2020.10.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

新設住宅着工、8月も貸家減少、24カ月連続

　国土交通省が９月30日に公表した2020年８月の新設住宅着工戸数は、持家、貸家、分譲住宅ともに減少したため、全体で69,101戸となり、前年同月より9.1％減少しました。うち、貸家は27,671戸で24カ月連続の減少。

総戸数は6.9万戸で14カ月連続減少

総戸数

• 新設住宅着工戸数は69,101戸で、前年同月比9.1％減、14カ月連続の減少。

利用関係別戸数

1. 持家：21,915戸（前年同月比8.8％減、13カ月連続の減少）
2. 貸家：27,671戸（同5.4％減、24カ月連続の減少）
3. 分譲住宅：18,933戸（同15.9％減、10カ月連続の減少）

• マンション：9,377戸（同7.7％減、3カ月連続の減少）
• 一戸建住宅：9,455戸（同22.7％減、9カ月連続の減少）

タス、7月期の「首都圏」「関西圏・中京圏・福岡県」の賃貸住宅指標公表

　タスは9月30日、2020年7月期の「首都圏」と「関西圏・中京圏・福岡県」の賃貸住宅指標を公表しました。概況は表の通り。

コロナ禍で、固定資産税の負担調整措置延長に加え、経済状況に応じた措置

　国土交通省は9月25日、2021年度「税制改正要望事項」を明らかにしました。「日本経済の再生」「豊かな暮らしの実現と地域の活性化」「クリーンで安全・安心な社会の実現」を３機軸に、不動産・賃貸関係では、経済再生で「土地に係る固定資産税の負担調整措置等の延長と経済状況に応じた所要の措置」「土地等に係る流通税の特例措置の延長」など、豊かな暮らしで「相続税等納税猶予農地を公共事業用地として譲渡した者に対する利子税の免除特例措置の７年間延長」「サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の２年間延長」「マンションの建替え等の円滑化に関する法律の改正に伴う税制上の所要の措置」など、また安全・安心な社会で「災害ハザードエリアから安全な区域に施設または住宅を移転する場合に移転先として取得する不動産に係る以下の特例措置を創設」などを盛り込んでいます。

国交省の2021年度「税制改正要望事項」（不動産・賃貸関係）

　 　不動産・賃貸関係の概要は次の通り。

【1】日本経済の再生

ウィズ／ポストコロナ時代の活力ある日本経済の実現

◆土地に係る固定資産税の負担調整措置等の延長と経済状況に応じた所要の措置
→3年に1回の固定資産評価替えによる、地価上昇地点における税負担の上昇が緩やかなものになるよう、上昇幅を一定範囲に抑えるなど、土地の固定資産税等の負担調整措置等の3年間延長

不動産市場の活性化によるデフレ脱却

◆土地等に係る流通税の特例措置の延長
→土地の所有権移転登記等に係る登録免許税の特例措置（移転登記：本則2％→1.5％、信託登記：本則0.4％→0.3％）の2年間延長
→宅地評価土地の取得に係る不動産取得税の課税標準の特例措置（1/2）の3年間延長
→住宅及び土地の取得に係る不動産取得税の軽減税率（本則4％→3％）の3年間延長

【2】豊かな暮らしの実現と地域の活性化

都市の競争力・魅力の向上と土地の有効活用の推進

◆相続税等納税猶予農地を公共事業用地として譲渡した者に対する利子税の免除特例措置の7年間延長。

住まいの質の向上・無理のない負担での住宅の確保

◆サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の2年間延長
→不動産取得税：課税標準から1,200万円控除等
→固定資産税：税額について5年間市町村が条例で定める割合（2/3を参酌）を減額

◆老朽化マンション等の再生を促進するため、マンションの建替え等の円滑化に関する法律の改正に伴う税制上の所要の措置（所得税等）

【3】クリーンで安全・安心な社会の実現

災害に強い強靱な国土・地域づくり

◆災害ハザードエリアから安全な区域に施設または住宅を移転する場合に、移転先として取得する不動産に係る以下の特例措置を創設
→登録免許税：土地の所有権移転登記（本則２％→１％）、建物の保存登記（本則0.4％→0.2％）
→不動産取得税：課税標準1/5控除

都道府県地価調査、新型コロナ禍で全用途では3年ぶり下落、住宅地は下落幅拡大

　国土交通省が9月29日に公表した2020年「都道府県地価調査結果」（7月1日現在）によれば、新型コロナ禍で、全用途平均は2017年以来3年ぶりに下落に転じました。住宅地は下落幅が拡大し、商業地は2015年以来5年ぶりに下落に転じ、工業地は3年連続で上昇したものの上昇幅が縮小しました。

2019年7月以降の1年間の地価動向

全国平均

　全用途平均は2017年以来３年ぶりに下落に転じた。用途別では、住宅地は下落幅が拡大し、商業地は2015年以来5年ぶりに下落に転じ、工業地は３年連続の上昇であるが上昇幅が縮小した。

