2021.1.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

マンション平均募集家賃、11月は神奈川・埼玉・名古屋市が前年同月上回る

　アットホームは2020年12月22日、2020年11月の全国主要都市「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向を公表しました。首都圏（1都3県）と仙台市、名古屋市、大阪市、福岡市の動向を分析したものです。

全体概況

• マンションの平均募集家賃は、神奈川県・埼玉県・名古屋市が全面積帯で前年同月を上回る
• 東京23区のシングル向きマンションは、5カ月連続で下落し、前月に続いて前年同月割れ
• アパートは、東京23区のファミリー向きが4カ月連続で最高値を更新

11月の新設住宅着工、貸家は26,451戸で27カ月連続の減少

　2020年11月の新設住宅着工は、持家は増加したものの、貸家と分譲住宅が減少したため、全体では70,798戸となり、前年同月に比べ3.7％減少しました。うち、貸家は26,451戸で、27カ月連続の減少。

総戸数も17カ月連続の減少

総戸数

• 新設住宅着工戸数は70,798戸で、前年同月比3.7％減。17カ月連続の減少。

利用関係別戸数

1. 持家：24,010戸（前年同月比1.5％増、16カ月ぶりの増加）
2. 貸家：26,451戸（同8.1％減、27カ月連続の減少）
3. 分譲住宅：19,548戸（同6.1％減、13カ月連続の減少）

• マンション：8,049戸（同0.7％増、６カ月ぶりの増加）
• 一戸建住宅：11,372戸（同10.5％減、12カ月連続の減少）

住宅ローン貸し出し、2020年度は「新規」「今後重視」ともに「変動金利型」増加

　住宅金融支援機構は2020年12月25日、2020年度「住宅ローン貸出動向調査」の結果を公表しました。住宅ローンを取り扱う305金融機関にアンケート方式で、同7～9月に調査し、回答数は289件。この調査における住宅ローンには、住宅金融支援機構の「フラット35」は含まれていません。

調査結果の主なポイント

• 新規貸出額の金利タイプ別構成比、今後重視する金利タイプともに「変動金利型」が増加
  →2019年度の新規貸出額の金利タイプ別構成比は、「変動金利型」が75.2％（前回調査：70.4％）へと増加した。また、今後重視する（伸長が期待される）金利タイプも、「変動金利型」が67.6%（前回調査：62.8%）へと増加した。
• 政策と連携した商品では「環境配慮型」、取扱検討中では「リバースモーゲージ」が増加
  →商品（政策連携等）として「環境配慮型」を取り扱う金融機関の割合が31.9%（有効回答数=288件、前回調査：27.9%）と増加した。また、新たな商品として「リバースモーゲージ」の取り扱いを検討している金融機関の割合が82.7%（同=52件、前回調査：62.1%）へと増加した。
• 住宅ローンのリスクでは「景気低迷による延滞増加」が増加
  →住宅ローンに関して懸念する問題（リスク）は、「景気低迷による延滞増加」が50.2%（前回調査：33.0%）へと増加した。

「グリーン住宅ポイント制度」スタート、賃貸の新築・リフォームも対象

　グリーン社会の実現と住宅投資の喚起を通じて、新型コロナ禍で落ち込んだ経済を回復させる狙いから、一定の省エネ性能等を有する住宅を取得すれば、「新たな日常」「防災」に対応した追加工事や、さまざまな商品と交換できる「グリーン住宅ポイント制度」が、2020年12月15日の閣議決定で創設されました。同日の契約分からスタートし、期限は2021年10月31日まで。

グリーン社会の実現、住宅投資の喚起を通じ、落ち込んだ経済を回復

　このポイント制度の対象住宅は、新築（持ち家、賃貸）と、既存住宅の購入（持ち家）、リフォーム（持ち家、賃貸）。
　うち賃貸新築は、「高い省エネ性能（賃貸住宅のトップランナー基準に適合）を有し、「全ての住戸の床面積が40㎡以上」であること。賃貸リフォームは「断熱改修」と「エコ住宅設備」が必須で、ほか耐震改修、バリアフリー改修、リフォーム瑕疵保険への加入も対象となります。
　発行されるポイントは、賃貸の場合、新築は1戸10万ポイント、リフォームは上限30万ポイントで、リフォームは上限45万ポイントに引き上げる特例もあります。交換対象商品は、賃貸新築は追加工事のみ（商品なし）となります。

