賃貸住宅オーナー様向け情報

2022.6.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

景況感調査、1~3月期の賃貸仲介業況DIは、首都圏上昇、近畿圏下落

 アットホームが5月24日に公表した2022年1~3月期「地場の不動産仲介業における景況感調査」によれば、賃貸仲介の業況DIは、首都圏では2期連続で上昇しましたが、近畿圏で2期ぶりに下落し、対照的な動きとなりました。

景況感調査の概況

  • 賃貸仲介の業況DIは、首都圏で2期連続上昇するも、近畿圏は2期ぶりに下落した。
  • 売買仲介の業況DIは、14エリア中10エリアで前期比マイナスとなった。経済・景気の先行き不安により一転し、前期までの回復傾向から変化の兆しも。
  • 賃貸では「学生」「単身者」でネガティブ、「法人」でポジティブなコメントが目立つ。売買では「ウクライナ情勢」「物価」が見通しにマイナスの影響。

4月の新設住宅着工、貸家は14カ月連続の増加

 国土交通省は5月31日、4月分の「建築着工統計調査報告」を公表しました。それによれば、当月の新設住宅着工数は、持家は減少したものの、貸家と分譲住宅が増加したため、全体では前年同月比2.2%の増加となりました。貸家の増加は14カ月連続。

総戸数も14カ月連続で増え76,179戸

総戸数
  • 新設住宅着工戸数は76,179戸で、前年同月比2.2%増。14カ月連続の増加。
利用関係別戸数
  1. 持家:21,014戸(前年同月比8.1%減、5カ月連続の減少)
  2. 貸家:29,444戸(同2.1%増、14カ月連続の増加)
  3. 分譲住宅:25,199戸(同12.1%増、3カ月連続の増加)
  • マンション:12,685戸(同17.7%増、3カ月連続の増加)
  • 一戸建住宅:12,448戸(同7.4%増、12カ月連続の増加)

都道府県別着工状況(2022年4月)


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4月募集家賃、ファミリー向きマンションは全10エリア中8エリアで上昇

 アットホームは5月27日、全国主要都市の4月の「賃貸マンション・アパート募集家賃動向」を公表しました。ファミリー向きマンションは全10エリア中、札幌市と福岡市を除く8エリアで前年同月を上回りました。調査対象エリアは首都圏(1都3県)、札幌市、仙台市、名古屋市、大阪市、福岡市。

全体概況

  • マンションの平均募集家賃は、東京都下・埼玉県・千葉県が全面積帯で前年同月を上回る。なかでも、東京都下は全面積帯で前年同月比上昇率トップ3にランクイン。
  • ファミリー向きマンションは全10エリア中、札幌市と福岡市を除く8エリアで前年同月を上回る。なかでも首都圏の上昇が目立ち、全エリアで2015年1月以降最高値を更新。
  • アパートは、カップル向きが全エリアで前年同月を上回る。また、ファミリー向きは名古屋市を除く9エリアで上昇し、東京23区を除く首都圏(東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県)と大阪市・福岡市の6エリアで2015年1月以降最高値を更新した。

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5月景気動向調査、個人消費が持ち直すも、製造部門で生産・出荷が停滞

 帝国データバンク(TDB)は6月3日、5月調査の「景気動向調査(全国)」を公表しました。それによれば、大型連休の人出増加で個人消費関連が持ち直しましたが、一方で中国のロックダウンや部品調達の困難化などで「製造」の生産・出荷が停滞しています。

調査結果のポイント

  • 2022年5月の景気DIは前月比0.4ポイント増の41.2となり、3カ月連続で改善した。国内景気は、海外情勢の影響を受けた工場の稼働停止などもみられたが、個人消費関連の持ち直しが続き、3カ月連続で上向いた。今後は、下振れリスクを多く抱えながらも、緩やかな上向き傾向で推移すると見込まれる。
  • 大型連休もあり「小売」「サービス」など9業界が改善した一方、中国ロックダウンの影響で自動車工場の減産、稼働停止が響いた「製造」は悪化した。また、円安や原材料価格の高騰が続くなか、仕入単価DIは35業種、販売単価DIは20業種で過去最高となった。
  • 10地域中9地域が改善、「東海」が悪化した。大型連休で主要観光地の人出が増加し、関連する小売業や飲食店などにおける景況感のプラス材料となった。一方、部品調達難が「製造 を中心に下押しした。規模別では「大企業」「中小企業」「小規模企業」の景況感が2カ月ぶりにそろって改善した。

