。その他エリアでは、賃貸は前期比上昇エリアが大半を占め、見通しも上向きでした。

■地場不動産仲介業の「景況感調査」（アットホーム調べ）
　この調査は、地域に根ざして不動産仲介業に携わる同社不動産情報ネットワーク加盟店を対象に、居住用不動産流通市場の景気動向（全国13都道府県）を四半期ごとにアンケート方式で実施しています。DIは、すべて前年同期に対する動向判断を指数化したもの。以下、ポイントは「Ｐ」と表記。

■賃貸仲介の動向（発表内容）
●首都圏・近畿圏の業況DIはいずれも緩やかに上昇、近畿圏は過去最高値を更新
　今期における賃貸仲介の業況DIは、首都圏が前期比＋0.8Ｐ（DI=45.4）、近畿圏が前期比＋0.4Ｐ（DI=47.9）と、いずれもわずかながら上昇し、前期から引き続き堅調に推移している。前年同期比で見ても首都圏が＋2.2Ｐ、近畿圏が＋4.2Ｐ上昇し、特に近畿圏の業況DIは過去最高値を更新した。見通しは両エリアとも上向きで、近畿圏の見通しDIは50を超えた。

●前期比・前年同期比ともに上昇エリアが半数超え、近畿圏では京都府がDI=50を超えた
　首都圏の５エリアを見ると、東京都は23区・都下いずれも前期比上昇している一方、千葉県は３期連続の低下となった。
　過去最高値を更新した近畿圏では、京都府が前期比＋7.8Ｐと大幅に上昇し、DI=50を超えた。大阪府は前期比－2.1Ｐ（DI=48.3）、兵庫県は前期比＋1.5Ｐ（DI=44.9）で2期連続の上昇となった。
　その他エリアでは静岡県・愛知県・福岡県が前期比上昇し、宮城県・広島県が前期比低下。宮城県は３期連続で低下している。
　前期比上昇は８エリア、前年同期比上昇は９エリア、見通しも10エリアで上向きとなった。

●近畿業況は2017年Ⅲ期以降上昇傾向、宮城の各調査項目DIは不均衡な状態
　今期は前期比・前年同期比上昇エリアが半数を超えており、賃貸仲介の業況は概ね堅調に推移している。なかでも近畿圏の業況は2017年Ⅲ期以降上昇傾向が続いており、見通しも上向きとなっている。日銀の地域経済報告（さくらレポート）では近畿圏について「労働需給が着実に引き締まるもとで、雇用者数は増加しており、雇用者所得も緩やかに増加している。家計の支出スタンス改善を伴いつつ、総じて緩やかに増加している」と記述されている。これはその他の地域と比べて最もよい表現となっており、好況は今期の調査結果とも一致している。
　他方、宮城県では業況DIが３期連続で低下。各調査項目DIを見ると、依頼数DIのみが突出している。同県の不動産店からは「新築の物件がだぶつき気味になっている関係上既存の物件の成約率が減少しており、顧客のニーズのレベルが高くなってきている」「物件が選べる状況なので、決めるまでに時間がかかるようになった」「問い合わせが少なかった」といったコメントが寄せられた。依頼数DIと問い合わせ数DIの推移を見ると、２年前からその差は縮まっておらず、供給は多いものの需要が追いつかない状況が続いている様子がわかる。

■14エリアにおける直近１年間の業況の推移（賃貸、点線は見通し）


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女性が一人暮らしをする物件、ポイントは“安心して帰れる部屋づくり”

　女性が一人暮らしをする物件は、“安心して帰れる部屋づくり”が求められている――日本情報クリエイト（宮崎県都城市）が全国20～50代の女性を対象に、「女性の一人暮らし」に関する意識調査を実施したところ、こうした傾向がわかったということです（２月22日公表）。

■周辺環境の決め手は、「通勤・通学に便利」と「賃料」
　調査結果によれば、「一人暮らしを始めるきっかけは、「就職や「転職」が多く、過半数を占めました。そして、「自身の給与や「勤務場所に合わせた部屋選びをする女性が多い傾向にありました。「周辺環境の決め手」となるのは、「通勤・通学に便利」（34.8％）と「賃料」（32.2％）でした。
　一方、「騒音にどのような対策を行ったか」を聞いたところ、半数以上の女性が「何もしなかった」（54.4％）と回答。次いで、「大家さんや管理会社に連絡した」が３割ほどあったものの、「対策をしても効果がないと思って我慢している傾向が見られました。
　実際に「大家・管理会社に意見を言った」ときの感想も、「連絡がとりにくかった」「あまり効果がなかった」と、半ば諦めていました。
　最後に、「入居者と大家・管理会社とのコミュニケーションは大切だと思うか」と聞いたところ、９割以上が「女性の一人暮らしでは大切」と答え、同社では「“安心して帰れる部屋づくり”が求められていることがわかった」とコメントしています。

「ウチノカチ」「土地価格.net」、小・中学校区の想定価格・家賃の提供開始

　マンション、土地、住宅の取引価格相場、家賃相場を提供する「ウチノカチ」と「土地価格.netが、全国の小学校区、中学校区周辺におけるマンション、土地、住宅の取引価格相場、家賃相場情報の提供を２月中旬から開始しています。

■全国４万の小学校、中学校周辺を検索可能
　築年数や最寄駅からの距離などの指定条件を選択するだけで、全国４の小学校、中学校周辺の売買物件（土地、マンション、住宅など）の想定取引価格や、賃貸物件（賃貸マンション・アパート、賃貸住宅など）の想定家賃を即座に試算することができます。

■賃貸物件も280万件の想定家賃を掲載
　同様に、日本全国の過去280万件の賃貸物件掲載情報に対しても計算手法を適用することで、想定家賃の試算ができます。

●ウチノカチ：https://utinokati.com
●土地価格.net：https://土地価格.net/

2019.3.1
賃貸経営ニュースダイジェスト

レオパレス21問題、国交省「外部有識者委員会」で再発防止策検討へ

　国土交通省は２月19日、レオパレス21が建設した賃貸集合住宅の建築基準法不適合問題を重視して、2018年度内（～2019年３月末）に、「共同住宅の建築時の品質管理のあり方に関する外部有識者委員会」を設置し、再発防止策などの検討に入ると発表しました。

■設置趣旨
　共同住宅の界壁、外壁及び天井が法定仕様に適合していない事案の発生を踏まえ、専門的見地から原因究明結果の検証を行うとともに、再発防止策等について検討するため、国土交通省に提言いただく。

■委員会構成
　秋山哲一・東洋大学教授を委員長に、大森文彦・同大学教授・弁護士（副委員長）、犬塚浩・弁護士、清家剛・東京大学大学院准教授が参加。ほか、関係地方公共団体（埼玉県、千葉県、横浜市）、建築士関係団体（公益社団法人日本建築士会連合会、一般社団法人日本建築士事務所協会連合会、公益社団法人日本建築家協会）も参加する予定。

■173自治体が1,895棟の建築基準法違反を認定
　新聞報道によれば、石井啓一国土交通相は同日、レオパレス21物件の施工不良問題について、173自治体が1,895棟で建築基準法違反を認定（2019年１月末時点）したと明らかにしました。同社が2018年４～５月に公表した施工不良物件を対象としたもので、続いて2019年２月に公表した新たな施工不良物件も調査を進めているということです。
　2018年４月に公表した対象物件は915棟（現存分）、同５月に公表した対象物件は13,971棟で、計14,886棟。また、これらの物件を優先調査対象として進めていた全棟調査（37,853棟）の過程で、2019年２月、建築基準法不適合物件が新たに1,324棟確認されたと公表しています。施工不良物件は、界壁や外壁に不備、天井部に施工不備があり、建設省告示や大臣認定の仕様を満たしていません。

トップランナーに注文戸建・賃貸の大手ハウスメーカー追加へ

　「パリ協定」の目標達成に向けて住宅・建築物の省エネルギー対策を強化する「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の一部改正法案」が2月15日に閣議決定されました。省エネ基準に適合しないマンション新築計画に対する監督体制を強化する一方、戸建住宅について建築士から建築主への省エネ性能説明を義務付ける制度を創設するとともに、トップランナー制度の対象に注文戸建住宅や賃貸アパートの大手ハウスメーカーを追加しています。

■改正概要

●オフィスビル等
• 省エネ基準への適合を建築確認の要件とする建築物の対象に、中規模のオフィスビル等を追加
  ＊中規模：延べ面積を300㎡とすることを想定。現行は大規模（延
• 省エネ性能向上計画の認定（容積率特例）の対象に、複数の建築物の連携による取組を追加
  ＊認定：受けた場合、省エネ性能向上のための設備について容積率を緩和

●マンション等
• 届出制度における所管行政庁による計画の審査を合理化し、省エネ基準に適合しない新築等の計画に対する監督体制を強化
  ＊合理化：民間審査機関の評価を受けている場合に所管行政庁による省エネ基準の適合確認を簡素化

