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2019.2.1
賃貸経営ニュースダイジェスト

国民生活センター、「暮らしのレスキューサービス」でのトラブルにご注意を

 (独)国民生活センターでは、水漏れ修理、解錠などの「暮らしのレスキューサービス」に関するトラブルが増えているので、広告の表示や電話で説明された料金を鵜呑(うの)みにしないよう注意を喚起しています(2018年12月20日公表、2019年1月10日更新)。

■「暮らしのレスキューサービス」は助かるが…
 トイレや水漏れ、鍵の修理、また害虫の駆除など、日常生活でのトラブルに事業者が対処してくれる、いわゆる「暮らしのレスキューサービス」は、専門的な技術や知識がない消費者にはたいへんありがたいものです。しかし一方で、全国の消費生活センターなどには、料金や作業内容等で事業者とトラブルになったという相談が増えつつあります。

PIO-NETにおける暮らしのレスキューサービスに関する相談件数の推移

※1 2017年度同期件数(2017年11月30日までのPIO-NET登録分は1,583件)
※2 2018年度は4月~11月の相談件数



■相談事例の問題点
 たとえば、「“見積もり無料”の広告を見て蛇口の水漏れを確認してもらったら、見積もりにかかった費用を請求された」「ネズミ駆除を事業者に依頼したが、完全に駆除できていなかった」「コウモリ駆除の見積もりを依頼したが、契約を断れない状況にされ作業内容もずさんだった」、また、「鍵開けを依頼し、料金が高額だったため作業を断ったらキャンセル料を請求された」などといった相談が寄せられています。
 つまり、「見積もり無料のはずが、見積もりにかかる費用を請求される場合がある」「見積もりのつもりで事業者を呼んでも、その場で高額な契約をするよう急がされる」「作業内容が不十分な場合がある」「解約時にキャンセル料を請求されたり、事業者がクーリング・オフに応じない場合がある」などの問題が起きているのです。

■消費者へのアドバイス
 こうした相談を受け、国民生活センターでは「広告や電話説明での料金を鵜呑みしない」「複数社から見積もりを取り、十分検討する」など、次のように対応するようアドバイスをしています。

  • 広告の表示や電話で説明された料金を鵜呑(うの)みにしないようにする
  • 契約する場合は複数社から見積もりを取り、サービス内容や料金を十分に検討する。
  • 緊急を要するトラブルの発生に備え、事前に情報を収集する。
  • 料金やサービス内容に納得できない場合は、きっぱりと契約を断る。
  • トラブルになったときには消費生活センターなどに相談する(消費者ホットライン「188番」<いやや!>)。

CBRE、「不動産マーケットアウトルック2019」を発表

 CBRE(日本本社)は1月10日、オフィスマーケット、物流施設マーケット、リテール(路面店舗)マーケット、不動産投資マーケットについて、2018年を振り返るとともに、2019年以降の見通しをまとめた特別レポート「不動産マーケットアウトルック2019」を発表しました。各セクターともテナント需要は堅調。投資意欲は引き続き旺盛も、投資金額は伸び悩むと見ています。

■テナント需要は堅調、投資意欲は旺盛も投資金額は伸び悩むか
●オフィスマーケット:賃料は東京で調整局面が近づき、地方都市では上昇が続く
【賃料予測】東京グレードAオフィスの賃料は2020年末までに2.7%下落する見込み

  • 東京では2019年から2020年の2年間で、50万坪の新規供給が予定されている。景気の減速も受けて需給は緩和、2019年後半にも賃料は下落し始めると見られる。
  • 一方、地方都市では新規供給は限定的であり、賃料は当面上昇が続くと予想される。
  • 東京オールグレード空室率は2018年第3四半期時点の0.9%から、2020年末までに2.0%まで上昇すると予想される。そのため、賃料は値下げ圧力が徐々に強まり、2020年末まででおよそ1.4%、大量供給が続くグレードAでは2.7%の下落が予想される。
  • 一方、地方都市では新規供給は限定的。新規開設や、建て替えに伴う移転ニーズにより空室率は低水準で推移し、当面、賃料上昇が続くと予想される。


●物流施設マーケット:供給過剰の懸念は薄らぐ
【賃料予測】:首都圏の大型マルチテナント型施設は2020年末までの2年間で2.2%上昇か

  • 首都圏の新規供給は、2018年、2019年と2年連続で過去最高を更新し、2年間で108万坪に達する。しかし、eコマースを中心とした物流量の増大や、倉庫内作業の自動化ニーズなどを背景として、先進的な大型物流施設への需要は旺盛。
  • 首都圏では2020年までの新規需要は年平均で45万坪が想定され、大量供給による空室率の上昇は限定的となる見込み。まとまった面積を確保するために、竣工前の物件を物色する傾向が強まり、立地や設備仕様が優れた物件のリーシングペースは加速していく。


