ポケット倶楽部
最新号 2024.10.25発行

特集
子育て世帯に部屋を貸す

支援制度を活用してニーズを取り込む

　物件の立地や環境によって、ターゲットはさまざまに考えられますが、明らかに供給が足りていない高齢者、低所得者、子育て世帯にターゲットを絞って部屋を貸すことは有効な空室対策だと思われます。特に急速に少子化が進む日本では、子育て世帯の住まいについてもさまざまに経済的支援が策定されています。今回は子育て世帯を受け入れるための対応策について見ていきましょう。

POINT ニーズを取り込み、空室対策と地域貢献につなげる

• 支援施策を知り、空室対策になるかどうかを検討
• コミュニティの醸成をサポートし、地域のつながりを強化することで地域貢献を実現

ファミリー層の賃貸ニーズが増えている

　厚生労働省の人口動態統計によると、2023年に生まれた子どもの数は72万7277人で、8年連続過去最少の数字となりました。一人の女性が一生に出産する子ども数である合計特殊出生率は1.20 となり、こちらも過去最低の水準です。近年、少子化のスピードが加速し、国として子育て世帯への経済的支援を推進しているのはご承知の通りです。
　国土交通省でも、公営住宅等の整備、民間の空き家を子育て世帯向けに活用するほか、子育て世帯が多く住む集合住宅を対象に「子育て支援型共同住宅推進事業」を行っています。また、住宅の省エネ改修等を支援する「子育てエコホーム支援事業」も実施しています。
　一方で、近年の物件価格や金利の上昇から、本来は自宅の購入を検討していたはずのファミリー層が賃貸住宅指向へとシフトしておりニーズが増加。また、テレワークの推進、通勤・通学の弾力化もあり、より子育てしやすい環境づくりのために郊外エリアに住み替えをする傾向も顕著です。初期投資が少なく、引っ越ししやすい賃貸住宅に対して、確実にファミリー層のニーズが増えているということがわかります。

One Point Interview
相続業務の多くは不動産に関わる
アパート相続は「事業承継」

　相続財産にアパートがあり、相続人がその引き継ぎや処分で頭を悩ましているという例が増えています。アパート経営は事業であり、相続は「事業承継」。引き継ぎは後継者とともに行い、スムーズな手続きのためには遺言も重要だと、行政書士で不動産事業も行う田村氏はアドバイスしています。

株式会社ブルーメンハウス
代表取締役 田村 亜弓 氏

子育て中に入った不動産業界
取引の中の人生ドラマの虜に

―― 「行政書士兼不動産事業者」となった経緯から教えてください。

田村　一人息子が3歳の時、子育てをしながら勤められるというので、土日が休みの不動産会社に入りました。事務の仕事をしながら会社の業務の流れと業績を見ていて、不動産取引の中で起こる、その物件にまつわる人生ドラマや数奇な運命がとても面白くて、いつの間にか不動産の虜になりました。土地の登記簿を見ると所有権の移転がわかりますよね。こういう人からこういう人、会社に移ったとか、短い間に所有者が何人も変わっているとか。なんでかなと考えるといろいろ空想が広り、それが面白くて（笑）。
　勤めた不動産会社はビルの中にあって、ほとんどが法人相手のビジネス。だから、土日は休み。仕入れと再販事業が主で、「安く仕入れて高く売る」という商売。「普通の物件から外れた不動産」をうまく活用・転用し、思いがけずお金を生み出す、“不動産への目利き” “不動産の底力”を利用した営業をしていました。初めは営業を補佐する事務職で、宅建士の資格を取るとお給料が上がるというので取りました（笑）。そのうち営業もするようになり、書類作成も自分でやれるからと、行政書士の勉強もしました。当時は女性を活用しようという職場ではなかったので、行政書士になった時に思い切って辞めて開業しました。今から11年ほど前になります。
　行政書士業では初めから相続関係を業務の中心にしました。遺言起案や遺産分割協議書作成、相続手続、相続に関する相談やコンサルで、後見業務も行います。相続の仕事をしていると、多くが不動産に関わることの処理が必要になります。査定や処分が必要な場合は、不動産会社に依頼することになります。業者資格がなければできないことも多いですから。でも、私自身が不動産会社にいた時から感じていたことですが、不動産業者の中にはお客様の利益を優先しなかったり、グレーなことをする人もいます。それなら、自分がやった方が安心ですし、依頼者にも喜んでもらえるだろうと6年前に会社を設立し、宅地建物取引業を開始しました。売買仲介がメインで、相続物件も取り扱います。
　今、経済的には本業は不動産業なのでしょうが、後見業務などにも関わっていますから、仕事量は行政書士の方が多いですね。