●戸建住宅等

• 設計者である建築士から建築主に対して省エネ性能に関する説明を義務付ける制度を創設
• トップランナー制度の対象に、注文戸建住宅・賃貸アパートを供給する大手住宅事業者を追加
  ＊トップランナー制度：トップランナー基準（省エネ基準を上回る基準）を設定し省エネ性能の向上を誘導。現行は建売戸建住宅を供給する大手住宅事業者が対象

●その他の措置

• 気候・風土の特殊性を踏まえて、地方公共団体が独自に省エネ基準を強化できる仕組みを導入

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「消費性能向上法改正案」

１月「ＴＤＢ景気動向調査」、米中貿易摩擦背景に国内景気は“後退局面”入り

　帝国データバンク（ＴＤＢ）が２月５日に公表した「景気動向調査」（全国、2019年１月調査）は、「国内景気、後退局面入りの兆し」と指摘し、その大きなファクターとして「米中貿易摩擦を背景に、中国向けなど輸出の減速が響く」との見方を示しています。

■調査結果のポイント

• 2019年１月の景気DI（＊）は前月比1.3 ポイント減の48.1 となり、２カ月連続で悪化した。国内景気は、中国向けなど輸出の減速に加えて、暖冬傾向や人手不足もマイナス材料となり悪化、後退局面入りの兆しが表れてきた。今後の国内景気は、消費税率の引き上げやコスト負担の増加に加え、海外を中心としたリスクの高まりによって、下押しされる可能性があり、不透明感が一層強まっている。
• 10業界中９業界が悪化し、「農・林・水産」が改善した。貿易摩擦を背景とした中国経済低迷による輸出減速などを受け、「製造」を中心に幅広い業種の景況感が悪化した。
• 「北関東」「南関東」「近畿」など10地域すべてが悪化した。全地域が悪化したのは2年11カ月ぶり。深刻な人手不足が続くなか、海外需要の鈍化や一部地域で低調な公共工事などが地域経済の悪化要因となった。40都道府県で悪化し、消費税率引き上げで全都道府県が悪化した2014 年４月以来の広がりとなった。
  ＊景気DIは、50を境にそれより上であれば「良い」、下であれば「悪い」を意味し、50が判断の分かれ目となる。

■不動産業界の景況感（企業の声、○＝良い、△＝どちらでもない、×＝悪い）

• 現在
  
  • ◯ 空室が少なく、家賃収入のロスが減少している（貸事務所）
  • ◯ 国際バルク戦略港湾の本格稼働が始まり、流通拠点として企業進出や社員増員など勢いがある
    　（不動産管理）
  • × 住宅ローンなどの与信の引締めを感じる（建物売買）
  • × 分譲住宅地の動きが悪い（土地売買）
  • × 例年の1月より反響が少ない（土地売買）


• 先行き
  
  • ○ 経費削減の移転と業況拡大の移転が見込まれる（貸事務所）
  • △ 消費税率引き上げ前の動きが予測できない（建物売買）
  • △ 東京五輪による景気上昇気運はあるものの、消費税率アップの影響が消費生活に大きく
    　 影響してくると見られる（貸事務所）
  • × 10月以降、消費税率引き上げによる影響がある（貸家）
  • × 軽減税率による混乱が予想される（不動産管理）

平成30年度土地取引状況、東京は7.3Ｐ増で+43.1Ｐ、大阪は10.7Ｐ減で+31.1Ｐ

　国土交通省は１月７日、平成30年度「土地取引動向調査（第１回調査）」の結果を公表しました。それによれば、各地域に本社を持つ企業に“一般論”として土地取引の状況に対する判断を聞いたところ、次のような傾向がわかったということです。調査は2018年８月時点。

■2018年８月時点調査、その他地域は7.1Ｐ減で-2.7Ｐに

• 土地の取引状況についての判断（ＤＩ）
  ＊ＤＩ＝「活発である」－「不活発である」、単位はポイント（Ｐ）。
• 現在の土地取引状況の判断（ＤＩ）
  　「東京」は、7.3Ｐの増加で+43.1Ｐ、「大阪」は10.7Ｐ減少で+31.1Ｐ、「その他の地域」は7.1Ｐ減少で-2.7Ｐとなった。
• １年後の土地取引状況の予想（ＤＩ）
  　「東京」は、0.9Ｐの増加で+33.4Ｐ、「大阪」は4.8Ｐ減少で+21.4Ｐ、「その他の地域」は6.4Ｐ減少で-4.0Ｐとなった。
• 現在の土地取引状況の判断（回答）
  　「活発である」は、「東京」で6.9Ｐ増加している。また、「大阪」で10.7Ｐ、「その他の地域」で2.7Ｐ減少している。「不活発である」は、「その他の地域」で4.5Ｐ増加している。
• １年後の土地取引状況の予想（回答）
  　「活発である」は、「大阪」で3.9Ｐ減少している。「不活発である」は、「大阪」で1.0Ｐ、「その他の地域」で5.8Ｐ増加している。

アットホーム「首都圏賃貸動向」、12月の成約件数は再び減少に

　アットホームが１月29日に公表した2018年12月の「首都圏の居住用賃貸物件」市場動向によれば、成約数は前年同月より再び減少しました。中古アパートは２カ月連続で増えたものの、取引の過半を占める中古マンションが再び減少したためです。

■東京23区は前年に比べ再び減少、神奈川は３カ月連続増加
　12月の首都圏（１都３県）の居住用賃貸物件成約数は16,701件で、前年同月に比べ2.7%減少し、再び減少に転じました。
　取引の過半を占める中古マンションはシングル向きが３カ月ぶりにマイナスに転じました。中古アパートは23区が３カ月連続増となるなど４エリアがプラスとなり、２カ月連続で増加しました。
　エリア別では、23区が再び減少しましたが、神奈川県ではシングル向きアパートが牽引し、３か月連続で増えました。


■賃料指数の前月比、中古マンションは４カ月連続上昇、アパートも新築·中古とも上昇
　成約物件の１戸あたり賃料指数（首都圏平均値）は、マンションは新築が前月比５カ月ぶりに低下、中古が同４カ月連続で上昇しました。アパートは新築が同２カ月連続上昇し、中古は再び上昇しました。
　平均賃料の前年同月比は、マンションは新築が３カ月ぶり下落し、中古は２カ月連続で上昇。アパートは新築が３カ月連続で下落し、中古は３カ月ぶり上昇しました。

2019.2.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

レオパレス21、新たに不備1,324棟、補修費用・空室賃料は同社負担・補償

　建築基準法違反の疑いがある自社施工共同住宅の「界壁」について調査・補修を進めていたレオパレス21は、その後の全棟調査で、界壁や外壁、天井が法定仕様（国土交通省告示または国土交通大臣認定仕様）に適合しない1,324棟が新たに確認されたと、２月７日に公表しました。同社では入居者に住み替え（費用は同社負担）を案内するとともに、物件所有者に同社負担による「補修工事」と「空室賃料の補償」を提示して補修を急ぐ考えです。

■レオパレス21の発表（２月７日）
●新たに確認された不備物件の最大軒数



●入居中のお客様について

• 当社管理物件＝物件所有者、特定行政庁と補修工事方法等を協議のうえ、住み替えを案内する。住み替え費用はすべて当社で負担する。
• 当社管理以外の物件＝物件所有者、管理会社へ告知し、特定行政庁と補修工事方法等を協議のうえ、住み替えを案内する。住み替え費用はすべて当社で負担する。

●当社施工物件の所有者について
　当社担当者より連絡する。補修工事費用はすべて当社で負担するともに、募集保留期間の空室賃料は補償する。

■国交省の対応（２月７日）
●レオパレス21への要請事項

• 所有者等関係者への丁寧な説明
• 特定行政庁への報告
• 改修等の迅速な実施
• 原因究明及び再発防止策の報告等
• 相談窓口の設置

●相談窓口
◆レオパレス21内窓口
【物件所有者】TEL＝0120-082-991／受付時間＝10：00～19：00（水曜日10：00～18：00）
【入居者】TEL＝0120-590-080／受付時間＝10：00～19：00
【株主】TEL＝050-2016-2907／受付時間 ＝9：00～18：00（定休日 土日祝）

◆公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター（愛称：住まいるダイヤル）
【窓口】TEL＝0570-016-100／PHSや一部のIP電話からは03-3556-5147／
　 　　 受付時間＝10：00～17:00（土日、祝休日、年末年始を除く）

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「レオパレス21発表」、同「国土交通省発表」

消費者庁、太陽光発電の火災事故で注意を喚起

　消費者庁は１月28日、住宅用太陽光発電に起因した火災事故に注意するよう喚起しました。太陽電池モジュールの設置形態によって火災リスクが異なるとの消費者安全調査委員会の原因調査報告を受け、「鋼板等なし型」は他の設置形態に、「鋼板等付帯型」はケーブルの挟み込みを防ぎルーフィング上にケーブルを可能な限り敷かない構造にそれぞれ変更する、「地絡検知機能なし」はある製品に変更することで火災発生のリスクを低減できると呼びかけています。

