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2019.4.1
賃貸経営ニュースダイジェスト

デュアラーへの意識・実態調査、「生活満足度が上がった」約8割

 自身の意思と目的で継続的にデュアルライフ(2拠点生活)を実践しているデュアラー(デュアルライフ実施者)に対する意識・実態調査の結果を2月20日、リクルート住まいカンパニーが公表しました。それによれば、実施者は20~30代、世帯年収は800 円未満が5割を超え、生活満足度が上がった人が約8割…という結果になったということです。

■調査トピックス

  • デュアルライフ実施率は、全国で1.3%。また、意向率は全国で14.0%。
  • デュアルライフ実施者の属性は20~30代、世帯年収800万未満が5割を超える。家族構成では「既婚子ありが4割と一番高い。
  • 1都3県居住者の2拠点目の所在地は、1都3県のほか、「静岡県」「長野県が多く選ばれている。
  • 移動時間は「1時間以上~1時間30分未満」と「1時間30分以上~2時間未満」で約4割を占め、移動手段としては「電車」が7割弱、「自家用車」が6割弱で特に高い。
  • 本人不在時の2拠点目を何かしら運用している人が46.1%。
  • 2拠点目への移住意向として「移住したいと思う」「やや移住したいと思う」人は6割弱。年代別でみると、20~30代で移住意向度が高い。
  • 2拠点生活開始前後の生活満足度の変化について、「満足度が上がった」「やや満足度が上がった」人は8割弱と、満足度が向上した人が圧倒的に多い。


東京2020オリンピック聖火リレートーチはLPガス

 東京2020オリンピックの聖火リレートーチの概要が3月20日に明らかにされました。利用エネルギーは当初、「水素やバイオ燃料を!」との要望もありましたが、LPガスが採用されました。

■火力の強い青い炎と、火のない燃焼で「赤い炎」灯す
 トーチは2回の審査会を経て、デザイン、技術それぞれの分野の有識者によって、東京2020オリンピックに最もふさわしいものとして選定されました。
 トーチのデザインは日本人に最もなじみの深い花・桜をモチーフとしています。色彩は、エネルギッシュ、情熱的、愛情深い、行動力があるといったイメージをもつ、日本の伝統色「朱(しゅ)」に、大地を連想させる「黄土(おうど)」を組み合わせ、日本らしい祝祭感を醸し出すようつくられています。
 主な素材はアルミニウムで、仮設住宅由来の再生アルミニウムを30%ほど含んでいます。制作者は企画・デザインが吉岡徳仁デザイン事務所で、トーチ筐体はUACJ押出加工、素材はLIXIL、燃焼機構は新富士バーナーが手がけました。燃料と燃料ボンベはENEOSグローブが担います。
 聖火リレーは「Hope Lights Our Way/希望の道を、つなごう」というコンセプトのもと、121日間という長期間にわたって全国各地を巡ります。このため、いろんな気象条件にさらされても聖火が保ち続けられるよう、燃焼部は「火力の強い青い炎」と「火のない燃焼(触媒燃焼)」との2つの燃焼方式で“赤い炎”を支える仕組みになっています。
 聖火リレーは2020年3月26日に東日本大震災の被災地、福島県を出発し、開会式会場の東京・新国立競技場に7月24日に着きます。



経済産業省、「置き配検討会」をスタート

 経済産業省は3月25日、玄関先など利用者が予め指定する場所に非対面で配達する、いわゆる「置き配」を実施していくうえでの課題を整理し、関係省庁や関係業界それぞれで取り得る対応策を検討するため、「置き配検討会」を設けて検討を開始しました。

■企業などの取り組み事例も紹介しつつ広く周知へ
 置き配は、国土交通省の「宅配事業とEC(電子商取引)事業の生産性向上連絡会」で議論され、「多様な受け取り方法の推進」の一つとして広がりつつあります。検討会では、置き配実施企業などの取り組み事例もとりまとめて、検討結果などと合わせて広く周知することで、関係業界や消費者の意識醸成につなげていきたい考えです。

賃貸マンションの耐震化、同時にガス配管もポリエチレン管に

 日管協(公益財団法人日本賃貸住宅管理協会)は、経済産業省の要請を受けて、賃貸マンションを持つ会員各社に、埋没ガス管などの耐震化(ポリエチレン管への変更)を推進するよう呼びかけています(3月8日公表)。例示されているのは都市ガス配管ですが、LPガス配管について同様の対応が求められています。

■亜鉛メッキ鋼管(白ガス管)は古くなると腐食が進みガス漏れも
 賃貸マンションは、建物規模が大きく、地震などにより倒壊などが起きた場合、周辺の地域にも影響を及ぼす恐れがあります。このため、都道府県や市区町村などが耐震診断や耐震改修の補助事業を実施するなど、国・自治体・民間機関の協働による耐震化が進められています。
 経産省ではこれにともない、建物などの耐震化をする際には、これまでの亜鉛メッキ鋼管(通称・白ガス管)を、耐食性・耐震性に優れたポリエチレン管に更新するよう求めています。
 土の中に埋まっている鋼製ガス管は、古くなって腐食が進むとガスが漏れる恐れがあり、新規埋設はすでに禁止されています。一方、ポリエチレン管は東北地方太平洋沖地震、熊本地震、大阪北部地震においてもガス漏れは発生しませんでした。

■敷設状況は必ずガス事業者にお問い合わせを
 ガス管の敷設状況の詳細を確認する場合は、現在ガスを供給しているガス事業者にお問い合わせください。また、工事費、工事期間はガス管の敷設状況により異なってきますので、まずはご利用のガス事業者にお問い合わせください。

白ガス管は早めにポリエチレン管などに交換を!




2019年地価公示、宅地は2年連続の上昇、地方圏でも27年ぶりに上昇

 2019年の地価(1月1日時点)が3月20日に公示されました。それによれば、全国平均では、全用途平均・商業地は4年連続、住宅地は2年連続の上昇となり、いずれも上昇基調を強めています。東京・大阪・名古屋の三大都市圏において上昇基調を強めるとともに、地方圏においても住宅地が平成4年以来27年ぶりに上昇に転じるなど、地価の回復傾向が全国的に広がっています。

■2019年地価公示で特徴的な動きを示した地点
〇大阪中央5
24(1,200,000 円/㎡で、前年比44.4%の上昇)
 大阪市中央区の黒門市場内に置かれている地点。難波や道頓堀に近接する黒門市場では、外国人観光客の増加による店舗需要の高まりを受けて、商業地として全国2位の上昇率となりました。

〇那覇-19(351,000円/㎡で、前年比30.0%の上昇)
 沖縄県那覇市の新都心地区のおもろまちに置かれている地点。那覇新都心の再開発地区は、高い利便性と良好な居住環境により人気の高い地域であり、マンション適地の需要が強く、住宅地として全国3位の上昇率となりました。

■住宅地の概要
◆雇用・所得環境の改善が続く中、低金利環境の継続や住宅取得支援施策等による需要の下支え効果もあって、交通利便性や住環境の優れた地域を中心に需要が堅調である。全国的に住宅地の地価の回復が進展し、全国の平均変動率は0.6%と2年連続の上昇となり、上昇幅も昨年より拡大している。

◆圏域別にみると、

  • 東京圏の平均変動率は1.3%と6年連続の上昇となり、上昇幅も4年連続で拡大している。
  • 大阪圏の平均変動率は0.3%と2年連続の上昇となり、上昇幅も昨年より拡大している。
  • 名古屋圏の平均変動率は1.2%と6年連続の上昇となり、上昇幅も2年連続で拡大している。
  • 地方圏の平均変動率は0.2%と平成4年以来27年ぶりに下落から上昇に転じた。地方圏のうち、地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)の平均変動率は4.4%と6年連続の上昇となり、上昇幅も5年連続で拡大し、三大都市圏平均を大きく上回っている。地方四市を除くその他の地域の平均変動率は▲0.2%と下落幅の縮小傾向が継続している。


■詳しくはこちら→PDF「2019年地価公示の概要」

2019.3.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

マンション発売戸数、2018年は2年連続増となり、2014年以来の8万戸台

 不動産経済研究所は2018年の「全国マンション市場動向」をまとめ、2月20日に公表しました。全国発売戸数は前年より3.7%多い80,256戸となり、2年連続で増加し、2014年以来の8万戸台に乗りました。

■平均価格は4,759万円、前年より20万円アップし再び最高値
 増加は首都圈3.4%増、近畿圈7.1%増、東海・中京圏7.6%増など、大都市圈で目立ちました。平均価格は4,759万円で、前年より20万円、0.4%アップし、再び最高値を更新しました。

■発表概要

  • 2018年の1~12月に全国主要都市で発売された民間マンションは、総数80,256戸であった(過去最多は1994年の188,343戸)。2017年(77,363戸)に比べて2,893戸(3.7%)の増加。
  • エリア別では、首都圏37,132戸(前年比3.4%増)、近畿圈20,958戸(同7.1%増)、東海・中京圏5,115戸(同7.6%増)、北海道1,205戸(同1.9%減)、東北1,773戸(同46,2%増)、関東1,403戸(同4.0%減)、北陸・山陰450戸(同45.2%)、中国2,667戸(同6.2%減)、四国887戸(同40.6%減)、九州8,666戸(同7.1%増)。
     首都圏と近畿圏以外で実数の変動が最も大きかったのは、四国の607戸減。
  • 1戸当りの価格は4,759万円で、前年(4,739万円)比20万円、0.4%のアップ。1㎡当たり単価は71.3万円で、前年比1.7万円、2.4%のアップ。平均価格は2年連続、㎡単価は6年連続の上昇。
  • 2019年の発売戸数は8.0万戸(0.3%減)と、ほぼ横ばいになる見込み。


外国人客との取引件数、「変わらない」32%だが「増えた」26%、「減った」10%

 アットホームは、2月7日に公表した「地場不動産仲介業における景況感調査」(2018年10~12月期)に合わせ、「外国人客との不動産取引に関するアンケート調査」の結果も公表しました。それによれば、全エリアの構成比で見ると、「変わらない」が32%で最も多く、次いで「増えた」26%に対し「減った」は10%にとどまり、取引件数は増加傾向にありました。

■アットホームがアンケート調査
 国土交通省が2015年に実施した、不動産市場における「外国人との売買・賃貸取引に関するアンケート調査」では、10年前と比較して取引が増加傾向にあることが指摘されました。またニッセイ基礎研究所によると、2017年度は日本人が前年から約40万人減少したのに対し、外国人は約20万人増加。外国人の増加傾向は首都圏だけでなく地方の市区町村にも広がっているとされています。
 さらに本年4月には、外国人労働者の受け入れ拡大に向けた改正出入国管理法が施行され、今後も外国人の増加が続く状況にあります。これを受け、不動産取引でも外国人客による影響が拡大していくことが予想されています。
 アットホームのレポートでは、国土交通省の調査から3年が経過した今期、外国人客との不動産取引の現状について変化は見られたのかどうかを調査しました。