持ち家新築は「高い省エネ性能」「省エネ基準適合」が対象、引き上げ優遇措置も

　持ち家新築については、①高い省エネ性能等を有する住宅（（認定長期優良住宅、認定低炭素建築物、性能向上計画認定住宅、ZEH）は1戸40万ポイント、②省エネ基準に適合する住宅（断熱等級4、かつ一次エネ等級４以上を満たす住宅）は30万ポイントが発行されます。
　こうした住宅の新築が、東京圏から移住する、多子世帯が取得する、三世代同居仕様である、災害リスクが高い区域から移住する住宅である場合は、特例として①が100万ポイント、②が60万ポイントへと優遇されます。
　持ち家の既存住宅の購入は、①空き家バンク登録住宅、②東京圏からの移住、④災害リスクが高い区域から移住する住宅の場合は30万ポイントが発行され、これが「住宅の除却に伴って購入する場合は15万ポイントが上乗せされます（「住宅の除却に伴って購入」単独のときは15万ポイントを発行）。

ニューノーマル時代の住まい探し、オンライン化が加速

　アットホームが「ニューノーマル時代の住まい探し」について調査したところ、今後不動産会社に問い合わせる際に重視するのは、賃貸の場合は「物件写真のキレイさ・枚数の多さ」で、「オンラインで内見したい」が賃貸・購入ともに約30％あるなど、今後オンライン化が加速する動きにあったということです。

物件問い合わせ、賃貸では「物件写真のキレイさ・枚数の多さ」を重視

　この調査は、2021年3月頃までに賃貸物件に引っ越し、または物件を購入・引っ越すため、現在住まいを探している18～50歳の男女に、今後希望する住まいの探し方や不動産会社に求めることなどを聞きました。
　2020年9月30日～10月1日に実施し、412名から回答を得ました。結果は12月21日に公表しました。

調査結果のポイント

• 今後不動産会社に問い合わせをする際に重視することは、賃貸では「物件写真のキレイさ・枚数の多さ」、購入では「取り扱い物件数の多さ」「スタッフの雰囲気の良さ」
• 「自宅でスマートフォンなどからオンラインで内見したい」が賃貸・購入ともに約30％
• 賃貸・購入ともに、「申し込み手続きは自宅でWebから行いたい」「重要事項説明をオンラインで行いたい」が賃貸・購入ともに約30％

　同社ではこの調査結果について、「対面での接客を求める人がいる一方、オンラインで気軽に住まいを探したいというニーズもあることが分かった。ニューノーマル時代の住まい探しは、オンライン化が加速すると言えそうだ」と見ています。

Q：今後問い合わせをする際、どんな不動産会社に問い合わせたいですか？（複数回答）

Q：今後、住まいを探す際、内見はどう行いたいですか？（複数回答）

国交省、サブリース新法対応のひな形「サブリース住宅標準契約書」公表

　国土交通省は、サブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）が2020年12月15日からが施行されたことを踏まえて、サブリース業者と入居者との間の転貸借契約書のひな形「サブリース住宅標準契約書」を策定し、ホームページ上で公開しています。

マスターリース契約終了時の権利義務承継、維持保全内容等の周知も明文化

　国交省では、「標準契約書の使用が法令で義務づけられているわけではないが、この契約書を利用することで合理的な賃貸借契約が締結され、契約当事者間の信頼関係が確立されることを期待し、広く普及に努めている」として、活用を勧めています。
　ひな型の、サブリース契約に関する条項では、建物所有者とサブリース業者との間のマスターリース契約が終了した場合の権利義務の承継に関する条項、維持保全の内容等の周知に関する条項も明文化されています。

