2012年バックナンバー
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.12.25
ニッセイ基礎研究所、「賃貸住宅市場の消費税増税に緩和措置を」
ニッセイ基礎研究所は2012年12月18日、サイト上の「研究員の眼」に、社会研究部門上席主任研究員・篠原二三夫氏による「賃貸住宅市場に与える消費増税の影響～貸家建設に対する影響緩和措置の必要性～」と題するレポートを載せ、賃貸住宅への消費税増税にも適切な緩和措置を講じるよう新政権に期待する主張を紹介しています。
■賃貸住宅市場はいま、“駆け込み”状態
篠原氏はこの中で、「住宅業界は消費者の負担を増やさぬよう、現行の税率５％を超える増税分は還付するように要望しているが、政府税調や財務省はローン減税の拡充を検討するなど、現在の議論は持家の取得に限られている」と指摘。このため、「相続税の増税がほぼ同時期に行われるという見通しもあり、賃貸住宅市場では消費税増税とともに駆け込みを促す圧力が高まっている」と分析しています。
■旺盛な賃屋着工、一方で賃貸空き家400万戸超
2012年10月の季節調整済み賃家着工戸数（年換算値）は38.4万戸となり、前年より48.3％増（持家12.6％、分譲13.9％、平均25.2％増）と、持家や分譲を大きく上回っています。でも一方で、平成20年の住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家は757戸（空家率13.1％）もあり、そのうち賃貸用が413万戸もあると紹介。
■需給の歪みを是正するには消費税緩和が必要
こうした経済や空き家の状況からすると、「賃貸住宅着工が伸びている状況は説明しにくい。このままでは賃貸住宅市場の需給に歪みが生じ、さらに空き家が増え、不適切な土地利用による社会・経済損失が生じたり、年金の補完的機能を果たしている貸家経営にも影響がでたりすることが懸念される」と訴えています。
篠原氏はそのうえで、「日本を除くＧ７各国では、住宅市場に歪みが出ないよう、賃貸住宅にも持家と同等に消費税の軽減措置が講じられている」ことに触れつつ、「新政権には、賃貸住宅に対する消費増税にも、迅速かつ的確な議論に基づく適切な緩和措置の策定を期待したい」と結んでいます。
■詳しくはこちら⇒「ニッセイ『研究員の眼』」
/newsimg/nissei.pdf
日管協短観、2012上期は回復基調から一転して減速
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が公表した2012年度上期（４～９月）の賃貸住宅市場景況感調査「日管協短観」によれば、全体として減速傾向が強まっています。
前期までは回復傾向にあったものの、2012年上期は一転して前年同期並みに落ち込み、成約賃料も大幅にマイナスとなっています。売上は総じてプラス傾向にあるものの、賃貸仲介はマイナスに転落。礼金なし・敷金なし・フリーレント物件が依然としてプラスに大きく振れており、入居時の一時金が少ない物件の増加が目立っています。
なお、ＤＩ値とは業況判断指数。「前年よりも増加（≒良い）と感じている企業の割合」から「減少（≒悪い）と感じている企業の割合」を引いたもの。
■短観の主なポイントは次の通りとなっています。
〇告知媒体
・全体では「変化なし」が目立つ。ＤＩ値推移は直近２期に比べ減少もしくは横ばいとなっている。
・首都圏・関西圏と比べ、他のエリアは増加傾向がやや高く、中でもポータルサイトでの伸びが目立つ。
〇反響効果
・ポータルサイトでの反響効果がやや高いものの、全体では「変化なし」が目立つ。
・首都圏ではいずれの媒体も「増加」回答が低い。関西圏と、首都圏・関西圏を除くエリアではポータルサイトの反響がやや目立つ。
〇反響数
・問い合わせの入り口となるメール反響数は、「増加」回答が約半数を占める。ただし、ＤＩ値推移は直近２期に比べ減少。
・全体でみると、首都圏・関西圏を除くエリアでの増加が目立つ。特にメールが好調。
〇来客数
・全体的には「変化なし」が目立つ。ＤＩ値推移は全体としてはマイナスに転じた。前年同期に比べ減少（特にファミリー）もしくは横ばいのものが多い。
・首都圏・関西圏を除くエリアでやや増加傾向。
〇成約件数
・全体では４割弱が増加と回答したものの、「変化なし」「減少」も３割ずつ存在。ＤＩ値推移は賃貸成約件数が大幅に減少。
・特に首都圏の「減少」が目立つ。
〇成約賃料
・全体では「減少」が５割超。ＤＩ値は全体的にマイナス。特に単身向けの１Ｒ～１ＤＫで顕著であり、家賃は下落傾向が続く。
・とりわけ、首都圏で「減少」回答の割合が高い。
〇入居率・滞納率
・入居率は、委託管理、サブリースともに入居率は前年同期と比べやや悪化。
・滞納率は、前期滞納率が上昇した関西圏ではいずれのタイミングでも改善した。関西圏以外は前年同期と比べやや悪化。
〇入居条件
・フリーレント、礼金なし物件、敷金（保証金）なし物件など、入居時の一時金が少ない物件は「増加」回答が高い。
・特に首都圏では、礼金なし物件・フリーレントで７割前後が「増加」と回答している。
■詳細はこちら⇒「日管協短観2012上期」
/newsimg/2012kami.pdf
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.12.5
消火器は放置せずリサイクルを！ 腐食したものには要注意！
政府広報オンラインでは、「消火器は放置せずリサイクルを！」「腐食したものには要注意！」と呼びかけています（11月５日）。
使わなくなってそのままにしてある消火器はありませんか。消火器は、屋外や軒下、水回りなど、湿気の多い場所に置いたままにすると、腐食が進みます。腐食した消火器は、レバーに触れたり、衝撃を与えたりすると、破裂する危険があり、実際に死傷事故も起きています。そのような消火器を設置している場合は、耐用年数にかかわらず、近くのリサイクル窓口に相談しましょう。
また、耐用年数を経過し使われなくなって、放置され腐食が進んだ消火器は、十分に機能しなかったり、思わぬ事故の原因になったりします。放置せずに、定期的に点検し、リサイクルしましょう。
不要になった消火器は、販売代理店が担う特定窓口や消火器工業会が設営する指定引取場所などで回収を行っています。
■事故事例
小学生が、屋外の駐車場で放置されていた消火器に触って遊んでいたところ、その消火器が底部から突然破裂、頭を直撃し重症を負った。自宅の納屋に十数年前から置いてあった消火器を廃棄するため、薬剤を放射して使い切ろうとして、レバーを引いたところ、底部分が破裂。反動で跳ね上がった消火器が下あごを直撃した。
消火器事故のほとんどは、このように消火器を操作した際に消火器が破裂し負傷するというものです。
■消火器の設置場所
耐用年数にかかわらず、消火器に腐食や傷、変形などがある場合も注意が必要です。自宅の屋外や軒下、水回りなど、湿気の多い場所に消火器を置いたままにしていると、腐食が進みますので、できるだけ風通しがよく、目につきやすい場所に設置しましょう。
■消火器の点検ポイント
○本体容器やラベルやキャップに腐食、著しい傷などはないか
○操作レバーが変形していないか
○ホースにひび割れはないか
○安全栓は確実に装着されているか
○ラベルに表示されている使用期限（耐用年数）を過ぎていないか（耐用年数は、「有効使用期間 ○年まで」といった形で、消火器に表示されています）
■消火器の回収方法
①販売代理店が担う特定窓口に回収を依頼もしくは持ち込む方法
消火器を廃棄する際には、リサイクルシール代以外に保管費用が必要になります。さらに、引取りを依頼する場合は、運搬費用がかかります。
②消火器工業会が指定した引取場所（指定引取場所）に持ち込む方法
リサイクルシール代のみが必要です。
③ゆうパック（消火器回収の専用箱）で回収を依頼する方法
ゆうパックの代金にリサイクルシール代と運送費が含まれます。
■詳細はこちら→「政府オンラインＨＰ」
http://www.gov-online.go.jp/useful/article/201211/2.html
地震への不安は強いのに備えは不徹底（大和ハウス調査）
大和ハウス工業はこのほど、10月中旬にメールマガジン会員に対して行った「地震についてのアンケート結果」を公表しました（有効回答1,904件）。その結果を見ると、85％もの人たちが地震への不安を感じていますが、「ある程度」を含めて「備えができている」のはまだ18.5％。また、地域格差も目立っています。
同社では、このアンケート結果を受け、次のようにアドバイスをしています。
■アンケート結果から（アドバイス）
・個人ではライフラインの備えに限界があり、不安が残ります。家屋の倒壊に関しては耐震診断や耐震補強など、もしもに対する準備をしておきたいものです。
・備えと一口に言っても、一家の家族構成と何日分を備蓄するかで変わり、備えの内容も土地によって変わります。「備えができていない」という回答が多かったのですが、何を準備するかいま一度見直してみてはどうでしょうか。
・地震情報の収集では、近年twitter等のSNS（ソーシャル・ネットワーク・サービス)が役に立っているようです。情報の収集だけでなく、情報の発信にまで積極的に使われています。もしものときのため、情報源を複数準備しておくといいのかもしれません。
■主な質問と回答のあらまし。
Ｑ１ 現在お住まいの地域に、地震がくるのではないかという不安はありますか？
約85％の回答者がお住まいの地域で地震の不安があると回答しました。地域別に見ると、東北、関東、中部では９割以上に上りました。また、北海道・四国・九州といった直近で大きな地震被害の発生していないエリアについては少ない傾向にあり、中国、九州は６割台でした。
Ｑ２ 大規模な地震に対してどのような不安を感じますか？（複数選択）。
水道、電気などのライフラインの断絶が64.7％と最も多く、次いで家屋の倒壊などによるケガに対して不安を感じている回答が57.0％ありました。また、建物の建て替えや補修も52.5％ありました。
Ｑ３ 地震への備えは、どの程度できていると思いますか？（一つだけ選択）
地震への備えは「あまりできていない」が60.6％、「まったくでききていない」が20.9％で、「できていない」と思っている回答者が約80％を占めました。「十分できている」は0.5％、「ある程度できている」は18.0％でした。
エリア別に見ると、東北エリアは他のエリアと比較して「できている」という割合が33.9％あり、最も多い結果となりました。
Ｑ４ 地震に備えて、具体的にどのようなことをしていますか？（複数選択）
「水と食料の準備」（47.4％）が最も多く、「非常持ち出しの準備」（30.5％）、「保険の確認」（27.9％）、「家族などとの情報共有」（24.5％）が続いています。自宅の耐震診断（1.7％）や補強（（2.4％）を行ったとの回答は多くはなく、家屋の倒壊に対する不安が高いにもかかわらず、実際に行った回答は少ない結果となっています。
Ｑ５ 地震に関する情報をどのような手段で確認していますか？（複数選択）
情報を得る手段としては、約80％の回答者がテレビで、次いで携帯端末（45.6％）、パソコン（40.2％）、ラジオ（36.8％）と続いています。
■詳細はこちら→「大和ハウス工業ＨＰ」
http://www.daiwahouse.co.jp/mail/enquete_07.html?ad=pr
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.11.19
平成23年度末の宅建業者は12万3922業者、６年連続で減少
国土交通省（土地・建設産業局不動産業課）が11月２日に公表した平成23年度「宅地建物取引業法の施行状況調査」結果によれば、人口の減少、高齢化の進展、それにともなう新設住宅着工の年80万戸前後への減退を受け、平成23年度末（24年３月末）における全国の宅地建物取引業者は前年度より1,933業者（1.5％）減り、12万3922業者となりました。減少は６年連続で、23年度はその減少数が増えました。
●業者内訳
全国の宅建業者（12万3922業者）の内訳は、大臣免許が2,132業者、知事免許が12万1,790業者で、前年度比では大臣免許業者が８業者（0.4％）増え、知事免許業者が1,941業者（1.6％）減となっています。
