2022.9.15
賃貸経営ニュースダイジェスト

大東建託、中国・四国の「街の住みここち・住みたい街ランキング2022」公表

　大東建託は8月9日、中国・四国エリアの「街の住みここちランキング2022」と「住みたい街ランキング2022」を公表しました。本州5県（鳥取、島根、岡山、広島、山口）と四国4県（徳島、香川、愛媛、高知）を載せています。

空き家対策、８割の市町村が計画を策定、除却・修繕14.3万件に

　国土交通省は8月10日、2022年３月31日時点調査における「空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）の施行状況」を公表しました。それによれば、空き家対策に関する計画は全国8割の市区町村で策定されており、2015年の法施行から2021年度末までに管理不全の空き家142,528件の除却や修繕等が進みました。

調査結果のポイント

• 全国1,741市区町村のうち、空き家対策に関する計画は1,397市区町村（80％）で策定され、法定協議会は947市区町村（54％）で設置されている。
• 2015年の法律の施行から2021年度末までに、空家法第14条に基づく措置が33,943件の特定空家等に講じられた。

• 法施行から2021年度末までに、空家法に基づく措置や市区町村による空き家対策によって、142,528件の管理不全の空き家の除却や修繕等が進んだ。

事故物件、事故の内容や物件の条件しだいでは「住める」が5割

　いわゆる“事故物件”を取り扱うMARKS（神奈川県横浜市）は8月8日、不動産選びで忌避される事故物件への意識と、「人の死の告知に関するガイドライン」（国土交通省、2021年10月）の認知度を調査した結果を公表しました。それによれば、49.9％が事故の内容、物件の条件しだいなどでは「住める」と回答。また「事故発生から３年を超えると、自ら聞かないと事故の有無を教えてもらえない」ことについては80.5％が「知らない」と回答しました。

3年超なら事業者に告知義務なし…８割が「知らない」

　調査は全国の10〜70代の男女を対象とし、7月下旬にインターネットを利用して実施しました。有効回答数は558名。

調査結果の概要

• 事故物件に住めますか（複数回答）…22.2％が「物件の条件次第では住める」、23.8％が「事故の内容しだいでは住める」、3.9％が「住める」と回答。

• 「事故の内容しだい」とはどれですか（同）…69.2％が「孤独死物件」、39.1％が「火災による死亡物件」のほか、16.5％が「自殺物件」、8.3％が「殺人物件」と回答。
• 「物件の条件次第」とはどれですか（同）…83.1％が「リフォームされていてキレイ」、82.3％が「安い」、66.9％が「便利な場所」と回答。
• ガイドラインによれば、事故の発生から３年を超えた事故物件は、自ら事故の有無を確認しないと不動産業者から告知されない可能性があります。知っていますか…80.5％が「知らない」と回答。
• 賃貸住宅を借りるとき、事故内容は何年間告知して欲しいですか…31.4％が「10年」、30.6％が「31年以上」、12.9％が「5年」と回答。

人の死告知ガイドライン、仲介業者の８割が内容を把握、3割超で業務が大きく変化

　遺品整理や特殊清掃を行うGoodService（名古屋市）は８月17日、不動産仲介業者を対象に実施した「事故物件の取り扱いの変化に関する調査」の結果を公表しました。それによれば、国交省「人の死告知ガイドライン」（宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン）について、8割以上が「内容を把握している」とし、告知基準の明確化で告知業務が34.1％で「大きく変化」、50.2％で「多少変化」していました。

ガイドラインの内容、9割弱が「良い」と評価

　調査は2022年7月中旬、インターネットを利用して実施しました。対象は不動産仲介業の従事者とし、調査人数は1,001人。

調査結果

• 「ガイドライン」の内容を把握しているか。
  →完璧に把握している：37.6％、ある程度把握している：48.5％、ガイドラインが公表されたことだけ知っている：10.7％、まったく知らない：3.2％となった。
• 「ガイドライン」の内容をどう思うか。
  →大変良いと思った：26.7％、まあ良いと思った：61.1％、あまり良くないと思った：11.2％、非常に良くないと思った：1.0％となった。
• 「ガイドライン」公表される前後で、事故物件の告知業務に変化はあったか。
  →大きく変化した：34.1％、多少の変化があった：50.2％、まったく変わっていない：15.7％となった。
• どういった変化があったか（複数回答可）。
  →告知対象となる期間：52.6％が最も多く、次いで告知事項の記載：46.5％、告知対象となる物件：37.1％と続いた。
• 「ガイドライン」公表前の告知期間はどれくらいか。
  →２年以上３年未満：32.0％が最も多く、次いで１年以上２年未満：29.9％、３年以上５年未満：13.6％と続いた。
• 心理的瑕疵の告知基準の明確化で売り手・買い手となる顧客からの反応はあったか。
  →はい：81.5％、いいえ：18.5％との回答結果になった。