■発表概要(同社コメント)
●「増えた」と「減った」の差、埼玉・千葉・東京23区・大阪・広島が顕著
 「増えた」と「減った」の差を見ると、全エリア(+16ポイント<以下「P」と表記)を上回っているエリアは、首都圏では埼玉県・千葉県・東京23区で、いずれもその差は+20P以上ある。その他のエリアでは、大阪府(+25P)・広島県(+17P)・福岡県(+20P)となった。
 京都府では+4Pとその差はわずかだが、「取引実績がない」の構成比は17%と少ない。また、「変わらない」が45%を占めることからも、本エリアでは従前から外国人客との取引が活発に行われていた様子がうかがえる。
 また、北海道・宮城県ではいずれも「取引実績がない」の構成比が半数以上を占めるなど、外国人客との取引件数は、エリアによって顕著な差が見られる結果となった。

●多い取引内容は居住用賃借で首都圏顕著、近畿圏、静岡・愛知では居住用購入も
 外国人客はどのような目的で不動産店を訪れるのか。外国人客と取引実績のある不動産店を対象に、取引内容を6つに大別し、複数選択可能な形式で調査した。
 全体的には居住用賃借の取引が最も多く、特に首都圏における居住用賃借の選択率は圧倒的で、他の5つの選択肢と大きな差が見られる。
 一方、首都圏以西のエリアでは、居住用賃借だけでなく、居住用購入の取引も多い。静岡県の不動産店からは「浜松市は自動車メーカーの工場が多く、そこで働く外国籍の方で融資を受けられる人が住宅用地を購入するケースが多い」というコメントが寄せられており、居住用購入の背景がうかがえる。
 京都府では投資用購入をする外国人客が選択率36%と多いものの、投資用売却の選択率も23%あることから、売りどきだと考える外国人客も表れはじめているようだ。

●全不動産取引のうち外国人客との取引が占める割合、「5%以下」の不動産店が大半
 調査を実施した全エリアにおいて、2018年に行われた全不動産取引のうち外国人客との取引が占める割合は「5%以下」と回答した不動産店が過半数を占め、「10%以下」も含めると8割を超える。外国人客の取引件数は増加傾向にあることが明らかになったものの、不動産取引全体に与える影響度合いとしてはまだ大きくないようである。

●取引実績のある国籍はアジア圏に集中、契約時には商慣習の違いに戸惑う声も
 不動産店からのコメントを見ると、取引実績のある国籍はアジア圏に集中し、法人契約の就労者や留学生が主流のようだ。契約時に関しては、異なる言語によるコミュニケーションに苦労しているほか、外国人客による値引き交渉の多さや保証会社に馴染みがないというコメントが散見され、日本の商慣習との差に戸惑っている不動産店が多いようだ。また契約時だけでなく、入居後において苦労しているコメントも多数見られた。


2018年の取引に占める外国人客との割合(n=869・単一回答)





業況DI、2018年10~12月期は近畿圏好調・首都圏堅調・その他エリア大半上昇

 アットホームは、2月7日、2018年10~12月期の「景況感調査―地場の不動産仲介業における景況感調査」結果を公表しました。それによれば、当期の業況判断指数(業況DI)は、近畿圏が好調で、雇用所得や個人消費の増加などを背景に賃貸・売買ともに調査開始以来最高となりました。首都圏は賃貸・売買とも堅調に推移。その他エリアでは、賃貸は前期比上昇エリアが大半を占め、見通しも上向きでした。

■地場不動産仲介業の「景況感調査」(アットホーム調べ)
 この調査は、地域に根ざして不動産仲介業に携わる同社不動産情報ネットワーク加盟店を対象に、居住用不動産流通市場の景気動向(全国13都道府県)を四半期ごとにアンケート方式で実施しています。DIは、すべて前年同期に対する動向判断を指数化したもの。以下、ポイントは「P」と表記。

■賃貸仲介の動向(発表内容)
●首都圏・近畿圏の業況DIはいずれも緩やかに上昇、近畿圏は過去最高値を更新
 今期における賃貸仲介の業況DIは、首都圏が前期比+0.8P(DI=45.4)、近畿圏が前期比+0.4P(DI=47.9)と、いずれもわずかながら上昇し、前期から引き続き堅調に推移している。前年同期比で見ても首都圏が+2.2P、近畿圏が+4.2P上昇し、特に近畿圏の業況DIは過去最高値を更新した。見通しは両エリアとも上向きで、近畿圏の見通しDIは50を超えた。

●前期比・前年同期比ともに上昇エリアが半数超え、近畿圏では京都府がDI=50を超えた
 首都圏の5エリアを見ると、東京都は23区・都下いずれも前期比上昇している一方、千葉県は3期連続の低下となった。
 過去最高値を更新した近畿圏では、京都府が前期比+7.8Pと大幅に上昇し、DI=50を超えた。大阪府は前期比-2.1P(DI=48.3)、兵庫県は前期比+1.5P(DI=44.9)で2期連続の上昇となった。
 その他エリアでは静岡県・愛知県・福岡県が前期比上昇し、宮城県・広島県が前期比低下。宮城県は3期連続で低下している。
 前期比上昇は8エリア、前年同期比上昇は9エリア、見通しも10エリアで上向きとなった。

●近畿業況は2017年Ⅲ期以降上昇傾向、宮城の各調査項目DIは不均衡な状態
 今期は前期比・前年同期比上昇エリアが半数を超えており、賃貸仲介の業況は概ね堅調に推移している。なかでも近畿圏の業況は2017年Ⅲ期以降上昇傾向が続いており、見通しも上向きとなっている。日銀の地域経済報告(さくらレポート)では近畿圏について「労働需給が着実に引き締まるもとで、雇用者数は増加しており、雇用者所得も緩やかに増加している。家計の支出スタンス改善を伴いつつ、総じて緩やかに増加している」と記述されている。これはその他の地域と比べて最もよい表現となっており、好況は今期の調査結果とも一致している。
 他方、宮城県では業況DIが3期連続で低下。各調査項目DIを見ると、依頼数DIのみが突出している。同県の不動産店からは「新築の物件がだぶつき気味になっている関係上既存の物件の成約率が減少しており、顧客のニーズのレベルが高くなってきている」「物件が選べる状況なので、決めるまでに時間がかかるようになった」「問い合わせが少なかった」といったコメントが寄せられた。依頼数DIと問い合わせ数DIの推移を見ると、2年前からその差は縮まっておらず、供給は多いものの需要が追いつかない状況が続いている様子がわかる。

■14エリアにおける直近1年間の業況の推移(賃貸、点線は見通し)


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女性が一人暮らしをする物件、ポイントは“安心して帰れる部屋づくり”

 女性が一人暮らしをする物件は、“安心して帰れる部屋づくり”が求められている――日本情報クリエイト(宮崎県都城市)が全国20~50代の女性を対象に、「女性の一人暮らし」に関する意識調査を実施したところ、こうした傾向がわかったということです(2月22日公表)。

■周辺環境の決め手は、「通勤・通学に便利」と「賃料」
 調査結果によれば、「一人暮らしを始めるきっかけは、「就職や「転職」が多く、過半数を占めました。そして、「自身の給与や「勤務場所に合わせた部屋選びをする女性が多い傾向にありました。「周辺環境の決め手」となるのは、「通勤・通学に便利」(34.8%)と「賃料」(32.2%)でした。
 一方、「騒音にどのような対策を行ったか」を聞いたところ、半数以上の女性が「何もしなかった」(54.4%)と回答。次いで、「大家さんや管理会社に連絡した」が3割ほどあったものの、「対策をしても効果がないと思って我慢している傾向が見られました。
 実際に「大家・管理会社に意見を言った」ときの感想も、「連絡がとりにくかった」「あまり効果がなかった」と、半ば諦めていました。
 最後に、「入居者と大家・管理会社とのコミュニケーションは大切だと思うか」と聞いたところ、9割以上が「女性の一人暮らしでは大切」と答え、同社では「“安心して帰れる部屋づくり”が求められていることがわかった」とコメントしています。

「ウチノカチ」「土地価格.net」、小・中学校区の想定価格・家賃の提供開始

 マンション、土地、住宅の取引価格相場、家賃相場を提供する「ウチノカチ」と「土地価格.netが、全国の小学校区、中学校区周辺におけるマンション、土地、住宅の取引価格相場、家賃相場情報の提供を2月中旬から開始しています。

■全国4万の小学校、中学校周辺を検索可能
 築年数や最寄駅からの距離などの指定条件を選択するだけで、全国4の小学校、中学校周辺の売買物件(土地、マンション、住宅など)の想定取引価格や、賃貸物件(賃貸マンション・アパート、賃貸住宅など)の想定家賃を即座に試算することができます。

■賃貸物件も280万件の想定家賃を掲載
 同様に、日本全国の過去280万件の賃貸物件掲載情報に対しても計算手法を適用することで、想定家賃の試算ができます。

●ウチノカチ:https://utinokati.com
●土地価格.net:https://土地価格.net/

2019.3.1
賃貸経営ニュースダイジェスト

レオパレス21問題、国交省「外部有識者委員会」で再発防止策検討へ

 国土交通省は2月19日、レオパレス21が建設した賃貸集合住宅の建築基準法不適合問題を重視して、2018年度内(~2019年3月末)に、「共同住宅の建築時の品質管理のあり方に関する外部有識者委員会」を設置し、再発防止策などの検討に入ると発表しました。

■設置趣旨
 共同住宅の界壁、外壁及び天井が法定仕様に適合していない事案の発生を踏まえ、専門的見地から原因究明結果の検証を行うとともに、再発防止策等について検討するため、国土交通省に提言いただく。

■委員会構成
 秋山哲一・東洋大学教授を委員長に、大森文彦・同大学教授・弁護士(副委員長)、犬塚浩・弁護士、清家剛・東京大学大学院准教授が参加。ほか、関係地方公共団体(埼玉県、千葉県、横浜市)、建築士関係団体(公益社団法人日本建築士会連合会、一般社団法人日本建築士事務所協会連合会、公益社団法人日本建築家協会)も参加する予定。