ちなみに、北海道は法人3,340業者、個人228業者、計3,568業者で、うち大臣免許は23業者（すべて法人）で、ほかは知事業者。
●監督処分
平成23年度中に宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣や知事が行った監督処分の件数は、358件でした。これは前年度に比べ、16件（4.3％）の減少で、減少は３年連続。
監督処分の内訳は、①免許取消処分：216件（前年度比12件、5.3％減）、②業務停止処分：54件（13件、19.4％減）、③指示処分：88件（９件、11.4％増）。
処分内容で最も多いのは事務所不確知（宅建業法67条１項、免許取消し）の147件で、次いで指示処分（同15条３項、指示）の36件。
一方、勧告はこの10年間では18年度の873件に次いで多い793件となりました。これは前年度より199件（33.5％）も増えており、軽微とは言え、業務改善の一層の徹底が求められています。
詳細はこちら⇒ＰＤＦ「平成23年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について」
/newsimg/takken-jyouhou.pdf
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.10.5
2012年都道府県地価、下落幅が縮小し回復傾向進む
国土交通省は９月19日、2012年の都道府県地価調査の結果を発表しました。それによれば、前年７月以降の１年間の地価は、全国的に引き続き下落したが、下落率は縮小し、上昇・横ばいの地点も増加しました。また、半年ごとの地価の動きを見ると、東日本大震災により2011年１月～６月に拡大した下落率は、同７月～12月以降は縮小しており、12年１月～６月はさらに縮小しました。これらから、不動産市場は全般的に回復傾向にあるものの、一方で円高、欧州債務危機等の先行き不透明による影響も見られるとしています。 今回の地価調査は、宅地が21,708地点、林地が556地点で、計22,264地点。
■全国の住宅地、商業地の概況
●住宅地
低金利や住宅ローン減税などによる住宅需要の下支えもあり、下落率は縮小。人口の増加した地域が下落率も小さい傾向が見られる。また、住環境が良好、あるいは交通の利便性がいい地点で地価の上昇が見られる。
●商業地
前年より下落率が縮小した。オフィス系は依然高い空室率となっているが、新規供給の一服感から低下傾向に向かうなど改善が見られる地域も多い。店舗系は大型店舗との競合で中小店舗の商況は厳しく、商業地への需要は弱いものとなっている。
一方、主要都市の中心部では賃料調整が進んだこともあって、ＢＣＰ（事業継続計画）やコスト削減等の観点から、耐震性にすぐれている新築・大規模オフィスへ業務機能を集約させる動きが見られ、こうしたオフィスが多い地域の地価は下げ止まってきている。
「家を買うキッカケ」は、６割が「家賃がもったいない」
検討理由は、20～30代は家族構成、50～60代は快適性
ホームズが「探して！HOME’Sくん」のデータ（2011年1月～2012年3月）をもとにして「住宅購入を検討するキッカケ」を年代別、家族構成別にチェックしたところ、どの年代、家族構成でも「賃貸では家賃がもったいないと思った」が圧倒的に多く、６割近く（57.8％）にもなりました。これに、「家が狭くなった」が27.1％、「子どもができた＜できる＞」が18.1％で続いていました。
年代別では、20～30代は家族構成の変化、50～60代は快適性の追求が多く、家族構成別では、ひとり暮らしは「便利な場所に住みたい」、カップルは結婚などが理由。ファミリー世帯では、「家が狭くなった」、「子どもができる（できた）」など、子どもの誕生や成長がきっかけとなっていました。
■調査結果の概要は次の通り。
●住宅購入を検討するキッカケ（全体、上位５回答）
圧倒的に「家賃がもったいない」が多い。続いて多かった「家が狭くなった」は快適性の追求、「子どもができる＜できた＞」は家族構成の変化がキッカケとなっている。
１：賃貸では家賃がもったいないと思った（57.8％）
２：家が狭くなった（27.1％）
３： 子どもができる＜できた＞(18.1％)
４：もっと便利な場所に住みたくなった(16.3％)
５：金利や相場が買い時だと思った (15.3％)
＊ほか、結婚する＜した＞(12.9％)、「社宅・寮を出る/転勤・転職する」(11.0％)、「もっと教育環境が良い場所に住みたくなった」(9.1％)、「魅力的な物件の広告を見かけた」(7.3％)など。
●住宅購入を検討するキッカケ（年代別、上位５回答）
20～30代は、結婚や子どもができたなど、ライフイベントや家族構成の変化がキッカケになっている。一方、40～50代になると「家が狭くなった」「もっと便利な場所に住みたい」という住環境を理由とする購入の割合が増える。
○20代
・賃貸では家賃がもったいないと思った（72.1％）
・結婚する＜した＞（25.7％） ・子どもができる＜できた＞（24.1％）
・家が狭くなった（23.6％）
・金利や相場が買い時だと思った（17.7％）
○30代
・賃貸では家賃がもったいないと思った（60.9％）
・家が狭くなった（30.5％）
・子どもができる＜できた＞（25.3％）
・金利や相場が買い時だと思った（16.2％）
・もっと便利な場所に住みたくなった（14.1％）
○40代
・賃貸では家賃がもったいないと思った（51.9％）
・家が狭くなった（27.7％）
・もっと便利な場所に住みたくなった（19.1％）
・社宅・寮を出る/転勤・転職する（15.0％）
・金利や相場が買い時だと思った（13.9％）
○50代
・賃貸では家賃がもったいないと思った（37.8％）
・もっと便利な場所に住みたくなった（26.9％）
・社宅・寮を出る/転勤・転職する（17.4％）
・家が狭くなった（13.0％）
・魅力的な物件の広告を見かけた（12.8％）
●住宅購入を検討するキッカケ（家族構成別、上位５回答）
ひとり暮らしは「もっと便利な場所に住みたい」が多く、カップル（ご夫婦）は、結婚のタイミングで検討する割合が多い。ファミリー世帯では、「家が狭くなった」、「子どもができる＜できた＞」など、子どもの誕生や成長で家が手狭になったことがきっかけとなっている。
○ひとり暮らし
・賃貸では家賃がもったいないと思った（75.9％）
・もっと便利な場所に住みたくなった（24.9％）
・金利や相場が買い時だと思った（20.9％）
・家が狭くなった（13.1%）
・魅力的な物件の広告を見かけた（10.8％）
○カップル・夫婦世帯
・賃貸では家賃がもったいないと思った（67.1％）
・結婚する＜した＞（36.4％）
・金利や相場が買い時だと思った（18.9％）
・もっと便利な場所に住みたくなった（16.3％）
○子どもがいるファミリー世帯（母子家庭、父子家庭を含む）
・賃貸では家賃がもったいないと思った（26.4％）
・家が狭くなった（21.5％）
・子どもができる＜できた＞（17.5％）
・金利や相場が買い時だと思った（8.5％）
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.9.5
特商法改正で「押し買い」を禁止、クーリング・オフも適用に
「押し買い」への規制を強化する改正特商法が8月10日に成立し、訪問買取業者による飛び込み勧誘（不招請勧誘）が原則禁止されるとともに、クーリング・オフ（無条件解約）の対象にも加えられます。改正法は公布後、半年以内に施行されます。
■高齢者を中心として被害の急増で規制を強化
「押し買い」とは、業者が自宅に突然押しかけ、貴金属などを相場より安く強引に買い取る商法。高齢者などが被害に遭うケースが多く、（独）国民生活センターによれば、2011年度の相談件数は4,100件余りに上っています。
当初の改正案は、訪問買取自体は認め、クーリング・オフを導入することで規制を強化する内容でした。しかし、民主、自民、公明の３党修正を経て、飛び込み勧誘（不招請勧誘）自体を禁止するとともに、対象も原則すべての物品に拡大されました。
この結果、業者は売主からの依頼がないと買い取りを求めることができなくなります。また、契約から８日以内なら解約（クーリング・オフ）ができ、期間内なら業者への商品の引き渡しを拒むこともできます。
2012年度供給計画数は大幅に増加、「耐震性能住宅」に注目
（株）市場経済研究所と（株）不動産経済研究所は８月２日、2013年版「全国住宅・マンション供給調査」の結果を公表しました。それによれば、2012年度の供給戸数は、前年度実績に比較して住宅関連が7.9％増、マンション関連が6.9％増となるなど、東日本大震災からの復興需要も見据えつつ、強気の展開が目立っています。
一方、「今後重視される住宅」は、エコ住宅、省エネ住宅、それに今回から選択肢に加えた「耐震性能住宅」が上位３回答となりました。
■概要は次の通り。
●調査内容
住宅関連（マンションを除く住宅）、マンション関連それぞれについて５～６月、全国の主要企業にアンケート方式で実施。有効回答企業数は、住宅関連が233社、マンション関連が109社。詳細なデータは、市場経済研究所から発刊された「2013年版 全国住宅・マンション供給調査 企業別ランキング」（24,000円、税別）に収録されている。
●住宅関連
有効回答218社における2012年度の住宅供給計画戸数は、合わせて260,575戸。これは前年度実績比7.9％増にあたる。
●マンション関連
有効回答107社における2012年度の供給計画戸数は、合わせて68,395戸。これは前年度実績比6.9％増にあたる。
●今後重視される住宅
「今後重視される住宅」を聞いたところ（複数回答有効）、上位３回答は「エコ住宅」（31.1％）、「省エネ住宅」（30.6％）、「耐震性能住宅」（28.8％）となった。「耐震性能住宅」を新たな選択肢に加えたところ、「低価格住宅」や「２世代住宅」などを押さえて３位になった。
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.8.20
長期低落傾向の家賃、ようやく“下げ止まり”か（内閣府レポート）
内閣府は７月23日、「マンスリー・トピックス」第９号で、参事官付・等々力淳氏による分析レポート「近年の家賃の動向について」を掲載しました。この中で等々力氏は、「ＣＰＩ家賃指数（ＣＰＩ民営家賃）は長期的に下落傾向にあるものの、６～８カ月の先行性を持つとされるＩＰＤ/リクルート賃料指数が横ばい圏内で推移しているので、今後の好影響が期待される」との分析結果を紹介しています。
このレポートは、ＩＰＤ/リクルートが公表している成約ベースの中古マンション賃料指数を用い、消費者物価指数（ＣＰＩ）における家賃との関係を確認したうえで、その変動に影響を及ぼしている諸要因を整理し、家賃の先行きを占うための基礎的な材料を提供するに内容なっています。
■変動の「芽」をとらえるには、新規契約の家賃に着目を
等々力氏は「はじめに」で、「我が国が長期にわたってデフレから脱却できない中で、住宅賃貸サービスの“価格”である家賃も下落傾向が続いてきた。バブル崩壊後の地価下落の長期化、今後の若年人口の持続的減少といった構造的な下押し圧力のもとでは、家賃のトレンドの反転上昇は容易には想像できないかもしれない」と指摘。しかし一方で、「復興需要等を背景とした現在の景気状況のもとで、賃貸住宅の需給も改善していけば、循環的な家賃の上昇が生ずる可能性は十分考えられる」とも言及。
そのうえで、こうした循環的な変動の「芽」をとらえるには、家賃全体ではなく、新規に契約された家賃の動きに着目するのが望ましいとアドバイスしています。
■内閣府・等々力の分析（まとめ）
その結果として、等々力氏は「まとめ」で次のよう見方を示しています。
○全賃貸物件を対象とするＣＰＩ家賃に対して、成約ベースのＩＰＤ/リクルート賃料指数は６～８カ月の先行性を持つと考えられる。ＣＰＩ家賃指数は長期的に下落傾向にあるが、ＩＰＤ/リクルート賃料指数が横ばい圏内で推移していることから、今後のＣＰＩ家賃への好影響が期待される。
○家賃の動向を左右する賃貸住宅市場の需給の動向をみると、都区部において需給バランスが緩やかに改善してきたことが示唆される。供給面では、貸家の新規供給が減少し、需要面では、雇用環境が改善してきていることなどが、成約ベースの家賃を下支えしているものと考えられる。