■火災事故は2008年から10年ほどの間に127件発生
　住宅用太陽光発電の累積設置棟数は、2018年10月時点で2,374,700棟となっています。 調査委員会の報告書によると、事故情報データバンクに登録された火災事故は2008年３月から2017年11月までの間に127件発生。うち、他機関が調査していない72件を調べたところ、モジュールまたはケーブルから火災が発生したものが13件ありました。

■「鋼板等付帯型」「鋼板等なし型」は設置形態や構造の変更を！
　累計設置棟数で見ると、設置形態は「屋根置き型」と「鋼板等敷設型」が計94.8％、「鋼板等付帯型」が0.7％、「鋼板等なし型」が4.5％となっていますが、調査した「屋根置き型」と「鋼板等敷設型」では野地板への延焼事例は発生していませんでした。
　一方、「鋼板等付帯型」はモジュール下へのケーブルの挟み込みにより、ケーブルが発火した場合にはルーフィングと野地板への延焼の可能性がありました。また、「鋼板等なし型」はモジュール、ケーブルとルーフィングの間に遮るものがないため、モジュールまたはケーブルが発火した場合、野地板へ延焼する可能性があると判明。設置形態や構造を変更するよう求めています。

■売電する場合には「事業者」として点検義務を負う
　今回の注意喚起にあたっては、住宅用太陽光発電でも、売電する場合には「事業者」として点検義務も負う必要があるとも指摘しています。

太陽光発電の屋根断面イメージ

2013年→2018年、首都圏全エリアで空室数、空室率ともに増加

　TAS（タス）は、2018年10月時点における首都圏の賃貸住宅ストックを推計し、１月31日に公表しました。これによれば、2013年時点と比較すると、首都圏の全５エリアとも空室数、空室率が増加し、特に多い千葉県の空室率は2013年の20.0％から21.4％へと1.4ポイント悪化していると見られます。「経営難等物件データ」は、最も低い東京23区で19％、最も多い千葉県で29％に達している模様。

■ＴＡＳ推計、最悪の千葉は経営難等物件29％、空室率21.4％か
　この推計は、①2013年住宅・土地統計調査後(2013年11月)から2018年住宅・土地統計調査(2018年10月)までの変化量を推計、次に②2013年住宅・土地統計調査から2013年10月時点の賃貸住宅のストック数と空室戸数を求め、③以上から、2018年10月時点の賃貸住宅ストックと空室数を推計したものです。

■推計結果
●首都圏各エリアの賃貸住宅ストック数・空室数・空室率（2018年10月＜2013年比＞）



●首都圏のデッドストック率の推計（ストック数に占める経営難等物件データの割合）



●首都圏の空室率の推移推計



●首都圏の賃貸住宅ストック推計（2018年10月時点）


■詳しくはこちら→ＰＤＦ「TASレポート」

タタミ「なし」が年々増加、一方で「採用」は若い世代ほど積極的

　セキスイハイムの新築注文住宅を建てた施主年齢20～40代の単世帯家族（建売・賃貸併用住宅を除く）に「間取りに関する実態調査」を行ったところ、世帯構成や家族の価値観・ライフスタイルが大きく変化する中、住宅購入者の若年化が進み、間取りへの要望も変化しつつありました。タタミルーム「なし」が年々増加する一方で、若い世代ほどタタミルームの採用に積極的であるなど、階段の位置、LDKの配置などに大きな変化が見られたということです。

■セキスイハイムが間取り調査を実施
　この調査は、積水化学工業・住宅カンパニーの調査研究機関である住環境研究所がデータベース化しているセキスイハイムの間取り図面データ（76,405件、2019年1月現在）を活用。2010～2016年度までに入居した沖縄県を除く全国の「20～40代の単世帯家族」を対象に今年1月に実施しました。サンプル数は17,064件。

■調査結果のポイント
●タタミルームの採用率は若い世代ほど高い
　タタミルーム（タタミスペース含む）の有無は、2016年度全体で「なし」が25.3％（2010年度18.8％）に増加していた。一方で2016年度では、20代で「あり」が76.0％、30代で75.2％、40代で70.6％となっており、若い世代ほど採用していることがわかった。
　また、タタミルーム（同）の広さは、年々縮小していた。2017年度全体では6畳以上のタタミルームは16.4％と少数派だった。

●家族構成は3人以下の世帯が増加、延床面積120㎡未満が増加
　家族構成は、2016年度全体で３人以下が63.8％（10年度57.4％）となり、いずれの年代においても増加していた。特に20代では16年度に２人世帯の割合が41.5％（10年度34.0％）になり、増加していた。
　2016年度の延床面積（20～40代の全体）は120㎡未満が64.3％となり、2010年度に比べると増加しており、延床面積は縮小傾向となっていた。特に40代では120㎡未満の割合が18.1ポイント増えていた。

●LDK全てが南に面する間取りが増加
　LDKの配置は「南3室I型横」が、いずれの年代でも増加しており、生活スペースが全て明るい間取りのニーズが高まっていた。


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引っ越しの理由は「契約更新」最多、希望する物件は「現状より高い」傾向

　賃貸住宅の入退去シーズンを迎えていますが、入居希望者に調査したところ、引っ越しの理由は「物件の契約更新」が最多で、現状家賃よりも高い家賃の物件を求めている人が増加傾向にあったということです。

■「お部屋リクエスト」利用者から無作為で選んで集計・分析
　この調査は、アルティメット総研が、同社の運営サイト「ウチコミ！」で昨年10月から12月にかけ、「お部屋リクエスト」をした入居希望利用会員から400件を無作為抽出して集計・分析しました。「お部屋リクエスト」とは、「ウチコミ！」で希望物件のエリアや条件を登録しておくと、その条件に近い物件を所有している大家さんから直接提案を受けることができる機能です。

■引っ越しの理由
　「住んでいる物件の契約更新」（38％）が一番多い結果となっています。更新というシステムが引っ越しを検討するきっかけを生み出しています。以下、「転勤・転職」（33％）、「結婚・出産」（17％）、「進学・就職」（10％）の順。

引っ越しの理由




■登録者が現在住んでいる物件の家賃
　家賃が60,000円以下の物件に住んでいる人が38％と一番多く、次いで60,001円以上80,000円以下が33％、80,001円以上が29％という結果となりました。

■希望の家賃上限
　「60,000円以下」（35％）、「60,001円以上80,000円以下」（28％）、「80,001円以上」（37％）となりました。現在の家賃と比較すると、「60,000円以下」が－３ポイント「60,001円以上80,000円」が－５ポイント、「80,001円以上」が＋８ポイントで、現在の住んでいる物件の家賃より高い家賃の物件を求めている人が８ポイント増えていました。

■「お部屋リクエスト」利用者の年収
　「300万円台」が29％と一番多く、次いで「200万円台」が21％、「400万円台」が19％となっています。

「入居付けが弱い」「対応が遅い・悪い」など、36％のオーナーが管理会社に不満

　空き家が増え続けている中、賃貸オーナーにとって管理会社は重要なパートナー。「ウチコミ！」の登録大家会員の声を調査したところ、36％ものオーナーが不満を持っていたということです。サイト運営会社のアルティメット総研が2018年11月下旬から12月上旬にかけて、登録大家会員（7,803名）のうち、304名から回答を得ました。



■調査結果の概要

• 物件の管理を管理会社に依頼していますか？
  　利用者であるオーナーの半数以上が管理会社を利用していました。
  →「はい」63％、「いいえ」37％
• （依頼している方）今の管理会社に満足していますか？
  　満足しているオーナーが35.8％いる一方で、ほぼ同率のオーナーが不満を感じていました。
  →「満足」31.1％、「どちらともいえない」28.3％、「不満」20.8％、「やや不満」15.1％、「とても満足」4.7％
• （今の管理会社に満足していない、「どちらとも言えない」「やや不満」「不満」の方）不満の理由として当てはまるものは？
  　「入居付けが弱い」「対応が遅い・悪い」「入居者募集に対して積極的ではない」「AD（広告費）が高い」という回答が多く、７割のオーナーが管理会社の入居者募集に対して不満を持っていました。
  →「入居付けが弱い」25.2％、「対応が遅い・悪い」16.5％、「入居者募集に対して積極的ではない」15.1％、「ADが高い」12.2％など
• 現状の管理費は何％ですか？
  　管理費は５％支払っているという回答が一番多く、なかには11％支払っているという回答もありました。
  →「５％」38.4％、「３％」18.8％、「１％」17.4％など
• ADは何カ月分支払っていますか？
  →「１カ月」58.5％、「２カ月」34.8％など
• 原状回復にかける費用はどのくらいですか？
  　原状回復をする際、自身で業者に発注するオーナーが半数以上を占めました。費用は10万円以内が６割を占めました。
  ・発注
  →「自身で直接業者に発注」59.3％、「管理会社に発注」40.7％
  ・金額
  →「～５万円」20.7％、「5～10万円」30.4％、「10～15万円」14.8％、「15～20万円」12.6％、「20～25万円」7.4％、「25～30万円」3.0％、「30万円以上」11.1％

