2021.7.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

1都3県賃貸住宅市況、第1四半期は低調に推移

　タスは6月30日、2021年4月期「首都圏賃貸住宅指標」、同「関西圏・中京圏・福岡県賃貸住宅指標」、2021年第1四半期「1都3県賃貸住宅市況図」、「東京23区ハイクラス賃貸住宅の市場動向」を公表しました。

レポートの概要

2021年第1四半期「1都3県賃貸住宅市況図

　トレンドが上昇を示す地域は、2020年第4四半期の9地域から2021年第1四半期は５地域と減少しました。下降を示す地域は、2020年第4四半期の13地域から2021年第1四半期は21地域に増加しました。
　新型コロナ感染拡大の影響を受け、2020年度の人口流入は、千葉県は若干増加、埼玉県と神奈川県は微減、東京都は大幅減となりました。また、第2回、第3回の緊急事態宣言の影響で、転勤や入学、入社に伴う流入が減少し、首都圏の賃貸住宅市場は低調に推移しています。

賃貸住宅指標

　新型コロナ禍は対面サービスを行う業種の非正規社員に大きな影響を及ぼしています。半面で大規模企業の正規社員への影響は軽微です。これがアパート系マンション系のTVIの差として表れていると考えられます。

新設住宅着工、5月は持家，貸家、分譲住宅ともに増え7万戸超

　国土交通省が6月30日に公表した令和3年5月分の「建築着工統計」によれば、新設住宅着工戸数は、持家、貸家、分譲住宅ともに増加したため，全体では70,178戸となり、前年同月比9.9％の増加となりました。分譲住宅の戸建ては、18カ月ぶりに増加しました。

分譲の戸建て、18カ月ぶりに増加

総戸数

• 新設住宅着工戸数は70,178戸で、前年同月比9.9％増、3カ月連続の増加。

利用関係別戸数

1. 持家：22,887戸（前年同月比16.2％増、7カ月連続の増加）
2. 貸家：25,074戸（同4.3％増、３カ月連続の増加）
3. 分譲住宅：21,426戸（前年同月比8.4％増、先月の減少から再び増加）

• マンション：9,444戸（同1.6％増、3カ月連続の増加）
• 一戸建住宅：11,797戸（同13.6％増、18カ月ぶりの増加）

「住みここち＆住みたい街ランキング2021」、九州・沖縄エリアを公表

　大東建託は、6月に入って、「住みここち＆住みたい街ランキング2021」の東海・北陸エリアに続き、30日に九州・沖縄エリアを公表しました。

詳細は次の通り

特設サイト：https://www.kentaku.co.jp/sumicoco/

九州・沖縄版：PDFはこちら

福岡県版：PDFはこちら

佐賀県版：PDFはこちら

長崎県版：PDFはこちら

熊本県版：PDFはこちら

大分県版：PDFはこちら

宮崎県版：PDFはこちら

鹿児島県版：PDFはこちら

沖縄県版：PDFはこちら

TDB景気動向調査、6月は個人消費関連が上向き2カ月ぶりに改善

　帝国データバンク（TDB）は7月5日、2021年6月の「景気動向調査（全国）」を公表しました。それによれば、ワクチン接種の進展などで個人消費関連が上向き、国内景気は2カ月ぶりに改善しました。

調査結果のポイント

• 2021年6月の景気DIは前月比1.6ポイント増の39.1となり、2カ月ぶりに改善した。国内景気は、海外経済の回復に加え個人消費関連も上向き、2カ月ぶりに改善した。今後は、感染者数の動向が懸念材料であるものの、緩やかに上向いていくとみられる。
• 全10業界が改善。9都道府県で緊急事態宣言が解除されたなか、ワクチン接種も進み、「サービス」「小売」などの個人消費関連の景況感が上向いた。また、米中向けに自動車や半導体関連などの輸出が増加傾向にあるなか、「製造」「卸売 も改善した。
• 「北関東」「北陸」「近畿」など3カ月ぶりに10地域すべてが改善した。緊急事態宣言が「沖縄」を除く9都道府県で解除され、44都道府県が改善した。特に、主要産業としてIT関連や輸出向けの機械製造などを持つ地域の改善が目立った。「大企業」「中小企業」「小規模企業」が３カ月ぶりにそろって改善した。