○住宅地地価の上昇・下落は、維持費用の増減等を通じて成約ベースの家賃に大きな影響を与えるとみられる。成約ベースの家賃と住宅価格の動きは近年乖離しているが、これは、住宅価格の景気との連動性が比較的強いのに対し、家賃が景気に遅行する傾向のある雇用環境の影響を受けることが背景の一つとして考えられよう。
■詳細はこちら⇒「内閣府ＨＰ」
http://www5.cao.go.jp/keizai3/monthly_topics/2012/0723/topics_009.pdf
住宅用火災警報器の推計普及率は77.5％（平成24年6月1日時点）
総務省消防庁は７月31日、平成24年6月1日時点での「住宅用火災警報器の設置状況」が、推計で77.5％になったと公表しました。前年同期より6.4ポイントの上昇。
住宅用火災警報器の設置は、既設住宅についても平成23年までに全ての自治体において条例で義務化されています。消防庁はこの結果を各都道府県に通知し、住宅用火災警報器の維持管理の重要性について注意を喚起するとともに、100％設置を目指すよう要請していくことにしています。
設置状況を地区別に見ると、近畿では80％台に達した一方、四国は設置が大きく進んだものの、まだ70％台に達していません。
【推計設置率】(H24.6.1時点)
全国77.5％ (前回比 +6.4ポイント)
一方、都道府県別で見ると、福井県（90.2％）、宮城県（88.1％）、京都府（87.7％）の設置率が高く、茨城県（59.8％）、沖縄県（60.4％）、高知県（68.0％）が低い状況にあります。
■詳細はこちら→「自治省消防庁ＨＰ」
http://www.fdma.go.jp/neuter/topics/houdou/2407/240731_1houdou/01_houdoushiryou.pdf
東日本大震災での出火３大原因は電気装置、ストーブ、電灯等配線
総務省消防庁は、７月５日に公表した「平成23年（１～12月）における火災の状況」（確定値）の中で、東日本大震災では330件の火災が発生し、1,200棟が全半焼などし、死者７人、負傷者36人が出たことを明らかにしました。
出火原因で多いのは、電気装置（変圧器・モーターなど）33件、ストーブ31件、電灯・電話等配線31件。これに、配線器具（スイッチ類・メーターなど）21件、電気機器（家電・電池類など）19件、灯火15件、こんろ9件などが続き、灯油が多いと見られるストーブを除くと、電気関係が目立っています。
■平成23年中の住宅火災、３大原因はこんろ、たばこ、放火
一方、平成23年中に発生した火災は、前年より3,386件多い50,006件で、人的被害は死者が1,766人（前年比28人増）、負傷者が7,286人（同19人減）となっています。
このうち、住宅火災は14,973件（同457件減）あり、その内訳は一般住宅9,722件、共同住宅4,549件、併用住宅702件。
住宅火災全体における死者は1,210人で、放火自殺者などを除くと1,070人となっています。放火自殺者等を除く死者のうち、65歳以上の高齢者は711人で、66.4%を占めています。また死亡原因は、逃げ遅れ578人、着衣着火54人、出火後再進入20人、その他418人となっています。
住宅火災の出火原因は、こんろ（2,917件、構成比19.5％）、たばこ（1,940件、12.9％）、放火（1,300件、8.7％）、ストーブ（1,256件、8.4％）、放火の疑い（657件、4.4％）の順で多くなっています。
■詳細はこちら⇒「総務省消防庁ＨＰ」
http://www.fdma.go.jp/neuter/topics/houdou/2407/240705_1houdou/01_houdoushiryou.pdf
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.8.8
国民生活センター、最高裁判決に「更新料判断は慎重に」と付言
（独）国民生活センターは７月23日、ホームページ上で「建物賃貸借契約における更新料条項を有効とした裁判事例」（最高裁平成23年7月15日判決）を公表し、「更新料が賃料の補充や前払いの性質を持つとするなら、未給付の対価（更新料）をあらかじめ請求し、事情を問わず返還しないとすることは疑問である。本判決も更新料条項が常に有効としているわけではないが、より慎重に判断されるべきである」と付言しています。
■判決、「特段の事情が存するとはいえない」
この事案では、居住用建物の賃借人が、「賃貸借契約における定額補修分担金条項と更新料条項は、消費者契約法10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）に違反し、無効である」として、賃貸人に対し支払い済みの更新料等の返還を請求しました。
裁判所は、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条の後段要件＊に該当しない」とし、本件では「上記特段の事情が存するとはいえない」として、賃借人の請求を認めませんでした。
「上記特段の事情が存するとはいえない」と判断したのは、本件更新料条項は本件契約書に一義的かつ明確に記載されており、その内容が①更新料額を賃料の２カ月分とし、②賃貸借契約が更新される期間を１年間とするものであるため。
■国セン、「更新料条項の有効性はより慎重に判断されるべき」
これに対して、国民生活センターでは「更新料が賃料の補充ないし前払いの性質を有するならば、給付に対して対価の支払いを求める民法第601条（賃貸借の意義）および賃料後払いの原則を定める第614条（借賃の支払い時期）の趣旨に照らし、未給付の対価（更新料）をあらかじめ請求し、事情を問わずその返還はしないとする条項の有効性は疑問となろう」と指摘。
そのうえで、「本判決も、更新料条項が常に有効としているわけではないが、更新料条項の有効性はより慎重に判断されるべきである」と付言しています。
＊消契法第10条後段要件：民法第1条第2項に規定する基本原則（信義則＜権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない＞）に反して、消費者の利益を一方的に害するものは無効とする。
■詳細はこちら⇒「（独）国民生活センターＨＰ」
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/201207_1.html
積水化学（住宅）、10kW超のＰＶ搭載賃貸住宅を提案
積水化学工業（株）住宅カンパニーは7月23日、10kW超の太陽光発電システム（ＰＶ）を搭載する賃貸住宅の新提案「ＢＩＧソーラー」（ビッグソーラー）を、7月24日から沖縄・積雪地域除く全国で展開すると発表しました。7月からスタートした「再生可能エネルギー固定価格買取制度」を活用し、大容量太陽光発電付き賃貸住宅の強化を図るものです。
■賃貸経営は「部屋＋屋根」収入のハイブリッド経営時代に
同社がＰＶ搭載型賃貸住宅を本格化させたのは３年前から。同社の賃貸住宅向け主力商品はフラット屋根構造のためＰＶ搭載のスペースが確保しやすく（2011年度は平均8.4kWを搭載）、また入居者には光熱費削減、オーナーには余剰電力の売電収入獲得といったメリットを提供できることから、2011年度の採用率は80%に迫っているとされます。
今回の「ＢＩＧソーラー」提案は、10kW超のＰＶを搭載しオーナーが全量売電する場合、買取価格が1kWhあたり42円（40円+税、2012年度）、買取期間も倍の20年となったことを受け、オーナーにとって収益力の最大化を図るモデルと位置づけています。
そのうえで、“賃貸経営は「部屋（賃料収入）＋屋根（ＰＶ売電収入）」のハイブリッド経営時代を迎えた”と強調しています。
■「ＢＩＧソーラー」提案の特徴
●10kW超のＰＶを搭載することで収益性が拡大
○不動産収入に売電収入をプラスしたハイブリッド経営を提案
○「全量買取」の魅力を引き出すよう屋根全面ＰＶ設置も可能
●余剰売電や複数プランの組み合わせも可能
○余剰売電として入居者に配分（入居者光熱費大幅削減プラン）
○「ＢＩＧソーラー」ならオーナーと入居者に配分も可能に
●設置プラン
○全量売電：オーナー還元型
発電した電力をオーナーが全て売電。契約はオーナーと電力会社の間で交わされ、家賃＋売電のダブル収入で収益性を拡大できる。買取期間は20年（国の補助金は使えない）。
○余剰売電や複数プランの組み合わせ
経営方針や敷地条件に合わせ、上記以外にも複数の売電プランを用意。
・余剰売電：入居者還元型
入居者と電力会社による契約形態。発電した電力の全てを入居者世帯に振り分けて提供し、入居者様は使った分以外の余剰電力を売電できるため光熱費を大幅削減することが実現できる。これにより家賃のアップも可能となる。買取期間は10年で、国の補助金が使える。
・余剰売電：オーナー還元型
オーナーと電力会社による契約形態。発電した電力を共用部や隣接するオーナー宅で使用し、残りをオーナーが売電。この場合は10kW未満であれば国の補助金が使えて光熱費削減が可能となる。買取期間は10年。
■詳細はこちら⇒「積水化学工業ＨＰ」
http://www.sekisuiheim.com/info/press/20120723.html
東邦ガス、賃貸住宅初の「スマートエネルギーハウス」実証試験
大手都市ガス会社の東邦ガス（株）は7月10日、一般向けの賃貸集合住宅としては全国で初めて、スマートエネルギーハウス実証試験を８月から開始すると発表しました。
岐阜市内に建設した集合住宅（２階建て、４戸×２棟の計８戸）に、２種類の家庭用燃料電池（ＳＯＦＣ・ＰＥＦＣ）と、太陽電池、蓄電池の３電池を棟全体（棟内全戸）で共有。発電効率の高いＳＯＦＣは定格で継続的に運転させて棟全体のベース部分を賄い、電力需要が変動する部分はＰＥＦＣで対応。これにより、家庭用燃料電池や太陽電池から創られる熱・電気を住棟内で融通し、標準的な集合住宅と比較して約５割の省エネ向上とＣＯ2削減を見込んでいます。
また、電源セキュリティの面では、蓄電池は燃料電池や太陽電池と組み合せ、停電時にも電力供給が可能なシステムとしています。
実験に協力する積水ハウス（株）は、2011年8月8日に、世界で初めて３電池（太陽電池・燃料電池・蓄電池）を組み合わせた「グリーンファースト ハイブリッド」を発売しています。
■詳細はこちら⇒「東邦ガス（株）ＨＰ」
http://www.tohogas.co.jp/corporate-n/press/1188851_1342.html
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.7.20
いよいよ盛夏 古い扇風機やエアコンの発火・発煙事故に注意
今夏の節電目標は、原発の一部稼働を受けて当初よりはいくぶん緩和されましたが、電力需給には不安が残っています。そこで、今夏も扇風機に目一杯がんばってもらうとともに、控えめながらエアコンも使うことになります。でも、こうした節電行動で、熱中症とともに、扇風機とエアコンの発火・火災事故も起きています。そこで、政府は７月初旬、古い製品は異常を感じたらすぐに使用を中止するよう呼びかけています。入居者に徹底してもらうよう、周知しましょう。
◆扇風機の事故防止
扇風機の事故は、平成23年度には全国で52件が起きました。なかには、家屋の全焼や死亡事故につながった例もありました。夏の節電要請が厳しかった関東で、久しぶりに扇風機を使う家庭が増え、古い扇風機による火災事故が多発したのです。
今夏も全国的に節電要請が出ているうえ、一般家庭では節電意識が高まっていることから、扇風機を使用する家庭が多いと予想されます。事故は製造から10年以上経った製品で多く発生しているので、古い扇風機を使うときには特に注意しましょう。
■主な火災事故原因
○長期使用によるコンデンサーの絶縁劣化により、扇風機の使用中にショートして発火。
○軸受部の潤滑油が消耗してモーターが回転できなくなったために、モーターのコイルが過熱してショートし、発火。
○モーター巻線が絶縁劣化し、ショートによる異常発熱が生じ、火花が発生して周囲のほこりなどに着火し、火災が発生。
■こんな「異常」に注意
○スイッチを入れても、ファンが回らない。
○ファンが回っても、回転が異常に遅かったり不規則だったりする。
○ファンが回転するときに異常な音や振動がする。