• 管理会社を変えたことがありますか？
  　管理会社を変えたことがないとの回答が過半数でした。
  →「ない」　65.9％、「ある」34.1％
• 今後、よい管理会社があれば変えることを検討しますか？
  　管理会社を変えたことがないオーナーが多い中、「近い将来検討したい」「いま検討している」という回答が70％を超えました。
  →「近い将来検討したい」57.0％、「検討しない」28.9％、「いま検討している」14.1％
• 管理会社に求めることは？
  　管理会社に求めることは、「入居付けに力を入れてほしい」との回答が３割と多く、次いで「素早い対応」が２割強ありました。
  →「入居付けに力を入れてほしい」31.1％、「素早い対応」22.8％、「物件の維持・管理に積極的になってほしい」15.1％、「管理費を安くしてほしい」13.5％、「ADを安くしてほしい」13.1％など。

2018年の新設住宅着工は942,370戸で２年連続減少、貸家7年ぶり減少

　国土交通省が1月31日に公表した建築着工統計によれば、2018年の新設住宅着工戸数は942,370戸となって、前年より2.3％減少しました。減少は２年連続。貸家が396,404戸（前年比5.5％減）と７年ぶりに減少するとともに、持家も283,235戸（0.4％減）へと２年連続で減少したためです。

■概要は次の通り
●利用関係別戸数
①持家：283,235戸（0.4％減、２年連続の減少）
②貸家：396,404戸（5.5％減、７年ぶりの減少）
③分譲住宅：255,263戸（0.0％増、４年連続の増加）
・マンション：110,510戸（3.8％減、昨年の増加から再びの減少）
・一戸建住宅：142,393戸（3.0％増、３年連続の増加）

●地域別戸数

• 首都圏：総戸数＝4.9％減。持家（0.9％減）、貸家（4.9％減）、分譲住宅（7.4％減）…うちマンション（14.8％減）、一戸建住宅（0.1％増）
• 中部圏：総戸数3.2％増。持家（0.1％増）、貸家（1.0％増）、分譲住宅（9.9％増）…うちマンション（27.5％増）、一戸建住宅（3.3％増）
• 近畿圏：総戸数＝前年比2.6％増、持家（1.3％増）、貸家（3.2％減）、分譲住宅（10.9％増）…うちマンション（21.3％増）、一戸建住宅（0.3％増）
• その他地域：総戸数＝前年比3.4％減、持家（0.7％減）、貸家（8.4％減）、分譲住宅（4.0％増）…うちマンション（5.1％減）、一戸建住宅（9.7％増）

断熱改修後に居住者の起床時の最高血圧が有意に低下

　国土交通省は１月24日、住宅内の室温変化が居住者の健康に与える影響について、「新たな知見」（中間報告＜第３回＞）を公表しました。それによれば、断熱改修後に居住者の起床時の最高血圧が有意に低下することなどが確認できました。

■新たな知見として７事項を公表
　この調査は、断熱改修などによる温熱環境の改善が、健康にどう影響するか、改修前後を医学・建築環境工学の観点から検証するのが目的。断熱改修を予定する住宅4,131人（2,307軒）について改修前の健康調査を行うとともに、うちすでに断熱改修を実施した1,194人（679軒）について改修後の健康調査を行いました（事業期間：平成26～30年度）。

■第３回中間報告の概要（以下の「得られつつある知見」が確認された）

• 室温が年間を通じて安定している住宅では、居住者の血圧の季節差が顕著に小さい。
• 居住者の血圧は、部屋間の温度差が大きく、床近傍の室温が低い住宅で有意に高い。
• 断熱改修後に、居住者の起床時の最高血圧が有意に低下。
• 室温が低い家では、コレステロール値が基準範囲を超える人、心電図の異常所見がある人が有意に多い。
• 就寝前の室温が低い住宅ほど、過活動膀胱症状を有する人が有意に多い。断熱改修後に就寝前居間室温が上昇した住宅では、過活動膀胱症状が有意に緩和。
• 床近傍の室温が低い住宅では、様々な疾病・症状を有する人が有意に多い。
• 断熱改修に伴う室温上昇によって暖房習慣が変化した住宅では、住宅内身体活動時間が有意に増加。

断熱改修による起床時の血圧の低下量（試算）

第１回不動産王ランキング、１位住友不動産、２位JR東海、３位三菱地所

　不動産関連有力企業の土地保有額を決算書に基づいてランキングしたところ、１位は住友不動産（土地保有額2兆4,642億円）となりました。次いで、２位が東海旅客鉄道（JR東海、2兆3,546億円）、３位が三菱地所（2兆632億円）となり、以下三井不動産（2兆0,382億円）、東日本旅客鉄道（JR東日本、2兆207億円）、日本郵政（1兆5,440億円）、トヨタ自動車（1兆4,046億円）、日本電信電話（NTT、1兆3,080億円）と続きました。

■上位20社、うち鉄道7社、不動産６社
　この「不動産王ランキング調査」は１月28日、法人会員向けＡＳＰクラウドサービスを提供するリスクモンスターが公表しました。今回が初めて。上位20社のうち13社を鉄道業と不動産業の２業種が占めており、他業種と比べて鉄道業と不動産業の土地保有額が高い結果となりました。
　上位20社にランクインしている鉄道業７社は、東海旅客鉄道（JR東海）、東日本旅客鉄道（JR東日本）、阪急阪神ホールディングス、西日本旅客鉄道（JR西日本）、西武ホールディングス、近鉄グループホールディングス、東京急行電鉄です。
　また、不動産業６社は、住友不動産、三菱地所、三井不動産、東急不動産ホールディングス、ヒューリック、大和ハウス工業です。

■ROA上位20社、情報サービス業など３業種が14社、
　不動産王ランキング上位企業が保有資産をいかに収益に結びつけているのかをROA（当期利益/総資産）を見ると、0.3～5.9％で、上位20社の平均値は2.6％と、調査対象企業の平均値3.1％を0.5ポイント下回っていました。
　ROAランキングの上位20社では、情報サービス業と専門サービス業、ゲームソフトウェア業の３業種が14社を占め、20社中15社は土地を保有していませんでした。不動産を保有しない企業の方が、ROAが高くなりやすい傾向が顕著になっていました。
　ランキングは上位100社まで公開しています。

第１回不動産ランキング王／上位20社


■詳しくはこちら→ＰＤＦ「第１回不動産王ランキング」

「賃貸派」は19.5％、理由は「住宅ローンに縛られたくない」が４割

　（公社）全国宅地建物取引業協会連合会と（公社）全国宅地建物取引業保証協会は1月29日、「不動産の日」（９月23日）にちなんで毎年実施している「不動産の日アンケート」（住居の居住志向及び購買等に関する意識調査）の結果を公表しました。現在の住居に関係なく持家派か賃貸派か聞いたところ、賃貸派は19.5％。その理由としては「住宅ローンに縛られたくない」が41.8％と最も高く、次いで「天災時に家を所有していることがリスクになる」「税金が大変だから」が続きました。

■全宅連と全宅保証が「不動産の日」にちなんで調査
　調査はホームページを活用して、昨年９月下旬から11月末に実施しました。全20質問の中から、気になる３質問の結果を紹介すると…。


●不動産の買い時

• 2018年度調査では、「買い時だと思う」16.3％、「買い時だと思わない」22.6％、「わからない」61.0％で、「わからない」が最も高くなっている。2017年度と比較すると、「買い時だと思う」が3.6ポイント、「買い時だと思わない」が2.1ポイントそれぞれ下降し、「わからない」が5.6ポイント上昇した。20代以外の年代層で「買い時だと思う」が下降していることから、全体的に「買い時感」が減退している。
• 不動産が買い時だと思う理由では、「消費税率が上がる前だから」が45.0％と最も多く、「住宅ローン減税など税制優遇が実施されているから」が25.3％と続く。不動産が買い時だと思わない理由では、「不動産価値が下落しそうだから」が29.8％と最も多い。

●持家派or賃貸派（現住居を問わず）

• 現在の居住形態にかかわらず、持家派は80.5％と全体の約8割を占めている。持家派の理由では、「家賃を支払い続けることが無駄に思える」が52.9％と最も多い。
• 賃貸派の理由としては、「住宅ローンに縛られたくない」が41.8％と最も高く、次いで「天災時に家を所有していることがリスクになる」、「税金が大変だから」が続いている。

●住宅購入重視…・賃貸重視…

• 住宅購入時に重視する点は、「購入金額」が60.0%、「周辺・生活環境がよい」が48.1％。賃貸時に重視する点は、「家賃」が71.8％と最も多い。「購入」「賃貸」ともに、経済面が重視されている。また、「賃貸」の方が交通の利便性をより重視する傾向にある。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「不動産の日アンケート」

2019.2.1
賃貸経営ニュースダイジェスト

国民生活センター、「暮らしのレスキューサービス」でのトラブルにご注意を

　（独）国民生活センターでは、水漏れ修理、解錠などの「暮らしのレスキューサービス」に関するトラブルが増えているので、広告の表示や電話で説明された料金を鵜呑（うの）みにしないよう注意を喚起しています（2018年12月20日公表、2019年1月10日更新）。