■173自治体が1,895棟の建築基準法違反を認定
 新聞報道によれば、石井啓一国土交通相は同日、レオパレス21物件の施工不良問題について、173自治体が1,895棟で建築基準法違反を認定(2019年1月末時点)したと明らかにしました。同社が2018年4~5月に公表した施工不良物件を対象としたもので、続いて2019年2月に公表した新たな施工不良物件も調査を進めているということです。
 2018年4月に公表した対象物件は915棟(現存分)、同5月に公表した対象物件は13,971棟で、計14,886棟。また、これらの物件を優先調査対象として進めていた全棟調査(37,853棟)の過程で、2019年2月、建築基準法不適合物件が新たに1,324棟確認されたと公表しています。施工不良物件は、界壁や外壁に不備、天井部に施工不備があり、建設省告示や大臣認定の仕様を満たしていません。


トップランナーに注文戸建・賃貸の大手ハウスメーカー追加へ

 「パリ協定」の目標達成に向けて住宅・建築物の省エネルギー対策を強化する「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の一部改正法案」が2月15日に閣議決定されました。省エネ基準に適合しないマンション新築計画に対する監督体制を強化する一方、戸建住宅について建築士から建築主への省エネ性能説明を義務付ける制度を創設するとともに、トップランナー制度の対象に注文戸建住宅や賃貸アパートの大手ハウスメーカーを追加しています。

■改正概要

    ●オフィスビル等
  • 省エネ基準への適合を建築確認の要件とする建築物の対象に、中規模のオフィスビル等を追加
    *中規模:延べ面積を300㎡とすることを想定。現行は大規模(延
  • 省エネ性能向上計画の認定(容積率特例)の対象に、複数の建築物の連携による取組を追加
    *認定:受けた場合、省エネ性能向上のための設備について容積率を緩和

  • ●マンション等
  • 届出制度における所管行政庁による計画の審査を合理化し、省エネ基準に適合しない新築等の計画に対する監督体制を強化
    *合理化:民間審査機関の評価を受けている場合に所管行政庁による省エネ基準の適合確認を簡素化

  • ●戸建住宅等
  • 設計者である建築士から建築主に対して省エネ性能に関する説明を義務付ける制度を創設
  • トップランナー制度の対象に、注文戸建住宅・賃貸アパートを供給する大手住宅事業者を追加
    *トップランナー制度:トップランナー基準(省エネ基準を上回る基準)を設定し省エネ性能の向上を誘導。現行は建売戸建住宅を供給する大手住宅事業者が対象

  • ●その他の措置
  • 気候・風土の特殊性を踏まえて、地方公共団体が独自に省エネ基準を強化できる仕組みを導入


■詳しくはこちら→PDF「消費性能向上法改正案」


1月「TDB景気動向調査」、米中貿易摩擦背景に国内景気は“後退局面”入り

 帝国データバンク(TDB)が2月5日に公表した「景気動向調査」(全国、2019年1月調査)は、「国内景気、後退局面入りの兆し」と指摘し、その大きなファクターとして「米中貿易摩擦を背景に、中国向けなど輸出の減速が響く」との見方を示しています。

■調査結果のポイント

  • 2019年1月の景気DI(*)は前月比1.3 ポイント減の48.1 となり、2カ月連続で悪化した。国内景気は、中国向けなど輸出の減速に加えて、暖冬傾向や人手不足もマイナス材料となり悪化、後退局面入りの兆しが表れてきた。今後の国内景気は、消費税率の引き上げやコスト負担の増加に加え、海外を中心としたリスクの高まりによって、下押しされる可能性があり、不透明感が一層強まっている。
  • 10業界中9業界が悪化し、「農・林・水産」が改善した。貿易摩擦を背景とした中国経済低迷による輸出減速などを受け、「製造」を中心に幅広い業種の景況感が悪化した。
  • 「北関東」「南関東」「近畿」など10地域すべてが悪化した。全地域が悪化したのは2年11カ月ぶり。深刻な人手不足が続くなか、海外需要の鈍化や一部地域で低調な公共工事などが地域経済の悪化要因となった。40都道府県で悪化し、消費税率引き上げで全都道府県が悪化した2014 年4月以来の広がりとなった。
    *景気DIは、50を境にそれより上であれば「良い」、下であれば「悪い」を意味し、50が判断の分かれ目となる。

  • ■不動産業界の景況感(企業の声、○=良い、△=どちらでもない、×=悪い)
  • 現在
    • ◯ 空室が少なく、家賃収入のロスが減少している(貸事務所)
    • ◯ 国際バルク戦略港湾の本格稼働が始まり、流通拠点として企業進出や社員増員など勢いがある
       (不動産管理)
    • × 住宅ローンなどの与信の引締めを感じる(建物売買)
    • × 分譲住宅地の動きが悪い(土地売買)
    • × 例年の1月より反響が少ない(土地売買)

  • 先行き
    • ○ 経費削減の移転と業況拡大の移転が見込まれる(貸事務所)
    • △ 消費税率引き上げ前の動きが予測できない(建物売買)
    • △ 東京五輪による景気上昇気運はあるものの、消費税率アップの影響が消費生活に大きく
        影響してくると見られる(貸事務所)
    • × 10月以降、消費税率引き上げによる影響がある(貸家)
    • × 軽減税率による混乱が予想される(不動産管理)


平成30年度土地取引状況、東京は7.3P増で+43.1P、大阪は10.7P減で+31.1P

 国土交通省は1月7日、平成30年度「土地取引動向調査(第1回調査)」の結果を公表しました。それによれば、各地域に本社を持つ企業に“一般論”として土地取引の状況に対する判断を聞いたところ、次のような傾向がわかったということです。調査は2018年8月時点。

■2018年8月時点調査、その他地域は7.1P減で-2.7Pに

  • 土地の取引状況についての判断(DI)
    *DI=「活発である」-「不活発である」、単位はポイント(P)。
  • 現在の土地取引状況の判断(DI)
     「東京」は、7.3Pの増加で+43.1P、「大阪」は10.7P減少で+31.1P、「その他の地域」は7.1P減少で-2.7Pとなった。
  • 1年後の土地取引状況の予想(DI)
     「東京」は、0.9Pの増加で+33.4P、「大阪」は4.8P減少で+21.4P、「その他の地域」は6.4P減少で-4.0Pとなった。
  • 現在の土地取引状況の判断(回答)
     「活発である」は、「東京」で6.9P増加している。また、「大阪」で10.7P、「その他の地域」で2.7P減少している。「不活発である」は、「その他の地域」で4.5P増加している。
  • 1年後の土地取引状況の予想(回答)
     「活発である」は、「大阪」で3.9P減少している。「不活発である」は、「大阪」で1.0P、「その他の地域」で5.8P増加している。


アットホーム「首都圏賃貸動向」、12月の成約件数は再び減少に

 アットホームが1月29日に公表した2018年12月の「首都圏の居住用賃貸物件」市場動向によれば、成約数は前年同月より再び減少しました。中古アパートは2カ月連続で増えたものの、取引の過半を占める中古マンションが再び減少したためです。

■東京23区は前年に比べ再び減少、神奈川は3カ月連続増加
 12月の首都圏(1都3県)の居住用賃貸物件成約数は16,701件で、前年同月に比べ2.7%減少し、再び減少に転じました。
 取引の過半を占める中古マンションはシングル向きが3カ月ぶりにマイナスに転じました。中古アパートは23区が3カ月連続増となるなど4エリアがプラスとなり、2カ月連続で増加しました。
 エリア別では、23区が再び減少しましたが、神奈川県ではシングル向きアパートが牽引し、3か月連続で増えました。


■賃料指数の前月比、中古マンションは4カ月連続上昇、アパートも新築·中古とも上昇
 成約物件の1戸あたり賃料指数(首都圏平均値)は、マンションは新築が前月比5カ月ぶりに低下、中古が同4カ月連続で上昇しました。アパートは新築が同2カ月連続上昇し、中古は再び上昇しました。
 平均賃料の前年同月比は、マンションは新築が3カ月ぶり下落し、中古は2カ月連続で上昇。アパートは新築が3カ月連続で下落し、中古は3カ月ぶり上昇しました。


2019.2.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

レオパレス21、新たに不備1,324棟、補修費用・空室賃料は同社負担・補償

 建築基準法違反の疑いがある自社施工共同住宅の「界壁」について調査・補修を進めていたレオパレス21は、その後の全棟調査で、界壁や外壁、天井が法定仕様(国土交通省告示または国土交通大臣認定仕様)に適合しない1,324棟が新たに確認されたと、2月7日に公表しました。同社では入居者に住み替え(費用は同社負担)を案内するとともに、物件所有者に同社負担による「補修工事」と「空室賃料の補償」を提示して補修を急ぐ考えです。

■レオパレス21の発表(2月7日)
●新たに確認された不備物件の最大軒数



●入居中のお客様について

  • 当社管理物件=物件所有者、特定行政庁と補修工事方法等を協議のうえ、住み替えを案内する。住み替え費用はすべて当社で負担する。
  • 当社管理以外の物件=物件所有者、管理会社へ告知し、特定行政庁と補修工事方法等を協議のうえ、住み替えを案内する。住み替え費用はすべて当社で負担する。


●当社施工物件の所有者について
 当社担当者より連絡する。補修工事費用はすべて当社で負担するともに、募集保留期間の空室賃料は補償する。

■国交省の対応(2月7日)
●レオパレス21への要請事項

  • 所有者等関係者への丁寧な説明
  • 特定行政庁への報告
  • 改修等の迅速な実施
  • 原因究明及び再発防止策の報告等
  • 相談窓口の設置


●相談窓口
◆レオパレス21内窓口
【物件所有者】TEL=0120-082-991/受付時間=10:00~19:00(水曜日10:00~18:00)
【入居者】TEL=0120-590-080/受付時間=10:00~19:00
【株主】TEL=050-2016-2907/受付時間 =9:00~18:00(定休日 土日祝)

◆公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター(愛称:住まいるダイヤル)
【窓口】TEL=0570-016-100/PHSや一部のIP電話からは03-3556-5147/
     受付時間=10:00~17:00(土日、祝休日、年末年始を除く)

■詳しくはこちら→PDF「レオパレス21発表」、同「国土交通省発表」


消費者庁、太陽光発電の火災事故で注意を喚起

 消費者庁は1月28日、住宅用太陽光発電に起因した火災事故に注意するよう喚起しました。太陽電池モジュールの設置形態によって火災リスクが異なるとの消費者安全調査委員会の原因調査報告を受け、「鋼板等なし型」は他の設置形態に、「鋼板等付帯型」はケーブルの挟み込みを防ぎルーフィング上にケーブルを可能な限り敷かない構造にそれぞれ変更する、「地絡検知機能なし」はある製品に変更することで火災発生のリスクを低減できると呼びかけています。

■火災事故は2008年から10年ほどの間に127件発生
 住宅用太陽光発電の累積設置棟数は、2018年10月時点で2,374,700棟となっています。 調査委員会の報告書によると、事故情報データバンクに登録された火災事故は2008年3月から2017年11月までの間に127件発生。うち、他機関が調査していない72件を調べたところ、モジュールまたはケーブルから火災が発生したものが13件ありました。