2021年度仲介実績、価格上昇反映し全社が手数料増

 不動産流通研究所は5月19日、主要不動産流通各社の2021年度「仲介実績調査」の結果を発表しました。それによれば、コロナ行動抑制の緩和や価格の上昇などを反映し、回答した21社のすべてが仲介手数料収入を伸ばしました。

調査21社中、2ケタ増が18社も

 2020年度はコロナ禍による緊急事態宣言で、多くが店舗での営業を停止した期間があり、全体として不調。しかし、2021年度は行動抑制の緩和や価格の上昇など反映し、過去最高業績となった会社も多くでるなどし、急回復しました。
 特に、相鉄不動産販売が前期比47.4%増、京王不動産が同40.6%増と大幅な伸び率を示しました。ほか、30%以上の増加が4社、20%増以上が6社となり、2ケタ増となった会社は18社となりました。

主要不動産流通各社の2021年度仲介実績一覧(増減は前年度比)

主要不動産流通各社の2021年度仲介実績一覧(増減は前年度比)
※三井不動産リアルティグループの手数料収入は、売買仲介・賃貸仲介、賃貸管理収益などを含む仲介セグメントの収益。
*住友不動産販売の手数料収入には賃貸仲介含む。
*東急リバブルの手数料収入は賃貸仲介および賃貸関連収益を含む。
*東京建物不動産販売と住友林業ホームサービスは2021年12月期の数値、ほかは2022年3月期

オンラインツールの未導入6~8割、導入店「時間を有効活用できる」

 アットホームは2022年1~3月期「地場の不動産仲介業における景況感調査」(有効回答2,049店で「不動産DX化に関する調査」も実施し、結果を5月24日に公表しました。それによれば、オンラインツールは「未導入」が6~8割でしたが、オンライン接客で「時間を有効活用できる」との声が4割あり、また導入店の業況DIは非導入店より高いという結果が得られたということです。

アットホーム「不動産DX化に関する調査」結果の概要(同社発表資料)

 2021年5月に宅建業法の改正を含む「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」が成立。2022年5月18日に改正宅建業法が施行され、媒介契約書・重要事項説明書・契約締結時の書面を電子的に交付することが可能となった。新型コロナの影響による非対面での取引ニーズが一段と高まる中、地場の不動産会社のDXに対する意識や現状について聞いた。

オンライン接客を求められることがある…賃貸仲介で33.0%、売買仲介で20.8%

 賃貸仲介・売買仲介のそれぞれについて、お客様からオンライン接客を求められることがあるか聞いたところ、「よく求められる」「たまに求められる」の合計は賃貸仲介で33.0%、売買仲介で20.8%と賃貸仲介の方が多い結果となった。賃貸・売買ともにお客様から求められることは、それほど多くないようだ。

オンラインツールの導入状況は、各ツールとも「導入していない」が6~8割以上

 各オンラインツールについて、自店での導入状況を「導入済」「導入検討中」「導入していない」の3択で回答してもらったところ、「導入していない」が賃貸仲介で6~7割、売買仲介で7~8割に達し、賃貸・売買ともにそれほど導入が進んでいないという結果となった。最も導入が進んでいるツールは賃貸の「申込」で21.6%、次が「ビデオ通話」で賃貸21.3%、売買18.6%となった。一方、最も導入が進んでいないツールは「契約」で賃貸10.4%、売買4.7%だった。また全般的には、賃貸の方が売買よりもオンラインツールの導入が進んでいるようだ。


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オンライン接客ツールの導入が進まない理由は「必要性を感じない」が最多

 導入していないツールが一つでもあると回答した不動産店に、オンライン接客ツールの導入が進まない理由を聞いたところ、「必要性を感じない」が約5割にのぼり、具体的には「小規模店舗のため客数が少ない」「客層が高齢者中心」などの理由があげられた。
 次いで「対面でしかわからない情報がある」「お客様が求めていない」がそれぞれ約4割だった。不動産店からは「対面接客でないと人物像が分かりにくく不安(神奈川県横浜市)」「トラブルに発展した場合のリスクを考えると、現物を確認していただき対面で説明したい(東京都目黒区)」など、特に売買で本人確認や引渡し後のトラブルに不安との声が寄せられた。

オンライン接客を導入した感想で最も多かったのは「時間を有効活用できる」で44.3%

 オンライン接客を導入した感想を聞いてみると、肯定的な意見では「時間を有効活用できる」が44.3%と最も多く、次いで「お客様に喜ばれた」が28.6%だった。不動産店からは「24時間いつでも対応できるので効率が良い(東京都世田谷区)」「レスポンスが早くなりお客様に喜ばれた(宮城県仙台市)」といった声が寄せられた。
 一方、否定的な意見では「お客様の表情が読み取りにくく営業しづらい」「資料などの事前準備に時間がかかる」「お客様への説明に時間がかかる」などが多かった。