■「暮らしのレスキューサービス」は助かるが…
　トイレや水漏れ、鍵の修理、また害虫の駆除など、日常生活でのトラブルに事業者が対処してくれる、いわゆる「暮らしのレスキューサービス」は、専門的な技術や知識がない消費者にはたいへんありがたいものです。しかし一方で、全国の消費生活センターなどには、料金や作業内容等で事業者とトラブルになったという相談が増えつつあります。

PIO-NETにおける暮らしのレスキューサービスに関する相談件数の推移

※1　2017年度同期件数（2017年11月30日までのPIO-NET登録分は1,583件）
※2　2018年度は４月～11月の相談件数


■相談事例の問題点
　たとえば、「“見積もり無料”の広告を見て蛇口の水漏れを確認してもらったら、見積もりにかかった費用を請求された」「ネズミ駆除を事業者に依頼したが、完全に駆除できていなかった」「コウモリ駆除の見積もりを依頼したが、契約を断れない状況にされ作業内容もずさんだった」、また、「鍵開けを依頼し、料金が高額だったため作業を断ったらキャンセル料を請求された」などといった相談が寄せられています。
　つまり、「見積もり無料のはずが、見積もりにかかる費用を請求される場合がある」「見積もりのつもりで事業者を呼んでも、その場で高額な契約をするよう急がされる」「作業内容が不十分な場合がある」「解約時にキャンセル料を請求されたり、事業者がクーリング・オフに応じない場合がある」などの問題が起きているのです。

■消費者へのアドバイス
　こうした相談を受け、国民生活センターでは「広告や電話説明での料金を鵜呑みしない」「複数社から見積もりを取り、十分検討する」など、次のように対応するようアドバイスをしています。

• 広告の表示や電話で説明された料金を鵜呑（うの）みにしないようにする
• 契約する場合は複数社から見積もりを取り、サービス内容や料金を十分に検討する。
• 緊急を要するトラブルの発生に備え、事前に情報を収集する。
• 料金やサービス内容に納得できない場合は、きっぱりと契約を断る。
• トラブルになったときには消費生活センターなどに相談する（消費者ホットライン「188番」＜いやや！＞）。

CBRE、「不動産マーケットアウトルック2019」を発表

　CBRE（日本本社）は１月10日、オフィスマーケット、物流施設マーケット、リテール（路面店舗）マーケット、不動産投資マーケットについて、2018年を振り返るとともに、2019年以降の見通しをまとめた特別レポート「不動産マーケットアウトルック2019」を発表しました。各セクターともテナント需要は堅調。投資意欲は引き続き旺盛も、投資金額は伸び悩むと見ています。

■テナント需要は堅調、投資意欲は旺盛も投資金額は伸び悩むか
●オフィスマーケット：賃料は東京で調整局面が近づき、地方都市では上昇が続く
【賃料予測】東京グレードAオフィスの賃料は2020年末までに2.7％下落する見込み

• 東京では2019年から2020年の２年間で、50万坪の新規供給が予定されている。景気の減速も受けて需給は緩和、2019年後半にも賃料は下落し始めると見られる。
• 一方、地方都市では新規供給は限定的であり、賃料は当面上昇が続くと予想される。
• 東京オールグレード空室率は2018年第３四半期時点の0.9％から、2020年末までに2.0％まで上昇すると予想される。そのため、賃料は値下げ圧力が徐々に強まり、2020年末まででおよそ1.4％、大量供給が続くグレードＡでは2.7％の下落が予想される。
• 一方、地方都市では新規供給は限定的。新規開設や、建て替えに伴う移転ニーズにより空室率は低水準で推移し、当面、賃料上昇が続くと予想される。

●物流施設マーケット：供給過剰の懸念は薄らぐ
【賃料予測】：首都圏の大型マルチテナント型施設は2020年末までの２年間で2.2％上昇か

• 首都圏の新規供給は、2018年、2019年と２年連続で過去最高を更新し、２年間で108万坪に達する。しかし、eコマースを中心とした物流量の増大や、倉庫内作業の自動化ニーズなどを背景として、先進的な大型物流施設への需要は旺盛。
• 首都圏では2020年までの新規需要は年平均で45万坪が想定され、大量供給による空室率の上昇は限定的となる見込み。まとまった面積を確保するために、竣工前の物件を物色する傾向が強まり、立地や設備仕様が優れた物件のリーシングペースは加速していく。

　近畿圏、中部圏いずれにおいても、高水準の供給は続くものの、需給バランスが大きく崩れることはなさそう。

●リテールマーケット（略）

●不動産投資マーケット：投資意欲は引き続き旺盛も、2019年投資総額は前年と同水準か

• 投資意欲は依然として旺盛も、不動産価格の上昇を背景に投資家およびレンダーは慎重姿勢を強めると考えられる。2019年の投資総額は3.2兆円と、2018年の見込み総額（約3.1兆円）とほぼ同水準にとどまると予想される。
• 低金利環境が続く中、日本は他国に比較して高いスプレッドが確保できるため、海外投資家にとっても引き続き魅力的な投資マーケットといえる。投資家の投資意欲も依然として旺盛なため、賃料にさらなる上昇余地のある地方オフィス物件への関心もさらに高まろう。
• ただし、サイクル終盤に近いと考えられる状況では、レンダーと同様に投資家も価格上昇に対して慎重姿勢をより強める可能性がある。長期運用を目的とし、キャピタルゲインよりもインカムゲインを重視する投資家がマーケットを牽引すると考えられる。

空家等対策計画の策定、約半数の848団体が策定済み

　国土交通省は2018年12月25日、全国市区町村の空き家対策への取り組み状況について、「法施行後約３年で、約半数（49％、848団体、10月１日時点）で空家等対策計画の策定を終えている」と公表しました。2018年度末には６割を超える1,122団体が策定する見込み。

■調査結果のポイント
●空家等対策計画（空家法第６条）の策定状況

• 2018年10月１日現在、全市区町村の約半数（49％）で策定されており、2018年度末には６割を超える見込みである。
• 都道府県別にみると、2017年度末時点で策定率100％となっている高知県のほか、富山県、広島県の順に策定済み市町村の割合が高くなっている。また、2018年度末には、愛媛県、大分県でも全市町村が策定する見込みである。

●特定空家等に対する措置（同法第14条）実績

• 周辺の生活環境等に悪影響を及ぼす「特定空家等」に対し、2018年10月１日までに市区町村長が助言・指導を行った13,084件のうち、勧告を行ったものは708件、命令を行ったものは88件、代執行を行ったものは29件であった。
• また、略式代執行を行ったものは89件であった。

【特定空家等に対する措置実績】


■詳しくはこちら→ＰＤＦ「施行状況（2018年10月現在）」

太陽光発電の2019年度買取価格、50kW以上500kW未満は14円／kWhへ引き下げ

　太陽光発電の2019年度の買取価格は、１月９日に開催された経済産業省・調達価格等算定委員会で示され、50kW以上500kW未満の事業用発電については、2018年度の１kWhあたり18円から14円へと４円引き下げる方向が固まりました。

■10kW未満は、出力制御対応機器の設置義務無しが24円、有りが26円
　すでに、10kW未満の家庭用発電については出力制御対応機器の設置義務無しが24円、有りが26円に、うちエネファームなどとのダブル発電も無しが24円、有りが26円と同額に引き下げることになっています。
　いずれも、システム費用が年々安くなってきているためで、50kW以上500kW未満の場合、2018年度は１kWhあたり22.1万円でしたが、2019年度は18.2万円へと下降すると試算されています。

７年連続で７割以上が「最近不安を感じている」と回答

■女性が経験した被害、痴漢に次いで「ネット・SNSトラブル」が２位に
　「日本人の不安に関する意識調査」によれば、自然災害への不安が増加する一方、約６割が対策を実施していませんでした。また、同時に行った女性への調査では、経験した被害として最多の「痴漢」に次いで「ネット・SNSトラブル」が２位となったということです。

■調査結果の概要
　この意識調査は、セコムが2018年12月初旬に、20代以上の男女500人を対象に実施し、12月20日に公表しました。社会のあり方や世相が変化する中で、不安を引き起こす要素とその対策を調査するために、2012年より毎年行っています。 　調査結果の概要について、同社は次のように紹介しています。

• 2012年より７年連続で７割以上が「最近不安を感じている」と回答している。不安を感じる項目として、１位「老後の生活や年金」、２位「健康」は例年通り。一方、「地震」「台風・豪雨・洪水」「環境問題・異常気象」を不安要素として挙げる回答が増え、今後の災害増加を懸念する人も９割近く存在することが判明した。
• 災害対策については、３割以上が非常持ち出し袋や家具の転倒防止器具で災害に備えるなどの対策を実施しており、昨今の防災意識への高まりが読み取れた。しかし、依然として６割近くが対策を実施していないことが明らかになった。
• 同時に調査した、10代から30代の女性200人を対象とする「女性の『安全・安心』に関する意識調査」では、ネットやSNSのトラブルに関する設問を追加したことで、「痴漢」被害に次いで多いことが判明し、身近な犯罪の原因になっていることがわかった。