 近畿圏、中部圏いずれにおいても、高水準の供給は続くものの、需給バランスが大きく崩れることはなさそう。

●リテールマーケット(略)

●不動産投資マーケット:投資意欲は引き続き旺盛も、2019年投資総額は前年と同水準か

  • 投資意欲は依然として旺盛も、不動産価格の上昇を背景に投資家およびレンダーは慎重姿勢を強めると考えられる。2019年の投資総額は3.2兆円と、2018年の見込み総額(約3.1兆円)とほぼ同水準にとどまると予想される。
  • 低金利環境が続く中、日本は他国に比較して高いスプレッドが確保できるため、海外投資家にとっても引き続き魅力的な投資マーケットといえる。投資家の投資意欲も依然として旺盛なため、賃料にさらなる上昇余地のある地方オフィス物件への関心もさらに高まろう。
  • ただし、サイクル終盤に近いと考えられる状況では、レンダーと同様に投資家も価格上昇に対して慎重姿勢をより強める可能性がある。長期運用を目的とし、キャピタルゲインよりもインカムゲインを重視する投資家がマーケットを牽引すると考えられる。


空家等対策計画の策定、約半数の848団体が策定済み

 国土交通省は2018年12月25日、全国市区町村の空き家対策への取り組み状況について、「法施行後約3年で、約半数(49%、848団体、10月1日時点)で空家等対策計画の策定を終えている」と公表しました。2018年度末には6割を超える1,122団体が策定する見込み。

■調査結果のポイント
●空家等対策計画(空家法第6条)の策定状況

  • 2018年10月1日現在、全市区町村の約半数(49%)で策定されており、2018年度末には6割を超える見込みである。
  • 都道府県別にみると、2017年度末時点で策定率100%となっている高知県のほか、富山県、広島県の順に策定済み市町村の割合が高くなっている。また、2018年度末には、愛媛県、大分県でも全市町村が策定する見込みである。


●特定空家等に対する措置(同法第14条)実績

  • 周辺の生活環境等に悪影響を及ぼす「特定空家等」に対し、2018年10月1日までに市区町村長が助言・指導を行った13,084件のうち、勧告を行ったものは708件、命令を行ったものは88件、代執行を行ったものは29件であった。
  • また、略式代執行を行ったものは89件であった。


【特定空家等に対する措置実績】


■詳しくはこちら→PDF「施行状況(2018年10月現在)」


太陽光発電の2019年度買取価格、50kW以上500kW未満は14円/kWhへ引き下げ

 太陽光発電の2019年度の買取価格は、1月9日に開催された経済産業省・調達価格等算定委員会で示され、50kW以上500kW未満の事業用発電については、2018年度の1kWhあたり18円から14円へと4円引き下げる方向が固まりました。

■10kW未満は、出力制御対応機器の設置義務無しが24円、有りが26円
 すでに、10kW未満の家庭用発電については出力制御対応機器の設置義務無しが24円、有りが26円に、うちエネファームなどとのダブル発電も無しが24円、有りが26円と同額に引き下げることになっています。
 いずれも、システム費用が年々安くなってきているためで、50kW以上500kW未満の場合、2018年度は1kWhあたり22.1万円でしたが、2019年度は18.2万円へと下降すると試算されています。




7年連続で7割以上が「最近不安を感じている」と回答

■女性が経験した被害、痴漢に次いで「ネット・SNSトラブル」が2位に
 「日本人の不安に関する意識調査」によれば、自然災害への不安が増加する一方、約6割が対策を実施していませんでした。また、同時に行った女性への調査では、経験した被害として最多の「痴漢」に次いで「ネット・SNSトラブル」が2位となったということです。

■調査結果の概要
 この意識調査は、セコムが2018年12月初旬に、20代以上の男女500人を対象に実施し、12月20日に公表しました。社会のあり方や世相が変化する中で、不安を引き起こす要素とその対策を調査するために、2012年より毎年行っています。  調査結果の概要について、同社は次のように紹介しています。