○モーター部分が異常に熱かったり、焦げくさいにおいがしたりする。
○羽根にヒビが入っている。ガードが変形している。
○電源コードが折れ曲がっていたり破損したりしている。
○使っているときに電源コードに触れると、ファンが回ったり回らなかったりする。
■安全のための対策
○異常が一つでもあるときは、すぐに使うのをやめ、電源プラグをコンセントから抜く。
○メーカーや販売店に相談する。
◆エアコンの事故防止
エアコンも発火・火災事故などが目立っており、平成23年度には全国で72件が起きました。古いエアコンは、室内機、室外機ともに異常がないか、注意しましょう。室外機はほこりやナメクジなどが入ることで、ショートして発火することもあるので注意します。
また、エアコンの洗浄は、購入店または修理窓口に相談するか、市販の洗浄剤などを使って自分でおこなうときは取扱説明書をよく読み、注意事項を守って行いましょう。
■主な火災事故原因
○電源コードなどの継ぎ足しや電源コードとプラグの不適切な接続で接触不良が生じ、発熱、発火。
○エアコン洗浄液が電源のコネクター部分に付着して結露し、火花が発生して発火。
○長年の使用によって部品が経年劣化し、漏電したことによる発火。
■こんな「異常」に注意
○電源コードやプラグが異常に熱い。電源コードに傷や破れがある。焦げくさい。
○電源プラグが変色している。
○ブレーカーが頻繁に落ちる。
○異音がする。
○室内機から水漏れがする。
○架台や吊り下げなどの取付部品が腐食していたり、取り付けがゆるんでいる。
■安全のための対策
○エアコンの洗浄液が原因となる事故が発生している。クリーニングはエアコン洗浄剤の取扱説明書に従って行う。
○エアコンのプラグは、延長コードではなく、専用のコンセントに直接つなぐ。（エアコンは消費電力が大きいため、延長コードにつなぐと、定格消費電力を超えていたりして、発熱・発火のおそれがある）
○エアコンのプラグは、定期的にほこりを掃除し、エアコンを使用しない期間はコンセントから抜いておく。
なお、平成21年4月から「長期使用製品安全表示制度」が始まり、それ以降に製造・輸入された扇風機やエアコンなどには、「製造年」と「設計上の標準使用期間」が表示されています。また、「設計上の標準使用期間を超えて使うと、経年劣化による発火・けが等の事故に至るおそれがある」と注記されています。
詳しくはこちら⇒「政府オンライン」（扇風機・エアコン事故防止）
http://www.gov-online.go.jp/useful/article/201107/1.html
復興支援・住宅エコポイント、被災地以外は7月４日で受け付け終了
復興支援・住宅エコポイント」のうち、被災地以外の地域を対象とする予約は、７月４日午前９時で終了しました。申し込みが好調で、前日３日到着分で予約可能ポイント数が残り約23億ポイントになったためです。
被災地については予算額に達するまで引き続き受け付けています。当初の終了予定は本年10月末となっていましたが、終了方法は改めて住宅エコポイント事務局より改めて公表されることになっています。
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.7.6
賃貸住宅の改修工事を支援する「住宅セーフティネット」がスタート
空き家・空室があり、改修を予定している賃貸住宅（戸建て、共同住宅）のオーナーに朗報です。国（国土交通省）が平成24年度も「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」を実施することになり、５月25日から募集を開始しているからです。補助額は改修工事費用の３分の１で、空き家・空室の戸数×100万円が上限。応募期間は本年12月28日までとなっています。
■セーフティネット事業の狙い
この住宅セーフティネット事業は、①既存の民間賃貸住宅の質的向上を図るとともに、空き家を有効に活用することで、「住宅確保要配慮者」の居住の安定確保を図ること、②それにより災害等に機動的な公的利用が可能となる環境を整えることを目的としています。
ここでいう「住宅確保要配慮者」は高齢者世帯や障害者世帯、子育て世帯、低所得者、被災者などを指しており、こうした世帯の入居を条件として、空き家のある民間賃貸住宅の改修工事（耐震、バリアフリー、省エネルギー）を支援する制度です。
■支援の対象となる住宅
補助対象となる住宅は、次の４つの全ての要件を満たすことが必要となります。
○民間賃貸住宅を活用した住宅セーフティネットの強化に取り組む地方公共団体との連携が図られる区域内（注）で、１戸以上の空き家（改修工事着工時点で入居者募集から３カ月以上人が居住していないもの）があること。戸建て・共同住宅は問わない。
○改修工事後に賃貸住宅として管理すること。
○原則として空き家の床面積が25㎡以上であること
○台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室を有するものであること。
（注）地方公共団体の区域は次の23都道府県通りとなっています（７月３日現在）。
北海道、岩手県、宮城県、埼玉県、東京都、神奈川県、新潟県、富山県、石川県、静岡県、愛知県、大阪府、兵庫県、鳥取県、島根県、広島県、徳島県、福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県
■支援の対象となる改修工事
対象となる改修工事は、空き家部分、または共用部分の耐震改修工事、バリアフリー改修工事、または省エネルギー改修工事のいずれかを含む工事です。
■応募者と補助額
応募者は、建設工事請負契約を締結して空き家（住棟）の改修工事を発注する者、つまり一般的にはオーナーです。 補助額は、補助事業要件に該当する改修工事に要する費用の３分の１。ただし、空き家戸数×100万円が上限となります。
詳細はこちら⇒「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業実施支援室」
http://www.minkan-safety-net.jp/outline.html
再生可能エネルギーの全量固定買取制度がスタート
2011年８月に成立した再エネ特措法（電気事業者による再生可能エネルギーの電気調達に関する特別措置法）による「再生可能エネ全量固定価格買取制度」が、7月1日からスタートしました。電力会社に買取義務を課している再生可能エネルギーを、太陽光発電だけでなく、風力や地熱など再生可能エネルギー全般に拡大した制度ですが、太陽光発電の2012年度の買取価格は、発電能力10kW未満（住宅）、10kW以上（非住宅）ともに１kWhあたり42円に設定されました。
■住宅用太陽光発電は、「余剰分売電・１kWh42円・10年間」
ただし、10kW未満の場合は、これまでと同じ「余剰分買取」となり、買取期間も10年間。買取価格は前年度価格が据え置かれました。一方、10kW以上の場合は「全量買取」となり（余剰分売電方式も可）、買取期間は20年。
10kW未満と10kW以上は同価格に見えますが、経済産業省説明によれば「10kW未満は１kWあたり3.5万円（システム価格が47.5万円以下のとき）の補助金があり、実質48円に相当する」としています。
また、10kW未満における自家発電設備（燃料電池「エネファーム」、ガスエンジン給湯器「エコウィル」など）との「ダブル発電」の場合は、売電量の押し上げ効果を勘案し、買取価格は34円に据え置かれました。
■集合住宅では「屋根貸し」発電も普及拡大へ
ほか、風力、地熱、中小水力、バイオマスについても、経済産業省「調達価格等算定委員会」の委員長案（4月27日）を踏まえた買取価格（全量買取）と調達期間が示されました。
この全量固定価格買取制度のスタートで、集合住宅などの屋根を借用した住宅メーカーなどによる太陽光発電事業、いわゆる「屋根貸し」も本格化し、太陽光発電が加速すると見込まれています。
■2012年度の太陽光新規導入（想定）は200万kWか
資源エネルギー庁は、再生可能エネの2012年度の導入見込み（新規、出力ベース）を250万kWと想定。うち、太陽光発電は住宅が150万kW、非住宅が50万kW増えると見ています。これにより、買取対象電力量は太陽光発電の32億kWhを中心に総量では50億kWhが見込まれるとしています。
■標準世帯の負担増は、１カ月あたり100円に
電力会社の再生エネ買取の原資は、国民一般が広く負担しますが、資源エネルギー庁の試算によれば、全量固定価格買取制度の初年度（2012年度）における一般家庭の負担水準は、１kWhあたり0.34円となる見込みです。
内訳は、再エネ特措法による買取分（再エネ賦課金）が0.16円、従前の余剰電力買取分（太陽光促進付加金）が平均0.07円、それに電力多消費事業所既存設備買取分が0.11円。
これを１カ月の電気使用量が300kWhで支払いが7,000円の標準世帯の場合、ほぼ月100円に相当します。
東芝、停電しても運転を継続できる燃料電池「エネファーム」を出荷開始
東芝と東芝燃料電池システムは６月25日、ガスを熱源とする家庭用燃料電池「エネファーム」に、停電時でも運転を継続できる「自立運転機能付」タイプを、ＬＰガス販売会社や都市ガス会社向けに当日から出荷していくと発表しました。
■電力の供給不安、大規模地震の切迫で「自立運転」への期待高まる
燃料電池は「水の電気分解」と逆の化学反応を利用して電気を取り出すとともに、そのとき発生した熱を給湯や暖房に利用するコージェネシステム（熱電併給システム）です。なによりも、環境にやさしいことが大きな特徴です。
自立型の燃料電池は、東日本大震災のあと電力供給が不安視されていることと、首都直下や東海・東南海・南海地震の切迫性が指摘されていることから、待望されていました。
東芝では３月から「総合効率94％」という世界最高水準を実現したエネファームを出荷していますが、このエネファームに業界で初めて「バッテリーを必要としない自立運転機能」を搭載したモデルをラインナップしたのです。
■専用コンセントを介して家電を継続利用が可能
エネファームが発電中であれば、停電時でも運転を継続できるため、万が一停電が発生した場合でも、テレビやノートパソコン、電気スタンド、扇風機などの家電が、自立運転時の専用コンセントを介して継続利用できます。
ただ、バッテリーを搭載していないので、エネファームが発電していないときや、ガスの供給が停止している場合には自立機能は作動しません。
また、自立切換ボックスを利用すれば、停電時でも給湯機（貯湯ユニット）の電源を商用電源のコンセントからエネファーム側につなぎ換えることなく、そのまま給湯できます。自立切換ボックスには、自立運転時の供給能力が700Wと350Wの２タイプがあるほか、非搭載タイプもあるので、住宅の形状や生活スタイルに合わせて機種を選択できます。
定格出力は700Ｗで、発電効率（ＬＨＶ＜低位発熱量基準＞）はＬＰガスのとき37.5％以上、都市ガスのとき38.5％以上。貯湯量は200リットル。
■エネファーム出荷、すでに１万台、３年後は８万台目指す
東芝は2009年の販売開始以降、本年5月末までに約1万台のエネファームを出荷しています。今後は商品の開発・販売をさらに強化し、2015年度には8万台の出荷を目指すことにしています。
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.6.29
賃貸住宅市場は首都圏、関西圏とも空室率は低下傾向
「賃貸住宅市場レポート」（タス発行）の2012年５月版によれば、首都圏（１都３県）での空室率ＴＶＩは15.75へと増えた埼玉県を除き、全体として微減傾向が続いています。埼玉県が微増したのは、44％を占めるアパート系は横ばいから微減へなりつつあるものの、マンション系が引き続き微増傾向にあるためです。募集期間は最も長い神奈川県で3.47カ月、短い東京都市部で3.00カ月となっています。
■2012年３月期の首都圏の空室率、埼玉県だけが微増
このレポートは、アットホーム（東京）のデータをタス（東京）が分析のうえ、公表しています。「空室率ＴＶＩ」は、募集建物の総戸数を「ストック」（サンプリング）、募集データを「空室」（同）とし、その割合を指数として示したもの。また、「募集期間」は、募集開始日から成約日までの日数を示しています。