■主な調査結果

• 72.4％が「最近不安を感じている」と回答。年代別では、男性30代、女性20代の８割以上が、より不安を感じている結果が判明。
• 不安を感じていることは、１位「老後の生活や年金」（71.8％）、２位「健康」（67.4％）は昨年通り。３位「地震」（50.6％）や「台風・豪雨・洪水」（34％）、「環境問題・異常気象」（23.2％）など、自然災害への不安が昨年から増加。
• 約７割が不安解消のために対策を講じていないことが明らかに。一方、男女ともに20代の４割以上が不安への対策を講じていることが判明。
• 今後の治安悪化・犯罪増加、災害増加を懸念する人は８割以上と昨年より増加。特に災害増加の可能性については約９割が懸念。
• 「防犯対策をしていない」（70.8％）、「防災対策をしていない」（63.8％）と昨年より微減となるも、依然として６割以上が未対策のまま。
• 老後に対する不安が82.8％で、５年連続で８割を超える結果に。2014年の調査開始以来、最高値をマーク。
• 最近１年間で不安を感じたことは、１位「台風や暴風・豪雨・ゲリラ豪雨などによる土砂災害」（40.6％）、２位「地震・津波による被害」（39％）、３位「猛暑による熱中症や日射病」（30.4％）と、自然災害や異常気象に由来する回答が顕著に。
• 女性が巻き込まれる犯罪被害の不安と実際の被害経験は、ともに１位が「痴漢」（不安：51％、被害経験：24.5％）という結果が判明。実際の犯罪被害では「ネットでのトラブル、SNS悪用」が２位に。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「セコム・不安意識調査」

2019.1.15 賃貸経営ニュースダイジェスト

引っ越し会社顧客満足度ランキング、１位アート、２位サカイ、３位Akabou

　オリコンは１月4日、実際の利用者が評価した顧客満足度「2019年引っ越し会社のランキング・比較」を公表しました。調査対象とした30社中、１位はアート引越センターとなり、２位には昨年３位のサカイ引越センター、３位にはAkabou（赤帽）引越が10位から急浮上しました。

■利用者が重視するのは１位提案プラン、２位コストパフォーマンス、３位作業内容
　オリコン公表によれば、上位２社が安定した評価を得ている一方で、Akabouは「コストパフォーマンス」「作業内容」で他社に勝っているものの、「オプションサービス」「補償内容」の満足度が低く、低コストであると割り切って利用している利用者が多いことが想定されます。
　ヤマトホームコンビニエンスは、調査時点でサービスを休止しているため、ランキングから対象外となっています。
　７評価項目中で、利用者が特に重視したのは「提案プラン」（22.22%）、「コストパフォーマンス」（21.62%）、「作業内容」（17.42%）でした。

■調査概要
　この調査は2018年８月下旬から９月初旬に、過去５年以内に引っ越し会社を利用して引っ越しを行い、引っ越し会社選定に関与した全国の男女15,438人（18歳以上）に実施しました。対象とした引っ越し会社は、営業所・支店所在地が全国８エリア中４エリア以上、または関東・東海・近畿の内２エリア以上展開している事業者（法人での利用、大型荷物の搬送・搬入など、宅配便は除く）、計30社としました。
　評価は、営業スタッフの対応、提案プラン、現場スタッフの対応、作業内容、オプションサービス、補償内容、コストパフォーマンスの７項目で実施しました。

■調査結果
●顧客満足度ランキング
１位：アート引越センター→75.88点
２位：サカイ引越センター→75.69点
３位：Akabou（赤帽）引越→75.54点
４位：引越しは日通→75.44点
５位：ハトのマークの引越センター→74.92点
６位：0003のアーク引越センター→74.65点
７位：ハート引越センター→74.57点
８位：アリさんマークの引越社→74.43点
９位：引越のプロロ→74.04点
10位：ベスト引越サービス→73.57点）
11位：ファミリー引越センター→72.71点）
＊高評会社→規定人数の半数以上の回答があり、評価項目得点が60.00点以上の会社
・ＳＧムービング
・エイブル引越サービス

●引っ越し会社利用者が重視した項目
①提案プラン→22.22%
②コストパフォーマンス→21.62%
③作業内容→17.42%
④オプションサービス→12.02%
⑤営業スタッフの対応→10.94%
⑥現場スタッフの対応→9.57%
⑦補償内容→6.2%

●評価項目別上位３会社
①営業業スタッフの対応
　１位：アート引越センター、２位：Akabou（赤帽）引越、３位：引越しは日通
②提案プラン
　１位：Akabou（赤帽）引越、２位：引越のプロロ、３位：ハート引越センター
③現場スタッフの対応
　１位：Akabou（赤帽）引越、２位：アート引越センター、３位：サカイ引越センター
④作業内容
　１位：Akabou（赤帽）引越、２位：サカイ引越センター、３位：アート引越センター
⑤オプションサービス
　１位：アート引越センター、２位：サカイ引越センター、３位： 引越しは日通
⑥補償内容
　１位：サカイ引越センター、２位：アート引越センター、３位：引越しは日通
⑦コストパフォーマンス
　１位：Akabou（赤帽）引越、２位：引越のプロロ、３位：アート引越センター

全国版空き家・空き地バンク、公的不動産（ＰＲＥ）検索機能を追加

　国土交通省は１月７日、空き家などの情報を簡単に検索できる「全国版空き家・空き地バンク」に、廃校や職員宿舎等の公的不動産（ＰＲＥ）が検索できる機能を追加したと公表しました。全国に点在するＰＲＥの取り引きを円滑化するのが狙い。

■マッチングを向上させ取り引きを円滑化
　「全国版空き家・空き地バンク」は、公募で選定された２事業者（LIFULL、アットホーム）が昨年４月から運営しています。2018年12月時点で全国558自治体が参加し、延べ9,000件の情報を掲載（一部重複あり）。成約物件は1,300件を超えています。
　ＰＲＥは、厳しい財政事情により公的資金のみで公共施設を建設・維持管理・運営することが困難になっているうえ、人口減少の進展で公共施設の集約化・再編が求められていることから、年々増加。廃校や遊休状態にある職員宿舎、公有地などが全国に多数点在し、その活用が求められています。
　このため、マッチングの向上によるＰＲＥの有効活用に向け、全国版バンクの機能を拡充。全国に点在するＰＲＥを一覧できるよう検索・表示するとともに、特集ページを作成するなどして情報提供を充実させています。

●運営事業者が運営する公的不動産（ＰＲＥ）サイト
・LIFULLL：https://www.homes.co.jp/akiyabank/pres/all/
・アットホーム：https://www.akiya-athome.jp/contents/12

●国土交通省が管理している公的不動産（ＰＲＥ）ポータルサイト
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000102.html

国交省、日管協等に「保証債務での不当差別廃止」要請

　（公財）日本賃貸住宅管理協会（日管協）は2018年12月25日、国が進めている外国人材の受け入れ・共生と、これを受けて国土交通省から同日要請があった家賃保証債務における外国人への不当差別の廃止を踏まえ、会員各社に徹底するよう呼びかけました。

■日管協、外国人材の住宅確保に向け周知と指導徹底へ
　外国人材の受け入れに向けては、在留資格を新たに設ける「出入国管理及び難民認定法及び法務省設置法の一部を改正する法律」が2018年12月14日に公布され、2019年４月１日から施行されることになっています。
　また、外国人材を適正に受け入れ、共生社会の実現を図ることで、日本人と外国人が安心して安全に暮らせる社会を実現する狙いから、2018年12月25日に開催した「外国人材の受け入れ・共生に関する関係閣僚会議」で、「外国人材の受け入れ・共生のための総合的な対応策」が決定されました。
　「総合的な対応策」では、共生社会の実現に向けた「住宅確保のための環境整備・支援」として、「賃貸人・仲介事業者向け実務対応マニュアル」や「外国語版の賃貸住宅標準契約書等の普及」（８言語対応）、また「外国人を含む住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録・住宅情報提供・居住支援等の促進」が盛り込まれています。
　こうした動きを受けて、国土交通省は2018年12月25日付けで、日管協と家賃債務保証事業者協議会に「外国人材の受け入れ・共生に係る家賃債務保証」について要請。家賃保証サービスの利用にあたっては外国人ということを理由として不当な差別が行われないよう、周知徹底と継続的指導を求めました。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「外国人材の受け入れ・共生に係る家賃債務保証について」

消費税引き上げ需要平準化に向け「次世代住宅ポイント制度」

　今年10月の消費税率引き上げに備え、引き上げ前・後の需要変動を平準化する狙いから、税率10％で一定の性能を有する住宅を新築したりリフォームすると、さまざまな商品などと交換できるポイントを提供する「次世代住宅ポイント制度」が設けられます。2019年度当初予算の成立を受けてスタートし、ポイントの発行申請は６月以降から始まる予定。ただし、新築は貸家は対象外となります。