住宅ローンの新規貸出、2021年度21.7兆円、6年連続で20兆円台

　（独）住宅金融支援機構は8月19日、2021年度の業態別「住宅ローン新規貸出額及び貸出残高に関する調査」の結果を公表しました、それによれば、2021年度の新規貸出額は21兆6,896億円となり、前年度より3.5％増加しました。20兆円台は６年連続。背景として、同支援機構では「住宅着工数の増加傾向と中古住宅の需要拡大」に加え、「住宅価格の上昇」を挙げています。

調査結果の主なポイント

2021年度の新規貸出額（借換えを含む）

　21兆6,896億円と前年度比3.5％増加し、６年連続で20兆円台となった。
（背景）住宅着工数の増加傾向や中古住宅の需要拡大に加え、住宅価格が上昇したこと等による影響が考えられる。
（内訳：兆円）機構＜フラット35買取型＞：1.9、労働金庫：1.6、信用金庫：1.6、国内銀行：15.9、その他：0.7

住宅ローンの貸出残高

　2010年度以降増加が続いており、2021年度末では前年度比2.8％増の210兆9,221億円となった。
（背景）住宅ローン金利は低金利の環境が続いており、2021年度も新規貸出額が20兆円台と安定して推移したことなどによる影響が考えられる。
（内訳：兆円）機構＜フラット35買取型＞：18.5、労働金庫：13.3、信用金庫：17.4、国内銀行：138、その他：24

成年年齢引き下げへの対応、親権者同意書「なし」は学生35.7％、社会人50.0％

　（公社）全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）・不動産総合研究所は8月15日に公表した「第26回不動産市況DI調査」で、成年年齢引き下げに伴う賃貸借契約への対応についても調査しました。それによれば、18歳から20歳未満の入居者に対し親権者同意書を「もらっていない」は学生が35.7％、社会人が50.0％。残りは「もらった」で、その理由は「保証会社で必要」「トラブル防止のため」などとなっています。

全宅連「第26回不動産市況DI調査」

　改正民法の施行にともない、2022年４月１日から成年年齢が20歳から18歳に引き下げられ、20歳未満でも親の同意なしに賃貸借契約（法律行為）ができることになりました。調査では4月1日以降に、18歳～20歳未満の若者と賃貸借契約を締結したとき、どう対応したかを聞きました。
　それによれば、調査対象のモニター会員178社のうち、こうした若者と賃貸借契約を交したのは14社（7.9％）にとどまりました。また、回答は学生と社会人とに分けて集計しましたが、親権者同意書、家賃保証会社では多少違いが見られましたが、連帯保証人、保証会社についてはほぼ同様の対応となっていました。

• 親権者同意書についてはどう対応したか。
  →「もらっていない」は学生：35.7％、社会人：50.0％。残りは「もらった」。
• 「もらった」理由は。
  →学生：保証会社で必要／トラブル防止のため、社会人：保証会社で必要／トラブル防止のため／親も来店し同席したから（親が来店しなければもらっていないかも）。

• 連帯保証人についてはどう対応したか。
  →「条件としていない」は学生：21.4％、社会人：21.4％。残りは「もらった」。
• 家賃保証会社についてはどう対応したか。
  →「条件としていない」は学生：42.9％、社会人：28.6％。残りは「条件とした」。
• 保証会社の審査に変化を感じたか。
  →「変わりはない（他の入居希望者の審査と同じ）」は学生：100.0％、社会人：100.0％。

第26回不動産市況DI調査、土地価格動向DIは6回連続プラス

　（公社）全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）・不動産総合研究所は8月15日、モニター会員による2022年7月実施の「第26回不動産市況DI調査」の結果を公表しました。土地価格動向DIは6回連続プラスとなりました。

結果のポイント

　調査は7月5日から18日に実施し、有効回答数は178件。

• 土地価格動向DIは、全体では実感値で+14.0Pとなり、前回調査に比べ+2.0P上昇し、6回連続プラスとなりました。
• その他、中古マンション価格は+16.3P（同+2.2P）、中古戸建価格は+10.1P（前回調査比+1.1P）、新築戸建て価格は+29.5P（同＋2.8P）と、いずれも前回調査同様プラスとなりました。
• 賃料をみると、居住用賃貸が△4.7P（同△1.2P）、事業用賃貸は△8.7P（同△0.8P）となり、前回調査同様、居住用、事業用ともにマイナスが続いています。

賃貸住宅リフォーム融資（省エネ住宅）、10月から要件が見直されます

　賃貸住宅リフォーム融資（省エネ住宅）の対象となる工事の要件が、今秋10月以降、住宅金融支援機構への借入申し込み受付分から見直されます。現行は①断熱等性能等級４の住宅、②一次エネルギー消費等級４以上の住宅ですが、10月以降は①断熱改修工事、②省エネ設備設置工事となります。

省エネリフォーム工事の要件

　省エネリフォームと一緒に行うその他のリフィーム（キッチン等水まわりの改修、外壁塗装、 間取り変更等）も対象となる。

①断熱改修工事

• 工事箇所　住宅内の外気に接する開口部（窓及びドア）、壁、天井または床のいずれかの部位（部位の一部でもよい）
• 工事要件（アまたはイのいずれか）
  ア：工事箇所が省エネ基準（仕様基準）を満たす工事
  イ：壁、天井または床の断熱材の使用量の合計が一定量以上である工事