レポートによれば、2012年３月期の空室率ＴＶＩは、東京都が11.98（23区11.80、市部15.07）、神奈川県が12.56、埼玉県が15.75、千葉県が12.92。前年３月に比べると、東京都が0.47減（23区0.41減、市部0.64減）、神奈川県が0.28減、埼玉県が0.35増、千葉県が0.68減となり、埼玉県以外は減少しました。
■募集期間・賃料指数の動き、都県によってばらつき
また、募集期間は東京都が3.11カ月（23区3.13カ月、市部3.00カ月）、神奈川県が3.47カ月、埼玉県が3.45カ月、千葉県が3.28カ月で、このところ東京23区、神奈川県は微増、東京都市部、千葉県は微減、埼玉県は横ばいで推移しています。
2004年第１四半期を100としたときの「賃料指数」は、東京都で97.31（23区97.45、市部97.00）、神奈川県で98.37、埼玉県で98.86、千葉県で99.96となっており、千葉県が高く、東京都市部が低くなっています。神奈川県と千葉県は微減しましたが、東京都と埼玉県は微増となっています。
■関西圏空室率は大阪8.18～京都14.22、募集は４～５カ月
これに対し、関西圏（２府１県）での空室率ＴＶＩは、前年同期に比べ大阪府が8.18、京都県が14.22へと低下し、兵庫県は12.16と変動がありませんでした。募集期間は大阪府4.62カ月、京都府5.76カ月、兵庫県が5.08カ月で、首都圏より１カ月ほど長め。賃料指数は大阪府97.98、京都府100.24、兵庫県101.00で、大阪府と京都は微増、兵庫県は微減傾向にあります。
■2012年３月期 １都３県賃貸住宅指標
注：更新確率、中途解約確率は契約期間を２年とみたとき。
■2012年３月期 ２府１県賃貸住宅指標
注：同上
詳細はこちら⇒
首都圏版: /newsimg/syutoken.pdf
関西版: /newsimg/kansai.pdf
不動産表示規約が改正され、賃貸住宅では“家賃保証会社関係”追加
賃貸住宅での表示事項の追加など、不動産の表示規約が５月31日に見直されて施行されました。公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会など全国９地区の不動産公正取引協議会でつくる「不動産公正取引協議会連合会」が消費者庁と公正取引委員会の認定・承認を受けて行ったものです。
■主な変更点は５つ
主な変更点は、①土地や中古住宅も二重価格表示が可能になった、②事実と相違する写真・ＣＧ・完成予想図などの表示も不当表示になる、③物件の環境条件に影響を及ぼすおそれのある他社の建築計画等を知り得た場合も、パンフレットに記載する、④中古住宅でも畳1枚当たりの広さが1.62㎡以上ないと1畳として表示することができない、⑤賃貸住宅の必要な表示事項が追加された、の５点です。 これらのうち、モデルルームや写真・ＣＧ・完成予想図などの表示については、これまでは「物件の規模・形状・構造などが実際より優良であると誤認されるおそれがある」ときを不当表示としていました。今回の見直しでは、これに加えて「事実に相違する表示」も不当表示としました。
■中古住宅の１畳、1.62㎡以下は表示不可
また、中古住宅の１畳の面積が1.62㎡に満たない場合は、これまでは「1畳に満たないこと」と「その1畳あたりの面積」を表示すれば1畳と表示できましたが、今回の見直しで表示できないことになりました。これにより、例えば居室が10㎡（壁心）の場合、「10㎡÷1.62㎡＝6.17畳」により「約６畳」という表示になります。
賃貸住宅の表示事項に追加されたのは、家賃保証会社などとの契約を賃貸条件としているときには、「条件としている旨」と「契約にかかる金額」を表示することです。
詳細はこちら→
「不動産表示規約などの主な変更点」：/newsimg/2012.06.26.pdf
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.6.19
地域満足指数、大震災から１年経ってなお東北エリアが再び最下位に
東日本大震災（2011年3月11日）から１年ほど経った2012年２月、それぞれの地域での「暮らしやすさの満足度」（地域満足指数）を聞いてみたところ、全国平均は66.8点となり前回調査（2011年11月）よりわずかに向上したものの、前回調査で最下位を脱した東北エリアは3.1点も減り、再び最下位になりました。震災からの復旧・復興が遅れがちなうえ、原発事故による有形・無形の被害が重く影を落としており、“がんばれ東北”と声をかけずにはいられません。
■「地域満足指数」とは、満足度が過去最高のとき（100）に比べ今はいくら？
この調査は、博報堂生活総合研究所が2012年2月に、全国の一般生活者6,000人にインターネットを利用して行いました。
「地域満足指数」とは、あなたがお住まいの地域での“暮らしやすさの満足度”が最高に高まった状態を100点とすると、現在の地域社会に対する満足度は何点くらいだと思うか」というもの。
これによれば、今回調査における「現在住んでいる地域への満足指数」の全国平均は、前回調査（2011年11月）より0.1点向上し、66.8点となりました。
■地域満足度トップは、「災害が少ない」中国エリア69.1点
地域別指数をみると、最も高かったのは中国エリアで69.1点。これに九州・沖縄エリアが68.1点、東海エリアが68.1点などと続いています。
一方、前回やっと最下位を脱した東北エリアは、今回調査では3.1点減の62.6点となり、再び最下位になりました。全地域でみても過去最低の指数で、全国平均との差も4.2点と前回調査（1.0点）より拡大し、満足指数の低さが目立っています。
自然、安心、便利さなど20項目で聞いた「地域の満足度評価」をみると、東北エリアは15項目で過去最低の評価。特に「自然災害の少なさ」は39.9％となり、前回調査より17.9％もダウンしました。
博報堂ではこの結果を、「例年より多かった積雪や、震災から1年という節目を迎えるということも、生活者心理に影響を与えているかもしれない」と分析しています。
■過去４回平均の上位エリアは、北海道と中国、九州・沖縄
昨年5月からの4回分の調査平均値をみると、地域満足指数の上位は68点台で北海道、中国、九州・沖縄エリア、下位には東北、甲信越エリアがランクされました。
満足度評価の項目で各地域の特徴をみると、それぞれの地域の満足度の背景が見えてきます。「自然豊か」を共通項にすると、「自然災害が少ない」北海道と中国エリア、「治安のよい」四国と東北エリア、「水・空気のおいしい」北陸と甲信越エリア、「温和な雰囲気」の九州・沖縄エリアという７地域に分けられます。
また、「日常行動に便利」を共通項にすると、「治安のよい」関東エリア、「自然災害が少ない」関西エリア、「人口密度が適度な」東海エリアの3大都市圏という結果になっています。
■エリア別の地域満足指数
下表の通りとなっています。
詳細はこちら⇒ 「博報堂 2012年2月時点の地域満足指数」
http://seikatsusoken.jp/pdf/RN_20120425_2.pdf
賃貸住宅管理業者の登録は３月末で1,579社、シンボルマークも設定
国土交通省は2012年５月24日、賃貸住宅管理業務の適正な運営を確保するために2011年12月に創設した「賃貸住宅管理業者登録制度」への登録業者数が、４カ月間を経た2012年３月末で1,579社になったと公表しました。また、同時に登録業者であることを示す「シンボルマーク」を設けたことも明らかにしました。
なお、賃貸住宅管理業者登録制度への登録業者は、その後2012年４月30日現在では1,803業者に増えています。
■登録状況
●都道府県別
登録は東京都が292業者で最も多く、これに神奈川県の161業者、大阪府の137業者と続き、この３都府県で590業者と全体の４割弱を占めています。また、北海道も118業者が登録をしており、これら４都道府県が３ケタ台となっています。
●資本金別
資本金別では、1,000万円以上2,000万円未満が622業者（39.4％）で最多。ほか、200万円以上500万円未満が323業者（20.5％）、2,000万円以上5,000万円未満が219業者（13.9％）などとなっており、個人及び資本金が１億円未満の法人が全体の約96％を占めています。
●宅地建物取引業者、マンション管理業者
登録業者の95.4％にあたる1,507業者が宅地建物取引業、8.7％にあたる138業者がマンション管理業の登録を受けています。
詳細はこちら⇒
「賃貸住宅管理業者の登録状況」：/newsimg/2012.06.19.1.pdf
「登録業者のシンボルマーク」：/newsimg/2012.06.19.2.pdf
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.5.29
2012年4月・住宅業況調査 低層賃貸住宅も受注、金額とも回復基調
（社）住宅生産団体連合会が2012年4月に行った「平成24年度第1回住宅業況調査」によれば、戸建注文住宅、低層賃貸住宅とも、受注戸数、金額がプラスに回復しました。この調査とは別に行っている「経営者の景況感調査」（2012年４月度）では、「全体的に堅調に推移しており、単価は高水準を維持し、復興需要による受注増も続いている」など言ったコメントが見られます。
低層賃貸住宅の業況は次の通りです（「＋」はプラス、「－」は－、「Ｐ」はＰ）。
●総受注戸数・金額（前四半期比） 前期のマイナスから回復
○実績
平成24年１～３月の受注実績は、10～12月の実績に比べ、総受注戸数はプラス１ポイント、総受注金額はプラス７ポイントと、総受注戸数は前期のマイナスから回復し、金額も横ばいからプラスとなった。
総受注戸数の地域別で見ると、東北（＋34）、関東（＋12）、近畿（＋３）九州（＋４）がプラス、北海道（－26）、中部（－９）、中国・四国（－36）の３地域がマイナスと、地域的なバラツキがあるが、全体の指数では受注戸数・金額ともにプラスとなった。
○見通し
平成24年４～６月の見通しでは、１～３月の実績に比べ、総受注戸数＋13、金額＋12である。地域別の総受注戸数は、北海道（＋26）、東北（＋22）、関東（＋９）、中部（＋18）、近畿（＋11）、中国・四国（＋15）、九州（＋11）と、すべての地域がプラスの見通し。
●一戸当り床面積（実績） プラスが継続拡大
平成24年１～３月の実績は＋12で、プラスが継続・拡大した。
全国では、「変わらない」（65％→65％）の割合は変わらず、「やや広くなっている・広くなっている」が微増（24％→27％）、「狭くなっている・やや狭くなっている」は減少（11％→８％）と、増床傾向が見られ、全体的な指数としてもプラスが継続している。
●低層賃貸住宅経営者の供給意欲 関東・九州は強気
平成24年４月調査時点での住宅会社側からみた経営者の供給意欲度は、全国では、「かなり強い・強い」（８％→11％）、「普通」（43％→58％）が増加し、「やや弱い・弱い」（49％→31％）が大きく減少。経営者のマインドは少し強気になってきた。
地域別では、中国・四国以外の６地域で「普通」が増加しているが、関東、九州の２地域はマインドが強気である。
●賃貸住宅市場動向 空室率はやや改善
○見学会、イベント等への来場者数
１～３月は10～12月に比べて全国では、「増加」が大きく増え（５％→28％）、「減少」が半減（28％→１４％）、顧客の動きは活発化してきた。地域別では、近畿、九州以外の５地域で「増加」が「減少」を上回っている。
１～３月は10～12月に比べて全国では、「増加」が増え（６％→17％）、「減少」が減り（40％→22％）、来場者動向と同じく増加傾向が表れている。
地域別では、北海道、東北の２地域で「減少」が０％と、増加傾向が顕著になっている。
○賃貸住宅市場の空室率
１～３月は10～12月に比べて全国では「横ばい」（66％→65％）、「増加」（16％→12％）が微減、「減少」（18％→23％）が増加と、空室率はやや改善傾向が見られる。地域別では、北海道、中部以外の５地域で、｢減少」が「増加」を上回っている。
詳細はこちら⇒
「住団連 住宅業況調査」：http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report02/h24-01/02-1.html
「住団連 経営者の住宅景況調査」：http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report01/201204/index.html