  • 2012年より7年連続で7割以上が「最近不安を感じている」と回答している。不安を感じる項目として、1位「老後の生活や年金」、2位「健康」は例年通り。一方、「地震」「台風・豪雨・洪水」「環境問題・異常気象」を不安要素として挙げる回答が増え、今後の災害増加を懸念する人も9割近く存在することが判明した。
  • 災害対策については、3割以上が非常持ち出し袋や家具の転倒防止器具で災害に備えるなどの対策を実施しており、昨今の防災意識への高まりが読み取れた。しかし、依然として6割近くが対策を実施していないことが明らかになった。
  • 同時に調査した、10代から30代の女性200人を対象とする「女性の『安全・安心』に関する意識調査」では、ネットやSNSのトラブルに関する設問を追加したことで、「痴漢」被害に次いで多いことが判明し、身近な犯罪の原因になっていることがわかった。


■主な調査結果

  • 72.4%が「最近不安を感じている」と回答。年代別では、男性30代、女性20代の8割以上が、より不安を感じている結果が判明。
  • 不安を感じていることは、1位「老後の生活や年金」(71.8%)、2位「健康」(67.4%)は昨年通り。3位「地震」(50.6%)や「台風・豪雨・洪水」(34%)、「環境問題・異常気象」(23.2%)など、自然災害への不安が昨年から増加。
  • 約7割が不安解消のために対策を講じていないことが明らかに。一方、男女ともに20代の4割以上が不安への対策を講じていることが判明。
  • 今後の治安悪化・犯罪増加、災害増加を懸念する人は8割以上と昨年より増加。特に災害増加の可能性については約9割が懸念。
  • 「防犯対策をしていない」(70.8%)、「防災対策をしていない」(63.8%)と昨年より微減となるも、依然として6割以上が未対策のまま。
  • 老後に対する不安が82.8%で、5年連続で8割を超える結果に。2014年の調査開始以来、最高値をマーク。
  • 最近1年間で不安を感じたことは、1位「台風や暴風・豪雨・ゲリラ豪雨などによる土砂災害」(40.6%)、2位「地震・津波による被害」(39%)、3位「猛暑による熱中症や日射病」(30.4%)と、自然災害や異常気象に由来する回答が顕著に。
  • 女性が巻き込まれる犯罪被害の不安と実際の被害経験は、ともに1位が「痴漢」(不安:51%、被害経験:24.5%)という結果が判明。実際の犯罪被害では「ネットでのトラブル、SNS悪用」が2位に。


■詳しくはこちら→PDF「セコム・不安意識調査」

2019.1.15 賃貸経営ニュースダイジェスト

引っ越し会社顧客満足度ランキング、1位アート、2位サカイ、3位Akabou

 オリコンは1月4日、実際の利用者が評価した顧客満足度「2019年引っ越し会社のランキング・比較」を公表しました。調査対象とした30社中、1位はアート引越センターとなり、2位には昨年3位のサカイ引越センター、3位にはAkabou(赤帽)引越が10位から急浮上しました。

■利用者が重視するのは1位提案プラン、2位コストパフォーマンス、3位作業内容
 オリコン公表によれば、上位2社が安定した評価を得ている一方で、Akabouは「コストパフォーマンス」「作業内容」で他社に勝っているものの、「オプションサービス」「補償内容」の満足度が低く、低コストであると割り切って利用している利用者が多いことが想定されます。
 ヤマトホームコンビニエンスは、調査時点でサービスを休止しているため、ランキングから対象外となっています。
 7評価項目中で、利用者が特に重視したのは「提案プラン」(22.22%)、「コストパフォーマンス」(21.62%)、「作業内容」(17.42%)でした。

■調査概要
 この調査は2018年8月下旬から9月初旬に、過去5年以内に引っ越し会社を利用して引っ越しを行い、引っ越し会社選定に関与した全国の男女15,438人(18歳以上)に実施しました。対象とした引っ越し会社は、営業所・支店所在地が全国8エリア中4エリア以上、または関東・東海・近畿の内2エリア以上展開している事業者(法人での利用、大型荷物の搬送・搬入など、宅配便は除く)、計30社としました。
 評価は、営業スタッフの対応、提案プラン、現場スタッフの対応、作業内容、オプションサービス、補償内容、コストパフォーマンスの7項目で実施しました。

■調査結果
●顧客満足度ランキング
1位:アート引越センター→75.88点
2位:サカイ引越センター→75.69点
3位:Akabou(赤帽)引越→75.54点
4位:引越しは日通→75.44点
5位:ハトのマークの引越センター→74.92点
6位:0003のアーク引越センター→74.65点
7位:ハート引越センター→74.57点
8位:アリさんマークの引越社→74.43点
9位:引越のプロロ→74.04点
10位:ベスト引越サービス→73.57点)
11位:ファミリー引越センター→72.71点)
*高評会社→規定人数の半数以上の回答があり、評価項目得点が60.00点以上の会社
・SGムービング
・エイブル引越サービス