お部屋探し動向変化の比較調査、引っ越し需要9.5pt減、室内設備への投資増加

　オンライン賃貸仲介サービスのiettyは6月14日、新型コロナ禍前後のお部屋探し動向変化を比較調査した結果を公表しました。それによれば、都内を中心とした首都圏の2020年度賃貸需要には大きな変化があり、転勤需要が9.5ポイントも減少しました。一方で、室内設備への投資需要が増加傾向にありました。

ペット可、追いだき機能、モニター付きインターフォン増える

　調査は、2019年4月〜2021年3月の1年間、iettyで首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県）の賃貸物件に希望条件登録を行った会員ユーザーを対象に実施しました。
　その結果、繁忙期の転勤・就職などによる引っ越し需要は、前年度に比べ9.5ポイント減りました。単身世帯では10.2ポイントもの減少となりました。
　一方、室内設備への投資傾向が強まりました。特に、増加傾向にあるのがペット可、追いだき機能、モニター付きインターフォンなどで、「おうち時間」生活に関わる室内設備が上位を占めました。

年間 こだわり条件 構成比（全世帯）

空家法基本指針と特定空家等ガイドラインを改正し、空家対策を強化

　国土交通省は6月30日、空家の発生の抑制、利活用、除却などを強力に進める狙いで、「空家法基本指針」と「特定空家等ガイドライン」を改正しました。基本指針には特定空家の対象に「将来著しく保安上危険、著しく衛生上有害な状態になることが予見される空家も含まれる」こと、ガイドラインには「災害が発生し、またはまさに災害が発生しようとしている場合、災害対策基本法に基づく措置も考えられる」ことを記載しました。

改正のポイント

空家法基本指針

• 特定空家等の対象に「将来著しく保安上危険または著しく衛生上有害な状態になることが予見される」空家等も含まれることを記載。
• 所有者等の所在を特定できない場合、民法上の財産管理制度を活用するために、市町村長が不在者財産管理人または相続財産管理人の選任の申立てを行うことが考えられることを記載。
• 地域の空家等対策に取り組むNPO等の団体について、協議会の構成員の例に加えるとともに、専門的な相談について連携して対応することを記載。

特定空家等ガイドライン

• 空家等の所有者等の特定に係る調査手法、国外居住者の調査方法及び所有者等を特定できない場合の措置を記載。
• 災害が発生し、またはまさに災害が発生しようとしている場合は災害対策基本法に基づく措置も考えられることを記載。
• 外見上はいわゆる長屋等であっても、それぞれの住戸が別個の建築物である場合には、空家法の対象となることを記載。

高齢者の住宅防火対策、検討部会が「安全装置付き機器の普及」など3方策提言

　消防庁は6月18日、学識者等でつくる「高齢者の生活実態に対応した住宅防火対策のあり方に関する検討部会」の報告書を公表しました。報告書は、高齢者の日常生活における火災危険性を低減するため、安全装置付き機器の普及促進など3方策を提言。2000年策定の「住宅防火／いのちを守る／７つのポイント」を「住宅防火／いのちを守る／10のポイント」へと改正しました。

普及促進…業界団体と連携、設置効果とコスト丁寧に説明を

　近年の住宅火災による年齢階層別死者（放火自殺者等を除く）を見ると、65歳以上の高齢者の占める割合が約7割と高水準で推移しており、今後は高齢化の進展で高齢者の死者割合がさらに増加すると予想されています。このため、消防庁では専門検討部会を設けて、高齢者の生活実態等を踏まえた効果的な防火対策を検討してきました。