■対象は一定の性能を有する住宅の新築・リフォーム
　対象となる注文住宅（持家）・リフォームは、契約が「2019年４月～2020年３月請負契約・着工をしたもの」、分譲住宅は「閣議決定日～2020年３月に請負契約・着工し、かつ売買契約を締結したもの」「閣議決定日までに完成済みの新築住宅で、閣議決定日～2020年３月に売買契約を締結したもの」。また、いずれの住宅でも「2019年10月以降に引渡しをしたもの」
　新築住宅の発行ポイント数は１戸あたりの上限が35万ポイントで、次のいずれかに適合するときは30万ポイントが付与されます。

①エコ住宅（断熱等級４または一次エネ等級４を満たす住宅）
②長持ち住宅（劣化対策等級３、かつ維持管理対策等級２等を満たす住宅）
③耐震住宅（耐震等級２を満たす住宅または免震建築物）
④バリアフリー住宅（高齢者等配慮対策等級３を満たす住宅）

　一方、リフォームのポイント数は、上限が30万ポイント。若者・子育て世帯によるリフォームや一定の既存住宅の購入に伴うリフォームの場合は上限が引き上げられます。 対象となるリフォームは、次の通り。

①窓・ドアの断熱改修
②外壁、屋根・天井または床の断熱改修
③エコ住宅設備の設置
④耐震改修
⑤バリアフリー改修
⑥家事負担軽減に資する設備の設置
⑦若者・子育て世帯による既存住宅の購入に伴う一定規模以上のリフォーム工事等

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「次世代住宅ポイントの概要」

若者の賃貸選び、７割がインターネットで

　20代、30代の7割以上が「賃貸はインターネットで探す」と回答。そして、検索サイトに求めるのは「見やすさ」「物件数」「写真の多さ」…賃貸物件を探すときの手段・条件・ニーズなどを調査したところ、「いかに、よりわかりやすく、かつ多くの最新情報を伝えることができるか」が、サイト運営の今後の課題であることがはっきりしてきたということです。

■ポイントは、いかに“よりわかりやく、より多く”提供できるか
　この調査（賃貸物件を選ぶ際の条件に関する意識調査は）は2018年11月下旬、日本情報クリエイトが全国の20～30代の男女1,197人を対象に、インターネットを利用して実施しました。

●情報収集はどのようにやっているか
　「ネットを利用して探す」が７割を超え、直接「店舗に行って探す」は２割弱にとどまった。ネットに対応していない不動産屋は淘汰されてしまうことも考えられる。




●ユーザーが情報収集をする際のニーズ
　自分に合った条件の物件を、短時間で、たくさん確認したいというニーズが強い。このため、サイトの「見やすさ」が４割近くを占め、次いで「物件数」、「写真の多さ」と続きく。




●ネットに対応していない不動産屋のイメージ
　ネットに対応していない不動産屋には、「対応に時間がかかりそう」（３割）、ほか「物件数が少なそう」、「紹介される物件が古そう」が各２割以上あるなど、あまり良くないアナログなイメージを持っている。




●まとめ
　ネット普及で、お部屋探しの選択肢は格段に上がった。それにより、消費者はより魅力的で、より多くの情報のある“ユーザビリティが高いサイト”に集まる。このため、ホームページやポータルサイトがなければユーザーのニーズに応えられず、ユーザーの選択肢から外れてしまう可能性が高まる。

2019.1.7
賃貸経営ニュースダイジェスト

ＵＲ都市機構、「ストック活用・再生ビジョン」を策定

　ＵＲ都市機構はこの10年間にわたって進めてきた「ＵＲ賃貸住宅ストック再生・再編方針」が終期を迎えたことを受け、2018年12月26日、2019年度から2033年度までの15年間にわたる「ＵＲ賃貸住宅ストック活用・再生ビジョン」を策定し、「多様な世代が安心して住み続けられる環境整備」「持続可能で活力ある地域・まちづくりの推進」「賃貸住宅ストックの価値向上」の３視点から多様な活用を図っていく構想を打ち出しました。

■環境・まちづくり・価値向上の３視点から多様な活用を目指す
　安心して住み続けられる環境整備では、①地域の医療福祉施設等を充実させ、幅広い世代や多様な世帯が安心して健やかに暮らせる住環境づくり、②人々の交流を育む環境づくりによる豊かなコミュニティのある地域（ミクストコミュニティ）の実現、③生活支援サービスの充実・テレワークへの対応等による多様なライフスタイルに対応した住環境づくりを推進。
　持続可能で活力ある地域・まちづくりでは、①団地の役割・機能を多様化させ地域に開かれた団地へ再生、②人々のふれあいや緑を大切にして、安全・安心・快適なまちづくり、③地方公共団体等と連携したコンパクトシティの推進や市街地の再整備による持続可能な都市を目指します。
　また、賃貸住宅ストックの価値向上に向けては、①多様化するニーズに対応し地域の価値向上にも寄与する魅力ある住宅を供給する、②適切に管理するとともにサービスの維持・向上を図り、安全・安心・快適な住宅を供給する、③世帯属性に左右されず幅広い世代や多様な世帯が入居しやすい住宅を提供する、としています。

【多様な活用イメージ】



■団地ごとに３類型化、急がれるバリア化
　これらを踏まえた団地別方針では、「ストック活用」（25万戸）、「ストック再生」（45万戸）、「土地所有者等への譲渡・返却」（２万戸）の３類型に分類し、うちストック再生類型団地については建て替え、集約、用途転換、改善を進めていく方針です。
　ＵＲ都市機構の賃貸住宅では、2015年時点で、高齢人口が34.8％（全国平均26.6％）、年少人口が8.6％（同12.6％）と、高齢化が高進しています。こうした中で、全体の約７割を占める約47万戸（1979年以前管理開始）は40年を経過しますが、バリアフリー化率は43.9％と、それ以降に管理を開始した約25万戸の67.0％比べ、入居者の年齢構成やライフスタイルの変化への対応が大きな課題となっています。

【ストック状況とバリアフリー化】

2019年度制改正大綱、与党案決まる

■小規模宅地等特例、特定事業用宅地から相続３年以内の“飛び込み取得”除外
　2019年度税制改正大綱が2018年12月14日、与党（自民・公明）から発表されました。今後国会審議のうえ、３月下旬までに成立・公布し、４月１日から施行されることになります。
　2019年度改正のポイントは「個人事業者の事業用資産に係る相続税納税猶予の創設（被相続人が不動産貸付業の場合は除外）や「住宅ローン控除の適用期間延長」「特定事業用宅地への小規模宅地等の評価減の制限」など。ほか「消費税率のアップ」（10月予定、８％→10%）と、その「軽減税率の適用」が注目されます。
　「小規模宅地等特例は、特定事業用宅地から相続開始３年以内の“飛び込み取得”宅地等が除外されます。
　改正が予定されている主なものは次の通りとなっています。

●個人所得課税
○住宅ローン控除の特例の創設
　消費税率が2019年10月に８％から10％に上がることを受け、住宅ローン控除の期間が延長されます。住宅ローン控除は、所得税額から年末のローン残高の１％（限度額あり）を居住開始年から10年間控除できる制度。今回の改正で、2019年10月1日から2020年12月31日までに購入し、住み始めたときは控除期間が３年延長され、13年間にわたって控除できます。

○空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例の要件見直し
　空き家を譲渡したときに所得税を軽減する「空き家対策税制」は、相続開始の直前において被相続人の居住用に供されていた家屋が対象でしたが、使い勝手を考慮し、要介護認定等を受け、かつ相続の開始の直前まで老人ホーム等に入居をしていたときなどは、要件を満たすとみなす特例ができます。

○NISA（少額上場株式等の配当・譲渡所得等の非課税措置）

• NISA口座を開設している居住者が、一時的に出国して非居住者になる場合、出国
• 帰国時に「継続適用届出書」・「帰国届出書」を提出すれば、５年間は居住者とみなされます。
• また、NISA口座を開設できる年齢要件が20歳から18歳以上に引き下げられました。

○ふるさと納税の見直し
　ふるさと納税の対象は、「礼品の返礼割合を３割以下とし、地場産品とすること」など一定の要件を満たし、総務大臣が指定する都道府県等のみとなりました。

○未婚の親に対する個人住民税の非課税措置
　児童扶養手当の支給を受けている児童の父か母のうち、未婚か配偶者の生死が明らかでない者は、個人住民税が非課税になります。（年間合計所得が135万円を超える場合を除く）。2021年度分以後（課税は2022年）の個人住民税から適用されます。

●資産課税（相続税、贈与税関係）
○個人事業者の事業承継税制の創設
　非上場会社のオーナー社長から後継者へ自社株式を承継したとき、一定の要件を満たせば対象株式の相続税の一部納税（贈与税は全部）を猶予できる制度がありますが、個人事業者にも創設されます。被相続人が不動産貸付業であるときは除かれます。対象となる特定事業用資産は、被相続人の事業に利用されていた土地（400㎡まで）、建物（床面積800㎡まで）、建物以外の減価償却資産で青色申告書に添付される貸借対照表に計上されているもの。