■「鋼板等付帯型」「鋼板等なし型」は設置形態や構造の変更を!
 累計設置棟数で見ると、設置形態は「屋根置き型」と「鋼板等敷設型」が計94.8%、「鋼板等付帯型」が0.7%、「鋼板等なし型」が4.5%となっていますが、調査した「屋根置き型」と「鋼板等敷設型」では野地板への延焼事例は発生していませんでした。
 一方、「鋼板等付帯型」はモジュール下へのケーブルの挟み込みにより、ケーブルが発火した場合にはルーフィングと野地板への延焼の可能性がありました。また、「鋼板等なし型」はモジュール、ケーブルとルーフィングの間に遮るものがないため、モジュールまたはケーブルが発火した場合、野地板へ延焼する可能性があると判明。設置形態や構造を変更するよう求めています。

■売電する場合には「事業者」として点検義務を負う
 今回の注意喚起にあたっては、住宅用太陽光発電でも、売電する場合には「事業者」として点検義務も負う必要があるとも指摘しています。

太陽光発電の屋根断面イメージ



2013年→2018年、首都圏全エリアで空室数、空室率ともに増加

 TAS(タス)は、2018年10月時点における首都圏の賃貸住宅ストックを推計し、1月31日に公表しました。これによれば、2013年時点と比較すると、首都圏の全5エリアとも空室数、空室率が増加し、特に多い千葉県の空室率は2013年の20.0%から21.4%へと1.4ポイント悪化していると見られます。「経営難等物件データ」は、最も低い東京23区で19%、最も多い千葉県で29%に達している模様。

■TAS推計、最悪の千葉は経営難等物件29%、空室率21.4%か
 この推計は、①2013年住宅・土地統計調査後(2013年11月)から2018年住宅・土地統計調査(2018年10月)までの変化量を推計、次に②2013年住宅・土地統計調査から2013年10月時点の賃貸住宅のストック数と空室戸数を求め、③以上から、2018年10月時点の賃貸住宅ストックと空室数を推計したものです。

■推計結果
●首都圏各エリアの賃貸住宅ストック数・空室数・空室率(2018年10月<2013年比>)



●首都圏のデッドストック率の推計(ストック数に占める経営難等物件データの割合)



●首都圏の空室率の推移推計



●首都圏の賃貸住宅ストック推計(2018年10月時点)


■詳しくはこちら→PDF「TASレポート」


タタミ「なし」が年々増加、一方で「採用」は若い世代ほど積極的

 セキスイハイムの新築注文住宅を建てた施主年齢20~40代の単世帯家族(建売・賃貸併用住宅を除く)に「間取りに関する実態調査」を行ったところ、世帯構成や家族の価値観・ライフスタイルが大きく変化する中、住宅購入者の若年化が進み、間取りへの要望も変化しつつありました。タタミルーム「なし」が年々増加する一方で、若い世代ほどタタミルームの採用に積極的であるなど、階段の位置、LDKの配置などに大きな変化が見られたということです。

■セキスイハイムが間取り調査を実施
 この調査は、積水化学工業・住宅カンパニーの調査研究機関である住環境研究所がデータベース化しているセキスイハイムの間取り図面データ(76,405件、2019年1月現在)を活用。2010~2016年度までに入居した沖縄県を除く全国の「20~40代の単世帯家族」を対象に今年1月に実施しました。サンプル数は17,064件。

■調査結果のポイント
●タタミルームの採用率は若い世代ほど高い
 タタミルーム(タタミスペース含む)の有無は、2016年度全体で「なし」が25.3%(2010年度18.8%)に増加していた。一方で2016年度では、20代で「あり」が76.0%、30代で75.2%、40代で70.6%となっており、若い世代ほど採用していることがわかった。
 また、タタミルーム(同)の広さは、年々縮小していた。2017年度全体では6畳以上のタタミルームは16.4%と少数派だった。

●家族構成は3人以下の世帯が増加、延床面積120㎡未満が増加
 家族構成は、2016年度全体で3人以下が63.8%(10年度57.4%)となり、いずれの年代においても増加していた。特に20代では16年度に2人世帯の割合が41.5%(10年度34.0%)になり、増加していた。
 2016年度の延床面積(20~40代の全体)は120㎡未満が64.3%となり、2010年度に比べると増加しており、延床面積は縮小傾向となっていた。特に40代では120㎡未満の割合が18.1ポイント増えていた。

●LDK全てが南に面する間取りが増加
 LDKの配置は「南3室I型横」が、いずれの年代でも増加しており、生活スペースが全て明るい間取りのニーズが高まっていた。


※画像をクリックで拡大

引っ越しの理由は「契約更新」最多、希望する物件は「現状より高い」傾向

 賃貸住宅の入退去シーズンを迎えていますが、入居希望者に調査したところ、引っ越しの理由は「物件の契約更新」が最多で、現状家賃よりも高い家賃の物件を求めている人が増加傾向にあったということです。

■「お部屋リクエスト」利用者から無作為で選んで集計・分析
 この調査は、アルティメット総研が、同社の運営サイト「ウチコミ!」で昨年10月から12月にかけ、「お部屋リクエスト」をした入居希望利用会員から400件を無作為抽出して集計・分析しました。「お部屋リクエスト」とは、「ウチコミ!」で希望物件のエリアや条件を登録しておくと、その条件に近い物件を所有している大家さんから直接提案を受けることができる機能です。

■引っ越しの理由
 「住んでいる物件の契約更新」(38%)が一番多い結果となっています。更新というシステムが引っ越しを検討するきっかけを生み出しています。以下、「転勤・転職」(33%)、「結婚・出産」(17%)、「進学・就職」(10%)の順。

引っ越しの理由




■登録者が現在住んでいる物件の家賃
 家賃が60,000円以下の物件に住んでいる人が38%と一番多く、次いで60,001円以上80,000円以下が33%、80,001円以上が29%という結果となりました。

■希望の家賃上限
 「60,000円以下」(35%)、「60,001円以上80,000円以下」(28%)、「80,001円以上」(37%)となりました。現在の家賃と比較すると、「60,000円以下」が-3ポイント「60,001円以上80,000円」が-5ポイント、「80,001円以上」が+8ポイントで、現在の住んでいる物件の家賃より高い家賃の物件を求めている人が8ポイント増えていました。

■「お部屋リクエスト」利用者の年収
 「300万円台」が29%と一番多く、次いで「200万円台」が21%、「400万円台」が19%となっています。

「入居付けが弱い」「対応が遅い・悪い」など、36%のオーナーが管理会社に不満

 空き家が増え続けている中、賃貸オーナーにとって管理会社は重要なパートナー。「ウチコミ!」の登録大家会員の声を調査したところ、36%ものオーナーが不満を持っていたということです。サイト運営会社のアルティメット総研が2018年11月下旬から12月上旬にかけて、登録大家会員(7,803名)のうち、304名から回答を得ました。



■調査結果の概要

  • 物件の管理を管理会社に依頼していますか?
     利用者であるオーナーの半数以上が管理会社を利用していました。
    →「はい」63%、「いいえ」37%
  • (依頼している方)今の管理会社に満足していますか?
     満足しているオーナーが35.8%いる一方で、ほぼ同率のオーナーが不満を感じていました。
    →「満足」31.1%、「どちらともいえない」28.3%、「不満」20.8%、「やや不満」15.1%、「とても満足」4.7%
  • (今の管理会社に満足していない、「どちらとも言えない」「やや不満」「不満」の方)不満の理由として当てはまるものは?
     「入居付けが弱い」「対応が遅い・悪い」「入居者募集に対して積極的ではない」「AD(広告費)が高い」という回答が多く、7割のオーナーが管理会社の入居者募集に対して不満を持っていました。
    →「入居付けが弱い」25.2%、「対応が遅い・悪い」16.5%、「入居者募集に対して積極的ではない」15.1%、「ADが高い」12.2%など
  • 現状の管理費は何%ですか?
     管理費は5%支払っているという回答が一番多く、なかには11%支払っているという回答もありました。
    →「5%」38.4%、「3%」18.8%、「1%」17.4%など
  • ADは何カ月分支払っていますか?
    →「1カ月」58.5%、「2カ月」34.8%など
  • 原状回復にかける費用はどのくらいですか?
     原状回復をする際、自身で業者に発注するオーナーが半数以上を占めました。費用は10万円以内が6割を占めました。
    ・発注
    →「自身で直接業者に発注」59.3%、「管理会社に発注」40.7%
    ・金額
    →「~5万円」20.7%、「5~10万円」30.4%、「10~15万円」14.8%、「15~20万円」12.6%、「20~25万円」7.4%、「25~30万円」3.0%、「30万円以上」11.1%
  • 管理会社を変えたことがありますか?
     管理会社を変えたことがないとの回答が過半数でした。
    →「ない」 65.9%、「ある」34.1%
  • 今後、よい管理会社があれば変えることを検討しますか?
     管理会社を変えたことがないオーナーが多い中、「近い将来検討したい」「いま検討している」という回答が70%を超えました。
    →「近い将来検討したい」57.0%、「検討しない」28.9%、「いま検討している」14.1%
  • 管理会社に求めることは?
     管理会社に求めることは、「入居付けに力を入れてほしい」との回答が3割と多く、次いで「素早い対応」が2割強ありました。
    →「入居付けに力を入れてほしい」31.1%、「素早い対応」22.8%、「物件の維持・管理に積極的になってほしい」15.1%、「管理費を安くしてほしい」13.5%、「ADを安くしてほしい」13.1%など。


2018年の新設住宅着工は942,370戸で2年連続減少、貸家7年ぶり減少

 国土交通省が1月31日に公表した建築着工統計によれば、2018年の新設住宅着工戸数は942,370戸となって、前年より2.3%減少しました。減少は2年連続。貸家が396,404戸(前年比5.5%減)と7年ぶりに減少するとともに、持家も283,235戸(0.4%減)へと2年連続で減少したためです。

■概要は次の通り
●利用関係別戸数
①持家:283,235戸(0.4%減、2年連続の減少)
②貸家:396,404戸(5.5%減、7年ぶりの減少)
③分譲住宅:255,263戸(0.0%増、4年連続の増加)
・マンション:110,510戸(3.8%減、昨年の増加から再びの減少)
・一戸建住宅:142,393戸(3.0%増、3年連続の増加)