●引っ越し会社利用者が重視した項目
①提案プラン→22.22%
②コストパフォーマンス→21.62%
③作業内容→17.42%
④オプションサービス→12.02%
⑤営業スタッフの対応→10.94%
⑥現場スタッフの対応→9.57%
⑦補償内容→6.2%

●評価項目別上位3会社
①営業業スタッフの対応
 1位:アート引越センター、2位:Akabou(赤帽)引越、3位:引越しは日通
②提案プラン
 1位:Akabou(赤帽)引越、2位:引越のプロロ、3位:ハート引越センター
③現場スタッフの対応
 1位:Akabou(赤帽)引越、2位:アート引越センター、3位:サカイ引越センター
④作業内容
 1位:Akabou(赤帽)引越、2位:サカイ引越センター、3位:アート引越センター
⑤オプションサービス
 1位:アート引越センター、2位:サカイ引越センター、3位: 引越しは日通
⑥補償内容
 1位:サカイ引越センター、2位:アート引越センター、3位:引越しは日通
⑦コストパフォーマンス
 1位:Akabou(赤帽)引越、2位:引越のプロロ、3位:アート引越センター

全国版空き家・空き地バンク、公的不動産(PRE)検索機能を追加

 国土交通省は1月7日、空き家などの情報を簡単に検索できる「全国版空き家・空き地バンク」に、廃校や職員宿舎等の公的不動産(PRE)が検索できる機能を追加したと公表しました。全国に点在するPREの取り引きを円滑化するのが狙い。

■マッチングを向上させ取り引きを円滑化
 「全国版空き家・空き地バンク」は、公募で選定された2事業者(LIFULL、アットホーム)が昨年4月から運営しています。2018年12月時点で全国558自治体が参加し、延べ9,000件の情報を掲載(一部重複あり)。成約物件は1,300件を超えています。
 PREは、厳しい財政事情により公的資金のみで公共施設を建設・維持管理・運営することが困難になっているうえ、人口減少の進展で公共施設の集約化・再編が求められていることから、年々増加。廃校や遊休状態にある職員宿舎、公有地などが全国に多数点在し、その活用が求められています。
 このため、マッチングの向上によるPREの有効活用に向け、全国版バンクの機能を拡充。全国に点在するPREを一覧できるよう検索・表示するとともに、特集ページを作成するなどして情報提供を充実させています。

●運営事業者が運営する公的不動産(PRE)サイト
・LIFULLL:https://www.homes.co.jp/akiyabank/pres/all/
・アットホーム:https://www.akiya-athome.jp/contents/12

●国土交通省が管理している公的不動産(PRE)ポータルサイト
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000102.html

国交省、日管協等に「保証債務での不当差別廃止」要請

 (公財)日本賃貸住宅管理協会(日管協)は2018年12月25日、国が進めている外国人材の受け入れ・共生と、これを受けて国土交通省から同日要請があった家賃保証債務における外国人への不当差別の廃止を踏まえ、会員各社に徹底するよう呼びかけました。

■日管協、外国人材の住宅確保に向け周知と指導徹底へ
 外国人材の受け入れに向けては、在留資格を新たに設ける「出入国管理及び難民認定法及び法務省設置法の一部を改正する法律」が2018年12月14日に公布され、2019年4月1日から施行されることになっています。
 また、外国人材を適正に受け入れ、共生社会の実現を図ることで、日本人と外国人が安心して安全に暮らせる社会を実現する狙いから、2018年12月25日に開催した「外国人材の受け入れ・共生に関する関係閣僚会議」で、「外国人材の受け入れ・共生のための総合的な対応策」が決定されました。
 「総合的な対応策」では、共生社会の実現に向けた「住宅確保のための環境整備・支援」として、「賃貸人・仲介事業者向け実務対応マニュアル」や「外国語版の賃貸住宅標準契約書等の普及」(8言語対応)、また「外国人を含む住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録・住宅情報提供・居住支援等の促進」が盛り込まれています。
 こうした動きを受けて、国土交通省は2018年12月25日付けで、日管協と家賃債務保証事業者協議会に「外国人材の受け入れ・共生に係る家賃債務保証」について要請。家賃保証サービスの利用にあたっては外国人ということを理由として不当な差別が行われないよう、周知徹底と継続的指導を求めました。

■詳しくはこちら→PDF「外国人材の受け入れ・共生に係る家賃債務保証について」

消費税引き上げ需要平準化に向け「次世代住宅ポイント制度」

 今年10月の消費税率引き上げに備え、引き上げ前・後の需要変動を平準化する狙いから、税率10%で一定の性能を有する住宅を新築したりリフォームすると、さまざまな商品などと交換できるポイントを提供する「次世代住宅ポイント制度」が設けられます。2019年度当初予算の成立を受けてスタートし、ポイントの発行申請は6月以降から始まる予定。ただし、新築、リフォームとも、貸家は対象外となります。