初めての一人暮らし、隣人を知らず、宅配に困り、静かすぎてＴＶをつける
不動産総合情報サービスのアットホーム（本社・東京）は2012年５月２日、首都圏で一人暮らしをしている10～20代の独身男女に聞いた「今どきの若者“初めての一人暮らし”実態調査」の結果を公表しました。それによれば、「隣人の名前を知らない」ケースが８割に上り、それもあって「宅配便の受け取に苦労する」（６割）一方、生活は「起きたら夕方だった」（６割）りするなどルーズになりがち。静かなのが寂しくて「テレビをつけるようになった」人も４割いるなど、一人暮らしへの戸惑いや、孤立・孤独が浮き彫りになっています。
■１都３県の独身男女600人にネット調査
調査は2012年３月、東京、神奈川、埼玉、千葉の１都３県在住で、賃貸アパート・マンションに暮らす10～20代の独身男女、計600人を対象に、インターネットを利用して行いました。すると、次のような一人暮らしの実態が明らかになってきました。
■主な内容
○初めての部屋探し・引っ越し
・一人で不動産会社に行くのが不安で友人・恋人に付いてきてもらった…26.2％
・役所での移転手続きの面倒くささに驚いた…38.0％
・引っ越した日の夜、こわくて電気をつけて寝た…11.2％
○引っ越したものの
・引っ越し後もダンボールが家具の一部になっている…51.5％
・お洒落な部屋にしようと間接照明を買ったがいまだ使う機会がない…40.5％
○一人暮らしになって
・時間が合わず、宅配便を受け取るのに苦労する…61.3％
・起きたら夕方だった…57.8％ ・資源ごみの捨て方が分からない…34.8％
・ユニットバスにお湯をためて入ったことがない…31.7％
・トイレの扉を開けたまま用を足すようになった…63.7％
○食生活は
・料理の楽しさに目覚めた…43.8％
・冷蔵庫はいつもほとんど空の状態…35.5％
○寂しくなって
・静かなのが寂しくてテレビをつけるようになった…44.7％
・風邪を引くと実家に帰りたくなる…38.5％
詳細はこちら⇒アットホーム 「今どきの若者“初めての一人暮らし”実態調査」
http://athome-inc.jp/pdf/questionnaire/12050201.pdf
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.5.7
（社）全国賃貸住宅経営協会、（公社）全国賃貸住宅経営者協会連合会に移行
（社）全国賃貸住宅経営協会（川口雄一郎会長）は「公益社団法人」の認定を受けるとともに法人名称を変更し、４月１日付けで「公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会」（川口雄一郎代表理事＜会長＞）へ移行しました。
同協会では、これを機に、新法人の公益事業である「民間賃貸住宅の借上げを中心とする被災者支援活動」、賃貸住宅に関する「調査･研究」「相談対応」を通じて、安心・安全・快適な住環境の整備に寄与するべく努めていくとしています。
我が国の人口は、前年に比べ26万人も減少、５年連続で自然減少
総務省は4月17日に平成23年10月１日現在の「人口推計」を公表しました。これによれば、総人口は１億2,779万9,000人となり、前年に比べ25万9,000人（0.20％）も減少しました。前年から減少数は男性が14万4,000人（0.23％）、女性が11万5,000人（0.17％）。５年連続で自然減少しており、男性は７年連続、女性は３年連続となっています。
また、社会増減を日本人・外国人の別にみると、日本人は２万8,000人、外国人は５万1,000人の社会減少で、外国人は３年連続、過去最大の減少幅となっています。
■人口減少率は福島県が1.93％で過去最高
●都道府県別人口
人口増減率を都道府県別にみると、増加は７都県となっており、沖縄県（0.59％）が最も高く、次いで東京都（0.28％）、滋賀県（0.19％）などとなっています。
この７都県のうち、前年に比べ増加率が上昇したのは沖縄県と滋賀県で、４都県は低下、愛知県は減少から増加に転じています。 一方、減少は40道府県となっており、福島県（－1.93％）が最も大きく、岩手県（－1.21％）、秋田県（－1.03％）が１％を超える減少率となっています。福島県の減少率は、都道府県別人口減少率としては過去最高となっています。 この40道府県のうち、30道府県では前年に比べ減少の傾向が強まり、佐賀県は変わらず、５県は減少の傾向が弱まり、千葉県、大阪府など４府県は増加から減少に転じています。
●年齢区分別人口
年少人口（０～14歳）の割合が最も高いのは沖縄県（17.7％）、生産年齢人口（15～64歳）の割合が最も高いのは東京都（68.1％）となっています。
老年人口（65歳以上）は、沖縄県を除く46都道府県で年少人口を上回っています。 75歳以上人口は、24道県で年少人口を上回っています。
詳細はこちら⇒総務省「人口推計」（平成23年10月１日現在）
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2011np/index.htm#a05k23-a2012.4.26
不動産広告、徒歩圏は10分、築浅は５年、カメどこでも飼える…と受けとめ
不動産情報サイト事業者連絡協議会（ＲＳＣ）は４月30日、一般消費者2,070人（男性903人、女制1,167人）を対象にしたインターネット利用調査「不動産広告に関するアンケート」の結果を公表しました。
不動産広告に対する一般消費者の受けとめ方を調べたもので、その結果、例えば「駅から徒歩圏」とは「10分まで」と思う人が４割で最も多く、「築浅」とは「築５年まで」と考える人が最多ですが、女性の方がやや短かくてシビアでした。
また、「デザイナーズマンション」の印象は、過半数が「統一感のある空間」と回答。賃貸住宅で「ペット可」でなくても飼えると思う動物は、「昆虫」「小型の魚」「カメ」がトップ３。20代、30代の４割超は「ペット可なら大型の爬虫類も飼える」と考えています。
●「徒歩圏」とは、駅から住まいまで何分くらいまでを指すと思いますか？
・「駅からの徒歩圏」は「10分」までと思っている人が38.4％で最多。平均は12.6分。
・男女別では男性の方が狭い範囲を想定。家族形態別では、ファミリー→カップル→シングルと徒歩圏が徐々に狭まる。
・購入・賃貸別では、徒歩圏と考える範囲は購入ユーザーの方が広く、「15分超～20分まで」が11.2％と賃貸より3.9 ポイントも多い。
・居住地別では、札幌市が「10 分までの合計」が63.9％を占め、平均11.8 分と最も狭い。一方、東京圏は平均13.1 分で広めの傾向。
○「周辺施設（生活利便施設：コンビニ、学校など）」とは、住まいから徒歩何分くらいの範囲を指すと思いますか？
・同じ「徒歩圏」でも、「住まいの周辺施設」の範囲は、“駅から”より平均2.9 分狭い。
・一方、男女別、家族構成別の傾向は“駅から”と同様、女性より男性の方が、またカップル・ファミリーよりシングルの方が徒歩圏は狭い。
・購入・賃貸別に見ても、“駅から”と同様、購入の方が徒歩圏の範囲は広い。
また、年代別では、年代が上がるにつれ徒歩圏が広がる傾向に。
・最も狭いのは20 代の男性で、平均7.7 分、最も広いのは50 代以上の女性で、平均10.8 分、その差は３分以上！ 若い男性は歩かない!?
○「築浅物件」とは、築何年くらいまでを指すと思いますか？
・「築浅物件」のイメージは「5 年」までという回答が45.0％で最も多く、「５年までの合計」は８ 割超に及ぶ。
・一方で、20 年を超える回答も相当数あり、平均は5.2 年。男女別では、女性の方が「築浅」を短く考えているようだが、家族形態別では大きな違いは見られない。
・購入・賃貸別では、平均が購入5.0 年、賃貸5.5 年と、購入の方が「築浅」に対してシビア。世帯年収別では、年収が高い方が「築浅」を短く考える傾向にあり、1,000 万円以上1,500 万円未満の平均は4.6 年に。
○「デザイナーズマンション」に、どのような印象をお持ちですか？
・トップ３は「モダン系、ナチュラル系など統一感のある空間」、「居住性や使い勝手への配慮よりもカッコ良さが優先されている」「著名な建築家が設計している」に。
・女性は、「カッコ良さ優先」の回答率が男性を17.2 ポイントも上回る。
・年代別では、20 代・30 代の若い世代に「カッコ良さ優先」の回答が目立つ。また20 代・30 代は、「コンクリート打ちっぱなし仕様の建物」「間接照明・ダウンライトが多用されている」などのイメージを持っている人も多く、40 代・50 代とは大きな違いがある。
・一方、40 代・50 代は若い世代に比べ「著名な建築家が設計」の回答率高い。
○賃貸住宅で飼うことができるのは、どのような動物だと思いますか？
・賃貸住宅で、「ペット可で飼える」と思う動物のトップ３は、「小型犬」「猫」「中型犬」、「ペット可でも飼えない」と思うのは、「猿」「大型犬」「大型の爬虫類」。
・「ペット可の表記がなくても飼える」と思うのは、「昆虫」「小型の魚」「カメ」と、ほぼ順当な答え。「大型の魚」については、それぞれの回答がほぼ同率となり、意見が分かれる。
・「ペット可で飼える」と思う動物は、全般的に若い世代の方が回答率が高く、20 代・30 代の４割超は、「ペット可なら大型の爬虫類も飼える」と考えている。一方、50 代以上は「ペット可でも飼えない」と思っている動物が多い。
詳細はこちら⇒「不動産広告表示」
/newsimg/koukoku.pdf
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.4.23
全国のマンション販売数、2011年は震災による減少分を九州・中国などカバー
国土交通省は3月23日、平成24年1月1日の全国26,000地点（原子力災害対策特別措置法で設定された警戒区域内17地点を除く）の地価公示をしました。
これによれば、平成23年１年間の地価は、リーマンショック後４年連続の下落となりましたが、下落率は縮小しました。半年ごとの地価動向を、都道府県地価調査（７月１日）との共通調査地点で見ると、東日本大震災のあった23年前半（１～６月）に下落率が拡大し、後半（７～12月）に縮小しました。
こうした推移を見ると、大震災の影響で不動産市場は一時的に停滞しましたが、被災地を除くと比較的早期に回復傾向を示しています。その一方で、円高、欧州債務危機等の先行き不透明感による地価への影響も見られると分析しています。
■住宅地、商業地、東日本大震災の概況（国土交通省発表）
●住宅地
○低金利や住宅ローン減税施策による住宅需要の下支えもあって下落率は縮小した。人口増加地域で下落率が小 さく、住環境が良好や交通利便性の高い地点で回復が目立った。
○東京圏は、前半は他の圏域に比べ下落率が拡大したが、後半は他の圏域を上回る回復を示した。
○大阪圏は、年前半、後半を通じて下落率が縮小しており、上昇地点も兵庫県を中心として増加した。
○名古屋圏は、年前半に下落率が拡大したが、年後半は圏域として横ばいとなった。
○地方圏は、前年より下落率が縮小し、上昇地点が増加した。特徴的な地域をみると、宮城県が愛知県に次ぐ低 い下落率を示し、福岡県・福岡市で上昇地点が増加した。
●商業地
○前年より下落率が縮小したが、オフィス系は高い空室率・賃料下落、店舗系は商況の不振から、商業地への需 要は弱い。その中にあって、主要都市の中心
部で賃料調整（値下げ）が進んだこともあり、BCP（事業継続計 画）やコスト削減等の目的で耐震性に優れた新築・大規模オフィスへ業務機能を集約させる
動きが見られ、こ れらの地点での年後半の地価は下げ止まっている。
○三大都市圏と一部の地方圏では、J-REITによる積極的な不動産取得が見られた。そのほか、堅調な住宅需要を背景に、商業地をマンション用地として利用する動きが全国的に見られた。
○圏域別にみると、 ?東京圏は、年前半に他の圏域に比べ下落率が拡大したが、年後半は他の圏域を上回る回復を示した。○大阪圏は、年前半、後半を通じて下落率が縮小した。
○名古屋圏は、年前半に下落率が僅かに拡大したが、年後半は圏域としてほぼ横ばいとなった。