●地域別戸数

  • 首都圏:総戸数=4.9%減。持家(0.9%減)、貸家(4.9%減)、分譲住宅(7.4%減)…うちマンション(14.8%減)、一戸建住宅(0.1%増)
  • 中部圏:総戸数3.2%増。持家(0.1%増)、貸家(1.0%増)、分譲住宅(9.9%増)…うちマンション(27.5%増)、一戸建住宅(3.3%増)
  • 近畿圏:総戸数=前年比2.6%増、持家(1.3%増)、貸家(3.2%減)、分譲住宅(10.9%増)…うちマンション(21.3%増)、一戸建住宅(0.3%増)
  • その他地域:総戸数=前年比3.4%減、持家(0.7%減)、貸家(8.4%減)、分譲住宅(4.0%増)…うちマンション(5.1%減)、一戸建住宅(9.7%増)




断熱改修後に居住者の起床時の最高血圧が有意に低下

 国土交通省は1月24日、住宅内の室温変化が居住者の健康に与える影響について、「新たな知見」(中間報告<第3回>)を公表しました。それによれば、断熱改修後に居住者の起床時の最高血圧が有意に低下することなどが確認できました。

■新たな知見として7事項を公表
 この調査は、断熱改修などによる温熱環境の改善が、健康にどう影響するか、改修前後を医学・建築環境工学の観点から検証するのが目的。断熱改修を予定する住宅4,131人(2,307軒)について改修前の健康調査を行うとともに、うちすでに断熱改修を実施した1,194人(679軒)について改修後の健康調査を行いました(事業期間:平成26~30年度)。

■第3回中間報告の概要(以下の「得られつつある知見」が確認された)

  • 室温が年間を通じて安定している住宅では、居住者の血圧の季節差が顕著に小さい。
  • 居住者の血圧は、部屋間の温度差が大きく、床近傍の室温が低い住宅で有意に高い。
  • 断熱改修後に、居住者の起床時の最高血圧が有意に低下。
  • 室温が低い家では、コレステロール値が基準範囲を超える人、心電図の異常所見がある人が有意に多い。
  • 就寝前の室温が低い住宅ほど、過活動膀胱症状を有する人が有意に多い。断熱改修後に就寝前居間室温が上昇した住宅では、過活動膀胱症状が有意に緩和。
  • 床近傍の室温が低い住宅では、様々な疾病・症状を有する人が有意に多い。
  • 断熱改修に伴う室温上昇によって暖房習慣が変化した住宅では、住宅内身体活動時間が有意に増加。


断熱改修による起床時の血圧の低下量(試算)


第1回不動産王ランキング、1位住友不動産、2位JR東海、3位三菱地所

 不動産関連有力企業の土地保有額を決算書に基づいてランキングしたところ、1位は住友不動産(土地保有額2兆4,642億円)となりました。次いで、2位が東海旅客鉄道(JR東海、2兆3,546億円)、3位が三菱地所(2兆632億円)となり、以下三井不動産(2兆0,382億円)、東日本旅客鉄道(JR東日本、2兆207億円)、日本郵政(1兆5,440億円)、トヨタ自動車(1兆4,046億円)、日本電信電話(NTT、1兆3,080億円)と続きました。

■上位20社、うち鉄道7社、不動産6社
 この「不動産王ランキング調査」は1月28日、法人会員向けASPクラウドサービスを提供するリスクモンスターが公表しました。今回が初めて。上位20社のうち13社を鉄道業と不動産業の2業種が占めており、他業種と比べて鉄道業と不動産業の土地保有額が高い結果となりました。
 上位20社にランクインしている鉄道業7社は、東海旅客鉄道(JR東海)、東日本旅客鉄道(JR東日本)、阪急阪神ホールディングス、西日本旅客鉄道(JR西日本)、西武ホールディングス、近鉄グループホールディングス、東京急行電鉄です。
 また、不動産業6社は、住友不動産、三菱地所、三井不動産、東急不動産ホールディングス、ヒューリック、大和ハウス工業です。

■ROA上位20社、情報サービス業など3業種が14社、
 不動産王ランキング上位企業が保有資産をいかに収益に結びつけているのかをROA(当期利益/総資産)を見ると、0.3~5.9%で、上位20社の平均値は2.6%と、調査対象企業の平均値3.1%を0.5ポイント下回っていました。
 ROAランキングの上位20社では、情報サービス業と専門サービス業、ゲームソフトウェア業の3業種が14社を占め、20社中15社は土地を保有していませんでした。不動産を保有しない企業の方が、ROAが高くなりやすい傾向が顕著になっていました。
 ランキングは上位100社まで公開しています。

第1回不動産ランキング王/上位20社


■詳しくはこちら→PDF「第1回不動産王ランキング」

「賃貸派」は19.5%、理由は「住宅ローンに縛られたくない」が4割

 (公社)全国宅地建物取引業協会連合会と(公社)全国宅地建物取引業保証協会は1月29日、「不動産の日」(9月23日)にちなんで毎年実施している「不動産の日アンケート」(住居の居住志向及び購買等に関する意識調査)の結果を公表しました。現在の住居に関係なく持家派か賃貸派か聞いたところ、賃貸派は19.5%。その理由としては「住宅ローンに縛られたくない」が41.8%と最も高く、次いで「天災時に家を所有していることがリスクになる」「税金が大変だから」が続きました。

■全宅連と全宅保証が「不動産の日」にちなんで調査
 調査はホームページを活用して、昨年9月下旬から11月末に実施しました。全20質問の中から、気になる3質問の結果を紹介すると…。


●不動産の買い時

  • 2018年度調査では、「買い時だと思う」16.3%、「買い時だと思わない」22.6%、「わからない」61.0%で、「わからない」が最も高くなっている。2017年度と比較すると、「買い時だと思う」が3.6ポイント、「買い時だと思わない」が2.1ポイントそれぞれ下降し、「わからない」が5.6ポイント上昇した。20代以外の年代層で「買い時だと思う」が下降していることから、全体的に「買い時感」が減退している。
  • 不動産が買い時だと思う理由では、「消費税率が上がる前だから」が45.0%と最も多く、「住宅ローン減税など税制優遇が実施されているから」が25.3%と続く。不動産が買い時だと思わない理由では、「不動産価値が下落しそうだから」が29.8%と最も多い。




●持家派or賃貸派(現住居を問わず)

  • 現在の居住形態にかかわらず、持家派は80.5%と全体の約8割を占めている。持家派の理由では、「家賃を支払い続けることが無駄に思える」が52.9%と最も多い。
  • 賃貸派の理由としては、「住宅ローンに縛られたくない」が41.8%と最も高く、次いで「天災時に家を所有していることがリスクになる」、「税金が大変だから」が続いている。




●住宅購入重視…・賃貸重視…

  • 住宅購入時に重視する点は、「購入金額」が60.0%、「周辺・生活環境がよい」が48.1%。賃貸時に重視する点は、「家賃」が71.8%と最も多い。「購入」「賃貸」ともに、経済面が重視されている。また、「賃貸」の方が交通の利便性をより重視する傾向にある。




■詳しくはこちら→PDF「不動産の日アンケート」

2019.2.1
賃貸経営ニュースダイジェスト

国民生活センター、「暮らしのレスキューサービス」でのトラブルにご注意を

 (独)国民生活センターでは、水漏れ修理、解錠などの「暮らしのレスキューサービス」に関するトラブルが増えているので、広告の表示や電話で説明された料金を鵜呑(うの)みにしないよう注意を喚起しています(2018年12月20日公表、2019年1月10日更新)。

■「暮らしのレスキューサービス」は助かるが…
 トイレや水漏れ、鍵の修理、また害虫の駆除など、日常生活でのトラブルに事業者が対処してくれる、いわゆる「暮らしのレスキューサービス」は、専門的な技術や知識がない消費者にはたいへんありがたいものです。しかし一方で、全国の消費生活センターなどには、料金や作業内容等で事業者とトラブルになったという相談が増えつつあります。

PIO-NETにおける暮らしのレスキューサービスに関する相談件数の推移

※1 2017年度同期件数(2017年11月30日までのPIO-NET登録分は1,583件)
※2 2018年度は4月~11月の相談件数



■相談事例の問題点
 たとえば、「“見積もり無料”の広告を見て蛇口の水漏れを確認してもらったら、見積もりにかかった費用を請求された」「ネズミ駆除を事業者に依頼したが、完全に駆除できていなかった」「コウモリ駆除の見積もりを依頼したが、契約を断れない状況にされ作業内容もずさんだった」、また、「鍵開けを依頼し、料金が高額だったため作業を断ったらキャンセル料を請求された」などといった相談が寄せられています。
 つまり、「見積もり無料のはずが、見積もりにかかる費用を請求される場合がある」「見積もりのつもりで事業者を呼んでも、その場で高額な契約をするよう急がされる」「作業内容が不十分な場合がある」「解約時にキャンセル料を請求されたり、事業者がクーリング・オフに応じない場合がある」などの問題が起きているのです。

■消費者へのアドバイス
 こうした相談を受け、国民生活センターでは「広告や電話説明での料金を鵜呑みしない」「複数社から見積もりを取り、十分検討する」など、次のように対応するようアドバイスをしています。

  • 広告の表示や電話で説明された料金を鵜呑(うの)みにしないようにする
  • 契約する場合は複数社から見積もりを取り、サービス内容や料金を十分に検討する。
  • 緊急を要するトラブルの発生に備え、事前に情報を収集する。
  • 料金やサービス内容に納得できない場合は、きっぱりと契約を断る。
  • トラブルになったときには消費生活センターなどに相談する(消費者ホットライン「188番」<いやや!>)。

CBRE、「不動産マーケットアウトルック2019」を発表

 CBRE(日本本社)は1月10日、オフィスマーケット、物流施設マーケット、リテール(路面店舗)マーケット、不動産投資マーケットについて、2018年を振り返るとともに、2019年以降の見通しをまとめた特別レポート「不動産マーケットアウトルック2019」を発表しました。各セクターともテナント需要は堅調。投資意欲は引き続き旺盛も、投資金額は伸び悩むと見ています。

■テナント需要は堅調、投資意欲は旺盛も投資金額は伸び悩むか
●オフィスマーケット:賃料は東京で調整局面が近づき、地方都市では上昇が続く
【賃料予測】東京グレードAオフィスの賃料は2020年末までに2.7%下落する見込み

  • 東京では2019年から2020年の2年間で、50万坪の新規供給が予定されている。景気の減速も受けて需給は緩和、2019年後半にも賃料は下落し始めると見られる。
  • 一方、地方都市では新規供給は限定的であり、賃料は当面上昇が続くと予想される。
  • 東京オールグレード空室率は2018年第3四半期時点の0.9%から、2020年末までに2.0%まで上昇すると予想される。そのため、賃料は値下げ圧力が徐々に強まり、2020年末まででおよそ1.4%、大量供給が続くグレードAでは2.7%の下落が予想される。
  • 一方、地方都市では新規供給は限定的。新規開設や、建て替えに伴う移転ニーズにより空室率は低水準で推移し、当面、賃料上昇が続くと予想される。