○特定事業用宅地等に係る小規模宅地等特例の見直し
　80％評価減できる「小規模宅地の特例」における「特定事業用宅地等」から、「相続開始３年以内に事業の用に供された宅地等
が除外されます。“飛び込み取得”による不適正な利用を防ぐためと見られます。

○教育資金の一括贈与非課税措置の見直し
　祖父母などから教育資金の贈与を受けた場合に、1,500万円までに相当する部分の贈与税が非課税となる「教育資金の一括贈与非課税制度」の期限が２年延長されます。

●法人課税
○中小企業投資促進税制の適用期限の延長
　中小企業者等が機械等を取得した場合に適用できる法人税額の控除が２年延長されます。 ○特定中小企業者等が経営改善設備を取得した場合の特別償却または税額控除の延長
　特定中小企業者等（中小企業等協同組合、出資組合である商工組合や商店街振興組合）が特定経営力向上設備等を取得した場合の特別償却や税額控除制度の適用期限が２年延長されます。

○新・中小企業経営強化税制の創設
　青色申告書を提出する中小企業者等のうち、事業継続力強化計画または連携事業継続力強化計画の認定を受けたものが、2021年3月31日までの間に特定事業継続力強化設備等を取得して事業に供したときは、取得価額の20％が特別償却できます。

○仮想通貨の評価方法の措置
　法人が保有する仮想通貨の評価方法が定められました。要件は、①活発な市場が存在する仮想通貨については時価評価により評価損益を計上する、②仮想通貨を譲渡した場合の譲渡損益は、譲渡の契約をした日の属する事業年度に計上する、など。

国交省・ハザードマップポータルサイト、土地の成り立ちの確認も可能に

　国土交通省は12月18日、身のまわりの土地の成り立ちが同省・ハザードマップポータルサイトの「重ねるハザードマップ」で確認できるようにリニューアルしました。
　たとえば、浸食によって削られ周囲より高い「台地・段丘」では、河川氾濫のリスクはほとんどありませんが、河川との高低差が小さい土地は注意が必要です。また、河川によって形成された「谷底平野」は、大量の雨が集中して降ると河川氾濫に注意が必要です。
　今回のリニューアルで、こうした土地の成り立ちが地形分類図（土地分類基本調査の5万分1地形分類図）上で、簡単に確認できるようになりました。
　ほか、都道府県が管理する中小河川について、航空レーザ測量による三次元地形データや地形分類図等を活用した水害リスク情報を作成・公表する際に、留意すべき事項等を整理した手引きも公開しました。

■詳しくはこちら→ＰＤＦ「身のまわりの自然災害リスクを確認し・備えを」

2019年日本経済＜ワンポイント予測＞

　アメリカ第一主義を掲げるトランプ政権と中国との貿易戦争、イギリスのＥＵ離脱交渉、そのＥＵの旗手メルケル独首相の党首辞任表明など、国際情勢が大きく揺れ動く中、わが国の2018年は「災」の１年でしたが、実感薄い景気拡大は、その長さが「いざなぎ」を超え、戦後最長と並びました。
　さて、2019年の日本経済はどのような展開になるのでしょうか。２つの見方を紹介します。

●成長率は2018年度0.9%, 2019年度0.7%（富士通総研、2018年11月14日）

• 今後の日本経済は、世界経済の回復ペース鈍化の影響は受けるが、消費や設備投資など内需は底堅く推移し、拡大が続いていくというのがメインシナリオである。消費税率引き上げ後も景気は腰折れしないと考えられる。その場合、労働需給のさらなる逼迫を受け、賃金は緩やかに上昇していき、消費者物価もまた緩やかに上昇していくと予想される。
• 実質GDP成長率は、2018年度0.9%、2019年度0.7%になると見込まれる。消費者物価（除く生鮮食品）上昇率は、2018年度0.9%, 2019年度1.4%（消費税率引き上げの影響を除くベースでは0.9%）になると見込まれる。
• しかし、リスクシナリオとしては、米中貿易戦争の激化が企業マインドに悪影響を与え、設備投資が萎縮することなどが考えられる。貿易戦争が日本経済に与える直接的な影響としては、関税引き上げで中国の対米輸出が減少すると、日本から中国に部品·資本財を輸出しているという、サプライチェーンの関係性から悪影響を受けることになる。
• こうした直接的な影響は、生産拠点を中国から移管することなどによっても対応できるが、より影響が大きいと考えられるのは、企業マインド面からの悪影響である。貿易戦争の今後の動きを注視していく必要がある。

●堅調な内需が下支えも、輸出減速から景気回復テンポは鈍化（みずほ総合研究所、2018年12月10日）

• 自然災害の影響は既に収束に向かっている。今後は良好な雇用環境を背景に個人消費が底堅く推移するほか、省力化需要などから設備投資も堅調な推移を見込む。ただし、中国経済の減速やIT需要のピークアウトから、輸出は伸び悩み、景気回復のテンポは鈍化する見通し
• 2018年11月時点の予測と比べると、7～9月期のGDP速報を反映して、設備投資を中心に2018年度を下方修正。2018年度成長率は＋0.7％（11月予測：＋1.0％）、2019年度は＋0.7％と予想（11月予測：＋0.8％）。
• リスクとして、貿易摩擦の激化に伴う不確実性の高まりが、設備投資を更に下押しする懸念あり。また、米国が自動車への追加関税を強行した場合には影響大。
• エネルギー価格の上昇一服などを受け、物価の伸びは徐々に鈍化。2019年度後半からは、幼児教育無償化も物価の押し下げ圧力に。

＊2018年度の日本経済は前年度比＋0.7％と、11月時点の予測値（同＋1.0％）から下方修正。
　今般GDP２次速報における設備投資の下振れを反映した格好。
＊2019年度は＋0.7％（11月予測：＋0.8％）。成長率のゲタの低下により、小幅に下方修正。
　エネルギー価格の上昇一服などにより、物価の伸びは徐々に鈍化する見通し。

■2019年住宅・賃貸市場＜ワンポイント予測＞
　わが国の総人口は1億2,693万人（総務省、2016年10月推計）で、６年連続で減少し、減少幅は年々拡大しています。2015年に5,333万あった世帯数も、2023年をピークに減少に転じます（社人研、2018年推計）。こうした中、新設住宅着工は横ばい基調で推移し、うち貸家では低金利政策、相続対策で2017年まで“実需なきバブル”が続きました。
　賃貸市場の今後は、低所得者など住宅弱者への賃貸入居支援、５年間で最大34万人ともされる外国人労働者の受け入れ拡大、2020年東京オリンピック・パラリンピックなどで需要増が見込まれる一方、生産緑地2022年問題による都市近郊宅地での供給拡大や、2019年10月に予定されている消費税増税（現行８→10％）による賃貸住宅の収益悪化が想定されます。
　2019年賃貸市場はどのような展開になるのでしょうか。


●2019年度住宅着工予測（矢野経済研究所、2018年12月７日）
【新設住宅着工予測】2018年度見込みに対し、98.4％の94.8万戸を予測



●2019年首都圏賃貸住宅市場の見通し（タス、2018年11月30日）

• 東京都　悪化基調で推移
  　世帯数の増加数が過去１年と同程度、着工数が過去１年の90％程度と仮定すると、2019年の東京23区の需給ギャップは、緩やかに拡大すると考えられ、これにともない東京23区の空室率TVI（タス空室インデックス＊）も2019年は悪化基調で推移すると考えられる。東京市部の需給ギャップは、引き続き拡大傾向で推移すると考えられ、これにともない東京市部の空室率TVIも2019年は悪化傾向で推移すると考えられる。
• 神奈川県　前半は悪化、後半は横ばい傾向 　需給ギャップは、前半は拡大が継続するが、着工数の減少が継続すると後半は拡大幅が徐々に縮小し横ばいとなると考えられる。これにともない空室率TVIも2019年の前半は悪化傾向、後半は横ばい傾向で推移すると考えられる。
• 埼玉県　悪化傾向、2020年度以降に改善へ 　需給ギャップは、前半は拡大傾向が続き、後半は縮小に転じると考えられる。埼玉県の空室率TVIは需給ギャップに対し半年程度遅延して動いているので、空室率TVIは、2019年は悪化傾向で推移し、2020年以降改善傾向に転じると考えられる。
• 千葉県　緩やかな悪化傾向で推移 　需給ギャップは、拡大傾向で推移すると考えられ、これにともない空室率TVIも2019年は緩やかな悪化傾向で推移すると考えられる。

＊空室率TVI：タスが開発した賃貸住宅の空室の指標。
　民間住宅情報会社に公開された情報を空室のサンプリング、募集建物の総戸数をストックのサンプ
　リングとして下式で算出。
　TVI＝空室のサンプリング÷ストックのサンプリング（＝Σ募集戸数÷Σ募集建物の総戸数）