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オンライン接客導入店の業況DIは、非導入店より高い

 オンライン接客ツ―ルの導入店(一つでもオンライン接客ツールを導入している店)と非導入店それぞれで業況DIを算出したところ、賃貸・売買ともに導入店の業況DIが高いという結果となった。
 導入店からは、「オンラインでの重要事項説明書の説明はお客様(特に遠方)の時間を取らせなくて済む(東京都新宿区)」「対面営業自体が難しくなったコロナ禍において、オンライン接客は代替ツールとしては有効(東京都府中市)」などと、時間短縮・業務効率化が図れているといった声が多かった。

ポストコロナ、物件はスペックよりライフスタイルで選ぶ傾向

 ハウスコムは6月7日、コロナ前後の賃貸物件選びの変化を明らかにし、多様化するライフスタイルと住まいの実態を把握する狙いで実施した「部屋選びとライフスタイルに関する調査」の結果を公表しました。それによれば、「物件はスペックよりライフスタイルで選ぶ」「コロナ前より“街の雰囲気”を重視する」「部屋での過ごし方は料理が1位で、広いキッチンを求める人が増えている」などの傾向が分かったということです。

ハウスコム「部屋選びとライフスタイルに関する調査」

 調査は、「ポストコロナ」(2021年4月~)と「コロナ前」(~2019年)の引っ越し経験者それぞれ約600人を対象に実施しました。調査結果のポイントは次の通りになりました。

ポストコロナの部屋選びでは「街の雰囲気」を重視する人が増加
  • 平均家賃は、「コロナ前」の63,912円から、「ポストコロナ」は70,999円へと7,086円増加。
  • 「家賃が高くても自分の好きな街に住みたい」が、「コロナ前」の39.4%に対し、「ポストコロナ」は43.6%と、4.2ポイント増加。
「コロナ前」引っ越し者の物件満足度は平均67.4点、「ポストコロナ」は平均71.7点で4.4ポイント増加
  • 「コロナ前」の物件への不満は「騒音」「キッチンや部屋が狭い」など。
  • 賃貸物件検索の際にあってほしいチェックボックスは、「防音性が高い(かどうか)。
「物件は単純スペックより自分のライフスタイルに合うかを重視」が84.0%で「コロナ前」より増加
  • 「コロナ前」より、物件の周辺施設に夜間利用やテイクアウト可の飲食店・スポーツジム・銭湯があってほしいと思う人が増加。
趣味や価値観など、多様なライフスタイルに合わせた部屋選び
  • 趣味が「家庭菜園」の人は「街の雰囲気」を、「仕事にやりがいを感じている」人は「騒音」を重視。
「ポストコロナ」での内見(訪問)平均回数は2.84回、オンライン内見平均回数は3.05回

引っ越しをした(する予定)の部屋のスペック

引っ越しをした(する予定)の部屋のスペック

内見(訪問)件数

内見(訪問)件数

オンライン内見件数

内見(訪問)件数

テレワークの導入企業は5割超え、その9割が在宅勤務導入

 総務省は5月27日、2021年「通信利用動向調査」の結果を公表しました。それによれば、スマートフォンは保有割合が世帯88.6%、個人74.3%と堅調に伸長。また、テレワークの導入企業は51.9%と半数を超え、その9割が在宅勤務を導入していました。

2021年「通信利用動向調査」(総務省)

 調査は2021年8月末の世帯と企業における情報通信サービスの利用状況などについて実施し、有効回収数(率)は17,365世帯<44,133人>(44.0%)、2,396企業(46.8%)。
 調査結果の概要は次の通り。

  • スマートフォンの保有状況は、世帯の保有割合が88.6%、個人の保有割合が74.3%と堅調に伸びている。一方、携帯電話の保有状況は減少傾向が続いている。
  • 個人のインターネット利用機器は、引き続きスマートフォンがパソコンを上回り、20~49歳の各年齢階層で約9割が利用している。SNSを利用する個人の割合は78.7%に達した。
  • テレワークを導入している企業の割合は51.9%に達し半数を超えた。導入目的は、「新型コロナウイルス感染症への対応(感染防止や事業継続)のため」が9割を超えており最も高い。
  • クラウドコンピューティングサービスを導入している企業の割合は70.4%となり7割を超えた。場所や機器を選ばない簡便さや、資産・保守体制のアウトソーシング化等がメリットとして認識されており、「非常に効果があった」「ある程度効果があった」とする企業は、導入企業全体の88.2%に上った。
テレワークの導入状況
テレワークの導入状況