■対象は一定の性能を有する住宅の新築・リフォーム(貸家除く)
 対象となる注文住宅(持家)・リフォームは、契約が「2019年4月~2020年3月請負契約・着工をしたもの」、分譲住宅は「閣議決定日~2020年3月に請負契約・着工し、かつ売買契約を締結したもの」「閣議決定日までに完成済みの新築住宅で、閣議決定日~2020年3月に売買契約を締結したもの」。また、いずれの住宅でも「2019年10月以降に引渡しをしたもの」
 新築住宅の発行ポイント数は1戸あたりの上限が35万ポイントで、次のいずれかに適合するときは30万ポイントが付与されます。

①エコ住宅(断熱等級4または一次エネ等級4を満たす住宅)
②長持ち住宅(劣化対策等級3、かつ維持管理対策等級2等を満たす住宅)
③耐震住宅(耐震等級2を満たす住宅または免震建築物)
④バリアフリー住宅(高齢者等配慮対策等級3を満たす住宅)

 一方、リフォームのポイント数は、上限が30万ポイント。若者・子育て世帯によるリフォームや一定の既存住宅の購入に伴うリフォームの場合は上限が引き上げられます。 対象となるリフォームは、次の通り。

①窓・ドアの断熱改修
②外壁、屋根・天井または床の断熱改修
③エコ住宅設備の設置
④耐震改修
⑤バリアフリー改修
⑥家事負担軽減に資する設備の設置
⑦若者・子育て世帯による既存住宅の購入に伴う一定規模以上のリフォーム工事等

■詳しくはこちら→PDF「次世代住宅ポイントの概要」

若者の賃貸選び、7割がインターネットで

 20代、30代の7割以上が「賃貸はインターネットで探す」と回答。そして、検索サイトに求めるのは「見やすさ」「物件数」「写真の多さ」…賃貸物件を探すときの手段・条件・ニーズなどを調査したところ、「いかに、よりわかりやすく、かつ多くの最新情報を伝えることができるか」が、サイト運営の今後の課題であることがはっきりしてきたということです。

■ポイントは、いかに“よりわかりやく、より多く”提供できるか
 この調査(賃貸物件を選ぶ際の条件に関する意識調査は)は2018年11月下旬、日本情報クリエイトが全国の20~30代の男女1,197人を対象に、インターネットを利用して実施しました。

●情報収集はどのようにやっているか
 「ネットを利用して探す」が7割を超え、直接「店舗に行って探す」は2割弱にとどまった。ネットに対応していない不動産屋は淘汰されてしまうことも考えられる。




●ユーザーが情報収集をする際のニーズ
 自分に合った条件の物件を、短時間で、たくさん確認したいというニーズが強い。このため、サイトの「見やすさ」が4割近くを占め、次いで「物件数」、「写真の多さ」と続きく。




●ネットに対応していない不動産屋のイメージ
 ネットに対応していない不動産屋には、「対応に時間がかかりそう」(3割)、ほか「物件数が少なそう」、「紹介される物件が古そう」が各2割以上あるなど、あまり良くないアナログなイメージを持っている。




●まとめ
 ネット普及で、お部屋探しの選択肢は格段に上がった。それにより、消費者はより魅力的で、より多くの情報のある“ユーザビリティが高いサイト”に集まる。このため、ホームページやポータルサイトがなければユーザーのニーズに応えられず、ユーザーの選択肢から外れてしまう可能性が高まる。

2019.1.7
賃貸経営ニュースダイジェスト

UR都市機構、「ストック活用・再生ビジョン」を策定

 UR都市機構はこの10年間にわたって進めてきた「UR賃貸住宅ストック再生・再編方針」が終期を迎えたことを受け、2018年12月26日、2019年度から2033年度までの15年間にわたる「UR賃貸住宅ストック活用・再生ビジョン」を策定し、「多様な世代が安心して住み続けられる環境整備」「持続可能で活力ある地域・まちづくりの推進」「賃貸住宅ストックの価値向上」の3視点から多様な活用を図っていく構想を打ち出しました。