●物流施設マーケット:供給過剰の懸念は薄らぐ
【賃料予測】:首都圏の大型マルチテナント型施設は2020年末までの2年間で2.2%上昇か

  • 首都圏の新規供給は、2018年、2019年と2年連続で過去最高を更新し、2年間で108万坪に達する。しかし、eコマースを中心とした物流量の増大や、倉庫内作業の自動化ニーズなどを背景として、先進的な大型物流施設への需要は旺盛。
  • 首都圏では2020年までの新規需要は年平均で45万坪が想定され、大量供給による空室率の上昇は限定的となる見込み。まとまった面積を確保するために、竣工前の物件を物色する傾向が強まり、立地や設備仕様が優れた物件のリーシングペースは加速していく。


 近畿圏、中部圏いずれにおいても、高水準の供給は続くものの、需給バランスが大きく崩れることはなさそう。

●リテールマーケット(略)

●不動産投資マーケット:投資意欲は引き続き旺盛も、2019年投資総額は前年と同水準か

  • 投資意欲は依然として旺盛も、不動産価格の上昇を背景に投資家およびレンダーは慎重姿勢を強めると考えられる。2019年の投資総額は3.2兆円と、2018年の見込み総額(約3.1兆円)とほぼ同水準にとどまると予想される。
  • 低金利環境が続く中、日本は他国に比較して高いスプレッドが確保できるため、海外投資家にとっても引き続き魅力的な投資マーケットといえる。投資家の投資意欲も依然として旺盛なため、賃料にさらなる上昇余地のある地方オフィス物件への関心もさらに高まろう。
  • ただし、サイクル終盤に近いと考えられる状況では、レンダーと同様に投資家も価格上昇に対して慎重姿勢をより強める可能性がある。長期運用を目的とし、キャピタルゲインよりもインカムゲインを重視する投資家がマーケットを牽引すると考えられる。


空家等対策計画の策定、約半数の848団体が策定済み

 国土交通省は2018年12月25日、全国市区町村の空き家対策への取り組み状況について、「法施行後約3年で、約半数(49%、848団体、10月1日時点)で空家等対策計画の策定を終えている」と公表しました。2018年度末には6割を超える1,122団体が策定する見込み。

■調査結果のポイント
●空家等対策計画(空家法第6条)の策定状況

  • 2018年10月1日現在、全市区町村の約半数(49%)で策定されており、2018年度末には6割を超える見込みである。
  • 都道府県別にみると、2017年度末時点で策定率100%となっている高知県のほか、富山県、広島県の順に策定済み市町村の割合が高くなっている。また、2018年度末には、愛媛県、大分県でも全市町村が策定する見込みである。


●特定空家等に対する措置(同法第14条)実績

  • 周辺の生活環境等に悪影響を及ぼす「特定空家等」に対し、2018年10月1日までに市区町村長が助言・指導を行った13,084件のうち、勧告を行ったものは708件、命令を行ったものは88件、代執行を行ったものは29件であった。
  • また、略式代執行を行ったものは89件であった。


【特定空家等に対する措置実績】


■詳しくはこちら→PDF「施行状況(2018年10月現在)」


太陽光発電の2019年度買取価格、50kW以上500kW未満は14円/kWhへ引き下げ

 太陽光発電の2019年度の買取価格は、1月9日に開催された経済産業省・調達価格等算定委員会で示され、50kW以上500kW未満の事業用発電については、2018年度の1kWhあたり18円から14円へと4円引き下げる方向が固まりました。

■10kW未満は、出力制御対応機器の設置義務無しが24円、有りが26円
 すでに、10kW未満の家庭用発電については出力制御対応機器の設置義務無しが24円、有りが26円に、うちエネファームなどとのダブル発電も無しが24円、有りが26円と同額に引き下げることになっています。
 いずれも、システム費用が年々安くなってきているためで、50kW以上500kW未満の場合、2018年度は1kWhあたり22.1万円でしたが、2019年度は18.2万円へと下降すると試算されています。




7年連続で7割以上が「最近不安を感じている」と回答

■女性が経験した被害、痴漢に次いで「ネット・SNSトラブル」が2位に
 「日本人の不安に関する意識調査」によれば、自然災害への不安が増加する一方、約6割が対策を実施していませんでした。また、同時に行った女性への調査では、経験した被害として最多の「痴漢」に次いで「ネット・SNSトラブル」が2位となったということです。

■調査結果の概要
 この意識調査は、セコムが2018年12月初旬に、20代以上の男女500人を対象に実施し、12月20日に公表しました。社会のあり方や世相が変化する中で、不安を引き起こす要素とその対策を調査するために、2012年より毎年行っています。  調査結果の概要について、同社は次のように紹介しています。

  • 2012年より7年連続で7割以上が「最近不安を感じている」と回答している。不安を感じる項目として、1位「老後の生活や年金」、2位「健康」は例年通り。一方、「地震」「台風・豪雨・洪水」「環境問題・異常気象」を不安要素として挙げる回答が増え、今後の災害増加を懸念する人も9割近く存在することが判明した。
  • 災害対策については、3割以上が非常持ち出し袋や家具の転倒防止器具で災害に備えるなどの対策を実施しており、昨今の防災意識への高まりが読み取れた。しかし、依然として6割近くが対策を実施していないことが明らかになった。
  • 同時に調査した、10代から30代の女性200人を対象とする「女性の『安全・安心』に関する意識調査」では、ネットやSNSのトラブルに関する設問を追加したことで、「痴漢」被害に次いで多いことが判明し、身近な犯罪の原因になっていることがわかった。


■主な調査結果

  • 72.4%が「最近不安を感じている」と回答。年代別では、男性30代、女性20代の8割以上が、より不安を感じている結果が判明。
  • 不安を感じていることは、1位「老後の生活や年金」(71.8%)、2位「健康」(67.4%)は昨年通り。3位「地震」(50.6%)や「台風・豪雨・洪水」(34%)、「環境問題・異常気象」(23.2%)など、自然災害への不安が昨年から増加。
  • 約7割が不安解消のために対策を講じていないことが明らかに。一方、男女ともに20代の4割以上が不安への対策を講じていることが判明。
  • 今後の治安悪化・犯罪増加、災害増加を懸念する人は8割以上と昨年より増加。特に災害増加の可能性については約9割が懸念。
  • 「防犯対策をしていない」(70.8%)、「防災対策をしていない」(63.8%)と昨年より微減となるも、依然として6割以上が未対策のまま。
  • 老後に対する不安が82.8%で、5年連続で8割を超える結果に。2014年の調査開始以来、最高値をマーク。
  • 最近1年間で不安を感じたことは、1位「台風や暴風・豪雨・ゲリラ豪雨などによる土砂災害」(40.6%)、2位「地震・津波による被害」(39%)、3位「猛暑による熱中症や日射病」(30.4%)と、自然災害や異常気象に由来する回答が顕著に。
  • 女性が巻き込まれる犯罪被害の不安と実際の被害経験は、ともに1位が「痴漢」(不安:51%、被害経験:24.5%)という結果が判明。実際の犯罪被害では「ネットでのトラブル、SNS悪用」が2位に。


■詳しくはこちら→PDF「セコム・不安意識調査」

2019.1.15 賃貸経営ニュースダイジェスト

引っ越し会社顧客満足度ランキング、1位アート、2位サカイ、3位Akabou

 オリコンは1月4日、実際の利用者が評価した顧客満足度「2019年引っ越し会社のランキング・比較」を公表しました。調査対象とした30社中、1位はアート引越センターとなり、2位には昨年3位のサカイ引越センター、3位にはAkabou(赤帽)引越が10位から急浮上しました。

■利用者が重視するのは1位提案プラン、2位コストパフォーマンス、3位作業内容
 オリコン公表によれば、上位2社が安定した評価を得ている一方で、Akabouは「コストパフォーマンス」「作業内容」で他社に勝っているものの、「オプションサービス」「補償内容」の満足度が低く、低コストであると割り切って利用している利用者が多いことが想定されます。
 ヤマトホームコンビニエンスは、調査時点でサービスを休止しているため、ランキングから対象外となっています。
 7評価項目中で、利用者が特に重視したのは「提案プラン」(22.22%)、「コストパフォーマンス」(21.62%)、「作業内容」(17.42%)でした。

■調査概要
 この調査は2018年8月下旬から9月初旬に、過去5年以内に引っ越し会社を利用して引っ越しを行い、引っ越し会社選定に関与した全国の男女15,438人(18歳以上)に実施しました。対象とした引っ越し会社は、営業所・支店所在地が全国8エリア中4エリア以上、または関東・東海・近畿の内2エリア以上展開している事業者(法人での利用、大型荷物の搬送・搬入など、宅配便は除く)、計30社としました。
 評価は、営業スタッフの対応、提案プラン、現場スタッフの対応、作業内容、オプションサービス、補償内容、コストパフォーマンスの7項目で実施しました。

■調査結果
●顧客満足度ランキング
1位:アート引越センター→75.88点
2位:サカイ引越センター→75.69点
3位:Akabou(赤帽)引越→75.54点
4位:引越しは日通→75.44点
5位:ハトのマークの引越センター→74.92点
6位:0003のアーク引越センター→74.65点
7位:ハート引越センター→74.57点
8位:アリさんマークの引越社→74.43点
9位:引越のプロロ→74.04点
10位:ベスト引越サービス→73.57点)
11位:ファミリー引越センター→72.71点)
*高評会社→規定人数の半数以上の回答があり、評価項目得点が60.00点以上の会社
・SGムービング
・エイブル引越サービス

●引っ越し会社利用者が重視した項目
①提案プラン→22.22%
②コストパフォーマンス→21.62%
③作業内容→17.42%
④オプションサービス→12.02%
⑤営業スタッフの対応→10.94%
⑥現場スタッフの対応→9.57%
⑦補償内容→6.2%

●評価項目別上位3会社
①営業業スタッフの対応
 1位:アート引越センター、2位:Akabou(赤帽)引越、3位:引越しは日通
②提案プラン
 1位:Akabou(赤帽)引越、2位:引越のプロロ、3位:ハート引越センター
③現場スタッフの対応
 1位:Akabou(赤帽)引越、2位:アート引越センター、3位:サカイ引越センター
④作業内容
 1位:Akabou(赤帽)引越、2位:サカイ引越センター、3位:アート引越センター
⑤オプションサービス
 1位:アート引越センター、2位:サカイ引越センター、3位: 引越しは日通
⑥補償内容
 1位:サカイ引越センター、2位:アート引越センター、3位:引越しは日通
⑦コストパフォーマンス
 1位:Akabou(赤帽)引越、2位:引越のプロロ、3位:アート引越センター