ハイクラス賃貸の空室率TVI、改善傾向続く

 タスは5月31日発行の「賃貸住宅市場レポート」で、3月期の「首都圏賃貸住宅指標」と「関西圏・中京圏・福岡県賃貸住宅指標」を公表するとともに、2022年第1四半期の「ハイクラス賃貸住宅市場動向」と「1都3県賃貸住宅市況図」も明らかにしました。ハイクラス賃貸住宅の空室率TVIは2018年以降上昇していたものの、このところわずかに悪化傾向にありましたが、5,000円/m²月超クラスは2021年1月以降に改善に転じ、4,000〜5,000円/m²月クラスも同8月以降は改善傾向にあります。

2022年第1四半期「ハイクラス賃貸住宅市場動向」

 同社では、賃料の月額m²単価が4,000円以上で専有面積が40m²以上のRC造・SRC造の物件」を「ハイクラス賃貸住宅」と定義。これをさらに、「4,000〜5,000円/m²月」「5,00円/m²月超」の2クラスに分類して定期的に市場動向を公表しています。

  • 5,000円/㎡月超クラスの賃料は、2020年第2四半期までほぼ横ばいで推移していましたが、その後コロナ禍の影響を受け下落に転じました。2021年第3第4四半期では上昇に転じており、最新時点である2022年第1四半期では前期比0.17%とほぼ横ばいで推移しています。
  • 4,000〜5,000円/㎡月クラスの賃料は、2021年第2四半期以降一貫して横ばい傾向にあり、コロナ禍の影響が軽微であったことが分かります。クラスによって差はあるものの、空室率TVIと賃料水準ともにコロナ禍前の水準に戻りつつあることがうかがえます。東京都では、2022年3月21日まで適用されていたまん延防止等重点措置も解除され、今後さらに回復することが見込まれます。

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2022「街の住みここちランキング」「住みたい街ランキング」の「北関東版」公表

 大東建託は6月1日、いい部屋ネット「街の住みここちランキング2022」と「住みたい街ランキング2022」の「北関東版」を公表しました。トップ3は「街の住みここちランキングが「茨城県守谷市」「茨城県那珂郡東海村」「茨城県つくば市」、「住みたい街ランキング」が「東京23区」「茨城県つくば市」「群馬県高崎市」となりました。

街の住みここちランキングTOP5

街の住みここちランキングTOP5

(回答者数28,148)

住みたい街ランキングTOP5

住みたい街ランキングTOP5

(回答者数9,942)

住民実感調査2022広島県版、トップは駅「皆実町六丁目」、自治体「安芸郡府中町」

 リクルートは5月24日、広島県に居住している人を対象に実施したWEBアンケートによる「SUUMO住民実感調査2022広島県版」を公表しました。「住んでいる街に住み続けたいか」という“継続居住意向”に関する実態を調査したもので、「駅」では「皆実町六丁目」、「自治体」では「安芸郡府中町」がトップになりました。

「SUUMO住民実感調査2022広島県版」の結果の概要

【広島県】住み続けたい駅ランキング

 10駅のうち、9駅が広島電鉄の駅で、都心部の人気が高い結果となった。上位となった街は、学びや趣味の施設・環境の充実や、医療移設の充実などが共通して評価される傾向にあった。再開発が進み整備された宇品エリアも商店街や生活利便性で評価高かった。

【広島県】住み続けたい駅ランキング
【広島県】住み続けたい自治体ランキング

 8位の「尾道市」を除き、広島市の行政区か、その隣接自治体。1位はマツダ本社のある「安芸郡府中町」。充実した大型商業施設、子育てや介護などのサービスや公共施設の充実など自治体サービスについても高い評価を得ている。

【広島県】住み続けたい自治体ランキング

【広島県】子育て環境が充実している駅ランキング

【広島県】子育て環境が充実している駅ランキング

【広島県】地域に顔見知りや知り合いができやすい自治体ランキング

【広島県】地域に顔見知りや知り合いができやすい自治体ランキング

重説の電子化、課題は「システム導入」と「計画が立てられない」

 ペーパーロジックは5月26日、「重要事項説明書の電子化に関する実態調査」の結果を公表しました。不動産経営者の63.9%が電子化にポジティブな一方で、約6割が対応を進められてない実態が判明。今後の課題は「システムの導入」と「計画が立てられないことにあることが分かったとしています。

ペーパーロジック「重要事項説明書の電子化に関する実態調査」

 調査は4月下旬、賃貸物件を取り扱う不動産業の経営者・役員108名を対象に実施しました。結果のポイントは次の通り。

  • 賃貸契約における重要事項説明書の電子化に、不動産経営者の63.9%が「ポジティブ」。 その理由は「手続きの負担が軽減される」が75.4%。
  • 不動産企業の約7割が、現在「重要事項説明書」に関する説明を「全て対面」で実施。
  • 不動産企業の63.1%が、「重要事項説明書」の電子化に向けた対応を進められていない。

電子化に向けて課題になっていることは?