街と賃貸住宅
立山連峰と富山湾を望む、薬業とガラス造形の街 富山市（富山県）

　富山県の中央から南東部分までを占める富山市は、富山湾、立山連峰、山村地帯に加え、市内を流れる神通川や常願寺川、そして市街地の6割に豊かな森林や田園風景が広がる街です。古くより、豊かな農耕地帯、交通の要衝として栄え、江戸時代には薬業とガラス造形で全国に知られるようになりました。

どんな街？

　現在の富山市がある地は、鎌倉時代から戦国時代にかけて、交通の要衝や穀倉地帯として軍事的な価値が高いことから、しばしば戦乱の地となってきました。15世紀には神保氏が富山城を築き、その後、武将・佐々成政がわずか数年の間に多くの治水工事を行っています。
　江戸時代に富山藩10万石が置かれ、前田氏の所領となると、川を使った交易がますます盛んになり、本格的に治水が行われるようになります。神通川水系、常願寺川水系は明治時代後半まで物流・文化交流の主要な交通路として大きな役割を果たしてきました。
　“くすりのまち”として有名になったのも江戸時代です。江戸城で腹痛になった大名に、富山藩2代目藩主の前田正甫が「反魂丹」を服用させたところ驚異的な回復をみせ、“越中富山の薬”の名が全国に広がったのです。
　また明治～大正時代には、薬の周辺産業としてガラスの薬瓶の製造が盛んに行われました。戦前は富山駅周辺に10社以上のガラス工場がありました。

不動産のプロが教える賃貸住宅オーナー講座
サブリース契約の仕組みと落とし穴

　皆さんは賃貸住宅のサブリース契約にどのようなイメージを持っていますか？ もちろんメリットもあれば、デメリットもあります。今回は、そもそもサブリース契約とはどういうものなのか、そして実際にどういうトラブルが起き得るのか、その事例をご紹介しましょう。ぜひ参考にしてみてください。

空室でも賃料が入る！ ……けど？

　サブリース契約とは、オーナーさんと管理会社が借り上げ契約を結ぶことです。つまり、管理会社が物件を丸々、オーナーさんから借り上げる。そして管理会社は入居者を斡旋し、賃貸借契約を結びます。オーナーさんが物件を貸しているのは管理会社であり、入居者が契約しているのは管理会社という又貸しの形態になります。
　その場合、賃料はどうなるのでしょうか。入居者は管理会社に家賃を払います。そして管理会社はオーナーさんにサブリース賃料を払います。この賃料は、入居者が管理会社に払う賃料の85～95%が相場になります。
　「それだと通常の管理形態よりも手数料が高いのでは？」と思いますよね。しかしサブリース契約が通常の管理形態と決定的に違う点は、部屋が埋まっていようとなかろうと、契約上で決められた賃料が入ってくるというところです。懐に入る賃料は少なくなりますが、空室に対するリスクヘッジができるわけです。
　ですから、もし空室が多い物件を抱えている場合、………本文の続きを読む

アパート・マンションオーナーのための防災対策
賃貸住宅と土砂災害

　年々、豪雨による土砂災害が各地で増えています。洪水で土砂が流されたり、地盤が緩んで土砂崩れが起きたりするリスクについて、オーナーは自宅はもちろん、所有物件についても理解しておく必要があります。多くの自治体が土砂災害危険箇所や警戒区域の地図、ハザードマップを作成、公表しているので、それらの情報により物件の周りの河川や地盤の状態をよく知っておきましょう。特に、斜面に造成された住宅地は念入りに調べておきましょう。

所有物件　土砂災害での「オーナーの補償範囲外」を明確化する

オーナーの責任と入居者の責任

※ 画像をクリックすると、
「ハザードマップを確認しよう」ポスターを
ダウンロードできます。

　自然災害による、人の力では防ぎようがない不可抗力が原因で建物の修繕が必要になった場合は、修繕費用はオーナーの負担となります。オーナーは賃貸物件を利用可能な状態で入居者に提供すべき民法上の義務を負っているからです。
　火災保険で補償される土砂崩れは、台風、豪雨、暴風雨などを原因とするもので、その補償範囲に水災が含まれている必要があります。
　ただし、入居者に責任がある場合やオーナーが加入している保険の補償範囲外の場合はこの限りではありません。例えば、契約で禁止されている場所に入居者が物を置くなどして、………本文の続きを読む