全国版空き家・空き地バンク、公的不動産(PRE)検索機能を追加

 国土交通省は1月7日、空き家などの情報を簡単に検索できる「全国版空き家・空き地バンク」に、廃校や職員宿舎等の公的不動産(PRE)が検索できる機能を追加したと公表しました。全国に点在するPREの取り引きを円滑化するのが狙い。

■マッチングを向上させ取り引きを円滑化
 「全国版空き家・空き地バンク」は、公募で選定された2事業者(LIFULL、アットホーム)が昨年4月から運営しています。2018年12月時点で全国558自治体が参加し、延べ9,000件の情報を掲載(一部重複あり)。成約物件は1,300件を超えています。
 PREは、厳しい財政事情により公的資金のみで公共施設を建設・維持管理・運営することが困難になっているうえ、人口減少の進展で公共施設の集約化・再編が求められていることから、年々増加。廃校や遊休状態にある職員宿舎、公有地などが全国に多数点在し、その活用が求められています。
 このため、マッチングの向上によるPREの有効活用に向け、全国版バンクの機能を拡充。全国に点在するPREを一覧できるよう検索・表示するとともに、特集ページを作成するなどして情報提供を充実させています。

●運営事業者が運営する公的不動産(PRE)サイト
・LIFULLL:https://www.homes.co.jp/akiyabank/pres/all/
・アットホーム:https://www.akiya-athome.jp/contents/12

●国土交通省が管理している公的不動産(PRE)ポータルサイト
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000102.html

国交省、日管協等に「保証債務での不当差別廃止」要請

 (公財)日本賃貸住宅管理協会(日管協)は2018年12月25日、国が進めている外国人材の受け入れ・共生と、これを受けて国土交通省から同日要請があった家賃保証債務における外国人への不当差別の廃止を踏まえ、会員各社に徹底するよう呼びかけました。

■日管協、外国人材の住宅確保に向け周知と指導徹底へ
 外国人材の受け入れに向けては、在留資格を新たに設ける「出入国管理及び難民認定法及び法務省設置法の一部を改正する法律」が2018年12月14日に公布され、2019年4月1日から施行されることになっています。
 また、外国人材を適正に受け入れ、共生社会の実現を図ることで、日本人と外国人が安心して安全に暮らせる社会を実現する狙いから、2018年12月25日に開催した「外国人材の受け入れ・共生に関する関係閣僚会議」で、「外国人材の受け入れ・共生のための総合的な対応策」が決定されました。
 「総合的な対応策」では、共生社会の実現に向けた「住宅確保のための環境整備・支援」として、「賃貸人・仲介事業者向け実務対応マニュアル」や「外国語版の賃貸住宅標準契約書等の普及」(8言語対応)、また「外国人を含む住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録・住宅情報提供・居住支援等の促進」が盛り込まれています。
 こうした動きを受けて、国土交通省は2018年12月25日付けで、日管協と家賃債務保証事業者協議会に「外国人材の受け入れ・共生に係る家賃債務保証」について要請。家賃保証サービスの利用にあたっては外国人ということを理由として不当な差別が行われないよう、周知徹底と継続的指導を求めました。

■詳しくはこちら→PDF「外国人材の受け入れ・共生に係る家賃債務保証について」

消費税引き上げ需要平準化に向け「次世代住宅ポイント制度」

 今年10月の消費税率引き上げに備え、引き上げ前・後の需要変動を平準化する狙いから、税率10%で一定の性能を有する住宅を新築したりリフォームすると、さまざまな商品などと交換できるポイントを提供する「次世代住宅ポイント制度」が設けられます。2019年度当初予算の成立を受けてスタートし、ポイントの発行申請は6月以降から始まる予定。ただし、新築は貸家は対象外となります。

■対象は一定の性能を有する住宅の新築・リフォーム
 対象となる注文住宅(持家)・リフォームは、契約が「2019年4月~2020年3月請負契約・着工をしたもの」、分譲住宅は「閣議決定日~2020年3月に請負契約・着工し、かつ売買契約を締結したもの」「閣議決定日までに完成済みの新築住宅で、閣議決定日~2020年3月に売買契約を締結したもの」。また、いずれの住宅でも「2019年10月以降に引渡しをしたもの」
 新築住宅の発行ポイント数は1戸あたりの上限が35万ポイントで、次のいずれかに適合するときは30万ポイントが付与されます。

①エコ住宅(断熱等級4または一次エネ等級4を満たす住宅)
②長持ち住宅(劣化対策等級3、かつ維持管理対策等級2等を満たす住宅)
③耐震住宅(耐震等級2を満たす住宅または免震建築物)
④バリアフリー住宅(高齢者等配慮対策等級3を満たす住宅)

 一方、リフォームのポイント数は、上限が30万ポイント。若者・子育て世帯によるリフォームや一定の既存住宅の購入に伴うリフォームの場合は上限が引き上げられます。 対象となるリフォームは、次の通り。

①窓・ドアの断熱改修
②外壁、屋根・天井または床の断熱改修
③エコ住宅設備の設置
④耐震改修
⑤バリアフリー改修
⑥家事負担軽減に資する設備の設置
⑦若者・子育て世帯による既存住宅の購入に伴う一定規模以上のリフォーム工事等

■詳しくはこちら→PDF「次世代住宅ポイントの概要」

若者の賃貸選び、7割がインターネットで

 20代、30代の7割以上が「賃貸はインターネットで探す」と回答。そして、検索サイトに求めるのは「見やすさ」「物件数」「写真の多さ」…賃貸物件を探すときの手段・条件・ニーズなどを調査したところ、「いかに、よりわかりやすく、かつ多くの最新情報を伝えることができるか」が、サイト運営の今後の課題であることがはっきりしてきたということです。

■ポイントは、いかに“よりわかりやく、より多く”提供できるか
 この調査(賃貸物件を選ぶ際の条件に関する意識調査は)は2018年11月下旬、日本情報クリエイトが全国の20~30代の男女1,197人を対象に、インターネットを利用して実施しました。

●情報収集はどのようにやっているか
 「ネットを利用して探す」が7割を超え、直接「店舗に行って探す」は2割弱にとどまった。ネットに対応していない不動産屋は淘汰されてしまうことも考えられる。




●ユーザーが情報収集をする際のニーズ
 自分に合った条件の物件を、短時間で、たくさん確認したいというニーズが強い。このため、サイトの「見やすさ」が4割近くを占め、次いで「物件数」、「写真の多さ」と続きく。




●ネットに対応していない不動産屋のイメージ
 ネットに対応していない不動産屋には、「対応に時間がかかりそう」(3割)、ほか「物件数が少なそう」、「紹介される物件が古そう」が各2割以上あるなど、あまり良くないアナログなイメージを持っている。




●まとめ
 ネット普及で、お部屋探しの選択肢は格段に上がった。それにより、消費者はより魅力的で、より多くの情報のある“ユーザビリティが高いサイト”に集まる。このため、ホームページやポータルサイトがなければユーザーのニーズに応えられず、ユーザーの選択肢から外れてしまう可能性が高まる。

2019.1.7
賃貸経営ニュースダイジェスト

UR都市機構、「ストック活用・再生ビジョン」を策定

 UR都市機構はこの10年間にわたって進めてきた「UR賃貸住宅ストック再生・再編方針」が終期を迎えたことを受け、2018年12月26日、2019年度から2033年度までの15年間にわたる「UR賃貸住宅ストック活用・再生ビジョン」を策定し、「多様な世代が安心して住み続けられる環境整備」「持続可能で活力ある地域・まちづくりの推進」「賃貸住宅ストックの価値向上」の3視点から多様な活用を図っていく構想を打ち出しました。

■環境・まちづくり・価値向上の3視点から多様な活用を目指す
 安心して住み続けられる環境整備では、①地域の医療福祉施設等を充実させ、幅広い世代や多様な世帯が安心して健やかに暮らせる住環境づくり、②人々の交流を育む環境づくりによる豊かなコミュニティのある地域(ミクストコミュニティ)の実現、③生活支援サービスの充実・テレワークへの対応等による多様なライフスタイルに対応した住環境づくりを推進。
 持続可能で活力ある地域・まちづくりでは、①団地の役割・機能を多様化させ地域に開かれた団地へ再生、②人々のふれあいや緑を大切にして、安全・安心・快適なまちづくり、③地方公共団体等と連携したコンパクトシティの推進や市街地の再整備による持続可能な都市を目指します。
 また、賃貸住宅ストックの価値向上に向けては、①多様化するニーズに対応し地域の価値向上にも寄与する魅力ある住宅を供給する、②適切に管理するとともにサービスの維持・向上を図り、安全・安心・快適な住宅を供給する、③世帯属性に左右されず幅広い世代や多様な世帯が入居しやすい住宅を提供する、としています。

【多様な活用イメージ】



■団地ごとに3類型化、急がれるバリア化
 これらを踏まえた団地別方針では、「ストック活用」(25万戸)、「ストック再生」(45万戸)、「土地所有者等への譲渡・返却」(2万戸)の3類型に分類し、うちストック再生類型団地については建て替え、集約、用途転換、改善を進めていく方針です。
 UR都市機構の賃貸住宅では、2015年時点で、高齢人口が34.8%(全国平均26.6%)、年少人口が8.6%(同12.6%)と、高齢化が高進しています。こうした中で、全体の約7割を占める約47万戸(1979年以前管理開始)は40年を経過しますが、バリアフリー化率は43.9%と、それ以降に管理を開始した約25万戸の67.0%比べ、入居者の年齢構成やライフスタイルの変化への対応が大きな課題となっています。

【ストック状況とバリアフリー化】



2019年度制改正大綱、与党案決まる

■小規模宅地等特例、特定事業用宅地から相続3年以内の“飛び込み取得”除外
 2019年度税制改正大綱が2018年12月14日、与党(自民・公明)から発表されました。今後国会審議のうえ、3月下旬までに成立・公布し、4月1日から施行されることになります。
 2019年度改正のポイントは「個人事業者の事業用資産に係る相続税納税猶予の創設(被相続人が不動産貸付業の場合は除外)や「住宅ローン控除の適用期間延長」「特定事業用宅地への小規模宅地等の評価減の制限」など。ほか「消費税率のアップ」(10月予定、8%→10%)と、その「軽減税率の適用」が注目されます。
 「小規模宅地等特例は、特定事業用宅地から相続開始3年以内の“飛び込み取得”宅地等が除外されます。
 改正が予定されている主なものは次の通りとなっています。

●個人所得課税
○住宅ローン控除の特例の創設
 消費税率が2019年10月に8%から10%に上がることを受け、住宅ローン控除の期間が延長されます。住宅ローン控除は、所得税額から年末のローン残高の1%(限度額あり)を居住開始年から10年間控除できる制度。今回の改正で、2019年10月1日から2020年12月31日までに購入し、住み始めたときは控除期間が3年延長され、13年間にわたって控除できます。