○地方圏は、前年より下落率が縮小した。特徴的な地域をみると、滋賀県草津市において、マンション用地等の需要により市全体で０．１％上昇となり、福岡県・福岡市において、九州新幹線の全線開通（23年３月）等により博多区全体として横ばいとなった。
●東日本大震災の被災地
○被災地における土地への需要は被災の程度により差が見られ、特に宮城県は浸水を免れた高台の住宅地等に対する移転需要が高まり、地価の上昇地点が見られた。岩手県は前年と同程度の下落率を示し、福島県は前年より大きな下落率を示している。
http://tochi.mlit.go.jp/kakaku/chikakouji-kakaku
電通総研調査、大震災で「エコカー、耐震･免震構造、太陽光･燃料電池」浮上
電通総研は3月7日、「インターネットを利用して、被災3県を含む全国の男女2,000人（学生を除く）を対象に、2012年2月に行った「震災後２年目に向けての生活者の意識･行動変化」調査の結果を公表しました。
これによれば、「震災1年後の認識」では、「近い将来、大震災と同じくらいの天災が起きる可能性は高いと思う」（87.9%）、「もし再び、大震災と同程度の天災が発生したら、また同じように困惑するだけだと思う」（71.8%）ものの、「地震が多くても、日本で暮らしたい」(85.8%)との回答が目立ちました。
また、「大震災を機に関心を持った商品・サービス」を問うと、1位：エコカー、2位：耐震･免震構造の住宅、3位：太陽光発電パネル･燃料電池の順となりました。電通総研によれば、上位15アイテムは「リスク低減」「癒し」「スマート・エコ」という3つのキーワードで分類できると見ています。
さらに、「大震災を契機に大切にしようと思った人間関係・行動」については、全体的に増加傾向にあり、1位は「親には電話」、「恋人にはメール」となりました。「大震災後１年を経て定着した価値観・ライフスタイル」については、「ささやかな幸せ」「絆」を大切にするため、「想定外」の事態を想定し、「ムダ」を見直し、「メリハリ」をつける価値観・ライフスタイルが定着しつつあることがわかった、と分析しています。
■今後購入が期待される商品・サービス
●震災対策となる「リスク低減」型商品･サービス
耐震･免震構造の住宅(2位) ガイガーカウンター（4位） 資産価値の高い貴金属･宝飾品（6位） 地震保険･防犯サービス(9位) 緊急時の安否確認･伝言サービス(11位) 地震や津波､使用電力量のピークを予め教えてくれる警報サービス（15位）
●震災をきっかけに、気づきを得た「癒し」型商品･サービス
墓地･仏壇（5位） 絆婚などで注目された結婚サービス（7位） ペット（9位） 今日を楽しむための娯楽・遊興ｻｰﾋﾞｽ（11位）
●震災を機に発想や行動の転換を図る「スマート･エコ」型商品･サービス
エコカー（1位） 太陽光発電パネル･家庭用燃料電池(3位) 自転車（14位）
詳細はこちら⇒「電通総研ＨＰ」
http://www.dentsu.co.jp/news/release/2012/pdf/2012022-0307.pdf
復興支援・住宅エコポイントに５月から予約制導入
国土交通省は、「復興支援・住宅エコポイント」事業に「予約制度」を導入することにしました。確実にポイントを発行していくためで、平成24年5月１日以降の発行申請から適用されます。ただし、同年4月30日までに工事が完了したものについては、5月31日までの１カ月間は、現行通りの申請ができます（6月1日以降は予約制に移行）。
予約制には、新築、リフォームとも移行します。新築の場合は「建築確認」、リフォームの場合は「工事契約の締結」のあと、ポイント発行申請前に郵送で住宅エコポイント事務局に申し込みます。すると、事務局から「予約通知」（ハガキ）が発行され、予約が完了。このハガキを添付してポイント発行申請を行う仕組みとなります。
エコリフォームの予約申し込みに必要な書類は、「予約申し込み書」（リフォーム用）と「契約書の写し」か「工事計画書」となります。
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.4.6
平成24年地価は４年連続下落も幅は縮小、大震災ショックから回復基調へ
（株）不動産経済研究所（東京）は2012年2月23日、2011年の「全国マンション市場動向」を公表しました。
これによれば、全国のマンションの販売数は前年より2.2％多い8.6万戸となり、2年連続で増えました。震災の影響で東北が33.1％も減少したほか、首都圏が0.1％減、近畿圏が6.9％減となりましたが、九州（29.5％増）、中国（52.7％増）などがこの落ち込みをカバーしました。
マンションの平均価格は、3.1％下降して3,896万円。4,000万円を割り込んだのは2年ぶりです。また、１㎡当たり単価は54.3万円へと6年ぶりで前年を下回りました。これにともない、発売総額は前年より339億円（1.0％）少ない3.37兆円となりました。
同研究所では、2012年は10万戸程度となり、3年連続で増加するものと見ています。
詳細はこちら⇒「2011年マンション市場動向」
/newsimg/2011mansion.pdf
国土交通省が「賃貸住宅標準契約書」を20年ぶりに改訂
国土交通省は、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の見直しなどを受けて新しい「賃貸住宅標準契約書」をつくり、2012年2月10日に公表しました。
賃貸人（オーナー）と賃借人（入居者）との間で交わす賃貸住宅契約書のひな型であるこれまでの「標準契約書」は、賃借人の居住の安定と賃貸住宅オーナーの経営の安定を図るため、1993年に作成されました。今回、ほぼ20年ぶりに改訂することになったのは、２つの大きな理由からです。
■「暴力団などの排除条項」と「原状回復の明確化」盛り込む
ひとつは、年々巧妙化し、平和で健康的な市民生活を脅かしている反社会的勢力を排除すること。この取り組みは様々な分野やシーンで進んでいますが、賃貸住宅にも「入れない・退去してもらう」ため、契約書に暴力団など反社会的勢力の排除条項を新設することになったのです。
もうひとつは、退去時にトラブルとなる事例が依然として頻発しているため、明渡し時の原状回復の内容を、より明確化することになったのです。その手始めに、半年前の2011年８月に、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が見直されました。今度はこれを、契約書の中に盛り込んだわけです。
■「定期賃貸住宅標準契約書」などにも“排除条項”を導入へ
国交省ではさらに、「定期賃貸住宅標準契約書」「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」「終身建物賃貸借標準契約書」「サービス付き高齢者向け住宅事業の登録制度に係る参考とすべき入居契約書」についても、反社会的勢力を排除していく観点などから、改訂の準備を進めています。
■改訂の主なポイント
●「反社会的勢力の排除」（第７条）を新設
◇「契約時」に“反社会的勢力でないこと”を確約
国民生活や経済活動から反社会的勢力を排除する必要性が高まっていることを受け、新しいひな型は「甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する」という条項を新設。あらかじめ契約当事者が反社会的勢力でないことなどを相互に確約することが記述されています。自己の名義を反社会的勢力に利用させて賃貸契約を交わすことや、第三者を利用して脅迫的な言動や暴力を用いる行為なども排除条項に該当します。
◇「契約後」に“反社会的勢力であること”が判明したら「催告なしに解除」
契約後に、これらの確約に反する事実が判明したり、自らや役員が反社会的勢力に該当したときは、「催告なしに契約を解除できる」条項も盛り込まれました。
●「明渡し時の原状回復」（第14条）の内容の明確化
◇入居時に「原状回復条件」を確認
退去時の原状回復費用に関するトラブルを未然に防止するため、先に設けられた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を踏まえ、入居時に賃貸人、賃借人の双方が原状回復に関する条件を確認する詳細な様式が追加されました。また、退去時には協議のうえ、原状回復を実施することが記述されました。
◇原状回復の条件
原状回復の条件を確認し合う様式には、①物件の原状回復条件（賃貸人・賃借人の設備ごとの修繕分担表、賃借人の負担単位、原状回復工事施工目安単価）、②例外としての特約を明示。どの設備はそれぞれがどのように負担し、その負担割合が経過年数でどう変化するか、また原状回復工事にはどの程度の費用を要するかが、契約時に賃貸人賃借人が確認する内容となっています。
詳細はこちら⇒国土交通省「賃貸住宅標準契約書について http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/keiyakusho.htm
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.3.7
国民生活センター、「賃貸住宅の敷金、原状回復トラブル」を注意喚起
（独）国民生活センターは2012年1月31日、賃貸住宅の入居・退去シーズンを前に、ホームページ上で「賃貸住宅の敷金、原状回復トラブル」について注意を喚起しました。
国民生活センターは、賃貸住宅には「家主と賃貸借契約書を交わし、敷金、保証金などを支払って」入居します。ところが、「借り主が賃貸住宅を退去する際にハウスクリーニング、クロス張り替え、畳表替え、襖張り替えなどの原状回復費用として高額な料金を請求され、その結果敷金が返金されない、敷金を上回る金額を請求されたというトラブルが起こることがあります」として、相談の件数と主な事例を紹介して、注意するよう呼びかけています。
■相談件数は増加傾向、2009、2010年度は16,000件を上回る
国民生活センターによると、PIO－NETに寄せられた相談件数は増加傾向にあり、2009年、2010年度は16,000件を上回っています。また、2011年度も2011年12月末現在で10,334件と、ほぼ前年度並みの相談件数が寄せられています。
PIO－NETに寄せられた相談件数の推移
| 年度 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
| 相談件数 | 14,664 | 14,675 | 15,313 | 16,782 | 16,290 | 10,334（前年同期 10,755） |
■「敷金が礼金になっていた」など、主な相談事例を紹介
ホームページ上では、主な相談事例として10例をピックアップ。退去時には留意するよう呼びかけています。ピックアップ事例のうち、例えば3例を紹介すると、退去者は「敷金が礼金になっていた」「通常通りに使用したのに、クリーニング代を請求された」「請求書にあるような修繕をしたとは思えない」などと相談しています。
【事例１】賃貸アパートを退去するが、敷金として支払った金額の領収証の但し書きが「礼金として」となっていた。大家から修繕費を請求すると言われ納得できない。
【事例２】賃貸アパートの退去時、貸主から特約にないハウスクリーニング代と畳表替え費用を請求された。通常どおりに使用しており請求に納得できない。
【事例３】3年9カ月住んだ賃貸アパートを数カ月前に退去。先日、高額な原状回復費用の請求が届いた。退去時に「すぐに請求書を送る」といわれたが届かず、自分たちの退去後、すぐに別の人が入居したので、請求書にあるような修繕をしたとは思えない。納得いかない。
詳細はこちら⇒
（独）国民生活センターＨＰ：http://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai.html
全住協、「反社会的勢力排除」を宣言
（社）全国賃貸住宅経営協会は2012年1月18日、賃貸住宅から暴力団など反社会的勢力を排除する５原則を採択したと宣言しました。賃貸住宅契約書の見直しなど、賃貸住宅に暴力団員などの反社会的勢力を「入れない・退去させる」ための取り組みが進んでいることを受け、会員一同が反社会的勢力の排除に努めていることをアピールし、徹底する狙いから行ったものです。