■環境・まちづくり・価値向上の3視点から多様な活用を目指す
 安心して住み続けられる環境整備では、①地域の医療福祉施設等を充実させ、幅広い世代や多様な世帯が安心して健やかに暮らせる住環境づくり、②人々の交流を育む環境づくりによる豊かなコミュニティのある地域(ミクストコミュニティ)の実現、③生活支援サービスの充実・テレワークへの対応等による多様なライフスタイルに対応した住環境づくりを推進。
 持続可能で活力ある地域・まちづくりでは、①団地の役割・機能を多様化させ地域に開かれた団地へ再生、②人々のふれあいや緑を大切にして、安全・安心・快適なまちづくり、③地方公共団体等と連携したコンパクトシティの推進や市街地の再整備による持続可能な都市を目指します。
 また、賃貸住宅ストックの価値向上に向けては、①多様化するニーズに対応し地域の価値向上にも寄与する魅力ある住宅を供給する、②適切に管理するとともにサービスの維持・向上を図り、安全・安心・快適な住宅を供給する、③世帯属性に左右されず幅広い世代や多様な世帯が入居しやすい住宅を提供する、としています。

【多様な活用イメージ】



■団地ごとに3類型化、急がれるバリア化
 これらを踏まえた団地別方針では、「ストック活用」(25万戸)、「ストック再生」(45万戸)、「土地所有者等への譲渡・返却」(2万戸)の3類型に分類し、うちストック再生類型団地については建て替え、集約、用途転換、改善を進めていく方針です。
 UR都市機構の賃貸住宅では、2015年時点で、高齢人口が34.8%(全国平均26.6%)、年少人口が8.6%(同12.6%)と、高齢化が高進しています。こうした中で、全体の約7割を占める約47万戸(1979年以前管理開始)は40年を経過しますが、バリアフリー化率は43.9%と、それ以降に管理を開始した約25万戸の67.0%比べ、入居者の年齢構成やライフスタイルの変化への対応が大きな課題となっています。

【ストック状況とバリアフリー化】



2019年度制改正大綱、与党案決まる

■小規模宅地等特例、特定事業用宅地から相続3年以内の“飛び込み取得”除外
 2019年度税制改正大綱が2018年12月14日、与党(自民・公明)から発表されました。今後国会審議のうえ、3月下旬までに成立・公布し、4月1日から施行されることになります。
 2019年度改正のポイントは「個人事業者の事業用資産に係る相続税納税猶予の創設(被相続人が不動産貸付業の場合は除外)や「住宅ローン控除の適用期間延長」「特定事業用宅地への小規模宅地等の評価減の制限」など。ほか「消費税率のアップ」(10月予定、8%→10%)と、その「軽減税率の適用」が注目されます。
 「小規模宅地等特例は、特定事業用宅地から相続開始3年以内の“飛び込み取得”宅地等が除外されます。
 改正が予定されている主なものは次の通りとなっています。

●個人所得課税
○住宅ローン控除の特例の創設
 消費税率が2019年10月に8%から10%に上がることを受け、住宅ローン控除の期間が延長されます。住宅ローン控除は、所得税額から年末のローン残高の1%(限度額あり)を居住開始年から10年間控除できる制度。今回の改正で、2019年10月1日から2020年12月31日までに購入し、住み始めたときは控除期間が3年延長され、13年間にわたって控除できます。

○空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例の要件見直し
 空き家を譲渡したときに所得税を軽減する「空き家対策税制」は、相続開始の直前において被相続人の居住用に供されていた家屋が対象でしたが、使い勝手を考慮し、要介護認定等を受け、かつ相続の開始の直前まで老人ホーム等に入居をしていたときなどは、要件を満たすとみなす特例ができます。

○NISA(少額上場株式等の配当・譲渡所得等の非課税措置)

  • NISA口座を開設している居住者が、一時的に出国して非居住者になる場合、出国
  • 帰国時に「継続適用届出書」・「帰国届出書」を提出すれば、5年間は居住者とみなされます。
  • また、NISA口座を開設できる年齢要件が20歳から18歳以上に引き下げられました。

○ふるさと納税の見直し
 ふるさと納税の対象は、「礼品の返礼割合を3割以下とし、地場産品とすること」など一定の要件を満たし、総務大臣が指定する都道府県等のみとなりました。

○未婚の親に対する個人住民税の非課税措置
 児童扶養手当の支給を受けている児童の父か母のうち、未婚か配偶者の生死が明らかでない者は、個人住民税が非課税になります。(年間合計所得が135万円を超える場合を除く)。2021年度分以後(課税は2022年)の個人住民税から適用されます。