○空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例の要件見直し
 空き家を譲渡したときに所得税を軽減する「空き家対策税制」は、相続開始の直前において被相続人の居住用に供されていた家屋が対象でしたが、使い勝手を考慮し、要介護認定等を受け、かつ相続の開始の直前まで老人ホーム等に入居をしていたときなどは、要件を満たすとみなす特例ができます。

○NISA(少額上場株式等の配当・譲渡所得等の非課税措置)

  • NISA口座を開設している居住者が、一時的に出国して非居住者になる場合、出国
  • 帰国時に「継続適用届出書」・「帰国届出書」を提出すれば、5年間は居住者とみなされます。
  • また、NISA口座を開設できる年齢要件が20歳から18歳以上に引き下げられました。

○ふるさと納税の見直し
 ふるさと納税の対象は、「礼品の返礼割合を3割以下とし、地場産品とすること」など一定の要件を満たし、総務大臣が指定する都道府県等のみとなりました。

○未婚の親に対する個人住民税の非課税措置
 児童扶養手当の支給を受けている児童の父か母のうち、未婚か配偶者の生死が明らかでない者は、個人住民税が非課税になります。(年間合計所得が135万円を超える場合を除く)。2021年度分以後(課税は2022年)の個人住民税から適用されます。

●資産課税(相続税、贈与税関係)
○個人事業者の事業承継税制の創設
 非上場会社のオーナー社長から後継者へ自社株式を承継したとき、一定の要件を満たせば対象株式の相続税の一部納税(贈与税は全部)を猶予できる制度がありますが、個人事業者にも創設されます。被相続人が不動産貸付業であるときは除かれます。対象となる特定事業用資産は、被相続人の事業に利用されていた土地(400㎡まで)、建物(床面積800㎡まで)、建物以外の減価償却資産で青色申告書に添付される貸借対照表に計上されているもの。

○特定事業用宅地等に係る小規模宅地等特例の見直し
 80%評価減できる「小規模宅地の特例」における「特定事業用宅地等」から、「相続開始3年以内に事業の用に供された宅地等
が除外されます。“飛び込み取得”による不適正な利用を防ぐためと見られます。

○教育資金の一括贈与非課税措置の見直し
 祖父母などから教育資金の贈与を受けた場合に、1,500万円までに相当する部分の贈与税が非課税となる「教育資金の一括贈与非課税制度」の期限が2年延長されます。


●法人課税
○中小企業投資促進税制の適用期限の延長
 中小企業者等が機械等を取得した場合に適用できる法人税額の控除が2年延長されます。 ○特定中小企業者等が経営改善設備を取得した場合の特別償却または税額控除の延長
 特定中小企業者等(中小企業等協同組合、出資組合である商工組合や商店街振興組合)が特定経営力向上設備等を取得した場合の特別償却や税額控除制度の適用期限が2年延長されます。

○新・中小企業経営強化税制の創設
 青色申告書を提出する中小企業者等のうち、事業継続力強化計画または連携事業継続力強化計画の認定を受けたものが、2021年3月31日までの間に特定事業継続力強化設備等を取得して事業に供したときは、取得価額の20%が特別償却できます。

○仮想通貨の評価方法の措置
 法人が保有する仮想通貨の評価方法が定められました。要件は、①活発な市場が存在する仮想通貨については時価評価により評価損益を計上する、②仮想通貨を譲渡した場合の譲渡損益は、譲渡の契約をした日の属する事業年度に計上する、など。

国交省・ハザードマップポータルサイト、土地の成り立ちの確認も可能に

 国土交通省は12月18日、身のまわりの土地の成り立ちが同省・ハザードマップポータルサイトの「重ねるハザードマップ」で確認できるようにリニューアルしました。
 たとえば、浸食によって削られ周囲より高い「台地・段丘」では、河川氾濫のリスクはほとんどありませんが、河川との高低差が小さい土地は注意が必要です。また、河川によって形成された「谷底平野」は、大量の雨が集中して降ると河川氾濫に注意が必要です。
 今回のリニューアルで、こうした土地の成り立ちが地形分類図(土地分類基本調査の5万分1地形分類図)上で、簡単に確認できるようになりました。
 ほか、都道府県が管理する中小河川について、航空レーザ測量による三次元地形データや地形分類図等を活用した水害リスク情報を作成・公表する際に、留意すべき事項等を整理した手引きも公開しました。

■詳しくはこちら→PDF「身のまわりの自然災害リスクを確認し・備えを」

2019年日本経済<ワンポイント予測>

 アメリカ第一主義を掲げるトランプ政権と中国との貿易戦争、イギリスのEU離脱交渉、そのEUの旗手メルケル独首相の党首辞任表明など、国際情勢が大きく揺れ動く中、わが国の2018年は「災」の1年でしたが、実感薄い景気拡大は、その長さが「いざなぎ」を超え、戦後最長と並びました。
 さて、2019年の日本経済はどのような展開になるのでしょうか。2つの見方を紹介します。

●成長率は2018年度0.9%, 2019年度0.7%(富士通総研、2018年11月14日)

  • 今後の日本経済は、世界経済の回復ペース鈍化の影響は受けるが、消費や設備投資など内需は底堅く推移し、拡大が続いていくというのがメインシナリオである。消費税率引き上げ後も景気は腰折れしないと考えられる。その場合、労働需給のさらなる逼迫を受け、賃金は緩やかに上昇していき、消費者物価もまた緩やかに上昇していくと予想される。
  • 実質GDP成長率は、2018年度0.9%、2019年度0.7%になると見込まれる。消費者物価(除く生鮮食品)上昇率は、2018年度0.9%, 2019年度1.4%(消費税率引き上げの影響を除くベースでは0.9%)になると見込まれる。
  • しかし、リスクシナリオとしては、米中貿易戦争の激化が企業マインドに悪影響を与え、設備投資が萎縮することなどが考えられる。貿易戦争が日本経済に与える直接的な影響としては、関税引き上げで中国の対米輸出が減少すると、日本から中国に部品·資本財を輸出しているという、サプライチェーンの関係性から悪影響を受けることになる。
  • こうした直接的な影響は、生産拠点を中国から移管することなどによっても対応できるが、より影響が大きいと考えられるのは、企業マインド面からの悪影響である。貿易戦争の今後の動きを注視していく必要がある。


●堅調な内需が下支えも、輸出減速から景気回復テンポは鈍化(みずほ総合研究所、2018年12月10日)

  • 自然災害の影響は既に収束に向かっている。今後は良好な雇用環境を背景に個人消費が底堅く推移するほか、省力化需要などから設備投資も堅調な推移を見込む。ただし、中国経済の減速やIT需要のピークアウトから、輸出は伸び悩み、景気回復のテンポは鈍化する見通し
  • 2018年11月時点の予測と比べると、7~9月期のGDP速報を反映して、設備投資を中心に2018年度を下方修正。2018年度成長率は+0.7%(11月予測:+1.0%)、2019年度は+0.7%と予想(11月予測:+0.8%)。
  • リスクとして、貿易摩擦の激化に伴う不確実性の高まりが、設備投資を更に下押しする懸念あり。また、米国が自動車への追加関税を強行した場合には影響大。
  • エネルギー価格の上昇一服などを受け、物価の伸びは徐々に鈍化。2019年度後半からは、幼児教育無償化も物価の押し下げ圧力に。


*2018年度の日本経済は前年度比+0.7%と、11月時点の予測値(同+1.0%)から下方修正。
 今般GDP2次速報における設備投資の下振れを反映した格好。
*2019年度は+0.7%(11月予測:+0.8%)。成長率のゲタの低下により、小幅に下方修正。
 エネルギー価格の上昇一服などにより、物価の伸びは徐々に鈍化する見通し。

■2019年住宅・賃貸市場<ワンポイント予測>
 わが国の総人口は1億2,693万人(総務省、2016年10月推計)で、6年連続で減少し、減少幅は年々拡大しています。2015年に5,333万あった世帯数も、2023年をピークに減少に転じます(社人研、2018年推計)。こうした中、新設住宅着工は横ばい基調で推移し、うち貸家では低金利政策、相続対策で2017年まで“実需なきバブル”が続きました。
 賃貸市場の今後は、低所得者など住宅弱者への賃貸入居支援、5年間で最大34万人ともされる外国人労働者の受け入れ拡大、2020年東京オリンピック・パラリンピックなどで需要増が見込まれる一方、生産緑地2022年問題による都市近郊宅地での供給拡大や、2019年10月に予定されている消費税増税(現行8→10%)による賃貸住宅の収益悪化が想定されます。
 2019年賃貸市場はどのような展開になるのでしょうか。


●2019年度住宅着工予測(矢野経済研究所、2018年12月7日)
【新設住宅着工予測】2018年度見込みに対し、98.4%の94.8万戸を予測



●2019年首都圏賃貸住宅市場の見通し(タス、2018年11月30日)

  • 東京都 悪化基調で推移
     世帯数の増加数が過去1年と同程度、着工数が過去1年の90%程度と仮定すると、2019年の東京23区の需給ギャップは、緩やかに拡大すると考えられ、これにともない東京23区の空室率TVI(タス空室インデックス*)も2019年は悪化基調で推移すると考えられる。東京市部の需給ギャップは、引き続き拡大傾向で推移すると考えられ、これにともない東京市部の空室率TVIも2019年は悪化傾向で推移すると考えられる。
  • 神奈川県 前半は悪化、後半は横ばい傾向  需給ギャップは、前半は拡大が継続するが、着工数の減少が継続すると後半は拡大幅が徐々に縮小し横ばいとなると考えられる。これにともない空室率TVIも2019年の前半は悪化傾向、後半は横ばい傾向で推移すると考えられる。
  • 埼玉県 悪化傾向、2020年度以降に改善へ  需給ギャップは、前半は拡大傾向が続き、後半は縮小に転じると考えられる。埼玉県の空室率TVIは需給ギャップに対し半年程度遅延して動いているので、空室率TVIは、2019年は悪化傾向で推移し、2020年以降改善傾向に転じると考えられる。
  • 千葉県 緩やかな悪化傾向で推移  需給ギャップは、拡大傾向で推移すると考えられ、これにともない空室率TVIも2019年は緩やかな悪化傾向で推移すると考えられる。


*空室率TVI:タスが開発した賃貸住宅の空室の指標。
 民間住宅情報会社に公開された情報を空室のサンプリング、募集建物の総戸数をストックのサンプ
 リングとして下式で算出。
 TVI=空室のサンプリング÷ストックのサンプリング(=Σ募集戸数÷Σ募集建物の総戸数)

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