■宣言」は次の通り。| 宣 言 我々社団法人全国賃貸住宅経営協会の会員は いかなる不法不当な要求行為に対しても 断固としてこれを拒絶し すべての反社会的勢力との関係を遮断するため 不動産取引における暴力団等反社会的勢力排除の５原則を採択する。 一．「反社会的勢力を恐れません」 一．「反社会的勢力にお金を出しません」 一．「反社会的勢力を利用しません」 一．「反社会的勢力と交際しません」 一．「反社会的勢力と取引しません」 平成24年１月18日 社団法人全国賃貸住宅経営協会 会員一同 |
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.2.8
首都圏の一人暮らしに、「家賃の下落」「自炊など倹約」傾向 アットホーム調査 “防音・大型収納・追い炊きバス”ニーズ高まる
不動産会社間情報流通・消費者向け不動産情報・不動産業務支援サービスのアットホーム（本社・東京）は2012年1月、学生や社会人を対象に行ったアンケート調査「一人暮らしの実状と部屋探し」の結果をホームページ上で公開しました。
この調査は、首都圏で一人暮らしをしている30歳未満の学生・社会人を対象に、インターネットを利用して継続的に行っています。2011年度調査では、景気低迷、東日本大震災を反映してか、「家賃の下落」や「自炊など倹約」傾向が見られる一方、設備では「防音・大型収納・追い炊きバス」のニーズが高まり、さらに社会人女性には「築浅」にこだわる傾向が見られました。
■あって良かった「物件写真」、なくて不便な「家賃相場」
調査は、2011年9月30日から10月5日にかけ、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）で一人暮らしをしている、18～29歳の学生400人、社会人400人、計800人を対象に、インターネットによるクローズド方式で行われました。
アットホームでは、調査結果の概要を次のように公表しています。
○平均家賃は、学生5.87万円、社会人6.49万円で、ともに前回比下落。
学生は仕送りが前回調査より1.75万円減少の7.01万円。
○許容築年数は「10年以内」が最多、学生では「10年超可」も前回より増加。 社会人女性は築浅にこだわる傾向。
○今後の部屋探しでは、「設備」の重視度が大幅アップ。
なかでも「防音（遮音）」「大型収納」「追い炊きバス」等のニーズが増加。
○環境（立地）では今後「駅近」「勤務先の近さ」「スーパーの近さ」を重視。 倹約志向が強まり、自炊派増加か。
○部屋探しの際“あって良かった”情報は「物件や街の写真」。 “なくて不便だと感じた”情報は「家賃相場」。
○不動産会社を選ぶポイントは、「自分の住みたい街にある」。
女子（女性）は「店の中に入りやすそうな明るい雰囲気」も重視。
ＰＤＦ「一人暮らしの実状と部屋探し」：/newsimg/heyasagashi.pdf
全住協、衆・参両議院に家賃への消費税課税反対を請願
（社）全国賃貸住宅経営協会は、関連３団体（全国賃貸住宅経営者政治連盟、（財）日本賃貸住宅管理協会、全国賃貸管理ビジネス協会）とともに呼びかけていた「家賃への消費税課税復活断固反対」への署名者数が目標としていた100万名を2011年11月に突破したことを受け、このほど「家賃への消費税課税復活を断固反対する請願書」を衆・参両議院議長に提出しました。署名数は精査した結果、100万1,123名になりました。
署名はその後も増え続けており、2月7日現在で101万6,400名になっています。
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.1.27
国民生活センター、「家賃保証会社従業員の不法行為判決」を掲載し注意喚起
（独）国民生活センターは2012年１月20日、ホームページ上で「家賃保証会社の従業員による取立行為が不法行為に当たるとされた裁判事例」（福岡地裁、2011年12月3日判決）を紹介し、「心身の安全」や「生活の平穏」を脅かすような取立行為は不法行為にあたると、広く注意を喚起しています。
賃貸住宅管理業の適正化に向けては、国土交通省が2011年12月に「住宅管理業登録制度」を創設したことを受け、12月１日の告示施行から年末までに約370社が登録するなど、不動産の受託管理・サブリース業界を挙げた取り組みがはじまっています。
■「心身の安全」「生活の平穏」を脅かす取立行為は「不法行為」に当たる
●事例のポイント
この裁判は、賃借人が、家賃保証会社の従業員らによる「更新保証委託手数料」と「立替家賃」の取立行為は不法行為に当たると主張し、保証会社とその従業員らに損害賠償を求めて提訴した事例です。
原審では、家賃保証会社が、更新保証委託料の支払い債務が存在しないことを認めたため、前者については賃借人の請求が認められ、慰謝料請求（100万円）については5万円が認容されました。しかし、賃借人がこれを不満として控訴し、弁護士費用10万円を損害賠償請求に追加して争いました。
控訴審の福岡地裁は2011年12月３日の判決で、従業員らの取立行為が「心身の安全や生活の平穏を脅かすようなものであった」と認定して、不法行為が成立すると判断し、賃借人の請求の一部、具体的には慰謝料20万円と弁護士費用２万円を認めました。
●判決のポイント（国民生活センター記述のあらまし）
○一般論
債権の取立行為であっても、その態様が社会通念上是認される限度を超え、相手方の心身の安全や生活の平穏を脅かすようなものである場合は「不法行為」が成立する。
○本件について
・事実認定
本件では、午後９時から翌日午前３時までの深夜、長時間にわたって取立行為が継続された。その中で、「この程度の荷物なら１回で搬出できる」との発言や、「支払いがされなかった場合には賃借人母の孫の小学校に行く」との発言などの脅迫的言辞、また荷物搬出の委任状・退去届の作成の要求、知人への金策や母親への土下座による金の無心の要求、賃借人の承諾なく携帯電話を閲覧したり部屋に侵入して財布の中を見るなどの無承諾行為、車内に監禁状態に置いたうえでの強い口調による執拗な支払い要求、賃借人の母への連帯保証の要求などがあった。
さらに、これらの行為が深夜約６時間も継続されていることや、「警察を呼ぶ」といった話が出たこと、家賃保証会社従業員自身もカラオケ店の駐車場で「このままでは帰すことはできない」と言ったことなどからすれば、一連の取立行為は、賃借人や賃借人の同居人には、それを拒否すれば解放されないとの心理的強制のもとに行われていたものと推認できる。
・結論
家賃保証会社従業員ら３名の取立行為は、身体に対する直接的な脅迫や暴行は行わなかったものの、その態様が社会通念上是認される限度を超え、賃借人やその同居人等の心身の安全や生活の平穏を脅かすようなものであった。
○責任の法的構成
家賃保証会社従業員３人は「不法行為責任」に、家賃保証会社は使用者責任に基づき損害額を連帯して賠償する責任を負う。家賃保証会社の「直接の不法行為責任」は、本件のような違法な取立行為を一般的な業務として行っていたとまでは認められず、直接の不法行為責任を負うとは評価できない。
○損害額
本件取立行為は、身体に対する直接的な脅迫や暴行がなされたものではないものの、深夜長時間にわたって執拗な要求行為が継続された悪質なものであり、これに加えて賃借人がその後も家賃を滞納したことなど諸般の事情を考慮すると、慰謝料20万円、弁護士費用２万円と算定するのが相当である。
■解説（同）
○貸金業法
同法12条の５は「貸金業者は、暴力団員等をその業務に従事させ、又はその業務の補助者として使用してはならない」と規定している。 また、同法21条１項は、「…貸付の契約に基づく債権の取立てをするに当たって、人を威迫し、又は…人の私生活若しくは業務の平穏を害するような言動をしてはならない」旨規定している。そして、具体的に禁止行為が１～10号に列挙されている。
本法は、本件のような賃貸保証業者など、それ以外の債権取立てには適用されないが、このような規定は確認規定であり、他の業種においても当てはまるものと考えられる。
○債権取立てが不法行為と認められた事例
大阪高裁1999年10月26日判決、宮崎地裁2002年２月15日判決、大阪地裁2009年１月30日判決がある。
○債権取立ての違法性判断
貸金業者と本件とで差はないが、注意したいのは「慰謝料額」。高金利での貸付利息名目で金員を巻き上げる悪質な事例とは異なり、賃貸借契約自体は正当なものであり、多少保証委託契約の内容に問題があるとしても、賃料不払い自体は当然すべき債務の不履行であり、認定されている慰謝料の金額は貸金業者の事例よりも低く判断されている。
詳細はこちら⇒家賃保証会社従業員による取立行為20111203判決
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.1.13
国土交通省、反社会的勢力の排除など盛り込んだ「賃貸住宅標準契約書」改訂案を公表
国土交通省は、平成23年８月に行った「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の見直しなどを受け、新しい「賃貸住宅標準契約書」（改訂案）を作成し、12月20日にパブリック・コメントに付しました。広く意見を求めたうえで、24年2月に決定・公表したい考えです。
賃貸住宅標準契約書は、賃借人の居住の安定の確保と、賃貸住宅の経営の安定を図るため、住宅賃貸借の標準的な契約書の雛形として平成５年に作成され、今回はほぼ20年ぶりに改訂されることになりました。反社会的勢力の排除条項を新設するとともに、明渡し時の原状回復の内容をより明確化したことが大きな改正点です。
国交省ではこれにともない、「定期賃貸住宅標準契約書」「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」「終身建物賃貸借標準契約書」「サービス付き高齢者向け住宅事業の登録制度に係る参考とすべき入居契約書」についても、反社会的勢力を排除していく観点などから、改訂の準備を進めています。
■改訂の主なポイント
○「反社会的勢力の排除」（第７条）を新設
国民生活や経済活動から反社会的勢力を排除する必要性が高まっていることを受け、「甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する」という条項を新設。あらかじめ契約当事者が反社会的勢力でないことなどを相互に確約することが記述されています。
○「明渡し時の原状回復」（第14条）の内容の明確化
退去時の原状回復費用に関するトラブルを未然に防止のため、先に設けられた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を踏まえ、入居時に賃貸人、賃借人の双方が原状回復に関する条件を確認する様式が追加されています。
また、退去時には協議のうえ、原状回復を実施することが記述されています。
○賃貸住宅標準契約書（改訂版（案））コメントを新たに作成
賃借人と賃貸人が、この標準契約書を実際に利用する場合の指針となるよう、各条項に関する基本的な考え方や留意事項などを記述した“解説コメント”が新たに作成されています。
詳細はこちら⇒
賃貸住宅標準契約書改定案 /newsimg/siryou1.pdf
賃貸住宅標準契約書 解説コメント /newsimg/siryou2.pdf
賃貸住宅標準契約書 作成にあたっての注意点 /newsimg/siryou3.pdf
賃貸経営ニュースダイジェスト 2012.1.8
不動産業界で働く女性、8割は「魅力を感じる」も、5割は「身内には勧めない」
（財）日本賃貸住宅管理協会は、12月2日に開いた「平成23年度レディース全国大会」で、不動産業界に限定した業界初とされる「働く女性の意識調査」結果を公表しました。それによれば、8割が「不動産業界に魅力を感じている」と答えましたが、一方では5割が「家族や知人に不動産業界で働くことを勧めたくない」と回答。タテマエとホンネが交錯したものとなっています。
この調査は、不動産業界で働く約900名の女性たちに、同協会がアンケート方式で実施しました。
■主な回答状況（注目回答）
○不動産業界に魅力を感じているか？ …「はい」80％
○不動産業界に入った理由は？ …「なんとなく」30％
○自社の魅力は？ …「勤務地が近い」33％
○今後への期待は？ …「現状維持」35％
○これからの働き方については？ …「ビジョンを持っている」50％
○家族・友人に不動産業界で働くことを勧めるか？ …「勧めたくない」50％