報告書は3方策を提言

　報告書は、住宅火災による高齢者の死者数の低減に向け、①火災危険性を誰もが把握できる仕組み等の構築、②火災危険性を低減する習慣化を目的とした広報、③火災安全性のアップに向け（住宅用防災機器等に加え）安全装置付きの機器などの普及促進、の３方策を提言しました。
　うち「安全装置付き機器などの普及促進」については、安全装置付きの機器等への買換えは「付加的機能を合わせ持つ住宅用防災機器等の設置・交換と併せて推奨する」こととし、設置促進に際しては「各機器等の業界団体と連携を図り、設置による効果とコストについて丁寧な説明を行うことが重要」としています。

「住宅防火／いのちを守る／10のポイント」設定

　また、「住宅防火／いのちを守る・7つのポイント」を、高齢者の生活実態等の調査結果を踏まえた「住宅防火／いのちを守る／10のポイント」へと改正。4つの習慣と6つの対策を呼びかけていくことにしました。

4つの習慣

1. 寝たばこは絶対にしない、させない。
2. ストーブの周りに燃えやすいものを置かない。
3. こんろを使うときは火のそばを離れない。
4. コンセントはほこりを清掃し、不必要なプラグは抜く。

6つの対策

1. 火災の発生を防ぐために、ストーブやこんろ等は安全装置の付いた機器を使用する。
2. 火災の早期発見のために、住宅用火災警報器を定期的に点検し、10年を目安に交換する。
3. 火災の拡大を防ぐために、部屋を整理整頓し、寝具、衣類及びカーテンは、防炎品を使用する。
4. 火災を小さいうちに消すために、消火器等を設置し、使い方を確認しておく。
5. お年寄りや身体の不自由な人は、避難経路と避難方法を常に確保し、備えておく。
6. 防火防災訓練への参加、戸別訪問などにより、地域ぐるみの防火対策を行う。

参考：住宅火災の傾向

主な出火原因別傾向

　2005年と2019年を比較すると、こんろ、たばこ、ストーブが原因の火災件数は減少している。一方、電気関係の火災件数のみ横ばいで推移しており、近年では増加傾向にある。

住宅火災における高齢者の死者割合

　住宅火災における死者が減少傾向にある中、高齢者の死者割合は上昇しており、令和元年は73.6％となっている。

宅建士のテレワークで、「宅建業法の解釈・運用」を見直し

　国土交通省は7月1日、宅建士の常駐義務（宅建業法）について、「ITの活用等により適切な業務ができる体制を確保し、宅建業者の事務所以外で通常の勤務時間を勤務する場合も含む」として、いわゆるテレワーク勤務をガイドラインでも認めることを関係団体に通知しました。

7月1日に改正・施行

　新型コロナ禍を踏まえ、令和2年5月1日付け事務連絡で、「宅建業者が事務所等に置かなければならない専任の宅建士が在宅勤務（テレワーク）をしている場合も、当面の間、宅建業法第31条の３第１項の規定に抵触しないものとして取り扱う」としていましたが、政府全体として見直しを行っている常駐規制の緩和や、社会におけるテレワークの定着等を受けて、「宅建業法の解釈・運用の考え方 （ガイドライン）を7月1日に改正・施行しました。

一人暮らしのシングルに聞いた設備ランキング2021、バス・トイレ別など〝当然”

　SUUMOはこのほど、「お住まいに関するアンケート」調査の結果を「一人暮らしのシングルに聞いた設備ランキング2021」として公表しました。それによれば、①「バス・トイレ別」「エアコン」「クローゼット」は今や当然、②手洗い習慣の定着で「独立洗面台」の便利さを再認識、③自炊の機会が増え「コンロ２口以上」のニーズが上昇、といった傾向が浮き彫りになりました。

手洗い定着で独立洗面台、自炊で2口以上コンロが上昇

　この調査は、2月下旬、関東１都６県（茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）に住む20～30代のシングル男性・女性（有効回収数：416件、複数IH等式）に、インターネットを利用して実施しました。

特商法改正、契約書面、クーリング・オフがメール等で可能に

　詐欺的な定期購入商法や送り付け商法対策、また販売預託の原則禁止と対象範囲の拡大などを盛り込んだ特定商取引法と預託法の改正が6月9日までに可決成立し、同16日に公布されました。公布から起算して1年を超えない範囲内に施行されますが、送り付け商法対策は7月6日に施行済み。また、契約書面等の電磁的方法による提供は2年を超えない範囲内に施行されます。