賃貸経営と法律
家賃回収などで使える少額訴訟

自力で訴訟したいとき簡易迅速に利用できる

弁護士に依頼せずとも行える訴訟

　一般的に、裁判を起こすとお金と時間がかかります。諸手続きの費用に加え、裁判で勝っても負けても依頼した弁護士への費用支払いが発生します。また、裁判を起こしてから判決が出るまでには通常1年程度時間がかかります。そして地方裁判所での判決内容に不服があれば高等裁判所に控訴ができ、仮に最高裁判所まで争えば、相当な時間を要することになります。アパートの家賃滞納といった債権回収の事案では、費用が見合わない場合も多くなります。
　このような少額の債権回収の場合に、オーナーや管理会社が弁護士に依頼せず自力で裁判を起こしたいときに利用できる制度の一つに少額訴訟があります。少額訴訟とは、簡易裁判所で行われる裁判手続きの一つで、………本文の続きを読む

賃貸経営と税金
不動産を売るときの税金対策（2）

収用等により土地建物を売ったときの特例

　土地建物等の不動産譲渡所得には多くの特例制度が規定されており、適用できれば売却による税金負担を抑えることができます。今回は「収用等により土地建物を売ったときの特例」をご紹介します。この特例は次の2つがあります。

対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例

　一つは対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例です。
　個人が持っている土地や建物が、土地収用法や、その他の法律によって収用等がされ、補償金などを取得したとき、その補償金の全てを、代替した資産に使った場合は、その売却はなかったことになります。また、補償金の金額が代替資産の所得金額より大きかった場合は、………本文の続きを読む

データで探る賃貸住宅トレンド
注目集まる「宅配ボックスあり」物件

　「物流2024年問題」の緊急対策、「置き配」ポイント還元が10月からスタート。再配達削減が期待されていますが、「置き配」の普及とともに、賃貸住宅市場では「宅配ボックスあり」物件が注目を集めています。不動産・住宅情報サービス会社の市況調査から、普及状況やニーズ、賃料差異などを考察します。

引用／ LIFULL 2023年10月20日付ニュースリリース「LIFULL HOME'S『宅配ボックスあり』物件の市況調査」

「置き配」普及で、宅配ボックスの需要増加

　「置き配」は、利用者が指定した場所（玄関先、物置、宅配ボックスなど）に荷物を届けるサービスです。年々利用者が増加し、Amazonは、2024年3月に利用率が80％を超えたと公表。10月からは「置き配」ポイント還元もスタート。普及が進む一方、トラブルや盗難を心配する声や、オートロックの集合住宅では場所の指定に困るなどの課題もあります。………本文の続きを読む

新米大家さんとベテラン大家さん
学生寮は廃れ、社員寮が復活!? 寮ニーズの変遷

「社員寮」貸しのメリットとリスク

お江戸の賃貸住宅事情
江戸の地震

　地震国・日本。江戸時代にも当然、地震がありました。当時の巨大都市である江戸の町は、地震の被害も甚大でした。それでも江戸っ子は逞しく復興に努めました。

安政の大地震

　1855年（安政2年）10月2日、江戸の下町を震源とする大地震が発生しました。マグニチュード6.9の直下型地震だと推定されるこの安政の大地震は、余震が29日まで続いたと記録されています。夜中の地震で火事も発生しましたが、風が弱かったため広がらずに済んだようです。それでも死者1万人以上、倒壊家屋1万4000戸以上でした。………本文の続きを読む

ポケにゃんの暮らしのエボリューション！
香水の進化

　欧米や中東諸国に比べ、日本では極端に利用者が少ないといわれる香水ですが、世界のさまざまな場所で発展を遂げてきました。皆さんはどんな香りが好きですか？

香水がつくられたのは16世紀末

　にゃ。古来、西洋でも東洋でも、香料は宗教儀礼で使われ、薬の役割も果たしていました。西洋医学の祖ヒポクラテスは「香りには治癒効果がある」と伝えており、現代でいうアロマセラピーに近いものだったのかもしれません。
　香辛料などを含む香料自体は世界各地で生み出されていましたが、香料をアルコールに溶かした香水として使われ始めたのは16世紀末ごろのこと。………本文の続きを読む