●資産課税(相続税、贈与税関係)
○個人事業者の事業承継税制の創設
 非上場会社のオーナー社長から後継者へ自社株式を承継したとき、一定の要件を満たせば対象株式の相続税の一部納税(贈与税は全部)を猶予できる制度がありますが、個人事業者にも創設されます。被相続人が不動産貸付業であるときは除かれます。対象となる特定事業用資産は、被相続人の事業に利用されていた土地(400㎡まで)、建物(床面積800㎡まで)、建物以外の減価償却資産で青色申告書に添付される貸借対照表に計上されているもの。

○特定事業用宅地等に係る小規模宅地等特例の見直し
 80%評価減できる「小規模宅地の特例」における「特定事業用宅地等」から、「相続開始3年以内に事業の用に供された宅地等
が除外されます。“飛び込み取得”による不適正な利用を防ぐためと見られます。

○教育資金の一括贈与非課税措置の見直し
 祖父母などから教育資金の贈与を受けた場合に、1,500万円までに相当する部分の贈与税が非課税となる「教育資金の一括贈与非課税制度」の期限が2年延長されます。


●法人課税
○中小企業投資促進税制の適用期限の延長
 中小企業者等が機械等を取得した場合に適用できる法人税額の控除が2年延長されます。 ○特定中小企業者等が経営改善設備を取得した場合の特別償却または税額控除の延長
 特定中小企業者等(中小企業等協同組合、出資組合である商工組合や商店街振興組合)が特定経営力向上設備等を取得した場合の特別償却や税額控除制度の適用期限が2年延長されます。

○新・中小企業経営強化税制の創設
 青色申告書を提出する中小企業者等のうち、事業継続力強化計画または連携事業継続力強化計画の認定を受けたものが、2021年3月31日までの間に特定事業継続力強化設備等を取得して事業に供したときは、取得価額の20%が特別償却できます。

○仮想通貨の評価方法の措置
 法人が保有する仮想通貨の評価方法が定められました。要件は、①活発な市場が存在する仮想通貨については時価評価により評価損益を計上する、②仮想通貨を譲渡した場合の譲渡損益は、譲渡の契約をした日の属する事業年度に計上する、など。

国交省・ハザードマップポータルサイト、土地の成り立ちの確認も可能に

 国土交通省は12月18日、身のまわりの土地の成り立ちが同省・ハザードマップポータルサイトの「重ねるハザードマップ」で確認できるようにリニューアルしました。
 たとえば、浸食によって削られ周囲より高い「台地・段丘」では、河川氾濫のリスクはほとんどありませんが、河川との高低差が小さい土地は注意が必要です。また、河川によって形成された「谷底平野」は、大量の雨が集中して降ると河川氾濫に注意が必要です。
 今回のリニューアルで、こうした土地の成り立ちが地形分類図(土地分類基本調査の5万分1地形分類図)上で、簡単に確認できるようになりました。
 ほか、都道府県が管理する中小河川について、航空レーザ測量による三次元地形データや地形分類図等を活用した水害リスク情報を作成・公表する際に、留意すべき事項等を整理した手引きも公開しました。

■詳しくはこちら→PDF「身のまわりの自然災害リスクを確認し・備えを」

2019年日本経済<ワンポイント予測>

 アメリカ第一主義を掲げるトランプ政権と中国との貿易戦争、イギリスのEU離脱交渉、そのEUの旗手メルケル独首相の党首辞任表明など、国際情勢が大きく揺れ動く中、わが国の2018年は「災」の1年でしたが、実感薄い景気拡大は、その長さが「いざなぎ」を超え、戦後最長と並びました。
 さて、2019年の日本経済はどのような展開になるのでしょうか。2つの見方を紹介します。

●成長率は2018年度0.9%, 2019年度0.7%(富士通総研、2018年11月14日)

  • 今後の日本経済は、世界経済の回復ペース鈍化の影響は受けるが、消費や設備投資など内需は底堅く推移し、拡大が続いていくというのがメインシナリオである。消費税率引き上げ後も景気は腰折れしないと考えられる。その場合、労働需給のさらなる逼迫を受け、賃金は緩やかに上昇していき、消費者物価もまた緩やかに上昇していくと予想される。
  • 実質GDP成長率は、2018年度0.9%、2019年度0.7%になると見込まれる。消費者物価(除く生鮮食品)上昇率は、2018年度0.9%, 2019年度1.4%(消費税率引き上げの影響を除くベースでは0.9%)になると見込まれる。
  • しかし、リスクシナリオとしては、米中貿易戦争の激化が企業マインドに悪影響を与え、設備投資が萎縮することなどが考えられる。貿易戦争が日本経済に与える直接的な影響としては、関税引き上げで中国の対米輸出が減少すると、日本から中国に部品·資本財を輸出しているという、サプライチェーンの関係性から悪影響を受けることになる。
  • こうした直接的な影響は、生産拠点を中国から移管することなどによっても対応できるが、より影響が大きいと考えられるのは、企業マインド面からの悪影響である。貿易戦争の今後の動きを注視していく必要がある。