主な改正内容…定期購入商法、送り付け商法への規制を強化

特定商取引法

通販の「詐欺的な定期購入商法」対策

• 定期購入でないと誤認させる表示等に対する直罰化
• 上記の表示によって申込みをした場合に申込みの取消しを認める制度の創設
• 通信販売の契約の解除の妨害に当たる行為の禁止
• 上記の誤認させる表示や解除の妨害等を適格消費者団体の差止請求の対象に追加

送り付け商法対策

• 売買契約に基づかないで送付された商品について、送付した事業者が返還請求できない規定の整備等（現行では消費者が14日間保管後処分可能→改正後は直ちに処分可能に）

消費者利益の擁護増進のための規定の整備

• 消費者からのクーリング・オフの通知を、電磁的方法（電子メールの送付等）で行うことを可能に（預託法も同様）
• 事業者が交付しなければならない契約書面等を、消費者の承諾を得て、電磁的方法（電子メールの送付等）で行うことを可能に（預託法も同様）
• 外国執行当局に対する情報提供制度の創設（預託法も同様）
• 行政処分の強化等

預託法

販売預託の原則禁止

• 定販売を伴う預託等取引を原則禁止とし、罰則を規定
• 原則禁止の対象となる契約を民事的に無効とする制度の創設

預託法の対象範囲の拡大

• 現行の預託法の対象の限定列挙の廃止→全ての物品等を対象に

消費者利益の擁護増進のための規定の整備

• 行政処分の強化等

日管協短観、2020年度下期は、成約件数、成約賃料いずれも上昇

　（公財）日本賃貸住宅管理協会は6月25日、第25回賃貸住宅市場景況感調査（日管協短観、2020年度下期＜2020年10月～2021年３月＞）を公表しました。それによれば、上期（2020年4月～9月）に比べ、成約件数、成約賃料はいずれも上昇し、プラスに振れました。

入居条件、初期費用が下降し、設備設置が上昇

反響数

　電話、メールは上昇。来客数は学生、一般単身、一般ファミリーが上昇。また、成約件数、成約賃料がいずれも上昇し、プラスに振れた。

仕入れ

　新築、既存の両方で上昇、売上も全てで上昇した。前期マイナスに振れていた賃貸仲介、売買手数料、建築売上もプラスに転じた。

入居時条件

　敷引き、フリーレントが下降。入居時条件交渉では、初期費用（礼金・敷金）が下降し、設備設置が上昇した。

令和3年路線価、全国平均で▲0.5％、新型コロナ禍で6年ぶりの下落

　国税庁は7月1日、相続税や贈与税の算定基準となる令和3年分の路線価（1月1日現在）を公表しました。それによれば、全国約32万地点（標準宅地）の対前年変動率は全国平均で▲0.5％となり、6年ぶりに下落しました。新型コロナ禍で大都市圏や観光地でインバウンド（訪日外国人客）が減ったことや、飲食店での営業時間短縮が続いたことなどが影響したと見られています。

下落は39都府県、最大は静岡（▲1.6％）

都道府県別

　下落したのは39都府県で、昨年の29県から13県増えました。下落率が最大だったのは静岡県（▲1.6％）。東京都（▲1.1％）や大阪府（▲0.9％）もマイナスに転じました。上昇は７道県で、トップの福岡県（+1.8％）など上昇幅は軒並み縮小しました。

都道府県庁所在地

　最高路線価が下落したのは22都市で昨年より21都市増えました。下落率の1位は奈良市東向中町の大宮通り（▲12.5％）で、2位は神戸市中央区三宮町1丁目の三宮センター街（▲9.7％）、３位は大阪市北区角田町の御堂筋（▲8.5％）と、いずれも関西地区。
　上昇したのは8都市で、昨年より30県減りました。上昇率が最大だったのは仙台市青葉区中央1丁目の青葉通り（+3.8％）