電子化に向けて課題になっていることは?

定期借家アパートの平均募集家賃、2021年度はおおむね上昇傾向

 アットホームは5月25日、2021年度の「定期借家物件の募集家賃動向」を公表しました。それによれば、定期借家アパートの平均募集家賃はおおむね上昇傾向にあり、シングル向きが一部エリアで下落するも、東京都下・埼玉県・千葉県の3エリアは全面積帯で上昇しました。

マンションは、面積帯で傾向が分かれ、シングル向きは全エリアで下落

 この調査では、アットホームの不動産情報ネットワークで消費者向けに登録・公開された居住用賃貸物件(定期借家物件)の募集家賃動向をまとめました。入居者が1カ月に支払う「賃料+管理費・共益費等」を「家賃」として、対象エリアは首都圏(東京23区、東京都下、神奈川県、埼玉県、千葉県)。
 また、30㎡以下を「シングル向き」、30㎡~50㎡以下を「カップル向き」、50㎡~70㎡以下を「ファミリー向き」、70㎡超を「大型ファミリー向き」としています。

首都圏の全体概況

  • 定期借家マンションの平均募集家賃は、前年度比で上昇・下落が入り混じる。面積帯により傾向が分かれ、シングル向きでは全エリアが下落。
  • 定期借家アパートの平均募集家賃はおおむね上昇傾向。シングル向きが一部エリアで下落するも、東京都下・埼玉県・千葉県の3エリアは全面積帯で上昇。
  • タワーマンションの定期借家物件は、東京23区において港区・新宿区・中央区・江東区の4区で8割を占めている。

マンションの概況

  • 首都圏における定期借家マンションの平均募集家賃は、シングル向きにおいて全エリアで前年度比下落となった一方、大型ファミリー向きは東京23区を除く4エリアで同+5%以上の上昇率となるなど、面積帯による傾向が分かれた。東京都下と埼玉県の大型ファミリー向き定期借家が1桁台の上昇となっているのが特に目立つ。
  • 普通借家との比較では、大型ファミリー向きは全エリアで定期借家の家賃が普通借家よりも高いが、シングル向きは東京23 区を除いて普通借家のほうが高くなるなど、ここでも面積帯による傾向が分かれる結果となっている。
  • 物件数を見ると、賃貸マンション全体に占める定期借家物件の割合は、各エリアとも5.5%以下と前年度とほぼ変わらなかった。東京23区が全ての面積帯で定期借家物件が占める割合が増加しているのに対し、埼玉県では前年度に続いてほぼ全ての面積帯で減少した。
  • 面積帯別では、広めの物件になるほど定期借家物件の割合が高くなる傾向は変わらず、中でも東京23区の大型ファミリー向きは26.1%と全エリア・面積帯の中で最も割合が高い状況が継続している。

アパートの概況

  • 首都圏における定期借家アパートの平均募集家賃は、東京23区と神奈川県のシングル向きを除いて前年度比上昇した。特に東京都下・埼玉県・千葉県は全面積帯での上昇となった。
  • 普通借家と比較すると、神奈川県では全面積帯で定期借家の家賃が普通借家よりも高いのに対し、千葉県では逆転しており、エリアによって傾向が分かれた。
  • 賃貸アパートに占める定期借家物件の割合は、いずれのエリアもシングル向きが最も高い。また、前年度比は、全て1ポイント未満とほとんど変化は見られなかった。

「不動産IDルールガイドライン」、適正活用を

 (公社)全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)は6月1日、国土交通省が策定し、このほど公表された「不動産IDルールガイドライン」を適正に活用するよう、宅建業界に周知しました。

全宅連が宅建業界に周知

 国交省は、不動産関連情報の連携・蓄積・活用の促進に向け、各不動産の共通コード「不動産ID」のルールを整備するため、2021年9月に「不動産IDルール検討会」を立ち上げました。「不動産IDルールガイドライン」は検討会の中間とりまとめを受けて2022年3月に策定、不動産IDのルールと利用の留意点を解説しています。
 ポイントは図の通りです。

不動産IDのルール
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