●堅調な内需が下支えも、輸出減速から景気回復テンポは鈍化(みずほ総合研究所、2018年12月10日)

  • 自然災害の影響は既に収束に向かっている。今後は良好な雇用環境を背景に個人消費が底堅く推移するほか、省力化需要などから設備投資も堅調な推移を見込む。ただし、中国経済の減速やIT需要のピークアウトから、輸出は伸び悩み、景気回復のテンポは鈍化する見通し
  • 2018年11月時点の予測と比べると、7~9月期のGDP速報を反映して、設備投資を中心に2018年度を下方修正。2018年度成長率は+0.7%(11月予測:+1.0%)、2019年度は+0.7%と予想(11月予測:+0.8%)。
  • リスクとして、貿易摩擦の激化に伴う不確実性の高まりが、設備投資を更に下押しする懸念あり。また、米国が自動車への追加関税を強行した場合には影響大。
  • エネルギー価格の上昇一服などを受け、物価の伸びは徐々に鈍化。2019年度後半からは、幼児教育無償化も物価の押し下げ圧力に。


*2018年度の日本経済は前年度比+0.7%と、11月時点の予測値(同+1.0%)から下方修正。
 今般GDP2次速報における設備投資の下振れを反映した格好。
*2019年度は+0.7%(11月予測:+0.8%)。成長率のゲタの低下により、小幅に下方修正。
 エネルギー価格の上昇一服などにより、物価の伸びは徐々に鈍化する見通し。

■2019年住宅・賃貸市場<ワンポイント予測>
 わが国の総人口は1億2,693万人(総務省、2016年10月推計)で、6年連続で減少し、減少幅は年々拡大しています。2015年に5,333万あった世帯数も、2023年をピークに減少に転じます(社人研、2018年推計)。こうした中、新設住宅着工は横ばい基調で推移し、うち貸家では低金利政策、相続対策で2017年まで“実需なきバブル”が続きました。
 賃貸市場の今後は、低所得者など住宅弱者への賃貸入居支援、5年間で最大34万人ともされる外国人労働者の受け入れ拡大、2020年東京オリンピック・パラリンピックなどで需要増が見込まれる一方、生産緑地2022年問題による都市近郊宅地での供給拡大や、2019年10月に予定されている消費税増税(現行8→10%)による賃貸住宅の収益悪化が想定されます。
 2019年賃貸市場はどのような展開になるのでしょうか。


●2019年度住宅着工予測(矢野経済研究所、2018年12月7日)
【新設住宅着工予測】2018年度見込みに対し、98.4%の94.8万戸を予測



●2019年首都圏賃貸住宅市場の見通し(タス、2018年11月30日)

  • 東京都 悪化基調で推移
     世帯数の増加数が過去1年と同程度、着工数が過去1年の90%程度と仮定すると、2019年の東京23区の需給ギャップは、緩やかに拡大すると考えられ、これにともない東京23区の空室率TVI(タス空室インデックス*)も2019年は悪化基調で推移すると考えられる。東京市部の需給ギャップは、引き続き拡大傾向で推移すると考えられ、これにともない東京市部の空室率TVIも2019年は悪化傾向で推移すると考えられる。
  • 神奈川県 前半は悪化、後半は横ばい傾向  需給ギャップは、前半は拡大が継続するが、着工数の減少が継続すると後半は拡大幅が徐々に縮小し横ばいとなると考えられる。これにともない空室率TVIも2019年の前半は悪化傾向、後半は横ばい傾向で推移すると考えられる。
  • 埼玉県 悪化傾向、2020年度以降に改善へ  需給ギャップは、前半は拡大傾向が続き、後半は縮小に転じると考えられる。埼玉県の空室率TVIは需給ギャップに対し半年程度遅延して動いているので、空室率TVIは、2019年は悪化傾向で推移し、2020年以降改善傾向に転じると考えられる。
  • 千葉県 緩やかな悪化傾向で推移  需給ギャップは、拡大傾向で推移すると考えられ、これにともない空室率TVIも2019年は緩やかな悪化傾向で推移すると考えられる。


*空室率TVI:タスが開発した賃貸住宅の空室の指標。
 民間住宅情報会社に公開された情報を空室のサンプリング、募集建物の総戸数をストックのサンプ
 リングとして下式で算出。
 TVI=空室のサンプリング÷ストックのサンプリング(=Σ募集戸数÷Σ募集建物の総戸数)

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