三大都市圏

　全用途平均は2013年以来7年連続上昇を続けていたが横ばいとなり、住宅地は2013年以来7年ぶりに下落に転じ、商業地・工業地は上昇を継続したが上昇幅が縮小した。

地方圏

　地方圏をみると、全用途平均・住宅地は下落幅が拡大し、商業地は2018年以来2年ぶりに上昇から下落に転じ、工業地は2017年以来3年ぶりに下落に転じた。地方圏のうち、地方4市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）では、いずれの用途でも上昇を継続したが、上昇幅が縮小した。地方4市を除くその他の地域においては、全用途平均・住宅地・商業地は下落幅が拡大し、工業地は2018年以来2年ぶりに上昇から下落に転じた。

地価動向の特徴

• この1年間のうち前半においては、交通利便性や住環境の優れた住宅地、オフィス需要の強い商業地、訪問客の増加に伴う店舗やホテルの進出が見込まれる地域を中心に地価の回復傾向が継続していたと見られる。
  一方、後半においては、新型コロナの影響による先行き不透明感から需要が弱まり、総じて上昇幅の縮小、上昇から横ばい又は下落への転化となったと見られる。なお、前半から下落が継続していた地域においては、下落幅の拡大も見られる。
• この結果、年間の変動率についても、全用途の上昇地点数の割合が21.4％（前年32.8％）、横ばい地点数は18.5％（前年19.2％）に減少する一方、下落地点数は60.1％（前年48.0％）に増加した。なお、年間の変動率が上昇となっている地点についても、1年間の後半は横ばい又は下落となっている地点が多いと考えられる。
• 地価動向の変化の程度はさまざまであり、新型コロナが地価に与える影響の程度が土地への需要の特徴や地域の経済構造などにより異なることや、再開発など中長期的な上昇要因の有無が地域で異なることによると考えられる。

住宅地

• 東京圏の平均変動率は▲0.2％と2013年以来7年ぶりに下落に転じた。
• 大阪圏の平均変動率は▲0.4％と2013年以来7年ぶりに下落に転じた。
• 名古屋圏の平均変動率は▲0.7％と2012年以来8年ぶりに下落に転じた。
• 地方圏の平均変動率は▲0.9％と下落を継続し、下落幅が拡大した。地方圏のうち、地方4市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）の平均変動率は3.6％と8年連続の上昇であるが、上昇幅が縮小した。地方4市を除くその他の地域の平均変動率は▲1.0％と下落を継続し、下落幅が拡大した。

商業地

• 東京圏の平均変動率は1.0％と8年連続の上昇であるが、上昇幅が縮小した。
• 大阪圏の平均変動率は1.2％と8年連続の上昇であるが、上昇幅が縮小した。
• 名古屋圏の平均変動率は▲1.1％と平成24年以来8年ぶりに下落に転じた。
• 地方圏の平均変動率は▲0.6％と平成30年以来2年ぶりに上昇から下落に転じた。地方圏のうち、地方四市の平均変動率は6.1％と8年連続の上昇であるが、上昇幅が縮小した。地方四市を除くその他の地域の平均変動率は▲1.0％と下落を継続し、下落幅が拡大した。

法人所有建物、初めて7割超が新耐震基準クリア

　国土交通省は9月30日、2018年「法人土地・建物基本調査」（確報）と2018年「世帯土地統計」を公表しました。法人土地・建物基本調査では、法人が所有している新耐震基準を満たす建物が2008年の調査開始以降初めて７割を超えました。

調査結果のポイント

　これらの2調査は5年ごとに行っており、法人土地・建物基本調査は2018年7～9月に実施し、世帯土地統計は2018年「住宅・土地統計調査」（総務省実施）をもとにまとめています。

法人・建物基本調査

• 土地を所有している法人、建物を所有している法人はいずれも法人全体の4割。
• 法人が所有している土地の面積は約2.6万㎢。このうち「宅地など」が3割。
• 法人が所有している土地の資産額は約387.2兆円。このうち「宅地など」が8割。
• 法人が所有している新耐震基準を満たす建物が調査開始（2008年）以降、初めて法人が所有している建物件数の7割を超える。
  →法人が所有している建物の新耐震基準への適合状況は、新耐震基準の施行後の1981年以降の建物の件数割合（67.8％）と、1980年以前で新耐震基準を満たしている建物の件数割合（4.2％）を合わせると72.0％となった。

世帯土地統計

• 土地を所有している世帯は約2,726万世帯、全世帯の半数以上。
• 世帯が所有している土地の面積は約10.2万㎢。このうち「山林」「農地」で9割。
• 世帯が所有している土地の資産額は約595.7兆円。このうち「宅地など」で9割。
• 家計を主に支える者の年齢にともない、世帯が所有している「現住居の敷地」の所有世帯数割合は上昇。
• 世帯が所有している「宅地など」の土地の取得方法は、「現住居の敷地」では「法人から購入」「個人から購入」「相続･贈与で取得」した割合がそれぞれ３割で同程度となっている。一方、「現住居の敷地以外の宅地など」では「相続･贈与で取得」した割合が半数以上。