②省エネ設備設置工事

　次の①または②のいずれかの設備を設置または交換する工事

1. 太陽光発電設備、太陽熱利用設備、 高断熱浴槽またはコージェネレーション設備
   平成28年省ネルギー基準に基づく一次ネルギー消費量計算プログラムで、省エネ効果を評価できる設備であれば全て対象となる。
2. 次のいずれかに適合する高効率給湯機
   電気ヒートポンプ給湯機／潜熱回収型ガス給湯機／潛熱回收型石油給湯機／ヒートポンプ・ガス瞬間式併用型給湯機
   各給湯機には満たすべき仕様基準がある。

不動産表示規約・施行規則改正、9月1日から施行

　不動産公正取引協議会連合会の「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」と「表示規約施行規則」が、公正取引委員会と消費者庁の認定・承認を受けて改正され、9月1日から施行されました。交通の利便性・各種施設までの距離または所要時間に「最も遠い住戸からの所要時間等も表示する」よう見直すなど３事項の規定が強化された一方、物件名称の使用基準に海や湖沼・河川などから直線で300ｍ以上であればこれらの名称を使用できるなど６事項の規定が緩和されました。

規定強化：3事項、緩和：6事項、交通利便性・施設までの距離等は強化

　強化された規定は、①交通の利便性・各種施設までの距離または所要時間、②建築制限など特定事項の明示義務、③入居可能時期など必要な表示事項「別表」への追加事項です。
　一方、緩和された規定は①物件名称の使用基準、②未完成の新築住宅等の外観写真、③学校等の公共施設やスーパー等の商業施設を表示する場合、④二重価格表示、⑤予告・シリーズ広告への対象追加、⑥本広告を実施すべき広告媒体の変更（追加）です。

改正の概要は次の通り。

強化された規定

①交通の利便性・各種施設までの距離または所要時間

1. 販売戸数（区画数）が２以上の分譲物件においては、「最も近い住戸（区画）の徒歩所要時間」等を表示することとしていたが、これに加えて「最も遠い住戸（区画）の所要時間」等も表示することとした。
2. 「通勤時の所要時間が平常時の所要時間を著しく超えるときは通勤時の所要時間を明示すること」と規定していたが、これを「朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示し、平常時の所要時間をその旨を明示して併記できる」と変更した。
3. 「乗換えを要するときは、その旨を明示すること」と規定していたが、これを「乗換えを要するときは、その旨を明示し、所要時間に乗換えに概ね要する時間を含めること」に変更した。
4. 物件の起点について、マンションやアパートについては、「建物の出入り口を起点とする」ことを明文化した。
5. 交通の利便について、「最寄り駅等から物件までの徒歩所要時間」を明示するよう規定していたが、これを「物件から最寄り駅等までの徒歩所要時間を明示する」（バス便の物件も同じ）ことに変更した。

②建築制限など特定事項の明示義務

　土地が擁壁によっておおわれないがけの上またはがけの下にあるときは、その旨を明示することとしていたが、建物を建築する場合に制限が加えられているときは、その内容も併せて明示することになった。

③入居可能時期など必要な表示事項「別表」への追加事項

1. 別表4から別表9のインターネット広告の必要な表示事項に、「引渡し可能年月（賃貸物件においては、入居可能時期）」と「取引条件の有効期限」（分譲物件のみ）を追加した。
2. 別表5に「一棟売りマンション・アパート」を新設するとともに、次の事項を追加した。
   一棟売りマンション・アパートである旨／建物内の住戸数／各住戸の専有面積（最小面積及び最大面積）／建物の主たる部分の構造と階数

緩和された規定

①物件名称の使用基準

1. 物件が海（海岸）、湖沼、河川の岸もしくは堤防から直線で300ｍ以内にあれば、これらの名称も使用できることとした。
2. 街道の名称は、「物件が面していないと使用できない」こととしていたが、「直線で50ｍ以内であれば使用できる」こととした。

②未完成の新築住宅等の外観写真

　建物が未完成等の場合には、取引する建物と「規模、形質及び外観が同一の他の建物の外観写真」に限り表示を認めていたが、同一でなくても以下の条件に該当すれば、他の建物の外観写真を表示できることとした。

• 取引する建物を施工する者が過去に施工した建物であること／構造、階数、仕様が同一であること／規模、形状、色等が類似している。なお、この場合において、当該写真を大きく掲載する等取引する建物であると誤認されるおそれのある表示をしてはならない。

③学校等の公共施設やスーパー等の商業施設を表示する場合

　「物件からの道路距離を記載すること」としていたが、これに加えて「徒歩所要時間の表示」も認めることとした。

④二重価格表示、⑤予告・シリーズ広告への対象追加、⑥本広告を実施すべき広告媒体の変更（追加）＝略。