• 「サブリース住宅標準契約書（令和2年12月版　家賃債務保証業者型）」［PDF形式］
  ・契約書本体　［Word形式］
  ・承諾書例　　［Word形式］
• 「サブリース住宅標準契約書（令和2年12月版　連帯保証人型）」［PDF形式］
  ・契約書本体　［Word形式］
  ・承諾書例　　［Word形式］
• 「サブリース住宅定期建物賃貸借標準契約書（令和2年12月版　家賃債務保証業者型）」［PDF形式］
  ・契約書本体　［Word形式］
  ・承諾書例　　［Word形式］
• 「サブリース住宅定期建物賃貸借標準契約書（令和2年12月版　連帯保証人型）」［PDF形式］
  ・契約書本体　［Word形式］
  ・承諾書例　　［Word形式］

国交省住宅局に「マンション・賃貸住宅担当」参事官など新設

　国土交通省は2021年度予算案の閣議決定（2020年12月21日）を受け、豊かで活力ある地方の形成と多核連携型の国づくりに向け、住宅局に「マンション・賃貸住宅担当」と「建築企画担当」の各参事官を新設します。
　また、防災・減災、国土強靱化の加速化・深化に向け、大臣官房に「防災・リスクコミュニケーション担当審議官、大臣官房総務課に「危機管理担当」企画官などを設けます。

住宅ローン減税等が延長に、適用要件も緩和

　2020年12月21日に閣議決定された令和3年度税制改正大綱で、住宅ローン減税と住宅取得等資金に係る贈与税非課税措置の延長等が盛り込まれ、住宅ローン減税等が延長されることになりました。これにより、令和4年入居でも控除期間が13年となる場合があります。また、適用要件も緩和されます。

税制改正の概要

住宅ローン減税

現行の控除期間13年の措置

　下記の期限を満たす者に適用。

• 契約期限：注文住宅＝令和2年10月～3年9月、分譲住宅等＝2年12月～3年11月
• 入居期限：令和3年1月～4年12月

この控除期間13年の措置の延長分については、床面積要件を40㎡以上に緩和

　※40㎡以上50㎡未満は合計所得金額1,000万円以下の者に適用。

住宅取得等資金に係る贈与税非課税措置

令和3年4月～12月の住宅取得等に係る契約について、令和2年度と同額の非課税限度額（最大1,500万円）を措置

床面積要件を40㎡以上に緩和

　※40㎡以上50㎡未満については、合計所得金額1,000万円以下の者に適用。

取引価格、4月から消費税込みの「総額表示」義務付け

　消費者に商品の販売やサービスの提供を行う課税事業者が、値札やチラシなどに取引価格を表示する際、2013年10月1日から設けられていた特例措置が2021年3月31日で終了し、4月からは消費税額（地方消費税額を含む）を含めた“総額表示”が義務化されます。

総額表示のポイント（国税庁文書より）

対象となる取引

　消費者に対して、商品の販売、役務の提供などを行う場合、いわゆる小売段階の価格表示をするときには総額表示が義務付けられる。事業者間での取引は総額表示義務の対象とはならない。

具体的な表示例

　たとえば、次に掲げるような表示が「総額表示」に該当する（例示の取引は標準税率10％のとき）。

• 11,000円
• 11,000円（税込）
• 11,000円（税抜価格10,000円）
• 11,000円（うち消費税額等1,000円）
• 11,000円（税抜価格10,000円、消費税額等1,000円）

ポイント

• 支払総額である「11,000円」さえ表示されていればよく、「消費税額等」や「税抜価格」が表示されていても構わない。
• たとえば、「10,000円（税込11,000円）」とされた表示も、消費税額を含んだ価格が明瞭に表示されていれば、「総額表示」に該当する。
• 総額表示にともない１円未満の端数が生じるときには、その端数を四捨五入、切り捨て、または切り上げのいずれの方法により処理しても差し支えない。